臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2039號原 告 張曉萍訴訟代理人 許家偉律師
連元龍律師陳瓊苓律師被 告 柯雪娥訴訟代理人 高智仁被 告 安信建築經理股份有限公司法定代理人 高志尚訴訟代理人 張宜琪被 告 曾東洲上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國99年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告曾東洲應將原告所有，如附表所示之土地及建築改良物所有權狀正本各壹張返還原告。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告曾東洲負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告之主張：
壹、被告柯雪娥部分：
一、被告柯雪娥前經第三人住商不動產樂華加盟店即興萬達不動產仲介經紀有限公司（下稱興萬達公司）居間仲介，以新台幣（下同）1063萬元之價格，向原告買受所有如附表所示台北縣永和市○○街○○巷○號房屋及坐落之雙和段第411地號土地，雙方於民國98年9月6日簽訂不動產買賣契約書（原證1）並與被告安信建築經理股份有限公司（下稱被告安信公司）共同簽訂「買賣價金履約保證申請書」（原證2），約定由被告安信公司辦理「買賣價金履約保證」，被告柯雪娥業已依約將第一期買賣價金即簽約款107萬元，匯入被告安信公司於玉山銀行敦南分行所開設，帳號0000000000000之信託帳戶（下稱履保專戶），原告嗣經被告同意動用其中價金50萬元而實際取得該買賣價金，其餘57萬元則仍存於在上開「履保專戶」中。
二、原告依約將系爭房地所有權狀正本各1份交由代書即被告曾東洲收執保管以備辦理移轉過戶，然嗣原告於98年10月中旬接獲被告曾東洲通知，稱系爭房地因另案遭高雄銀行股份有限公司（下稱高雄銀行）聲請法院查封（原證3）而無法辦理移轉，原告嗣後查知係因十多年前原告為胞妹作保所致，旋即與高雄銀行協商還款啟封事宜，並於同年10月26日、11月11日致函向買方被告柯雪娥表達歉意，另於同年11月19日向高雄銀行清償保證債務由該銀行撤回執行，並將協商結果通知被告柯雪娥（原證4），嗣原告亦如期於同年11月24日接獲法院來函告知高雄銀行撤回執行並塗銷該查封登記，經地政事務所於同年12月7日辦理塗銷限制登記完畢（原證5）。
三、按系爭買賣契約第3條、第9條第3項、及第10條第2項之規定：「第三期（完稅款）新台幣貳佰肆拾陸萬元整。於土地增值稅、契稅單核下後，經特約地政士（代書）通知日起三日內，甲方（即被告柯雪娥）應將第三期款存匯入履保專戶。」、「甲方若有遲延給付情事，…，若甲方逾十五日仍未配合給付，並經乙方（即原告）定期催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」、「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付、或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。」查系爭房地買賣之契稅及土地增值稅單業於98年9月23日、30日核下，並經代書通知買賣雙方在案，依約被告柯雪娥自應於三日內將完稅款匯入履保專戶中。詎料，系爭房地之買賣過程發生上開查封登記事件後，被告柯雪娥即認定係原告惡意欺瞞違約而拒不繼續履約支付完稅款，要求原告須先邀約和解，案經原告以98年12月10日存函通知系爭房地已解除限制登記，催告被告柯雪娥繼續履行合約支付完稅款（原證6），被告柯雪娥仍拒不支付，持續要求原告須先主動邀約和解（原證7），遲延違約之情至明。嗣原告按其要求於99年1月間向中和市公所申請調解本件購屋糾紛後，被告柯雪娥二次均拒不到場致調解不成立（原證8），此後經過6個月期間仍拒不給付，原告遂再以99年6月9日、6月30日存函定期催告被告柯雪娥給付（原證9），仍未獲置理，原告不得已於99年7月13日依系爭買賣契約第9條第3項、及第10條第2項約定解除契約並沒收被告柯雪娥已付之價金（原證10），復以本起訴狀繕本之送達，通知被告解除契約、沒收被告柯雪娥已付之價金107萬元作為懲罰性違約金等意思表示，扣除原告已動用受領之50萬元後，被告柯雪娥尚應給付原告「履保專戶」中57萬元充為違約金。
