臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1957號原 告 向雲和訴訟代理人 陳祥彬律師被 告 黃子峰上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國99年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣新莊市○○段第000000000地號土地上、門牌號碼臺北縣新莊市○○街○○巷○○弄2之2號二樓房屋騰空遷讓交還予原告。
被告應給付原告自民國九十九年八月七日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟陸佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後得假執行。惟被告如以新臺幣柒拾肆萬陸仟玖佰零肆元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣民國99年4 月間原告向訴外人廖家鋒購買坐落臺北縣新莊市○○段第0000-0000 地號土地（權利範圍10000分之66 ），暨其上門牌號碼臺北縣新莊市○○街○○巷○○弄2之2號3樓之房屋，並於99年5月11日辦妥土地及建物移轉變更登記，詎於其實際點交房屋時，竟發見被告居住其中且拒不搬遷，被告並無任何法律上依據得占有前開房地，而享有相當於租金之利益，致原告受有損害，是以按系爭房屋占用土地及建築物申報總價額之年息10% 作為租金計算，本件土地申報價額為新臺幣（下同）27萬3486元、房屋99年課稅價額17萬1400元，則被告每月即應給付3707元相當於租金之不當得利【計算式：（27,3486+17,1400）*10% 】。為此，原告本於所有權人權利及不當得利之法律關係，聲明請求：①被告應自臺北縣新莊市○○街○○巷○○弄2之2號3 樓遷出，並將系爭房地返還原告。②被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓返還前項聲明之房地止，按月給付原告3707元。
③願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：伊係向第三人林翁碧蓮借錢40萬元，而將系爭土地及房屋信託登記於林翁碧蓮名下，林翁碧蓮事後未經伊同意將其所有之系爭房屋及土地出賣與廖家鋒，並清償樹林農會120 萬元，樹林農會因而塗銷系爭房地上之最高限額抵押權，惟在塗銷抵押權之前，均由被告在繳貸款利息。原告向廖家鋒購買系爭房地，其彼此間為通謀意思表示，非真正買賣，原告請求被告遷讓房屋，並無理由，為此聲明：①駁回原告之訴，②如受不利判決，願供擔保請准免為假執行等語置辯。
三、原告主張其於上揭時間與訴外人廖家鋒訂立系爭土地及房屋之買賣契約書，並已給付購屋款項與廖家鋒，廖家鋒並已將系爭土地及房屋所有權移轉登記予原告之事實，已據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、購屋之提款存摺與貸款文件為證。被告則予否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明文
。所謂登記有絕對效力，旨在保護善意之第三人，以維護交易安全而設。將登記事項賦予絕對真實之公信力，故善意第三人信賴登記而取得不動產所有權，即受該條規定之保護，真正權利人不得對之主張其權利。最高法院98年度台上字第32號著有判決可資參照。本件原告與訴外人廖家鋒就系爭土地及房屋訂立買賣契約，並已將土地及房屋所有權移轉登記予原告所有，有原告提出登記為其名義之系爭土地及建物所有權狀、土地登記謄本在卷可稽，被告雖抗辯系爭房地市價在4百多萬元以上，而原告則僅以255萬元買入，原告與廖家鋒為通謀虛偽買賣系爭房地云云，然查：原告就購買系爭房地之款項，已據其提出日盛銀行存摺、臺北富邦銀行存摺對帳單、台新國際商業銀行房貸撥款交易明細及活期儲蓄存款為證（見本院卷第23頁至29頁），經核大致相合，且系爭房地之市價經遠見不動產估價師事務所鑑定結果為3,078,449元，有該事務所估價報告書附卷可參（見本院三重簡易庭99年度重簡字第1040號卷第21頁至23頁），與原告所購入之價格相差約50萬元，且本件系爭房地係因被告向第三人林翁碧蓮借款40萬元，而將系爭房地信託登記與林翁碧蓮，且被告積欠臺北縣樹林農會120 萬元之貸款，嗣被告因無法清償，經林翁碧蓮多次催告，均未出面處理，林翁碧蓮於代為清償被告積欠樹林農會之貸款120 萬元後，將系爭房地出賣與第三人廖家鋒等情，有臺灣臺北地方法院檢察官99年度偵字第17081號、99年度偵續第822號不起訴處分書附卷可佐，被告對於積欠林翁碧蓮40 萬元及積欠樹林農會120萬元無法清償之事實，均不爭執，故可推知系爭房地已面臨被拍賣之情形，則原告以255 萬元購入系爭房地，與一般法院拍賣第二次拍賣之價格（八成）相當，難認原告係以顯不相當價格購買系爭房地，或與第三人廖家鋒有通謀虛偽買賣系爭房地之情事。被告辯稱系爭房地係在4 百萬元以上，原告係與廖家鋒通謀虛偽買賣系爭房地云云，然始終未能舉證以實其說，所辯不足採信。從而，原告向第三人廖家鋒購買系爭房地，並已完成登記，原告已取得系爭房地所有權。
㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。本件原告向第三人廖家鋒購買系爭房地，並已完成登記，已取得系爭房地所有權，為系爭房地所有權人。被告占有使用系爭房地，則無任何權源，為無權占有，從而，原告基於所有人之地位，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，為有理由。㈢又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」民法第179條、184條第1 項前段分別定有明文。且「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額。」最高法院86年度台上字第225 號、88年度台上字第3331號著有判決可資參照。本件被告無權占有系爭房地，無法律上原因，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之損害金，為有理由。本件房地坐落臺北縣新莊市○○街○○巷○○弄2之2號，係屬住宅區之公寓式5 層建物，交通尚稱便利等情，業經原告陳報明確，並為被告所不爭執，原告於請求依占用土地及建築物申報總額之年息百分之6 計算相當租金之損害金，尚稱相當。又系爭建物屬鋼筋混凝土建造，為5層建物，面積82.07平方公尺，有建物所有權狀可稽，故其使用係爭土地面積應以5層樓折計而為16.41平方公尺（
82.07÷5 ＝16.41，小數點第二位以下四捨五入），系爭房屋99年度課稅現值為171,400 元，土地申報地價為每平方公尺9,840 元，有原告提出之房屋稅繳款書及土地登記謄本可證，則按使用系爭土地及建築物申報總額年息百分之6 計算，使用系爭土地面積之申報總價額為161,474元（9,840×1
6.41＝161474，元以下四捨五入，下同），被告每月應給付相當於租金之不當得利為1,664元【計算方式為：（000000＋1714 00）×6%÷12＝1,664】。從而，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1,66
4 元，為屬相當，應予准許，逾此範圍之部分，則不應准許。
四、綜上所述，原告請求被告應自臺北縣新莊市○○街○○巷○○弄
2 之2號3樓遷出，並將系爭房屋騰空交還原告。及應給付原告自民國九十九年八月七日（起訴狀繕本送達翌日）起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣1,664 元之範圍內為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核原告勝訴部分尚無不合，爰酌定相當金額分別准許之。至被告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 9 日
民事第三庭 法 官 林錫凱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 9 日
書記官 羅麗娟