臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2232號原 告 陳嘉偉原 告 黃楚凌共 同訴訟代理人 連世昌律師被 告 瓏山林企業股份有限公司法定代理人 林鴻堯被 告 林張素娥共 同訴訟代理人 劉宏邈律師複代理人 楊發貴上列當事人間請求履行買賣契約等事件，經本院於民國99年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林張素娥應給付原告新臺幣陸拾萬元，及自民國九十九年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾壹萬陸仟零肆拾柒元，及自民國九十九年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林張素娥負擔十分之四、被告瓏山林企業股份有限公司負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣壹佰零壹萬陸仟零肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人黃一峰於民國94年間與被告簽署四季紐約房屋（I1棟
第12樓）及土地預定買賣契約（下稱系爭買賣契約）。土地部分出賣人為被告林張素娥，價金新臺幣（下同）246萬元（下稱土地契約）；房屋部分出賣人為被告瓏山林企業股份有限公司（下稱被告公司），價金164萬元（下稱房屋契約）。黃一峰並依約繳付土地價款30萬元予被告林張素娥，房屋款25萬6,047元（含房屋價款18萬元，代收款5萬6,047 元及更名費用2萬元）予被告公司。嗣再於97年10月22日依約變更買受人為原告2人，而由原告承受系爭買賣契約之權利義務。
㈡詎被告未經合法催告原告繳付價款，即逕於97年10月29日以
原告未依約繳付價款為由寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約並沒收已付價金（原告於97年10月30日收受前開存證信函）。被告前開解除契約之通知，顯不合法。經原告向被告異議，並要求依約履行，被告均未置理。嗣更於98年10月16日將系爭買賣標的出售訴外人且辦妥所有權移轉登記，造成給付不能之情形，已然違反土地契約第8條第1項及房屋契約第21條第1項之約定。原告得依土地契約第10條第1項、房屋契約第23條第1項約定或民法第256條規定解除系爭買賣契約，再依土地契約第10條第1項、房屋契約第23條第1項、民法第259條、第179條規定請求返還已收價金，並給付房屋及土地總價款20%計之違約金。即被告林張素娥應給付原告79萬2,000元（30萬+246萬*20%）；被告公司應給付原告58 萬4,047元（25萬6,047元+164萬*20%）。
㈢併為聲明：
⑴被告林張素娥應給付原告79萬2,000元，及自起訴狀繕本
送達翌（99年10月13日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告公司應給付原告58萬4,047元，及自起訴狀繕本送達
翌（99年10月13日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭買賣契約既由原告承受訴外人黃一峰之買受人權利、義
務關係，依約黃一峰復應於97年10月21日前給付系爭房地買賣價金14萬元，則被告依法於97年10月22日以存證信函催告黃一峰給付，對住於同址之原告自生合法催告效力。而至同年月28日原告仍未依約繳款，則被告於97年10月29日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約（原告於97年10月30日收受）並沒收已付價款，於法自屬有據。
㈡退步言之，倘認被告之解除不合法，本件原買受人既於被告
通知繳第6期款，被告正準備進行交屋及完稅工作時，原告才告知被告契約承擔之事實，徒生被告之困擾，縱有違約，亦由原告行為引起，非完全可歸責被告，違約金自應酌減或者過失相抵。再者，依契約約定，原告至多僅得請求按已給付價金（即土地部分30萬元；房屋部分18萬元）計算之違約金，所謂代辦費用、更名費用均非價款之一部，且原告至多亦僅受有利息之損失，違約金約定應有過巨。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不執之事項：㈠系爭買賣契約簽訂時之買受人為訴外人黃一峰，土地出賣人