貳、被告安信公司部分：系爭買賣契約雙方約定向被告安信公司辦理「買賣價金履約保證」（原證2），故原告上開沒收買方已付之價金107萬元，扣除原告已實際支領之50萬元後，於該專戶中尚57萬元及利息，被告安信公司應依「買賣價金履約保證申請書」第5條之約定結算撥付之，故被告柯雪娥給付原告之57萬元及利息，應由被告安信限公司自玉山銀行敦南分行帳號0000000000000帳戶中撥付予原告，如有不足由被告柯雪娥補足給付之。
參、被告曾東洲部分：按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。契約終止後，委任關係即為消滅。查被告曾東洲保管系爭房地所有權狀，係受原告單獨委任辦理所有權移轉登記予買方之事宜，原告爰以起訴狀繕本之送達，做為終止兩造間委任關係意思表示之通知，本件保管所有權狀之委任關係，既經原告終止，兩造間之委任關係即已消滅，被告曾東洲占有系爭房地所有權狀，已無正當權源；又系爭房地買賣既已合法解除，買賣契約自無從再為進行，被告曾東洲受委任之目的亦併同消滅，而無繼續保管所有權狀正本之必要。原告爰依民法第767條、第179條等規定請求被告曾東洲返還系爭房地所有權狀正本。
肆、綜上所述，併為聲明：
一、被告柯雪娥應給付原告57萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、前項金額應由被告安信限公司自玉山銀行敦南分行帳號0000000000000帳戶中撥付予原告，如有不足由被告柯雪娥補足給付之。
三、被告曾東洲應將原告所有如附表所示之不動產所有權狀正本返還原告。
四、關於第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
五、訴訟費用由被告負擔。
乙、被告之抗辯：
壹、被告柯雪娥部分：
一、系爭房地於訂立買賣契約後之98年10月5日突遭法院查封（被證3），惟原告當時並未通知被告，且雙方於98年10月11日還為了拆除冷氣等事宜，在代書曾東洲協調下簽署買賣備忘錄（被證4），當日被告尚再次要求不得再有產權、借貸財務及其他問題衍生，而曾東洲代書並要求被告配合於98年10月16日前將所有剩餘款項956萬元匯入履保專戶內，然當時原告並未說明「本件房地已被查封」之狀況，足見原告有隱瞞房地遭查封之情事。
二、被告於98年10月14日接獲興萬達公司之一只說明書（被證5），告知系爭不動產被查封，又於98年10月16日接獲該公司存證信函（被證6），要求原告三天內對於房地遭查封之事提出解決方案，及通知被告停止付清尾款，但被告一直未得到原告或仲介人員之任何通知或如何處理之具體方式及時間表，於98年10月26日向興萬達公司追問仍無法得到回覆，故於98年11月2日寄發存證信函給原告與興萬達公司、安信公司及曾東洲代書等人，請原告將動用50萬元買賣價金款項回存安信公司信託專戶（被證7），但原告仍不予理會。被告於98年11月17日再度發存證信函（被證8），希望原告不要再藉故拖延，故本件不動產被法院查封二個多月期間，被告從未被告知原告要如何處置。
三、被告雖後來才被告知本件不動產已撤銷查封，故為解決本件買賣契約，在曾東洲代書之兩次協調下，原告不願針對本件不動產被查封所導致遲延責任負任何損害賠償責任，僅一昧要求無條件解約或履行合約付款，所以兩次協調未成，而原告雖於99年1月14日及28日聲請調解委員會調解，但因被告之家人臨時急診住院而請假無法前往（被證9）；原告又於99年7月10日委託陳瓊苓律師來函通知99年7月26日調解（被證10），但因家人重症住院無法出席，故特去函請更改為99年7月31日，且已電請陳律師轉知原告，但後來原告卻表示要解除合約，不願意再賣屋於被告而不願協調，所以被告並非不願履行契約，而是原告不願意協調。
四、原告主張被告不願履行契約遲延給付而解除本件契約云云，然查：
㈠本件違約在先者是原告，而被告已繳交買賣契約款項107萬
元，怎可說無履行契約之誠意？㈡原告主張被告遲延未給付尾款，然被告是希望釐清責任問題
，也希望原告將50萬元之款項存回安信公司信託專戶，以免被法院查封之情事再度發生，故被告並無遲延不給付之情事，所以原告主張遲延給付而為解除合約，實無理由。
㈢原告於99年7月10日委託陳律師來函，被告也希望再度協調
，被告與陳律師聯絡見面時間及地點，而是遭原告拒絕，足證被告並無給付遲延之情事，故原告主張解除合約並無理由。
