臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1915號原 告 彭逸君訴訟代理人 余敏長律師複代理人 洪瑄憶被 告 高一梅訴訟代理人 楊延壽律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國99年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國85年1月初，於訴外人王陳領陪同下，見被告張貼「吉屋出租」廣告，欲出租其所有坐落臺北縣永和市○○路○○號6樓之房屋（下稱系爭房屋），原告信賴被告張貼系爭房屋為「吉屋」，屋況亦可，乃同意承租，雙方並簽訂租賃契約。原告於99年3月間查悉，系爭房屋係凶宅，於80年間被告曾出租於一對警察夫婦，轉租於一年輕女子，該女子竟自系爭房屋跳樓輕生，送醫不治。此事經質問被告，為被告否認。然查80至85年間，系爭房屋所在之鄰長方大同，曾見系爭房屋貼滿符咒，令人生懼，是本件除可傳喚該鄰長作證外，亦可向臺灣板橋地方法院檢察署或所在地派出所調閱相關資料，應可證明原告所言非虛。按出租人交付租賃物前瑕疵即已存在，出租人即應負擔保責任，擔保以特約保證之品質之瑕疵，且如出租人故意不告知瑕疵者，承租人尚得不踐行通知程序。瑕疵擔保責任與債務不履行可以併存，故承租人得逕行請求債務不履行之損害賠償。凶宅屬物之瑕疵，出賣人出賣之屋如為凶宅，應負瑕疵擔保責任，迭經法院作成實務見解足資參照。系爭房屋為凶宅，被告基於出租人之地位，於張貼租屋廣告時，強調系爭房屋為「吉屋」，乃係以特約保證系爭房屋品質為「吉屋」，而無「凶宅」之瑕疵；且原告於今年即99年3月向被告質疑系爭房屋為凶宅時，仍為被告所否認，即故意不告知瑕疵，依上開說明，原告無需踐行通知程序，即可不請求減少租金而逕類推適用民法第360條規定，向被告請求瑕疵擔保損害賠償。又瑕疵擔保與債務不履行損害賠償得以併行不悖，被告將凶宅出租與原告，縱原告不為解除契約之請求，惟「凶宅」既屬不能補正之列，原告亦得依給付不能之法則，即民法第227條、226條規定，向被告請求損害賠償。又凶宅造成房屋貶值，應係屬「純經濟損失」，此種「純經濟損失」之保護，可為民法第184條第1項後段所規範。被告以悖於善良風俗之方法加損害於原告，應對原告負侵權行為損害賠償責任。綜上，原告依民法第227條、226條、184條第1項後段，並類推適用民法第360條規定，請求被告賠償。原告已證明受有損害，為損害數額證明顯有重大困難，乃參考系爭房屋租金於85至94年間，每月新台幣（下同）18,000 元；94至99年間，每月15,000元；故原告總計支付被告租金約2,844,000元，因系爭房屋為凶宅，被告應對原告賠償前揭總租金之半數，即1,422,000元為當，原告以整數計算，請求被告給付150萬元。並聲明：被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：就原告主張被告張貼「吉屋出租」，及80年間被告將系爭房屋出租警察，轉租他人發生跳樓之情事，被告均予否認，自應由原告負舉證責任。被告亦居住於系爭房屋附近，從未聽聞有人跳樓輕生之情事，且一般房屋出租重在房屋之地點、室內面積及租金多寡，被告不可能亦不需要向原告強調系爭房屋為「吉屋」，此乃事理之常，原告之主張顯乏依據。被告本於出租人之義務，提供該房屋讓原告居住使用，原告亦居住於系爭房屋長達近十五年之久，益可徵被告所提供租賃物合於租賃目的。原告自98年4月即欠繳租金及管理費至今，屢經被告催繳，被告於99年10月9日僅給付15700元（700元為管理費），至99年12月，總共欠租達19個月即285000元，欠繳管理費12600元，原告長期欠租未繳，嗣則藉口主張損害賠償，其動機令人質疑等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告應負出賣人瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任，應由原告就物之瑕疵及被告債務不履行之事實先行舉證。原告請求向當地派出所函查系爭房屋有無跳樓輕生之記錄，經本院向臺北縣政府警察局永和分局查詢結果，該分局回覆稱「78至82年間尚無電腦報案記錄及公文列管系統，且已逾公文保存年限，故無法調閱有無女子跳樓自殺記錄」，有該分局99年11月17北縣警永刑字第0990039564號函可稽，原告另聲請傳訊證人方大同，惟證人已出國並未住於國內，本院依原告陳報證人可能回國之時間傳喚證人到庭，然證人並未出庭，原告雖又請求本院向臺灣板橋地方法院檢察署調閱相關無名屍相驗資料，惟本院認為當地分局已查無相驗資料，應無再向地檢署函詢之必要。原告既不能證明標的物有瑕疵及被告有債務不履行之事實，原告請求損害賠償自屬無據。原告另主張依民法第184條第1項後段請求，仍應就系爭房屋係凶宅造成房屋貶值乙節舉證，原告不能舉證，亦不得請求侵權行為損害賠償。
四、原告依民法第227條、226條、184條第1項後段，並類推適用民法第360條規定，請求被告賠償150萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
書記官 林勁丞