臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2551號原 告 許燕標訴訟代理人 江仁成律師被 告 寶誠國際不動產仲介經紀有限公司法定代理人 陳謝貴枝被 告 鄭琪華被 告 黃筱芳被 告 陳婉菁上四人共同訴訟代理人 陳明宗律師被 告 李啟煌被 告 詹惇仲被 告 詹惇昇被 告 詹孝惇上四人共同訴訟代理人 李慶豐律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國101年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇應連帶給付原告新台幣貳拾貳萬元及自民國九十九年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇如以新台幣貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇（下稱出賣人等3人）於民國99年間將其各別所有之新北市○○區○○路○○巷○○號2樓、同巷40號2樓、同巷42號2樓房地（以下稱系爭不動產），同時委由被告李啟煌居中轉介，一併委請被告寶誠國際不動產仲介經紀有限公司（以下稱寶誠公司）出售，李啟煌與寶誠公司並私下約定若仲介成功，寶誠公司原可向賣方收取成交總價4％之仲介報酬歸李啟煌，買方應付成交總價2％之仲介報酬歸寶誠公司，並由李啟煌、寶誠公司之仲介人員即被告鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁（僅見其印文，未實際出面）負責承辦系爭不動產之仲介。原告於99年1月間曾經寶誠公司仲介人員即被告鄭棋華、黃筱芳數次帶同前往看屋，第1次由黃筱芳帶同看屋時，關於系爭不動產露台增建部分，經黃筱芳於現場告稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，鄭棋華或未查明係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮屋），或已查明而故意隱瞞，李啟煌明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，亦未告知原告，渠等並共同隱瞞系爭不動產露台增建部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，致原告不疑有他，於99年2月4日與出賣人等3人簽立不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書等文件，以新台幣（下同）2960萬元買受系爭不動產。本件出賣人等3人為該契約之共同出賣人，負全部給付之責，且依約買賣價金亦未區分，顯係不可分債務，依民法第292條準用連帶債務之規定。其後原告已依約履行並給付寶誠公司成交總價2960萬元之2％仲介費用592000元。嗣原告於99年5月底因連日大雨，始發現系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分因屋頂曾遭報拆有嚴重漏水之瑕疵（原證2），經請教專業人員、向鄰居查訪及詳細檢視不動產買賣契約等文件，始發現不動產買賣價金履約保證申請書後夾帶之不動產標的現況說明書，方知該部分屋頂曾經報拆過，且係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮屋），而非RC（按即鋼筋混凝土）造材質，及出賣人之一詹孝惇曾向寶誠公司表明無滲漏水情形。原告隨即通知寶誠公司、賣方上開瑕疵情形，其後並委請律師寄發存證信函予被告渠等，然均未獲妥善處理。
（二）被告寶誠公司、李啟煌、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁5人之責任如下：
１、按寶誠公司係以不動產仲介經紀業務為主要營業內容，其服務項目包括「詳細產權調查」、「交易安全服務」及「交屋之保障及服務」等，是原告與被告寶誠公司間之契約關係，非僅單純之報告訂約機會或為訂約媒介之居間關係，尚有委任契約關係，因此，原告與寶誠公司間所成立之契約，應屬居間與委任契約之混合契約，應適用民法居間及委任相關規定。又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，民法第565條定有明文，是居間契約亦為勞務給付契約之一種，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用；居間契約未規定時，即應適用有關委任契約之相關規定（最高法院79年台上字第579號判決意旨參照）。本件被告寶誠公司、李啟煌分別為系爭房地買賣契約買賣雙方、賣方之居間人（李啟煌已違反不動產經紀業管理條例第32條第1項非經紀業經營仲介業務之保護他人法律規定），依民法第567條第1項前段及第2項規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。被告寶誠公司、李啟煌居間仲介受有報酬（寶誠公司向原告收取592000元，李啟煌收取賣方所付仲介報酬更高達0000000元），被告鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁為被告寶誠公司雇用之仲介人員，依同法第535條後段規定，其處理本件居間等委任事務，應以善良管理人之注意為之。
２、被告寶誠公司所屬仲介人員黃筱芳於帶同原告看屋時，關於系爭不動產露台增建部分，於現場告稱係屬RC（即鋼筋混凝土）材質；鄭棋華或未查明係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮屋），或已查明而故意隱瞞；被告李啟煌明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，亦未告知原告，渠等並共同隱瞞系爭房地露台增建部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情故意隱瞞而不告知原告，或因過失而未告知原告，致原告受有損害，李啟煌自有故意或過失，違反民法第567條第1、2項規定，居間人關於訂約事項，就其所知，據實報告於各當事人義務（各當事人包括交易相對人在內，於本案即原告）、訂約事項之調查義務，及民法第535條規定善良管理人注意義務（即抽象輕過失責任）之適用，亦違反不動產經紀業管理條例第32條非經紀業經營仲介業務處罰之保護他人法律規定，而該當民法第184條第2項違反保護他人法律致生損害於他人，及同條第1項前段之侵權行為規定，依同法第185條、第188條與被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁應負共同侵權行為之連帶賠償責任。
