臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2345號原 告 黃調洽訴訟代理人 黃大倫
梁裕勝律師被 告 吳佳瑀訴訟代理人 楊佩琪上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國100 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬元，及自民國九十九年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣拾捌萬伍仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項前段定有明文。同條第3 款復規定擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。本件原告於起訴之初，主張依買賣契約第15條第2 款規定，請求被告給付違約賠償新臺幣（下同）80萬元；嗣後變更聲明為：被告應給付原告104 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（參見本院卷第78頁民國99年12月20日言詞辯論筆錄、本院卷第92頁民事準備書〈一〉）。核屬聲明之擴張，自屬合法，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告方面主張：原告就其所有門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號5 樓建物及其坐落之基地，於99年8 月25日委託訴外人台灣房屋新莊副都心加盟店銷售，原告於99年8 月28日與被告簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價款為800 萬元，被告僅支付55萬元簽約款，該款項係存入兩造委任之僑馥建築經理股份有限公司於中國信託銀行開設之信託專戶，依系爭買賣契約第5 條第2 項約定，被告應於稅單核發後5 日內將完稅款65萬元存匯入上開信託專戶，經原告於99年9 月15日以存證信函催告被告於7 日內支付完稅款65萬元，惟被告仍未給付完稅款65萬元。被告復於99年9 月23日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，顯見被告有確定不買系爭不動產之意，原告則於99年9 月24日以存證信函通知被告解除買賣契約。被告自應依兩造所訂不動產買賣契約書之約定，給付原告80萬元之違約金。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。原告與訴外人台灣房屋仲介公司委託銷售契約書約定之仲介報酬為總價金之3%即24萬元，本件既因台灣房屋仲介公司仲介，雖因被告違約而解除，但原告仍有交付第三人仲介報酬之義務，此即為原告因解除系爭買賣契約所受之損害，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告10
4 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，
二、被告方面則以：原告無隻字片語告知系爭買賣土地為工業用地，而該土地為工業用地乃交易之重要事項，仲介公司亦未告知，足以影響被告購買意願，且為交易重要事項，被告因不知情而以顯然高於一般行情購買，且附近工廠林立生活機能差，能夠向銀行貸款額度低，被告已合法解除契約，原告請求被告給付損害賠償，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:㈠被告為向原告購買門牌號碼台北縣新莊市○○路○○巷○○號5
樓建物及其坐落之基地，兩造於99年8 月28日簽立不動產買賣契約書。
㈡被告僅支付55萬元簽約款，該款項係存入兩造委任之僑馥建
築經理股份有限公司存放於中國信託銀行開設之信託專戶（銀行別：中國信託銀行敦南分行、戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約保證專戶、專屬帳號：00000000000000）。
㈢依系爭不動產買賣契約第5 條第2 項約定，被告應於稅單核
發後5 日內將完稅款65萬元存匯入上開專戶，原告於99年9月15日以新莊新泰路郵局第245 號存證信函催告被告支付完稅款65萬元，惟被告仍未給付完稅款65萬元。
㈣被告於99年9 月23日以新莊新泰路郵局第248 號存證信函通知原告解除系爭不動產買賣契約。
㈤原告於99年9 月24日以新莊新泰路郵局第249 號存證信函通知被告解除系爭不動產買賣契約。
四、原告主張因可歸責於被告之違約事由，其得解除系爭不動產買賣契約，並依系爭買賣契約第15條第2 項之約定，請求被告賠償其所受損害80萬元，及應給付仲介公司之服務費24萬元，共104 萬元之損害賠償，此為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠原告於99年9 月24日之單方解約有無理由，是否對被告生效？㈡原告得否請求被告給付104 萬元？茲敘述如下。
五、原告於99年9 月24日之單方解約有無理由，是否對被告生效？
（一）原告主張依系爭不動產買賣契約第5 條第2 項約定，被告應於稅單核發後5 日內將完稅款65萬元存匯入上開專戶，原告於99年9 月15日以新莊新泰路郵局第245 號存證信函催告被告於文到7 日內支付完稅款65萬元，惟被告仍未給付完稅款65萬元。復於99年9 月24日以新莊新泰路郵局第