㈣由以上得知，被告並無給付遲延之情事，反而是原告違約在先，其解除合約並無理由。
貳、被告安信公司部分：
一、原告主張被告柯雪娥有違約事宜，要求被告安信公司將履保專戶內被告柯雪娥已付之買賣價金給付原告。惟依「買賣價金履約保證申請書」第5條規定「於點交程序完成或合約解除或判決確定後，安信建經就前開事實進行確認，至遲於確認完成次一個金融機構營業日以匯款（限國內匯款）、轉帳之方式將應給付之價款及其孳息（扣除利息所得稅）轉交或返還予應得之人。」。次查「履約保證」之意旨在於確保不動產買賣契約之誠信履行及保障買賣價金之權利，故被告安信公司係立於公正第三人之地位，以辦理該交易行為之履約管理相關事宜。今原告與被告柯雪娥間衍生買賣交易糾紛，被告安信公司自稟持公正立場依「買賣價金履約保證申請書」第五條規定，待本案判決確定後，將保管之價款交由應得之人。
二、是此，原告與被告柯雪娥間之價金歸屬訴訟既已在 鈞院訴訟中，則被告安信公司依規定應於判決確定後，依確定判決結果履行給付此筆價金之保證義務。然原告卻於此時訴請被告安信公司履行給付義務，顯無理由。
參、被告曾東洲部分：對於持有原告交付所有如附表所示之土地及建築改良物所有權狀正本各壹張之事實並不爭執，但抗辯希望原告將伊代墊的錢歸還。
肆、綜上答辯，被告均聲明駁回原告之訴。若受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。訴訟費用由原告負擔。
丙、兩造不爭執之事實：
一、被告柯雪娥於98年9月6日，經由興萬達公司之居間介紹，以總價1063萬元之價格，與原告簽訂不動產買賣契約，由被告柯雪娥購買原告所有，門牌台北縣永和市○○路○○巷○號1樓房屋及基地，被告柯雪娥並當場3萬元現金及分別簽發104萬元、尾款710萬元之本票交付原告為買賣價金支付之保證。
二、被告柯雪娥於98年9月14日依約將簽約款107萬元向被告安信公司辦理「買賣價金履約保證申請書」，將107萬元存入安信公司位於玉山銀行敦南分行帳號0000000000000號信託財產專戶內，原告亦已依約將系爭建築改良物及土地所有權正本各1份，交付代書即被告曾東洲保管，原告嗣經同意請求被告同意動用履約保證金50萬元，故原告已取得本件買賣價金50萬元（履保專戶內尚有57萬元）。
三、系爭不動產經本院民事執行處依債權人高雄銀行之聲請，於98年10月5日以板院輔98司執助竹字第3902號函，矚託台北縣中和地政事務所於該日辦理查封限制登記。
四、系爭買賣契約兩造，曾於98年10月11日就該房屋拆除冷氣等事宜，在被告曾東洲之協調下，就房屋不得拆卸或現況說明事項，合意簽署買賣備忘錄共計11條約定事項；被告曾東洲代書並要求被告柯雪娥配合於98年10月16日前將所有剩餘款項956萬元匯入前開信託帳戶內，原告當時並未說明系爭不動產已被查封之事實。
五、興萬達公司於98年10月16日以永和永貞郵局第609號存證信函發函本件買賣契約當事人，表示於同年月13日由不動產謄本得知前開查封事宜，告知買方即被告柯雪娥暫停支付買賣價款，賣方即原告應於3日內提出解決方法。
六、被告柯雪娥於98年11月2日以中和郵局第01910號存證信函，發函原告與住商不動產樂華店、安信公司及曾東洲代書，請原告將已動用之50萬元款項回存至安信公司信託帳戶，惟原告並未予回存。
七、被告柯雪娥曾於98年11月2日及同年月17日先後兩次以存證信函發函原告及興萬達公司表示催告原告出面解決買賣標的物查封的問題，並依系爭不動產買賣契約履行。
八、債權人高雄銀行股份有限公司於98年11月20日具狀撤回前開強制執行，而由本院於98年11月24日發文塗銷前開查封登記，並由台北縣中和地政事務所於98年12月7日塗銷查封登記。
九、原告於98年12月10日以永和永安郵局第0244號存證信函，發函被告柯雪娥表示系爭不動產業已撤銷查封，並於文到3日內繼續履行不動產買賣契約之義務，嗣因故被告柯雪娥並未履行，原告又於99年6月9日及30日，先後2次以存證信函催告被告柯雪娥履行買賣契約義務而無結果，故原告另於99年7月13日以台北體育場郵局第01413號存證信函發函被告柯雪娥表示解除系爭買賣契約及沒收已支付之107萬元買賣價金。
十、原告在99年1月14日及28日先後兩次聲請調解委員會就本件紛爭為調解，但被告因家人重病急診故無法參加調解。
丁、法院之判斷：