３、本院100年8月8日言詞辯論時，證人李國新之證言，足為有利原告之認定：
⑴證人李國新證稱：「（99年6、7月間是否負責台北縣蘆洲
市○○路○○巷40、42號2樓露台增建部分漏水瑕疵的修繕工程？）是的。（當時漏水原因為何？）漏水在彩色鋼板的交接位置，兩邊靠牆的部分，一邊沒有靠牆因為是邊間，主要就是彩色鋼板的交接處及釘孔的部分會漏水。（（提示原證二照片編號9-14）請指明漏水的部分在照片的什麼地方？）不鏽鋼方管的釘孔滲漏下來，照片上面看到綠色透光的部分是PC板，彩色鋼板是在PC 板的裡面。（（提示照片標號1-8）請指明漏水部分在照片的什麼地方？）照片上面就是我剛才所說彩色鋼板交接部分及釘孔部分。…（為何彩色鋼板交接部分及釘孔會漏水？）應該是施做的鐵工技術不好，矽力康沒有填滿。」（參見當日庭訊筆錄），可見證人確有參與本件漏水瑕疵修繕工程，就漏水瑕疵狀況主要係彩色鋼板交接處及釘孔部分漏水，原因係原施作鐵工技術不佳，矽力康未填滿所致等情，親身見聞屬實，足證原證1最末頁被告詹孝惇個人簽立之不動產現況說明書，關於「是否有滲漏水？」乙項，勾選「否」，其與被告詹惇仲、詹惇昇，均未告知原告上開漏水瑕疵，顯不實在，且被告1至5就此未為任何調查，即謂無滲漏水，均有故意隱瞞或過失疏忽滲漏水之情事，實屬昭然。⑵同日證人證稱：「（漏水原因及原告的裝潢有無關連？）
沒有，室內裝潢沒有釘到那裡。」，可見系爭不動產露台增建部分漏水原因，與原告室內裝潢根本無關，被告李啟煌等4人辯稱漏水或因原告裝潢施工所致云云，顯屬無稽，自不可採。
⑶同日證人證稱：「（（提示原證四請款單）這張單據是否
你領款所出具？）是的。我在工作上是使用李亞新的名字。（漏水修繕工程原告支付多少修繕費用？）22萬。」（參見當日庭訊筆錄），可見原證四請款單確係證人所出具，原告確已給付漏水修繕費用22萬元，而受有22萬元之損害，被告等自應負賠償之責。
４、退步言之，設若法院遽認李啟煌並未收受居間仲介報酬，惟其為賣方出面接洽賣買事宜，明知系爭房地露台增建部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，未誠實告知原告，並共同隱瞞或未查明該部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情故意隱瞞或過失未查明告知原告，致原告受有損害，至少亦有故意或過失，而該當民法第184條第1項前段之侵權行為，依同法第185條、第188條仍應與被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁負共同侵權行為之連帶賠償責任。
５、有關消費者保護法之部分：⑴按不動產經紀業管理條例第4條第7款規定：「經紀人員：
指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」，第24條第1、2項規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，同條例第22條第1項第5、6款：「…下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」，可見簽訂買賣契約書時，依法應由經紀人交付不動產說明書予交易相對人，並於買賣契約書上簽章，足證簽訂買賣契約書時，經紀人應親自在場，不得僅任由經紀營業員處理。
⑵被告寶誠公司以仲介為業，鄭棋華、黃筱芳具經紀營業員
身份、陳婉菁具經紀人身份，均明知上開規定，竟任由具經紀人資格之被告陳婉菁不到場，僅於不動產買賣契約書中蓋用其章，以敷衍虛應不動產經紀業管理條例上開規定，復僅由經紀營業員即被告鄭棋華、黃筱芳，及未具經紀人員資格之被告李啟煌居間仲介，亦未將依法視為買賣契約書一部分之不動產說明書交付予原告留存，使原告無法詳細瞭解所購買不動產之狀況。參以寶誠公司仲介人員即鄭棋華、黃筱芳，及李啟煌，均未事先提示賣方所簽立之不動產標的現況說明書，向原告詳細解說，已有未當。且本件不動產買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書係被告寶誠公司提供之定型化契約，依消費者保護法第4條、第5條規定，寶誠公司本即負有提供消費者充分與正確資訊及協助消費者採取正確合理消費行為之義務，自應保障消費者於簽訂該定型化契約前，有合理之審閱期，以使消費者充分理解其權利義務，避免消費糾紛。然被告寶誠公司於簽訂買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書時，亦未給予原告適當之審閱期，以確實瞭解上開契約書、申請書內容，反而直接要原告簽署買賣契約書第15條其他約定事項：「買賣雙方確已就本契約條款內容確實審閱理解，日後不得以契約審閱期為由作其他主張。」，不讓原告事先或當場審閱契約，並於不動產買賣價金履約保證申請書後夾帶入被告詹孝惇簽立之不動產標的現況說明書（至於被告詹惇仲、被告詹惇昇所有房地之不動產標的現況說明書，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌竟未令渠等提出，致仍付之闕如，原告更無從瞭解），致原告於簽約前未能詳閱上開契約書、申請書內容及不動產標的現況說明書，無從事先知悉原證1最末頁被告詹孝惇之不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查報（拆除）通知書之事實，亦無從據此而注意系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分屋頂曾遭報拆而有漏水之瑕疵，致原告受有損害。
６、被告寶誠公司在廣告單裡面載稱「深耕臺灣，完美服務」，強調完美服務來招攬消費者，但被告寶誠公司及其所屬人員即被告鄭琪華、黃筱芳、陳婉菁，依廣告所述要負真實的義務，廣告內容不得不實，實際上被告寶誠公司任由經紀人陳婉菁不到場、不動產露台增建部分曾經報拆未查明、其審閱期也不給原告、漏水也不知道等，如此如果可以算是完美服務，消費者的權益何在。本件上開被告所提供的居間仲介服務，顯然並無其所謂的完美服務的狀態，應該負損害賠償責任。
