臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1694號原 告即反訴被告 江劉典娥訴訟代理人 胡坤佑律師被 告即反訴原告 林蘇春燕訴訟代理人 葉秀美律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，及反訴原告提起反訴，經本院於民國99年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺北縣萬里鄉（改制後為新北市○里區○○○里○○段二坪小段217地號及同小段221-2地號所有權全部、同小段221-3地號所有權應有部分七分之五、同小段216 地號所有權應有部分四分之三之土地，及其上門牌號碼台北縣萬里鄉（改制後為新北市○里區○○○路○○○○號(建號16)之建物所有權全部移轉登記予原告，並交付上開土地及建物予原告。
反訴原告之反訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔；反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第1 項於原告以新台幣貳仟壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳仟壹佰萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴兩造主張及答辯部分：
一、本訴原告起訴主張：㈠緣被告於民國98年11月26日向原告購買台北縣萬里鄉（改
制後為新北市○里區○○○里○○段二坪小段217及221-2地號所有權全部、221-3地號所有權應有部分七分之五、216地號所有權應有部分四分之三等四筆土地，及其上門牌號碼台北縣○里鄉○○路○○○○號(建號16)之建物所有權全部（下稱系爭房地），買賣總價款為新台幣（下同）2100萬元（下稱系爭契約），被告分別於98.12.5，99.1.15，
99.2.10支付原告21萬元，39萬元，40萬元，合計共100萬元，原告則依系爭契約第5 條約定於收取第三期款時，將系爭房地騰空點交被告接管。被告則依系爭契約第2 條價款支付次別4，於99.12. 31前應支付1000萬元之約定，於
99.3.9交付合計1000萬元之6 紙由被告及訴外人林朝陽、林勇丞、邱壬乙等四人共同簽立之本票予原告（其中一紙300萬元有兌付已為被告取回），系爭房驍並已於99.6.2辦理移轉登記於被告名下，未料除上述其中300 萬元（該到期本票已由被告取回）本票兌付外，其他本票中其已到期之到期日99.6.21面額100萬元之本票，竟不獲兌付，迭經原告催索，亦無結果。
㈡按系爭契約第3條約定「...如以支票抵付者經乙方（即原
告）同意收受後，甲方(即被告)負責保證絕對兌現，如有退票不兌現情事發生者，除願意負擔票據上之ㄧ切責任外，乙方得依照本契約第十八條之規定視同甲方違約，逕行解除本契約，申請撤銷移轉登記，甲方絕無異議。」又第18條約定「……倘甲方不買或違約時，其所付價款願由乙方沒收並解除本契約」，茲被告既未依系爭契約第3 條約定兌現付款，原告自得依上述約定解除系爭契約並沒收被告所付價款，原告並已委請律師發函，而系爭契約既經解除，依民法第259 條規定被告自應負回復原狀之義務，應將系爭房地移轉登記回原告名下並交付之，並將建物回復當初原告交屋時之原狀態。
㈢被告既未依系爭契約第3 條約定兌現付款，原告自得依上
述約定解除系爭買賣契約並沒收被告所付價款，系爭契約第3 條及第18條訂有明文，要無疑義。而契約既經解除，依民法第259 條規定被告自應負回復原狀之義務，應將系爭不動產移轉登記回原告名下並交付之，並將標的回復當初之原狀。
㈣系爭房地已經被告改建為廟寺道場，現今外觀面貌及周圍