壹、原告依據系爭買賣契約第9條第2項之規定，於99年7月13 日以台北體育場郵局第01413號存證信函，發函被告柯雪娥表示解除系爭買賣契約，有無理由？
一、被告柯雪娥於98年9月6日以1063萬元之價格，向原告購買系爭房地，並依約將簽約款107萬元匯入雙方約定之「履保專戶」，然因台灣高雄地方法院受理高雄銀行以該院81年度執字第6095號債權憑證為執行名義，囑託本院民事執行處於98年10月5日函請台北縣中和地政事務所以98北中地登字第269540號就系爭房地辦理查封登記，並由本院於同月16日至該址張貼查封公告，原告並在場於不動產查封筆錄上簽名等事實，業經本院調閱民事執行處98年度司執助字第3902號清償債務執行卷宗查證無誤，故原告所有系爭房屋自98年10月5日即處於無法移轉過戶之不能給付狀態，原告至遲自98年10月16日即已知悉上開事實。從而，被告柯雪娥抗辯其於98年10月14日接獲興萬達公司一只說明書告知系爭房地遭查封（見本院卷第53頁被證5），又於98年10月16日接獲該公司存證信函，要求原告三天內對於房地遭查封之事提出解決方案，及通知被告停止付清尾款（見本院卷第54頁被證6），是以本件買賣契約為原告先行違約，故而未再依約付款，應屬有據。
二、茲欲審酌者，原告主張得知查封事實後即向高雄銀行清償債務，並於98年11月24日接獲法院來函告知高雄銀行撤回執行並發函塗銷查封登記，經地政事務所於98年12月7日辦理塗銷查封限制登記後，原告催告被告柯雪娥履約，因其仍拒不履行契約而解除契約，有無理由？經查：
㈠系爭房地經本院於98年10月16日至現場查封時，因發現屋後
另有增建物，原預定於同年11月17日會同地政人員再至現場辦理增建物測量，惟債權人高雄銀行於同年11月12日具狀聲請延緩執行，並表示債務人張曉萍即原告已與其洽商償還債務中，故經本院於同月17日以板院輔98司執助字第3902號函覆准予自98年11月12日起至99年2月11日止延緩執行3月；高雄銀行旋即於98年10月30日向台灣高雄地方法院撤回強制執行之聲請，再於同年11月20日具狀向本院撤回執行，經本院於98年11月24日以板院輔98司執助竹字第3902號函地政機關塗銷查封限制登記，由地政機關於98年12月4日以98北中地登字第330320號辦理塗銷登記（見本院執行卷第23頁至第40頁）。從而，原告主張自知悉房地遭查封後即積極與債權銀行洽商清償還款事宜雖可採信，惟自98年10月5日查封生效日起至同年12月4日止塗銷查封之日止，原告仍計有61 天之違約事實，亦堪認定。
㈡按系爭買賣契約第3條第2項關於被告柯雪娥應支付買賣價金
義務之規定：「第三期（完稅款）新台幣貳佰肆拾陸萬元整。於土地增值稅、契稅單核下後，經特約地政士（代書）通知日起三日內，甲方（即被告柯雪娥）應將第三期款存匯入履保專戶」（見本院卷第7頁反面），原告主張系爭房地買賣契稅及土地增值稅單業於98年9月23日、30日核下，並經代書通知買賣雙方在案，此為兩造所不爭；雖被告柯雪娥抗辯原告先行違約屬實，並經本院認定原告確有61天之違約情事，然系爭房地自98年12月4日塗銷查封後，原告旋同月10日以永和永安郵局第0244號存證信函，發函被告柯雪娥告知不動產業已撤銷查封，並於文到3日內繼續履行不動產買賣契約義務，嗣因被告柯雪娥並未履行契約義務，原告又於99年1月14日及28日先後兩次聲請台北縣中和市調解委員會就本件購屋紛爭為調解，但被告均因故並未出席調解；原告又於99年6月9日及30日，先後2次以存證信函催告被告柯雪娥履行買賣契約義務而均無結果，此為兩造所不爭，並有存證信函及調解筆錄影本在卷為憑（見本院卷第15頁至第21頁），則被告柯雪娥自98年12月中旬起迄至99年6月30日止，前後已有超過半年以上時間均未依約履行買受人支付價金之義務。被告柯雪娥告雖抗辯，係因原告違約在先及因家人重病急診而無法參加調解，然原告雖有61天之遲延違約事實，但被告柯雪娥既未依法行使契約解除權，自仍有依約履行義務；又縱因家人重病急診須親自處理，亦非無可能另以委任他人之方式出面調解及履行契約義務，是其所辯自身遲延理由並非正當，被告柯雪娥亦有6個月以上給付遲延情事，亦可認定。
㈢契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。又系爭買賣契約第9條第3項約定：「甲方（即被告柯雪娥）若有遲延給付情事.........，若甲方逾十五日仍未配合給付，並經乙方（即原告）定期催告仍不履行時，乙方有權解除本約」（見本院卷第8頁反面）。綜上，在系爭契約有效期間內，被告柯雪娥有前開遲延給付情事，則原告於催告後另於99年7月13日以台北體育場郵局第01413號存證信函發函被告柯雪娥表示解除系爭買賣契約，自屬有理由。