７、綜合上述，可見被告寶誠公司、該公司仲介人員鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁，及李啟煌，均未善盡其仲介應查證不動產現況、據實報告之義務，原告因此系爭不動產40號2樓、42號2樓房地露台增建部分漏水瑕疵，支出修繕費用220000元，及屋頂曾經報拆過，且屬鋼鐵造材質，致使系爭房地之價值減少687150元（鋼筋混凝土造與鋼鐵造之價差為687150元，有不動產鑑定報告可佐），故被告等於簽立系爭房地之不動產買賣合約之際，並未善盡其出賣人、仲介人之誠實告知瑕疵責任及調查義務。被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌顯有故意或過失致原告受有損害，亦違反保護他人之法律即不動產經紀業管理條例第30條及第24條規定、消費者保護法第4條、第5條規定、民法第567條第1項前段及第2項規定居間人據實報告義務、以居間為營業者之調查義務，及善良管理人之注意義務，依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184 條第1項前段、同條第2項、第185條、第188條第1項前段、民法第544條規定，自應負連帶損害賠償之責。
（三）被告寶誠公司即應返還所收受之仲介報酬部分：
１、原告與被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁間既具有居間及委任混合契約之法律關係，則依民法第571條之規定，居間人違反忠實義務而為利於委託人之相對人之行為者，不得向委託人請求報酬。按嚴重漏水瑕疵、增建部分非鋼筋混凝土造而僅係鋼鐵造，必將影響對於不動產之使用，勢必減損其價格，原告因不知上開瑕疵而願意以00000000元之高價承買，其結果即係有利於出賣人，被告寶誠公司及鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁違反調查及據實告知義務，致原告無法以上開瑕疵與出賣人交涉買賣價格，使出賣人獲有利益，依據民法第571條規定，被告寶誠公司即不得向原告請求給付仲介報酬（參照台灣高等法院95年上易字第630號判決）。是原告縱原先基於居間關係，有給付寶誠公司報酬之義務，然該給付仲介報酬義務因居間人違反忠實義務後已不存在，寶誠公司即應返還所收受之仲介報酬592000元。
２、關於被告李啟煌收受賣方收取成交總價4％之仲介報酬部分，有以下事證可稽：
⑴被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等4人共同委任之
訴訟代理人李慶豐律師，100年10月13日開庭時，經鈞院訊問關於賣方有無給付仲介費用乙節，係稱：『賣方的報酬就是給本件的仲介，沒有給李啟煌』（原證10 ），即謂賣方將仲介報酬付給本件的仲介寶誠公司，按李慶豐律師為被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等4人共同委任之訴訟代理人，所為自認效力及於本人，依民事訴訟法第279條第1項規定，已生被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇自認賣方確有給付仲介報酬事實之效力，此部分與原告主張，核屬一致，堪以認定。
⑵復徵諸被告出賣人等3人即為賣方本人，渠等有無給付仲
介報酬，本人自己最為清楚，設如賣方並無給付仲介報酬，則其訴訟代理人自應當庭表明並未給付任何仲介報酬，始符常情，焉有當庭自認有給付仲介報酬之理，可見賣方於本件確有給付仲介報酬，方為事實。
⑶至於被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等4人共同委
任之訴訟代理人李慶豐律師雖另佯稱仲介報酬給付對象為本件仲介即寶誠公司，然此與僑馥建築經理股份有限公司100年11月11日僑馥(100)字第73號函載明：「台灣房屋長榮加盟店（按即本件被告寶誠公司）表示本案其並未向賣方收取仲介費用。」齟齬不符，顯非實在，而不足採。
⑷本件被告寶誠公司原可向賣方收取系爭不動產成交總價4
％之仲介報酬，係被告李啟煌收取乙節，前業經被告鄭棋華於99年8月5日，在新北市消保官受理消費者申訴協調時，以被告寶誠公司受任人身份，向消保官楊舜惠陳明該情在案，此有陪同原告到場之原告配偶即證人林宏玲、原告訴訟代理人、新北市消保官楊舜惠在場見聞。被告等對此既有爭執，請求鈞院通知證人林宏玲、新北市消保官楊舜惠到庭為證，並命被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇到庭具結證述被告寶誠公司與被告李啟煌約定及收取仲介報酬等相關情形，及命寶誠公司提出本件包括買賣雙方之完整仲介案卷全卷正本，即明事實。
⑸又被告鄭棋華100年11月22日雖到庭佯稱：「賣方因為沒
有支付服務報酬，因為賣方要賣三千萬元，但只有2960萬元成交，所以賣方沒有支付任何的服務報酬。」，然此與上開被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等4人共同委任之訴訟代理人李慶豐律師，100年10月13日開庭時自認賣方有給付仲介報酬之事實，矛盾不符；復徵諸被告鄭棋華並非賣方本人，且係本案被告之一，立場偏頗，自難期為客觀之證言，又未經具結程序，欠缺可信性之擔保，原告否認其所言之真正，自不可採。
（四）被告寶誠公司應給付懲罰性賠償金部分：被告寶誠公司為提供專業仲介服務之企業，被告鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁均為該公司之所屬人員，原告為以消費為目的而與該公司為交易不動產商品之消費者，則寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁未盡調查之能事，且未誠實告知原告系爭房地之現況，致令原告陷於錯誤買受系爭房地受有損害，依消費者保護法第51條規定，自得請求被告寶誠公司給付損害額1倍907150元（000000＋687150＝907150）之懲罰性賠償金。
（五）原告請求減少價金及被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇3人應連帶負不完全給付責任部分：
