臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1543號原 告 甲○○被 告 乙○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國99年9 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾萬元，及自民國九十九年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：緣原告透過東森房屋漢生東路加盟店仲介購買被告所有坐落於臺北縣板橋市○○街○○○ 號3 樓之1 之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，雙方並於民國99年1 月4 日簽訂不動產買賣契約書。惟被告於購屋期間均未表明系爭房屋為凶宅，甚至於房地產標的物現況說明，亦明確記載系爭房屋非凶宅，豈料原告經鄰居告知並向里長查證後，確定系爭房屋確屬凶宅，原告遂向仲介公司反映，仲介公司始發現被告於委託銷售時確實未完整告知。又系爭房屋自95年5 月
1 日起即為被告所有，且早於96年間即透過有巢氏房屋板橋海山民族加盟店仲介出售，惟因買方事後知悉系爭房屋為凶宅而不願購買，且當時媒體之報導亦認為被告確有惡意欺暪仲介及買方之情，詎料被告竟仍故技重施再次惡意隱暪，欲將系爭房屋以一般屋況價格出售予不知情之原告，顯見其惡性之重大。為此，原告自得依民法第359 條之規定，解除兩造間之不動產買賣契約，並請求被告返還已收取之買賣價金1,600,000 元；又退步言，縱認原告不得主張解除契約，亦應減少原買賣價金之3 成即480,000 元等語。為此，爰依解除契約後之回復原狀請求權暨減少價金請求權之法律關係，提起本件訴訟，並聲明求為判決：㈠先位聲明為被告應給付原告1,600,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡備位聲明為被告應給付原告480,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢併陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張系爭房屋自95年5 月1 日起即為被告所有，而原告係透過東森房屋漢生東路加盟店，以總價1,600,000 元向被告購買系爭房屋暨其基地，並於99年1 月4 日簽訂不動產買賣契約書，且被告已於99年1 月15日將系爭房屋暨其基地之所有權移轉登記予原告之事實，業據原告提出與其所述相符之不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書及臺北縣板橋地政事務所異動索引表等件為證（見本院卷第5 頁至第12頁），而被告經合法通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段之規定，即應視同自認。準此，原告前述主張之事實，自堪信為真實。
五、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354 條第1 項前段、第359 條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，或通常效用之降低，惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於此類非自然身故事件，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對於居住其內之住戶言，除會對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面之影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任乃係法定無過失責任，故無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。查本件原告所買受之系爭房屋，先前曾發生燒炭自殺之案件，並經媒體之報導揭露等情，有97年9 月20日蘋果日報之報導資料影本1 份在卷（見本院卷第13頁、第14頁）可佐，且被告對於此一事實，已於相當時期前經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1項前段之規定，即應視同自認，是堪認原告主張系爭房屋係屬凶宅而具有物之瑕疵等語，尚非子虛。又因出賣人所負物之瑕疵擔保責任係為無過失擔保責任，縱被告非明知或無重大過失而不知此燒炭自殺之情事，惟依前開說明，被告依法仍應負物之瑕疵擔保責任。更遑論，被告前於96年間即曾出售系爭房屋，亦經買方以系爭房屋係屬凶宅為由而不願購買，顯見被告實早於96年間即已知系爭房屋為凶宅，竟未於本件買賣時，將上情告知原告，益徵被告確有惡意欺暪之情事。準此，依上說明，被告既應對原告負該買賣標的物無通常交易觀念上之重大瑕疵之擔保責任，而系爭房屋於原告買受前，復確實曾有燒炭自殺之情事發生，應認屬物之瑕疵無訛，則原告據以主張本件買賣之標的物有瑕疵，依民法第359條規定，得解除契約，即非無據，抑且本件解除兩造間之不動產買賣契約，對於被告而言又無何顯失公平之處，自應予以准許。
六、末按解除權之行使，應向他方當事人意思表示為之，民法第
258 條第1 項定有明文。又契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款亦有明文可參。本件系爭房屋既有前揭所示之重大瑕疵，且經原告以起訴狀繕本送達被告作為解除不動產買賣契約之意思表示，則原告依民法第259條之規定，請求被告返還已收取之買賣價金1,600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年7 月23日（見本院卷第46頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，即屬於法有據，為有理由，應予准許。又，預備訴訟之合併，以先位之訴不合法或無理由，為備位之訴之判決條件。本件原告先位之訴之請求既有理由，已如前述，則備位之訴即無庸判決，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條、第390 條、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 5 日
民事第一庭法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 10 月 5 日
書記官 高偉庭