貳、原告解除契約後，依系爭買賣契約第10條第2項主張沒收被告柯雪娥已支付之107萬元簽約金，作為懲罰性違約金，有無理由？
一、依系爭買賣契約第10條第2項規定，「本約簽訂後，甲方（及被告柯雪娥）若有擅自解約、不為給付、或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（即原告）所受損害之賠償以外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方」（見本院卷第8頁反面），本件買賣契約因被告柯雪娥遲延給付達6個月以上期間，故原告依該規定主張於解除契約後，沒收被告柯雪娥已支付之買賣價金作為懲罰性違約金，自屬有據。
二、茲欲審酌者，原告沒收上開107萬元簽約金全部，充為懲罰性違約金是否過高？㈠按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，依職權核減至相當之數額（參照最高法院79年度台上字第1915號判例意旨、同院84年度台上字第978 號判決意旨參照）。
㈡原告請求將上開107萬元簽約金全部沒收充為違約金，本院
認該約定違約金額過高應予酌減。茲審酌本件原告房地遭查封而有先有違約事實，然事後戮力排除查封障礙完成賣方義務後，被告柯雪娥竟有6個月以上之遲延違約可歸責事實，造成原告多次要求調解履約均未能獲得尾款956萬元（1063萬元-107萬元=956萬元），故以956萬元之法定遲延利息年息百分5計算6個月即23萬9000元，作為懲罰性違約金，方屬適當。從而，本院依職權將系爭違約金，核減為23萬9000元，逾該範圍之違約金請求並無理由。
三、基上，原告訴請給付違約金，在23萬9000元範圍內為有理由，惟因原告既已先行受領被告柯雪娥50萬元買賣價金，其既足以充為本件違約金受償，故原告訴請被告柯雪娥應再給付57萬元及其法定遲延利息，該金額並應由被告安信限公司自玉山銀行敦南分行帳號0000000000000帳戶中撥付予原告，如有不足由被告柯雪娥補足給付等請求，即無理由，應予駁回。
參、原告訴請被告曾東洲應將原告所有如附表所示之不動產所有權狀正本返還為有理由。
一、按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。契約終止後，委任關係即為消滅。被告曾東洲保管系爭房地所有權狀，係受原告單獨委任辦理所有權移轉登記予買方之事宜，原告業已依起訴狀繕本之送達，做為終止兩造間委任關係意思表示之通知，該保管所有權狀之委任契約，即因終止而消滅，故原告主張被告曾東洲占有系爭房地所有權狀，已無正當權源；又系爭房地買賣既已合法解除，買賣契約自無從再為進行，被告曾東洲受委任之目的亦併同消滅，而無繼續保管所有權狀正本之必要，依據依民法第767條所有物返還請求權及民法第179條不當得利請求權之規定，請求被告曾東洲返還系爭房地所有權狀正本，自屬有據，應予准許。
二、被告曾東洲雖抗辯希望原告將伊代墊的錢歸還，然其並未提出任何具體金額之支出憑證為憑，且縱原告有積欠墊款未清償，亦無解免於委任契約業已終止，而其無權占有原告所有不動產權狀之事實，故所辯並無理由。
戊、結論：
壹、原告依民法第767條所有物返還請求權及民法第179條不當得利請求權之規定，請求被告曾東洲返還系爭房地所有權狀正本，為有理由，應予准許。其於訴請被告柯雪娥應再給付57萬元及其法定遲延利息，該金額並應由被告安信限公司自玉山銀行敦南分行帳號0000000000000 帳戶中撥付予原告，如有不足由被告柯雪娥補足給付等請求，並無理由，應予駁回。該駁回部分假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
貳、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響或非兩造協議之爭點，爰不一一論述，併此敘明。
參、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 5 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 5 日
書記官 呂烱昆