按房屋漏水、增建部分材質不符之瑕疵應屬民法第354 條之「減少其價值之瑕疵」、「減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」。為此，原告依民法第359條之規定，主張系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分因漏水，致原告支出修繕費用220000元，及上開不動產露台增建部分屋頂曾經報拆過，且僅屬鋼鐵造材質，致使系爭不動產之價值減少687150元（鋼筋混凝土造與鋼鐵造之價差為687150元，有原證5不動產鑑定報告可佐），即系爭不動產之價值共減損907150元，以本起訴狀繕本之送達，依民法第359條規定為減少價金之意思表示，因被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇依約應履行之給付，係不可分債務，已如前述，依民法第292條準用連帶債務第273條規定，因此所衍生之減少價金等責任亦屬不可分，始符雙方約定不可分債務之真意，是原告請求被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶給付，自屬有據；又該減少價金部分，因原告行使價金減少請求權後，原法律上之原因已不存在，亦屬不當得利，原告自另得依民法第179條不當得利等規定，訴請被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶返還907150元。再上開瑕疵，亦屬未依據債之本旨為履行，而因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，同法第227條定有明文，原告自並得依據民法第227條、第226條第1項、第232 條不完全給付規定，及同法第292條準用連帶債務第273條規定，請求被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶負損害賠償責任。
（六）對被告鄭棋華、被告黃筱芳之答辯，駁斥如下：
１、被告寶誠公司原可向賣方收取系爭不動產成交總價4％之仲介報酬，係被告李啟煌收取乙節，業經鄭棋華於99年8月5日在台北縣消保官受理消費者申訴協調時，以被告寶誠公司受任人身份，向消保官楊舜惠陳明該情在案，此有陪同原告到場之原告配偶即證人林宏玲、消保官楊舜惠、原告訴訟代理人在場見聞。可見被告李啟煌確有與被告寶誠公司私下約定若仲介成功，被告寶誠公司原可向賣方收取成交總價4﹪之仲介報酬歸被告李啟煌甚明。足證被告李啟煌確有參與居間仲介，並收取高額仲介報酬，李啟煌其顯非單純受任人，而兼具居間人之身分，且為有償，自應有民法第567條第1、2項規定，居間人關於訂約事項，就其所知，據實報告於各當事人義務（各當事人包括交易相對人在內，於本案即原告）、訂約事項之調查義務，及民法第535條規定善良管理人注意義務（即抽象輕過失責任）之適用，亦違反不動產經紀業管理條例第32條非經紀業經營仲介業務處罰之保護他人法律規定，而該當民法第184條第2項違反保護他人法律致生損害於他人，及同條第1項前段之侵權行為規定，依同法第185條、第188條與被告寶誠公司、被告鄭棋華、被告3黃筱芳、被告陳婉菁應負共同侵權行為之連帶賠償責任；退步言之，設若鈞院遽認被告李啟煌並未收受居間仲介報酬，惟其為賣方出面接洽賣買事宜，明知系爭房地露台增建部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，未誠實告知原告，並共同隱瞞或未查明該部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情故意隱瞞或過失未查明告知原告，致原告受有損害，至少亦有故意或過失，而該當民法第184條第1項前段之侵權行為，依同法第18 5條、第188條仍應與被告寶誠公司、被告鄭棋華、被告黃筱芳、被告陳婉菁負共同侵權行為之連帶賠償責任，前已陳明。非如被告鄭棋華等2人於該狀所稱被告李啟煌僅代理被告6至8詹惇仲等3人代理管理系爭房地及商議出售價格而已，實屬昭然。
２、被告鄭棋華等2人於辯稱原告親戚買受之蘆洲市○○路○○巷○○號2樓房屋並無滲漏水之情，質疑滲漏水原因、修復情形云云。惟蘆洲市○○路○○巷○○號2樓房屋有無滲漏水，與系爭40號2樓、42號2樓房地露台增建部分有嚴重漏水之瑕疵，係屬二事，不能等同，二者間並無必然之關聯，被告鄭棋華等2人據此質疑滲漏水原因，實屬無據。又被告鄭棋華等2人既質疑滲漏水之原因、修復情形，此業經鈞院通知負責系爭40號2樓、42號2樓房地露台增建部分漏水瑕疵修繕工程之證人李國新於100年8月8日到庭具結證述漏水與原告裝潢無關等情無訛，可見被告鄭棋華等2人質疑滲漏水之原因、修復情形云云，係屬虛妄。
３、被告鄭棋華等2人辯稱渠等帶領原告看屋時，均有依不動產說明書向原告解說，又被告詹惇仲等3人於不動產現況說明書中也說明陽台、露台、後陽台有外移，並曾收到違章建築查報通知書，是原告指摘被告等人隱瞞系爭房屋露台有被報拆及漏水等情非實云云，然：
⑴按不動產經紀業管理條例第23條第1項規定：「經紀人員
在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」，是被告寶誠公司以仲介為業，被告鄭棋華、被告黃筱芳具經紀營業員身份、陳婉菁不動產經紀人，在執行業務過程中，依法自應以不動產說明書向原告解說，甚且基於仲介受任人之職責，並考量原告之最佳利益，更應「儘早」以不動產說明書向原告解說，至遲亦應於原告看屋時予以解說，以方便原告有實地查核機會。詎被告鄭棋華等2人於帶領原告看屋時，從未以不動產說明書向原告解說，渠等為提高成交機會，以儘快獲取仲介報酬，反而利用原告不具不動產買賣專門知識，且信賴被告鄭棋華等不動產經紀業人員之專業，反而延遲至簽約前，始提出不動產說明書，且根本並未讓原告有時間細看審酌，損害原告利益至甚。復徵諸不動產經紀業管理條例第24條第1、2項規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，同條例第22條第1項第5、6款：「…下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」，可見簽訂買賣契約書時，依法應由經紀人交付不動產說明書予交易相對人，並於買賣契約書上簽章，足證簽訂買賣契約書時，經紀人應親自在場，不得僅任由經紀營業員處理。被告寶誠公司以仲介為業，被告鄭棋華、被告3黃筱芳具經紀營業員身份、被告陳婉菁具經紀人身份，均明知上開規定，竟任由具經紀人資格之被告陳婉菁不到場，僅於不動產買賣契約書中蓋用其章，以敷衍虛應不動產經紀業管理條例上開規定，復僅由經紀營業員即被告鄭棋華、黃筱芳，及未具經紀人員資格之被告李啟煌居間仲介，亦未將依法視為買賣契約書一部分之不動產說明書交付予原告留存，使原告無法詳細瞭解所購買不動產之狀況，自有故意或過失。
⑵又被告寶誠公司仲介人員即被告鄭棋華、被告黃筱芳，以