環境（室內無法進入拍照）對照原告當初將系爭房地作為別墅使用時之面貌環境已大相逕庭。而原告本將系爭房地作為別墅使用，環境周圍以花樹佈置，以自然環境為其重點，然經被告將其做為廟寺道場後，已將花樹剷平，舖上水泥改作為道路，架設洗手台甚至將房屋門窗、屋頂改變…，其回復原狀，並不容易，更需花費高額之費用，原告沒收被告已付之400 萬元，尚有不足，故被告僅願意歸還不動產所有權，卻要求返還400 萬元，並無理由。畢竟對於原告而言，現有之設備、活動場所、辦公室及廟寺道場並無用處，而道路雖可使用，惟當初別墅使用時本就不需要該道路，且依常理判斷，別墅之裝潢與廟宇道場設備並不同，與原告當初對系爭房地之使用概念亦差異極大，豈能謂原告並無損害？㈤⑴被告與準提大道院護持委員會邱壬乙所簽訂之契約書，
乃其二人之關係，與原告及系爭契約係存在於原被告間無涉。
⑵準提圓心基金會成立書與本件無關。
⑶被告提出之捐款明細，原告否認其真正。觀諸捐款明細
僅有「98.11.1萬里大道院房屋訂約金0000000」及「99.5.1萬里大道院頭期房款0000000 」之記載，但依系爭契約第2條約定及記載，係分別為「98.12.5貳拾壹萬元」「99.1.15參拾玖萬元」「99.2.10肆拾萬元」二者並不相同，且後來之300 萬元亦非99.5.1給付，金額亦不同。況且被告亦自承400萬元中200萬元為訴外人邱壬乙所捐，顯見該捐款明細之不實。退一步言之，此亦僅為支付價金之來源，不足為有利於被告之主張。
⑷被告提出之裝潢支出明細，原告亦否認其真正，退一步
言之，該等裝潢對原告而言毫無用處，被告既因違約而不履約，其支出自與原告無關。
㈥被告主張原告沒收被告所交付之400 萬元款項，實有失衡
平云云，並非有理。蓋系爭契約第18條規定「倘甲方不買或違約時，其所付價款願由乙方沒收並解除本契約」，故原告沒收及係依雙方契約約定，並無逾越或不當之處，且當初被告係於自願情形下簽署契約，豈能於違約後否定該約定。且系爭不動產若要回復當初之面貌，耗費不只 400萬元，已見前述。而被告已因無法支付價金而違約，自難以回復原狀，則應以金錢負賠償之責，參酌被告所稱裝潢花費約200 萬元，則回復原狀所需金額之賠償暨自簽約迄今及被告使用達一年餘，如以其相抵，400 萬元違約金並不為過。又被告辯稱已交付之400 萬元款項，來源係由信徒捐贈，事實上，400萬元中之200萬元係由訴外人邱壬乙支付，剩餘之200 萬元係由包括邱壬乙在內之數人中樂透後，由其中部份彩金支付，並非如被告所言為信徒之捐款。
㈦又被告表示，原告曾說系爭不動產可貸款，但實際上無法
貸款云云。惟查原告從未告知被告系爭不動產可貸款，被告不得亂說，尤其修行人怎可打誑語，而事實上系爭不動產無法貸款為被告明知，否則一般買賣不動產都會在契約中約定價金之大部分款項由貸款支付，但本件卻是約定由被告分期支付即明。再者，原告先前雖曾出售系爭不動產予別人，亦因該第三人無法履約而作罷，但原告絕無因此方式獲取利益之情形，原告實難原諒被告為修行唸佛之人，卻一再打誑語。
㈧原告訴之聲明：被告應將系爭房地所有權全部移轉登記予
原告，並交付系爭房地予原告。且陳明願供擔保請准宣假執行。
二、本訴被告之答辯：㈠被告擔任準提大道院之主持，依系爭契約書第2 條約定「
甲方礙上開事實，致乙方同意暫由伊登記權利人，待甲方取得社團資格後再過戶歸還甲方」係借名予準提大道院委員會邱壬乙，有被告與邱壬乙簽立之契約書為憑，按系爭不動產之承購原係因一樓設立準提大道院活動場所，二樓欲做為邱壬乙所開設之牛樟芝復育功德會辦公室，三樓及四樓則為襌修道場之用，非被告個人所有，檢附準提圓心基金會成立書為證，被告僅係該屋名義上之登記名義人，非真正所有權人，嗣被告及訴外人邱壬乙等三人開立本票共1000萬元作為支付買賣價金之憑證，並以現金300 萬元交付原告後取回自己及訴外人邱壬乙等三人所共同簽立之本票乙紙，然系爭不動產之購買資金來源其中200 萬係邱壬乙捐款，其餘200 萬為準提大道院其餘信眾所捐款，合計共400萬元。
㈡由於信眾因籌措資金不及致無法如期兌現各該期本票，被
