臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1573號原 告 甲○○訴訟代理人 陳明良律師複 代理人 張珮琦律師被 告 乙○○上列當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，本院於99年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告於起訴之初，其訴之聲明原為：「
一、被告應將門牌編號臺北縣中和市○○路○段○○巷○○弄○○號5樓及屋頂增建戶（6樓）之房屋及該房屋所坐落土地移轉登記並交付與原告。二、願供擔保，請准宣告假執行。三、訴訟費用由被告負擔。」，嗣於民國99年9月29日以更正聲明狀變更訴之聲明為：「一、被告應協同原告將臺北縣中和市○○段201建號（門牌號碼：臺北縣中和市○○路○段○○巷○○弄○○號5樓）房屋所有權全部及坐落之中和市○○段○○○號土地所有權持分10000分之59移轉登記與原告，並將該房屋及土地交付原告。二、被告應將在第一項房屋屋頂上所加建之房屋（如附圖斜線所示建物，面積73.6平方公尺）交付原告，並將該房屋所有權讓與原告。三、前二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。四、訴訟費用由被告負擔。
」。核其性質，乃訴之聲明之變更，惟因其請求之基礎事實均屬同一，故原告前揭變更聲明之訴訟行為，應屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國95年5 月12日在張菊芳律師事務所與被告洽商離婚時，兩造同意由原告向被告承租門牌號碼臺北縣中和市○○路○ 段○○巷○○弄○○號5 樓及頂樓增建戶（6 樓），並於租約中約定於租期屆滿後，被告願將該兩房屋優先賣與原告。至於該兩房屋之價金，當時被告表示市價為新臺幣800 萬元（含停車位90萬元、六樓120 萬元、五樓房地
570 萬元及其他），扣除原告曾出借款項供被告買土地及房屋，被告願減價185 萬元，以615 萬元售與原告。惟因該兩房屋當時仍有銀行貸款額330 萬元，雙方約定於房地過戶後由原告承擔，當初估算兩年半後之貸款餘額約280萬元，故被告表示同意於租期屆滿時，扣除該280 萬元以
335 萬元出售該兩房屋予原告。嗣原告於95年6 月9 日辦理離婚登記時，表示同棟四樓之售價僅430 萬元，被告以
570 萬元出售五樓價金太高，請求被告減價100 萬元，嗣經被告同意以235 萬元出售該兩房屋。此價金之約定，由被告所親自書寫之計算表（其中除最後出售「減100 為
235 」係原告依被告於95年6 月9 日辦理離婚登記時依被告同意之內容所寫，其餘均被告所寫）即足以證明。關於買賣之約定，在場之張菊芳律師曾詢問是否附入離婚協議中，被告表示不必，稱「租約及賣約」已有買賣之效力。
（二）嗣系爭租約經雙方同意延至99年2 月9 日屆滿，原告於租約屆滿後，已將該兩房屋返還被告。原告並於99年2 月25日依前揭買賣契約之約定，委請律師去函請求被告辦理系爭兩房地之過戶等事宜，惟被告竟回覆稱其並未同意以新臺幣235 萬元出售該兩房地與原告，被告顯已違約。爰依民法第348 條規定，請求被告交付房地並移轉登記等語。
（三）聲明：
1、被告應協同原告將臺北縣中和市○○段201建號（門牌號碼：臺北縣中和市○○路○段○○ 巷○○弄○○號5樓）房屋所有權全部及坐落之中和市○○段○○ ○號土地所有權持分10000分之59移轉登記與原告，並將該房屋及土地交付原告。
2、被告應將在第一項房屋屋頂上所加建之房屋（如附圖斜線所示建物，面積73.6平方公尺）交付原告，並將該房屋所有權讓與原告。
3、前二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告於98年12月15日委請陳明良律師發函表示欲購買被告名下中和房屋之意，被告隨即於98年12月31日以存證信函回覆，表明堅決不賣此屋之心志。如果被告要賣此屋，原告才有優先承買權，今被告已表明不賣此屋，原告仍執意要買，應屬無據等情，資違抗辯。
（二）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查兩造原係夫妻，於95年5月12日在張菊芳律師事務所簽立離婚協議書，並於95年6月9日辦理離婚登記登記；兩造於95年5月12日簽定原證1、2之租約及賣約（下稱系爭租約），載明：「本人乙○○願把中和市○○路○段○○巷○○弄○○號5樓的增建戶（6F）租給甲○○，租金每月捌仟伍佰元（水電、瓦斯另計費）電費每度4元，每月算清。租期至97年12月。
期畢，願把此屋優先賣給甲○○，唯恐空口無憑，特立此據。」並約定價金為235萬元；系爭租約於97年12月屆期後，經雙方同意延至99年2月9日，原告於租期屆滿後，已將租賃物返還被告，嗣原告於99年2月25日以國史館郵局第153號存證信函，請求被告依雙方約定，將門牌號碼台北縣中和市○○路○段○○巷○○號5樓及增建戶（6樓），以235萬元賣與原告，被告乃於99年3月3日以板橋文化路郵局第2688號存證信函，通知原告並無出售系爭房屋之意等事實，為兩造所不爭執，自堪信為真。