及被告李啟煌，均未事先提示賣方所簽立之不動產標的現況說明書，向原告詳細解說，已有未當。且本件不動產買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書係被告寶誠公司提供之定型化契約，依消費者保護法第4條、第5條規定，被告寶誠公司本即負有提供消費者充分與正確資訊及協助消費者採取正確合理消費行為之義務，自應監督其所屬人員，保障消費者於簽訂該定型化契約前，有合理之審閱期，以使消費者充分理解其權利義務，避免消費糾紛。然被告寶誠公司及其所屬人員於簽訂買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書時，並未給予原告適當之審閱期，以確實瞭解上開契約書、申請書內容，反而直接要原告簽署買賣契約書第15條其他約定事項：「買賣雙方確已就本契約條款內容確實審閱理解，日後不得以契約審閱期為由作其他主張。」，不讓原告事先或當場審閱契約，並於不動產買賣價金履約保證申請書後夾帶入被告詹孝惇簽立之不動產標的現況說明書（至於被告詹惇仲、被告詹惇昇所有房地之不動產標的現況說明書，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌竟未令渠等提出，致仍付之闕如，原告更無從瞭解），致原告於簽約前未能詳閱上開契約書、申請書內容及不動產標的現況說明書，無從事先知悉原證1最末頁被告詹孝惇之不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查報（拆除）通知書及曾遭報拆之事實，亦無從注意系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分屋頂曾遭報拆而有漏水之瑕疵，致原告受有損害，顯然上開被告為提高成交機會，以儘快獲取仲介報酬，利用原告不具不動產買賣專門知識，且信賴不動產經紀業人員之專業，未盡善良管理人之注意義務，堪以認定。
⑶退萬步言，設若鈞院遽認被告辯稱原證1最末頁被告詹孝
惇簽立之不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查報（拆除）通知書，並無隱瞞云云，尚非不可採，準此：系爭不動產現況說明書僅係被告詹孝惇個人所簽立，而被告詹惇仲、被告詹惇昇所有房地之不動產標的現況說明書，被告寶誠公司等人竟未令渠等提出，致仍付之闕如，使原告無從瞭解，顯未盡善良管理人之注意義務，而有故意或過失，至為炯然。又不動產現況說明書關於「是否有滲漏水？」乙項，係勾選「否」，並無提及系爭40號2樓、
42 號2樓房地露台增建部分有漏水情事，可見原告未受告知上開漏水瑕疵，堪以認定。復以系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分因屋頂曾遭報拆確有嚴重漏水之瑕疵，有原證2之照片可佐，被告1至5就此未為任何調查，即謂無滲漏水，自有故意隱瞞或過失疏忽滲漏水之情事。再查不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查報（拆除）通知書，然其「備註說明」列既載明：「如是，請說明：」，可見被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌就被告詹孝惇勾選「是」，應進一步再請其詳細予以說明，始為適當完備（尤其該說明書先勾選「否」，其後劃掉改勾選「是」，可見賣方原欲隱匿之情，更應留意），然被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌就此同樣未為任何進一步查核，自亦有故意隱瞞或過失疏忽之情。
４、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱被告鄭棋華、黃筱華、李啟煌從未向原告說明或保證系爭房屋露台增建材質為何，渠等無違反調查義務、誠實告知義務云云。但按，被告寶誠公司所屬仲介人員被告黃筱芳於帶同原告看屋時，關於系爭不動產露台增建部分，於現場告稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，被告鄭棋華或未查明係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮屋），或已查明而故意隱瞞，被告李啟煌明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質（此請通知證人即原告配偶林宏玲到庭為證即明），亦未告知原告，渠等並共同隱瞞系爭房地露台增建部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情故意隱瞞而不告知原告，或因過失而未告知原告，致原告受有損害，自有違反調查義務、誠實告知義務，實臻顯然。
５、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱被告寶誠公司所提供乃居間服務，服務內容僅及於報告訂定買賣契約機會或訂定買賣契約之媒介，不負有檢查買賣標的物之義務；且原告已取得房屋所有權，完成交屋，已善盡交易安全服務及交屋之保障及服務云云。惟查：
⑴按被告寶誠公司係以不動產仲介經紀業務為主要營業內容
，其服務項目包括「詳細產權調查」、「交易安全服務」及「交屋之保障及服務」等，是原告與被告寶誠公司間之契約關係，非僅單純之報告訂約機會或為訂約媒介之居間關係，尚有委任契約關係，因此，原告與被告寶誠公司間所成立之契約，應屬居間與委任契約之混合契約，應適用民法居間及委任相關規定，非屬單純居間契約關係而已。又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，民法第565條定有明文，是居間契約亦為勞務給付契約之一種，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用；居間契約未規定時，即應適用有關委任契約之相關規定，亦有最高法院79年台上字第579 號判決意旨可資參照。
⑵系爭露台增建部分因係自客廳擴大外推，與客廳相連一體
，共同構成同一室內空間，如未特別說明，極易造成消費者露台增建部分與客廳相同材質（鋼筋混凝土）之誤認，有照片10張可佐，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌或係不動產經紀專業人員，或從中獲得鉅額仲介報酬之人，具備不動產買賣專業知識，自應盡其職責詳為調查，並將調查結果向消費者即原告詳細說明，以免買賣發生爭議。然本件系爭露台增建部分材質，既經被告寶誠公司所屬仲介人員黃筱芳於帶同原告看屋時，於現場告稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，被告鄭棋華即應詳予查明更正，被告李啟煌明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，應告知而不告知，顯然使原告無法以上開瑕疵與出賣人交涉買賣價格，使出賣人獲有利益，已危害原告之「交易安全」、「交屋之保障及服務」（即所交付之材質與所稱不符），依據民法第571條規定，被告寶誠公司即不得向原告請求給付仲介報酬。
６、被告鄭棋華等2人該狀另稱聲請台灣省建築師公會鑑定是否有漏水情事及造成原因與修復方法及費用及露台結構及價值減損數額云云。然以：
⑴系爭不動產露台增建部分嚴重滲漏水情形，因被告等藉詞