告不得已也願歸還系爭房產所有權，然依民法第259 條規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務」是以原告應就已收取買賣價金部分，全數退還予被告，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，蓋被告於原告未歸還買賣價金前得拒絕返還房屋（最高法院44年台上字第702 號判例參照）。退萬步言，縱 鈞院認被告有違約事由，然就已給付之價款部分，依系爭契約第18條規定：「本契約雙方應遵守履行，倘甲方不買或違約時，其所付價款願由乙方沒收並解除本契約…」，被告業已給付價金400 萬元並於系爭房地交付後裝潢支付裝潢費用將近200 萬元，如均遭沒收，將顯失公允，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例參照），本件被告與原告簽立買賣契約書所約定之違約金顯然過高。被告沒收全數已給付之價金400 萬元，顯與常理不符，顯見被告並未有違約之意，被告亦願歸還房產所有權，原告並無實際損害發生，原告主張沒收被告所交付之400 萬元款項，實有失衡平。被告將房屋裝潢所為系爭不動產所添加之附加價值遠高於市價，原告並無損害可言。以被告林蘇春燕就房地總價貳仟壹佰萬元，繳交肆佰萬元，原告全數沒收作為違約金，顯有過高之情事。且系爭買賣契約既已遭解除，被告所繳肆佰萬元之價金悉數被轉為違約金，而原告卻仍保有該契約標的土地及房屋之所有權（被告表示願歸還系爭不動產之所有權），原告日後將其售出，仍能取得另一筆利潤，如此，原告豈有損失可言？㈢被告於購買系爭房地時，係受「準提大道院護持委員會」
（代理人：邱壬乙）所託，因準提大道院護持委員會尚未取得主管機關認可，尚無法辦理不動產移轉登記至該會名下，從而其代理人邱壬乙與被告約定由被告出借名義供該會辦理不動產移轉登記，俟準提大道護持委員會取得法人格後再行過戶移轉，故被告向原告購買系爭不動產亦受準提大道院護持委員會所託，邱壬乙為該委員會之代理人，原告與委員會代理人所簽立之契約書與本案之發生原因具絕對之關係。
㈣被告答辯聲明：原告之訴駁回。併陳明願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳：反訴兩造主張及答辯部分：
一、反訴原告之反訴主張：㈠反訴被告以系爭房地遭反訴原告改建為廟寺道場，外觀面
貌及周圍環境與當初大庭相逕等語，並依系爭契約第18條：「本契約雙方應遵守履行，倘甲方不買或違約時，其所付價款願由乙方沒收並解除本契約，如乙方不賣或違約時，所收價款應加壹倍，於違約日起七天內返還甲方為違約賠償金，各無異議。」，拒不返還反訴原告已交付400 萬元價款。
㈡反訴原告就系爭契約尾款之所以未為給付，乃因信眾籌措
資金不及致無法如期兌現後續本票，遭反訴被告主張解除契約。然民法第259 條規定契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，是以反訴被告應就已收取買賣價金400 萬元部分，全數退還予反訴原告。此外，反訴被告雖以系爭契約第18條規定主張有權沒收反訴原告已給付之400 萬元價金，然系爭房地約定總價金2100萬元，而系爭契約之定金僅為23萬元（依常理第一期款之性質乃為定金），依民法第149條第3款規定，契約因可歸責於付定金當事人是由致不能履行時，定金不得請求返還，從而，本件若無系爭契約第18條約款，反訴被告至多僅能沒收23萬元定金。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文，核其立法意旨即係為避免在私法自治原則下，因當事人得自由約定違約金額，竟至超過債權人之損害額，而顯失公平之情形。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例參照）依一般社會通念買賣不動產收取違約金通常以第一期價款加一倍為違約金數額，按系爭契約第一期價款為23萬元，然反訴原告對本件買賣契約因價金尾款無法給付而願以67萬元做為違約金賠償反訴被告之損失，反訴被告依系爭契約第18條拒不歸還反訴原告已支付之400 萬元價金，雙方所簽立系爭契約違約金顯然過高，與法有違。
㈢反訴被告主張房屋回復原狀之損害應由反訴原告負擔，惟