四、首應審酌者為，系爭租約之內容是否足認兩造間已有買賣系爭房地之合意？
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上第1118號判例意旨參照）。是縱然當事人間已將標的物及其價金特定，仍應視契約之內容有無包含買賣之意思，即一方移轉財產權於他方，他方支付價金之約定，以判斷當事人間是否已成立買賣契約。
（二）原告主張被告已同意將系爭房地以235 萬元售與原告，被告否認之；經查，依原告所提系爭租約（原證2 ，見臺灣臺北地方法院99年度審訴字第1528號卷宗第7 頁）之記載：「租期至97年12月。期畢，願把此屋優先賣給甲○○」，可知被告至多僅同意願將房屋「優先」售與原告，此應係優先購買之約定，而非買賣意思之合致，蓋既約「優先」，其所著重者應在於與其他買受人間之比較，即優先權人具有儘先購買之權，性質上屬潛在之權利，倘其比較之基礎並不存在，此優先權即無從體現其權利內涵，故尚難僅憑此優先購買約定之存在，即得認定兩造間已存有買賣之契約關係。另系爭租約之背面（原證3 ，見臺灣臺北地方法院99年度審訴字第1528號卷宗第8 頁），雖載有金額之計算式，然除此之外便無其他與買賣意思相關之記載，縱與系爭租約中優先購買之約定結合，仍未達買賣意思合致之程度。此外，原告曾於98年12月15日委由陳明良律師以98（良）字第1215號函向被告表示：「…另依約本人仍保有該房屋之優先承買權，為此，特委請律師代函知鄭小姐，該租約雖終止，但本人仍保留該房屋之優先承買權，鄭小姐出售該房屋時，應先通知本人確認是否買受，不得逕行出售…（見臺灣高等法院99年度抗字第885 號卷宗被告所提之原證8 ）。」而被告亦曾於99年3 月3 日以板橋文化路郵局第2688號存證信函向原告表示：「…本人從未私下答應要以新臺幣貳佰叁拾伍萬元售予甲○○先生中和屋之事宜…（原證4 ，見臺灣臺北地方法院99年度審訴字第152 8 號卷宗第13頁）」可見依兩造之認知，系爭租約所約定者，確實僅有系爭租賃物之優先購買權，而非已達買賣之合意。據此，原告自不得持系爭租約中關於優先購買之約定及其背面所列之金額計算式，即謂兩造間就系爭房地已成立買賣契約。況且系爭租約之內容已足以具體明確表達兩造間僅有優先購買約定之真意，無須別事探求，是原告主張系爭租約已有買賣之效力，被告因而負有移轉系爭房地所有權之義務，即難憑採。
五、再應審酌者為，原告得否行使系爭租約所約定之優先購買權？
（一）按優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種，此形成權之行使，須以出賣人有效出賣其不動產與第三人為基礎，苟無出賣行為，即無所謂優先購買權存在（最高法院98年度台上字第734號、82年度台上第891號判決意旨參照）。又所謂優先購買權，乃附有以所有權人須將特定物出賣，而相對人始有優先購買權之停止條件，此項條件之成就，應由主張具有優先承買權者負舉證之責任（最高法院46年台上字第227號判例亦同此旨）。
（二）經查，依原告所提之系爭租約，其中記載：「本人乙○○願把中和市○○路○段○○巷○○弄○○號5樓的增建戶（6F）租給甲○○…租期至97年12月。期畢，願把此屋優先賣給甲○○…（原證1，見臺灣臺北地方法院99年度審訴字第1528號卷宗第7頁）」，可知系爭租約所約定之租賃物，僅有6樓房屋，而不及於5樓房屋甚明，是系爭租約中優先購買約定內所謂之「此屋」，應不包含5樓房屋及其坐落土地，故原告關於請求被告將臺北縣中和市○○路○段○○巷○○弄○○號5樓房屋及其坐落土地移轉登記並交付與原告之請求，顯屬無據。
（三）再查，兩造間所訂立之系爭租約，僅約定原告就系爭租賃物有優先購買權，已詳如前述；是原告行使此優先購買權之前提，乃被告有出賣系爭租賃物之行為，對此被告辯稱其並無賣屋之打算，且曾先後於99年1 月4 日、同年3 月
3 日以板橋文化路郵局第97、2688號存證信函表示：「不想要賣中和屋」、「絕不出售中和屋之意願」（見臺灣高等法院99年抗字第885 號卷宗被告答辯狀所附之原證九、臺灣臺北地方法院99年度審訴字第1528號卷宗第13頁），揆諸前揭說明，自應由主張兩造間已因優先購買權之行使而存在買賣契約關係之原告，就此停止條件之成就，負舉證之責。然原告就此未能舉證以明其實，故應認原告之主張要無足採。
六、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告將臺北縣中和市○○路○ 段○○巷○○弄○○號5 樓及屋頂增建戶（6 樓）及該房屋所坐落土地移轉登記並交付與原告，因兩造間並無買賣關係存在，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 13 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 10 月 13 日
書記官 郭群裕