拖延，拒不即時妥為修繕，原告為免滲漏水現象持續，損及房屋結構，致損害擴大，迫於無奈，不得不先支出費用加以修繕完畢，此有原證4單據可佐，原告並聲請鈞院准予通知負責系爭40號2樓、42號2樓房地露台增建部分漏水瑕疵修繕工程之證人李國新到庭為證，已如上述。是系爭房屋露台增建部分因經修繕，現狀已無滲漏水。被告鄭棋華等2人明知此情，卻故意聲請鑑定系爭房屋有無漏水及造成原因等，顯欲以修繕完畢後之現況，誤導鈞院系爭房屋露台增建部分並無漏水，是渠等聲請之鑑定，顯非適當，斷不可採，自不如通知證人李國新到庭為證，較能釐清事實真相。
⑵至於系爭房屋露台增建部分材質及減損價值，業經永大不
動產估價師事務所專業鑑定在案，係屬鋼鐵造材質，致使系爭房地之價值減少687150元，有原證5不動產鑑定報告可佐，核屬明確，自無贅行鑑定之必要。
７、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱未向消保官楊舜惠說明系爭房地4﹪報酬由李啟煌收取，及果如此，被告1至3寶誠公司等3人如何獲取服務報酬云云。惟：被告寶誠公司原可向賣方收取系爭不動產成交總價4﹪之仲介報酬，係被告李啟煌收取乙節，業經被告鄭棋華於99年8月5日，在台北縣消保官受理消費者申訴協調時，以被告寶誠公司受任人身份，向消保官楊舜惠陳明該情在案，此有陪同原告到場之原告配偶即證人林宏玲、消保官楊舜惠、原告訴訟代理人在場見聞，前已陳明。被告鄭棋華於99年8月5日，在台北縣消保官受理消費者申訴協調時，以被告寶誠公司受任人身份，向消保官楊舜惠陳明渠等僅收取買方即原告2﹪之仲介報酬，是被告1至3寶誠公司等3人就此仍可獲有仲介報酬，何來無法獲得服務報酬可言？可見被告鄭棋華等2人所佯稱，確屬虛偽。
８、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱原告原證三存證信函及起訴狀之指摘，與渠等提出被證一後，原告準備一狀所稱矛盾，所述是否可採已足懷疑；又渠等從未促請原告儘速簽約，原告等更是多次看屋云云。惟查：
⑴原告起訴狀係載明：「復僅由經紀營業員即被告2鄭棋華
、被告黃筱芳，及未具經紀人員資格之被告李啟煌居間仲介，亦未將依法視為買賣契約書一部分之不動產說明書交付予原告留存，使原告無法詳細瞭解所購買不動產之狀況。」（參見99.9.17該狀第5頁第10至13行），即被告鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁等3人未將不動產說明書交付予原告留存，致使原告無法詳細瞭解所購買不動產之狀況，此與準備（一）狀所述：「詎被告鄭棋華等2人於帶領原告看屋時，從未以不動產說明書向原告解說，渠等為提高成交機會，以儘快獲取仲介報酬，反而利用原告不具不動產買賣專門知識，且信賴被告鄭棋華等不動產經紀業人員之專業，反而延遲至簽約前，始提出不動產說明書，且根本並未讓原告有時間細看審酌，損害原告利益至甚。」（參見
99.10.22該狀第3頁第5至11行），即被告鄭棋華等人遲至簽約前，始提出不動產說明書（然依被告鄭棋華、被告黃筱芳答辯（一）狀提出被證1共3份不動產說明書，僅有首頁，且該頁目錄欄所載各項文件，均未勾選，顯不足為有提示目錄欄所載文件予原告之證明），復未依法交付原告留存仔細閱覽，使原告並無時間細看審酌，二者並無矛盾之處。被告等主張原告所述前後矛盾，所述是否可採足疑云云，並非實在。
⑵本件關於系爭不動產露台增建部分，被告寶誠公司所屬仲
介人員被告黃筱芳於帶同原告看屋時，在現場告稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，被告鄭棋華或未查明係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮屋），或已查明而故意隱瞞，被告5李啟煌明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，亦未告知原告，渠等並共同隱瞞系爭房地露台增建部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵情事，其知情故意隱瞞而不告知原告，或因過失而未告知原告，且未將不動產說明書交付予原告留存細看，致使原告無法詳細瞭解所購買不動產之狀況。而依消費者保護法第4條、第5條規定，被告寶誠公司本即負有提供消費者充分與正確資訊及協助消費者採取正確合理消費行為之義務，自應保障消費者於簽訂該定型化契約前，有合理之審閱期，以使消費者充分理解其權利義務，避免消費糾紛，被告鄭棋華等為其所屬仲介人員，自應一併注意。然被告等人不為此舉，反而直接要原告簽署買賣契約書第15條其他約定事項：「買賣雙方確已就本契約條款內容確實審閱理解，日後不得以契約審閱期為由作其他主張。」不讓原告事先或當場審閱契約，並於不動產買賣價金履約保證申請書後夾帶入被告詹孝惇簽立之不動產標的現況說明書（至於被告詹惇仲、被告詹惇昇所有房地之不動產標的現況說明書，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌竟未令渠等提出，致仍付之闕如，原告更無從瞭解），致原告於簽約前未能詳閱上開契約書、申請書內容及不動產標的現況說明書，無從事先知悉原證1最末頁被告詹孝惇之不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查報（拆除）通知書之事實，亦無從據此而注意系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分屋頂曾遭報拆而有漏水之瑕疵，致原告受有損害。可見本件簽約當時，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳等人尚未善盡職業仲介居間人之專業職責，將系爭房地之真實情形，充分揭露予原告知悉，此時自尚未達可簽約之階段，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳等人明知此情，竟仍要求原告放棄契約審閱期，逕行簽約，致原告受有損害，顯然被告等為提高成交機會，以儘快獲取仲介報酬，利用原告不具不動產買賣專門知識，且信賴不動產經紀業人員之專業，未盡善良管理人之注意義務，堪以認定。被告鄭棋華等2人佯稱未促請原告儘速簽約云云，亦屬不實。