為被告林張素娥（價金246萬元）；房屋出賣人為被告公司（價金164萬元）。訴外人黃一峰並陸續依約繳付土地價款30萬元及房屋價款18萬元等情，並有土地、房屋預定買賣契約書各1份（詳原證1）、統一發票3紙及收據1紙（詳本院卷第67頁、第88頁）在卷可佐。
㈡黃一峰另於97年8月24日繳交代收款（天然瓦斯裝設費、水
電基本費、管理費）5萬6,047元予被告公司收執，並有收據1紙（詳本院卷第68頁）附卷可查。
㈢黃一峰於97年10月12日依系爭買賣契約約定向被告申請變更
買受人；嗣於97年10月22日經被告同意由原告承受黃一峰系爭買賣契約買受人之權利及義務等情，並有資料異動表（詳被證2）、切結書（詳原證2）在卷可佐。
㈣被告於97年10月22日以台北興安存證號碼02406號存證信函
通知黃一峰請於函到5日內繳付房地款14萬元；黃一峰於次日收受前開存證信函，並有存證信函（詳本院卷第78頁）在卷可稽。
㈤被告於97年10月29日以原告未依約於97年10月28日前繳付14
萬元價款，寄發台北興安存證號碼02573號存證信函通知原告解除系爭買賣契約並沒收已付價金；原告於97年10月30日收受前開存證信函等情，並有存證信函（詳本院卷第79頁）及回執（詳本院卷第93頁）附卷可憑。
㈥系爭買賣標的物，即四季紐約房屋（I1棟第12樓；中和市○
○段2539建號，門牌碼「新北市○○區○段○○○巷○○號12樓）及坐落基地（中和市○○段○○○號），已於98年10月由被告另出售訴外人蔡進池，並於98年10月16日辦妥所有權移轉登記等情，並有建物登記謄本（詳本院卷第94頁）1份在卷可佐。
㈦原告於99年9月20日提起本訴以被告已將系爭買賣標的物出
售並移轉登記予他人為由，依系爭買賣契約約定及民法第256條規定（可歸責於出賣人致給付不能）解除契約，並有起訴狀附卷可稽。
四、關於系爭買賣契約於何時？由何人？以何事由解除？㈠被告抗辯：本件原告未依約繳付買賣價金，故系爭買賣契約
已經被告於97年10月30日合法解除等情。原告則主張：被告並未合法催告原告繳付價金，其前開所為解除意思表示自難謂合法等語。查：
⑴依系爭土地契約第4條第3款約定「買方若不按時繳付各期
土地價款時，自收到通知起第11日按日加計萬分之5滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告5日內仍未繳付視同違約，賣方得逕行片面解約，經雙方同意依第10條違約之處罰規定處理。」；房屋契約第7條第3款亦約定「買方若不按時繳付各期房屋價款時，自收到通知起第11日按日加計萬分之5滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告5日內仍未繳付視同違約，賣方得逕行片面解約，並依第23條違約之處罰規定處理。」。準此，本件被告以原告未依約繳款為由得片面解除系爭買賣契約之前提，乃須原告已合於「經被告以存證信函催告5日內仍未繳付」之要件。
⑵查被告抗辯其已以存證信函催告買方繳款，固據提出存證
信函1份（詳本院卷第78頁）為佐。惟承前述，系爭買賣契約買受人地位既早於97年10月22日即經被告同意移轉予原告，已發生契約承擔效力，被告於97年10月22日所為催繳通知（於97年10月23日送達時始生通知效力），竟未向原告為之，仍向原買受人黃一峰為之，自難謂已生合法催告之效力。即被告於97年10月23日所送達之催告通知既不合法，而與前述土地契約第4條第3款及房屋契約第7條第3款約定要件不合。則其等再於97年10月29日以原告違反前開約定解除契約，並依土地契約第10條第2款及房屋契約第23條第2款約定沒收買方已付價金，自屬無據。
⑶遑論，原告於承受系爭買賣契約後，就價金之交付，已另
與被告達成協議，約定原告應於97年10月30日前繳付，有切結書1份（詳原證2）在卷可佐，則被告於前開期限屆前所為解除意思表示更難謂有據。
⑷基上，被告於97年10月30日送達之解除契約意思表示不合法。
㈡原告主張：系爭買賣標的業經被告轉售他人並辦妥移轉登
記已然給付不能，且屬可歸責被告事由所致，已然違反土地契約第8條第1項及房屋契約第21條第1項規定，依土地契約第10條第1項、房屋契約第23條第1項或民法第256 條規定，原告自得解除契約等情。被告對於系爭買賣標的已因轉售並移轉他人陷於給付不能一節，未有爭執，惟辯以：