249 號存證信函通知被告解除系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有原告所提出不動產委託銷售契約書、不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證證書、存證信函等在卷可稽，堪信為事實。
（二）被告抗辯原告及仲介公司並未告知系爭買賣土地為工業用地，而該土地為工業用地乃交易之重要事項，足以影響被告購買意願，且為交易重要事項，被告因不知情而以顯然高於一般行情購買，且附近工廠林立生活機能差，能夠向銀行貸款額度低，被告已合法解除契約等情，此為原告所否認。經查，證人戴雄彰於本院言詞辯論時具結證稱：「（問：你在雙方買賣之前有無帶買方去看過房子？）第一次是帶被告的母親楊佩琪去看房子。在房子鑰匙部分，我要由原告辦公室的員工協助我開門，所以由我跟郭小姐及楊小姐一同去看。一開始我們有先介紹這附近的環境，當下楊小姐有詢問我們這是否為工業用地，我及郭小姐都說是工業用地，說完這句之後，楊小姐有看到這間5 樓的房子門牌號碼是79號，覺得這個門牌號碼很不錯，當時並沒有質疑這間房子是否為工業用地。」、「（問：簽約時有無聽到他們談到這間房子是座落於工業用地這件事情？）一開始簽約的時候，代書會一項項的告知房屋土地座落的地點、位置、用途，所以我有聽到代書有說明這塊土地是工業用地。」、「一開始楊小姐問我怎麼都是工廠，我跟他說這裡是工業區，我們這邊是工業住宅用地，這邊工廠星期六、日比較少開工，比較寧靜，我有跟楊小姐說我們要介紹給他的這間房子，還有那房子附近的位置，附近都是工業區，工業用地。」等語（見本院卷第99頁、第100頁100 年3 月4 日言詞辯論筆錄），顯見被告在購屋時確實已知悉系爭房屋所坐落之基地乃屬工業用地，被告抗辯：原告及仲介公司並未告知系爭買賣土地為工業用地之交易重要事項云云，自不足採信。再參以兩造所簽立不動產買賣契約書第2條亦載明建物主要用途「工業」，有不動產買賣契約書在卷可稽，更可見被告前開辯詞與事實不符。
（三）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。本件被告之抗辯尚不足採，被告無從主張解除契約，自有給付完稅款65萬元之義務。惟被告無正當理由拒絕給付完稅款65萬元，原告即於99年9 月15日寄發存證信函予被告，促請被告應於文到7 日內依約履行，若逾期將解除契約，核屬正當有據。而本件被告確未於催告履行期限內，給付完稅款65萬元，以履行系爭買賣契約義務，自屬構成違約。依民法第254 條規定，原告得單方行使解約權，其於99年9 月24日寄發存證信函與被告，表示因被告違約，主張解除系爭買賣契約，此意思表示於同日到達被告，即生解約之效力。
六、原告得否請求被告給付104萬元？
（一）按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250 條第2 項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金。又按，按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例要旨參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年台上字第2563號判決要旨參照）。
（二）系爭不動產買賣契約書第15條第2 項約定：「本案經買賣雙方合意於完稅前買賣雙方有違約不賣不買等情事，賠償金額訂為捌拾萬。」等語，此為兩造所不爭執，堪認為兩造此部分約定係屬於賠償性違約金之性質。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。經查，原告於99年8 月28日簽立系爭不動產買賣契約書，於99年9 月23日寄存證信函與原告，表達請求解除契約並返還簽約金55萬元之意，已無依約履行之意，前後期間約為1 個月，物價波動非大，不致肇生過大損失，本院斟酌被告違約之可歸責事實、系爭買賣契約總價金為800 萬元、被告已支付55萬元簽約款，及目前上社會經濟成長狀況暨上開原告損害範圍，認為本件違約金約定為總價金之10% 即80萬元，尚屬過高，應予酌減，核以55萬元為適當。於此範圍原告之請求，為有理由。
（三）至於原告另主張仍須給付仲介公司仲介服務費24萬元，此部分亦屬原告所受損害，爰向被告請求給付等語。惟按，違約金，有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性之性質者，倘屬前者，違約金既視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於請求給付違約金外，又請求損害賠償（最高法院80年台上字第1457號判決要旨參照）。本件系爭不動產買賣契約書第15條第2 項之約定屬於賠償性違約金之性質，已如前述，因此原告自不得另又請求損害賠償，其主張需給付仲介公司仲介服務費24萬元部分，自不得再向被告請求。
七、綜上，原告依系爭買賣契約第15條第2 項之法律關係，請求被告給付賠償損害性質之違約金55萬元及起訴狀繕本送達被告翌日即99年11月2 日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法並無不合，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 25 日
民事第二庭 法 官 連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 25 日
書記官 溫婷雅