９、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱不動產經紀業管理條例未規範不動產經紀人需於簽約時在場；況被告鄭棋華等2人本應協助經紀人執行職務並無違法云云。然查不動產經紀業管理條例第24條第1、2項規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，同條例第22條第1項第5、6款：「…下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」，上開條文中既載明「經紀人」而非「經紀人員」，自僅單指經紀人，而不包括經紀營業員在內。可見簽訂買賣契約書時，依法應由經紀人交付不動產說明書予交易相對人，並於買賣契約書上簽章，足證簽訂買賣契約書時，經紀人應親自在場，不得僅任由經紀營業員處理。倘依被告2鄭棋華等2人所佯稱經紀人不必親自在場，只要有經紀營業員在場即可，則上開規定將形同具文，此與立法意旨顯然相違，自不可採。又被告鄭棋華等2人僅具經紀營業員身份，不具經紀人資格，依不動產經紀業管理條例第4條第7款規定：「經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」，渠等既僅能協助經紀人執行仲介業務，自應以經紀人為執行仲介業務之主導者，然本件仲介過程中，被告陳婉菁完全未出面執行仲介業務，反由被告鄭棋華等2人全程主導，自與上開不動產經紀業管理條例規定不符，而非適法妥當。
１０、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱系爭房地買賣契約等為定型化契約，但契約當事人雙方並非企業經營者，並無消保法適用云云。然以：原告並非以契約當事人雙方係企業經營者，而引用消保法規定，被告等主張，已有誤解。按原告係以依消費者保護法第4條、第5條規定，被告1寶誠公司本即負有提供消費者充分與正確資訊及協助消費者採取正確合理消費行為之義務，自應保障消費者於簽訂該定型化契約前，有合理之審閱期，以使消費者充分理解其權利義務，避免消費糾紛，而被告鄭棋華等2人為其所屬仲介人員，自應一併注意遵行。是被告等人所佯稱，確屬曲解不實。
１１、被告鄭棋華等2人於該狀援引台灣台北地方法院99年訴字第1627號判決，謂原告多次看屋，並經渠等說明後，原告始簽立買賣契約等文件，渠等並無違反消保法相關法令，更已盡善良管理人注意義務云云，但該判決非判例，亦非最高法院確定見解，與本件情形非同，自無援引比附餘地。退步言之，設若鈞院遽認該判決尚非無見，惟被告等所引該判決亦載明：「消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，而確已有詳細審閱契約之機會，…又若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，…」，可見該判決係指消費者已由其他方式瞭解契約內容，而有詳細審閱契約機會，及雖未達法定期間之審閱期，但企業經營者未妨礙消費者事先審閱契約，且有充分了解契約條款機會之情形，始有其適用。此與本件原告無從以其他方式瞭解契約內容、並無詳細審閱契約機會、毫無契約審閱期、企業經營者妨礙原告事先審閱契約等情，迥不相同，無從予以比附援引。從而，被告鄭棋華等2人自已違反善良管理人之注意義務，實臻顯然。
１２、被告鄭棋華等2人於該狀佯稱渠等帶領原告看屋時，有依不動產說明書向原告解說，並經原告簽名確認，且被告詹惇仲等三人於不動產現況說明書中也說明有陽台、露台及後陽台有外移，並曾收到違章建築查報通知書等情；原告主張應於備註說明欄「如是，請說明」再進一步詳細說明，係加諸法律或契約未規範之義務，不足採信云云。經查：
⑴按不動產經紀業管理條例第23條第1項規定：「經紀人員
在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」，是被告寶誠公司以仲介為業，被告鄭棋華、被告黃筱芳具經紀營業員身份、被告4 陳婉菁不動產經紀人，在執行業務過程中，依法自應以不動產說明書向原告解說，甚且基於仲介受任人之職責，並考量原告之最佳利益，更應「儘早」以不動產說明書向原告解說，至遲亦應於原告看屋時予以解說，以方便原告有實地查核機會。詎被告鄭棋華等2人於帶領原告看屋時，從未以不動產說明書向原告解說，渠等為提高成交機會，以儘快獲取仲介報酬，反而利用原告不具不動產買賣專門知識，且信賴被告鄭棋華等不動產經紀業人員之專業，延遲至簽約前，始提出不動產說明書，且根本並未讓原告有時間細看審酌，損害原告利益至甚。
⑵復徵諸不動產經紀業管理條例第24條第1、2項規定：「雙
方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，同條例第22條第1項第5、6款：「…下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」，可見簽訂買賣契約書時，依法應由經紀人交付不動產說明書予交易相對人，並於買賣契約書上簽章，足證簽訂買賣契約書時，經紀人應親自在場，不得僅任由經紀營業員處理。被告寶誠公司以仲介為業，被告鄭棋華、黃筱芳具經紀營業員身份、陳婉菁具經紀人身份，均明知上開規定，竟任由具經紀人資格之被告陳婉菁不到場，僅於不動產買賣契約書中蓋用其章，以敷衍虛應不動產經紀業管理條例上開規定，復僅由經紀營業員即被告鄭棋華、被告黃筱芳，及未具經紀人員資格之被告李啟煌居間仲介，亦未將依法視為買賣契約書一部分之不動產說明書交付予原告留存，使原告無法詳細瞭解所購買不動產之狀況，自有故意或過失。可見被告等就法令明文規定之法定義務，尚拒不遵守，而恣意便宜行事，焉能期待渠等善盡以不動說明書向原告詳細解說之責？⑶又被告寶誠公司仲介人員即被告鄭棋華、黃筱芳，及李啟
煌，並未事先提示賣方所簽立之不動產標的現況說明書，向原告詳細解說，已有未當。且本件不動產買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書係被告寶誠公司提供之定型化契約，依消費者保護法第4條、第5條規定，被告寶誠公司本即負有提供消費者充分與正確資訊及協助消費者採取正確合理消費行為之義務，自應監督其所屬人員，保障消費者於簽訂該定型化契約前，有合理之審閱期，以使消費者充分理解其權利義務，避免消費糾紛。然被告寶誠公司及其所屬人員於簽訂買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書時，並未給予原告適當之審閱期，以確實瞭解上開契約書、申請書內容，反而直接要原告簽署買賣契約書第15條其他約定事項：「買賣雙方確已就本契約條款內容確實審閱理解，日後不得以契約審閱期為由作其他主張。」，不讓原告事先或當場審閱契約，並於不動產買賣價金履約保證申請書後夾帶入被告詹孝惇簽立之不動產標的現況說明書（至於被告詹惇仲、被告詹惇昇所有房地之不動產標的現況說明書，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌竟未令渠等提出，致仍付之闕如，原告更無從瞭解），致原告於簽約前未能詳閱上開契約書、申請書內容及不動產標的現況說明書，無從事先知悉原證1最末頁被告詹孝惇之不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查報（拆除）通知書及曾遭報拆之事實，亦無從注意系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分屋頂曾遭報拆而有漏水之瑕疵，致原告受有損害，顯然被告1至5為提高成交機會，以儘快獲取仲介報酬，利用原告不具不動產買賣專門知識，且信賴不動產經紀業人員之專業，未盡善良管理人之注意義務，堪以認定。