本件原買受人既於被告通知繳第6期款，被告正準備進行交屋及完稅工作時，原告才告知被告契約承擔之事實，徒生被告之困擾，縱有違約，亦由原告行為引起，非完全可歸責被告等語。查系爭買賣契約變更買受人名義部分，承前述，既已得被告同意始完成變更，被告本難推卸其等內部連繫疏漏反謂違約係由原告行為引起。即本件被告給付不能，既肇於被告違法解約在先，嗣除將系爭物轉售他人外，並辦妥移轉登記，已然違反土地契約第8條第1項及房屋契約第21條第1項規定，則原告依土地契約第10條、房屋契約第23條約定及民法第256條規定解除系爭買賣契約，於法自屬有據。
五、系爭買賣契約既因可歸責被告之事由致給付不能，經原告合合法解除，則⑴原告依土地契約第10條第1項約定請求被告林張素娥返還
已收土地價金30萬元。依房屋契約第23條第1項前段請求被告公司返還已收房屋價金18萬元，自屬有據。
⑵另有關買受人交付代收款（天然瓦斯裝設費、水電基本費
、管理費）5萬6,047元予被告公司收執，既本於系爭房屋預定買賣契約第28條而為（屬預收款，非房屋價款），系爭房屋嗣因給付不能未辦理移轉登記予原告，前開預收款自因系爭房屋預定買賣契約解除並無從發生應代付之事實，依民法第259條規定被告自負回復原狀之責，故原告請求被告公司應將前開5萬6,047元返還原告，應屬有據。
⑶至黃一峰給付更名費用2萬元部分（非屬土地價款，或房
屋價款，而係基於更名契約而為給付），依前述，系爭買賣契約實際既已辦妥買受人更名事宜（更名契約已履行完畢），此部分費用支出自屬有法律上原因（原因自始未消滅），則原告本於解除契約後回復原狀請求權或民法第179條不當得利法律規定請求被告返還此部分金額，並無理由，應予駁回。
⑷再關於原告依土地契約第10條第1項請求被告林張素娥賠
償按土地總價20%計算之違約金；依房屋契約第23條第1項請求被告公司賠償按房屋總價20%計算之違約金部分。查：
①承前述，本件原告已支付土地價款30萬元，顯低於土地
總價20%（即49萬2,000元；246萬元*20%），被告抗辯：依土地契約第10條第1項後段約定（「應賠償土地價款20%違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」），原告至多僅得請求被告林張素娥賠償30萬元（已繳價款）違約金，自屬有據。又原告已支付房屋價款為18萬元，亦低於房屋總價20%（32萬8,000元；164萬元*20%），被告抗辯：依房屋契約第23條第1項後段約定（「應賠償房地價款20%違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」），原告至多僅得請求被告公司賠償18萬元（已繳價款）違約金，亦屬有據。即原告逾此部分之主張，既違反前述契約約定之最高上限，自難准許。
②又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
為民法第252條定有明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。查本件被告抗辯違約金過高一節，並未提出任何證據以供本院審酌，其前開辯詞已有可議。加以經本院衡酌：被告較原告而言為經濟強者；系爭買賣契約復為被告單方製訂之定型化契約；且被告違反本件契約結果，除致原告空費更名費用外，且受有利息損失，更導致無法受有大環境不動產普遍上漲之利得等情，認本件違約金之約定，應無過高，而無核減之必要。
③即此部分原告請求被告林張素娥賠償30萬元；被告公司賠償18萬元違約金，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告請求被告林張素娥依土地契約第10條第1項約定返還30萬元土地價款及30萬元違約金，合計60萬元。請求被告公司依房屋契約第23條第1項請求約定返還18萬元房屋款及18萬元違約金；依契約解除後民法第259條回復原狀請求權及不當得利法律關係返還代收款5萬6,047元，合計41萬6,047元，及各自99年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 13 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 13 日
書記官 莊琬婷