房屋回復原狀之損害及再行出售之利息損失，既屬於契約解除所生之損害，不得作為違約金之衡量標準（高等法院89年上易字第730 號民事裁判參照），以反訴原告就系爭房地總價2100萬元，業已給付400 萬元價金，反訴被告全數沒收作為違約金，顯屬過高。且系爭契約既已解除，而反訴被告卻仍保有系爭房地之所有權（反訴原告表示願歸還系爭房地），再按系爭契約之標的，反訴被告得再出售予第三人，於市場上之經濟價值並無絲毫減損，如此，反訴被告豈有損失可言？衡諸一般客觀事實、社會經濟狀況，反訴被告所沒收之違約金著實過高（臺灣臺北地方法院89年訴字第1353號裁判）。
㈣基上，反訴被告無損失卻獲取400 萬元之利益，反訴原告
爰依民法第259條第1項第2款規定，訴請反訴被告歸還333萬元及法定遲延利息。
㈤反訴原告反訴之聲明：反訴被告應給付反訴原告參佰參拾
萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、反訴被告之答辯：㈠反訴被告之答辯同本訴之主張所述。
㈣反訴被告之答辯聲明：
反訴原告之反訴駁回。且陳明如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行
參、本件本訴及反訴兩造均不爭執之事實：㈠兩造有訂立系爭契約（見本院卷第6 至12頁），原告即反訴
被告交付系爭房地予被告即反訴原告及移轉系房地所有權予被告即反訴原告為真正。
㈡被告即反訴原告交付本票五紙（見本院卷第13、14頁）予原告即反訴被告，惟均未兌現之事實。
㈢原告即反訴被告已經收取被告即反訴原告給付系爭契約400
萬元價金（被告即反訴原告分別於98年12月5日、99年1月15日、99年2月10日各交付21、39、40萬元合計100萬元價金予原告即反訴被告；另原告即反訴被告再取得已兌現之300 萬元，本票一紙已由被告即反訴原告取回。）之事實。
㈣原告即反訴被告對被告即反訴原告為解除契約之意思表示（
律師函），被告即反訴原告已於99年8 月10日收受（見本院卷第28頁）之事實。
㈤原告即反訴被告提出系爭房地現場照片20幀（見本院卷第90至100頁），為現場現況之事實。
㈥系爭房地仍由被告即反訴原告占有中，亦即被告即反訴原告並未交還系爭房地予原告即反訴被告之事實。
肆、本訴得心證之理由部分：本訴兩造之爭點，在於原告解除系爭契約後，被告應否交還系爭房地占有及移轉系爭房地所有權予原告？經查：
㈠原告主張：兩造於98年11月26日簽署系爭契約，由原告出售
系爭房地予被告，且原告已交付系爭房地予被告占有，及已將系爭房地所有權移轉登記予被告名義，但依約定被告應於99年12月31日前給付原告1000萬元，而被告於99年3年9日交付合計1000萬元之6紙之本票予原告（其中一紙300萬元本票兌付已為被告取回），其中到期日99年6月21日面額100萬元之本票，竟屆期不獲兌付，迭經原告催索，亦無結果。爰依約解除系爭契約，被告亦已收受原告解除契約之意思表示等情，為被告所不爭執，且有原告提出之系爭契約書、律師函、掛號郵件收件回執之證據為證，互核無誤，應可採信。
㈡按系爭契約第3條約定「...如以支票抵付者經乙方（即原告
）同意收受後，甲方(即被告)負責保證絕對兌現，如有退票不兌現情事發生者，除願意負擔票據上之一切責任外，乙方得依照本契約第18條之規定視同甲方違約，逕行解除本契約，申請撤銷移轉登記，甲方絕無異議。」、第18條約定「……倘甲方不買或違約時，其所付價款願由乙方沒收並解除本契約」。查如前述，被告既未依系爭契約第3 條約定兌現付款，則原告依系爭契約第3 、18條約定解除系爭契約，於法尚無不合。則原告主張兩造系爭契約業經原告合法解除之事實，核屬有據，應屬可取。
㈢再按民法第259條第1項第1、2款規定：「契約解除時，當事
人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之。㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」。查系爭契約既經原告合法解除，則原告依民法第259條第1、2 項規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告名義，併應並交還系爭房地占有予原告，於法有據，應予准許。另臺北縣已改制為新北市，是本件系爭房地之地號及建物門牌號碼均已更改為新北市萬里區，附此敘明。
㈣本訴假執行之宣告：
本訴部分，兩造均陳陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
㈤本訴訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
伍、反訴得心證之理由部分：反訴兩造之爭點，在於反訴原告得否依民法第259條第1項第2款規定請求反訴被告已返還已給付之價金333萬元及法定遲延利息？經查：
㈠按民法第259條第1 項第2款規定：「契約解除時，當事人雙
方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：....⑵受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，是在兩造契約未另有約定時，始有此條款規定之適用至明。再按系爭契約第3條約定「...如以支票抵付者經乙方(即原告)同意收受後，甲方(即被告)負責保證絕對兌現，如有退票不兌現情事發生者，除願意負擔票據上之ㄧ切責任外，乙方得依照本契約第18條之規定視同甲方違約，逕行解除本契約，申請撤銷移轉登記，甲方絕無異議。」、第18條約定「……倘甲方不買或違約時，其所付價款願由乙方沒收並解除本契約」。準此以觀，兩造系爭契約既有特別約定反訴被告於反訴有違約（含視同違約）時，即得沒收反訴原告所給付之價款，自無民法第259條第2款規定之適用甚明。查如前述，系爭契約因反訴原告交付反訴被告之本票未能兌現而視為反訴原告違約，致業經反訴被告合法解除之事實在案，則反訴被告依系爭契約第18條之約定，自得沒收反訴原告所給付之價金，核非無據。
㈡再按損害賠償總額預定性違約金經法院核減後，就減少部分
應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在。當事人行使解除權後，依民法第259條及第260條規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，亦即民法第259 條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同。是以約定之違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定請求返還（最高法院94年台上字第1874號判決意旨參照）。查本件反訴原告主張依民法第259條第1項第2款規定訴請反訴被告給付333萬元及法定遲延利息等語。如前所述，縱令本件得為酌減違約金額，則就酌減之金額，反訴原告僅得否依不當得利之法律關係請求反訴被告返還，並不得依民法第259條第1項第2 款規定訴請反訴被告返還。是反訴原告主張依民法第259條第1項第2 款規定，請求反訴被告給付333 萬元及法定遲延利息，於法尚有未洽，不應准許。又反訴原告並未聲明訴請法院就酌減違約金部分予以裁判，是本院自不得就應否酌減違約金部分予以訴外裁判，附此敘明。
㈢反訴原告之反訴，既經判決駁回，則其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
㈣反訴訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
陸、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述、證據，經審酌後，均認與本件之結論無礙，爰不再一一論述及調查，併此敘明。
中 華 民 國 100 年 1 月 12 日
民事第二庭 法 官 李行一以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 12 日
書記官 蔡於衡