⑷退萬步言，設若鈞院遽認被告所辯系爭不動產標的現況說
明書內所載曾收到違章建築查報（拆除）通知書，並無隱瞞云云，尚非不可採，準此：不動產現況說明書僅係被告詹孝惇個人所簽立，而被告詹惇仲、被告詹惇昇所有房地之不動產標的現況說明書，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌竟未令渠等提出，致仍付之闕如，使原告無從瞭解，顯未盡善良管理人之注意義務，而有故意或過失，至為炯然。詹孝惇個人簽立之不動產現況說明書，關於「是否有滲漏水？」乙項，係勾選「否」，並無提及系爭40號2樓、42 號2樓房地露台增建部分有漏水情事，可見原告未受告知上開漏水瑕疵，堪以認定。復以系爭不動產其中40號2樓、42號2樓房地露台增建部分因屋頂曾遭報拆確有嚴重漏水之瑕疵，有原證2之照片可佐，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌就此未為任何調查，即謂無滲漏水，自有故意隱瞞或過失疏忽滲漏水之情事。上開不動產標的現況說明書內所載曾收到違章建築查報（拆除）通知書，然其「備註說明」列既載明：「如是，請說明：」，徵諸該不動產標的現況說明書乃被告寶誠公司自行印製載明使用，其既預先印妥「如是，請說明：」之字樣，顯係認同此時該公司及其所屬人員有令賣方繼續說明詳情之必要，此與一般知悉買賣之房地曾收到違章建築查報（拆除）通知書後，當會再查詢是否曾遭實際執行拆除之常情，核屬相符，自有其必要。由此可見被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌就被告詹孝惇勾選「是」，應進一步再請其詳細予以說明，始為適當完備（尤其該說明書先勾選「否」，其後劃掉改勾選「是」，可見賣方原欲隱匿之情，更應留意），然被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌就此同樣未為任何進一步查核，自亦有故意隱瞞或過失疏忽之情。被告等辯稱原告主張應於備註說明欄「如是，請說明」再進一步詳細說明，係加諸法律或契約未規範之義務，不足採信云云，顯屬無稽。
１３、被告鄭棋華等2人於該狀稱被告寶誠公司所提供乃居間服務，服務內容僅及於報告訂定買賣契約機會或訂定買賣契約之媒介，不負有檢查買賣標的物之義務；且原告已取得房屋所有權，完成交屋，已善盡交易安全服務及交屋之保障及服務云云。惟查：
⑴按被告寶誠公司係以不動產仲介經紀業務為主要營業內容
，其服務項目包括「詳細產權調查」、「交易安全服務」及「交屋之保障及服務」等，是原告與被告寶誠公司間之契約關係，非僅單純之報告訂約機會或為訂約媒介之居間關係，尚有委任契約關係，因此，原告與被告寶誠公司間所成立之契約，應屬居間與委任契約之混合契約，應適用民法居間及委任相關規定，非屬單純居間契約關係而已。又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，民法第565條定有明文，是居間契約亦為勞務給付契約之一種，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用；居間契約未規定時，即應適用有關委任契約之相關規定，亦有最高法院79年台上字第579 號判決意旨可資參照。
⑵按系爭露台增建部分因係自客廳擴大外推，與客廳相連一
體，共同構成同一室內空間，如未特別說明，極易造成消費者露台增建部分與客廳相同材質（鋼筋混凝土）之誤認，有原證6照片（即原證5第9、10張室內照片）可佐，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌或係不動產經紀專業人員，或從中獲得鉅額仲介報酬之人，具備不動產買賣專業知識，自應盡其職責詳為調查，並將調查結果向消費者即原告詳細說明，以免買賣發生爭議。然本件系爭露台增建部分材質，既經被告寶誠公司所屬仲介人員被告黃筱芳於帶同原告看屋時，於現場告稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，被告鄭棋華即應詳予查明更正，被告李啟煌明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，應告知而不告知，顯然使原告無法以上開瑕疵與出賣人交涉買賣價格，使出賣人獲有利益，已危害原告之「交易安全」、「交屋之保障及服務」（即所交付之材質與所稱不符），依據民法第571條規定，被告寶誠公司即不得向原告請求給付仲介報酬。
１４、被告鄭棋華等2人該狀另稱因林宏玲為原告配偶，證詞是否公正可採足疑，且看屋過程僅出現一次，無傳訊之必要云云。然以：因房地買賣交易金額鉅大，買受人之配偶或至親於過程中陪同看屋，乃人之常情，如配偶確有親自在場見聞相關待證事實，自已具備證人之適格，而得為證。況被告等亦自承證人即原告配偶至少曾於看屋時到場1次（事實上證人尚陪同原告參與本件糾紛發生後之協調、台北縣消保官處協商會、親見漏水狀況等過程），自得就其所親見親聞之事實，即關於系爭不動產其中40號2樓、42號2樓露台增建部分，被告黃筱芳於看屋現場告稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，被告鄭棋華未盡查明係屬鋼鐵造（俗稱鐵皮屋）並告知之義務，及被告李啟煌明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，亦未告知原告，渠等並共同隱瞞系爭不動產露台增建部分曾經報拆過，有漏水之瑕疵等事實，於本件中到庭為證，顯有予以調查之必要。
（七）就被告李啟煌、詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇之答辯，駁斥如下：
１、被告李啟煌等4人於該狀辯稱被告李啟煌與原告間並無任何居間或委任關係云云。惟查：本件被告寶誠公司原可向賣方收取系爭不動產成交總價4％之仲介報酬，係被告李啟煌收取乙節，業經被告鄭棋華於99年8月5日，在台北縣消保官受理消費者申訴協調時，以被告寶誠公司受任人身份，向消保官楊舜惠陳明該情在案，此有陪同原告到場之原告配偶即證人林宏玲、消保官楊舜惠、原告訴訟代理人在場見聞；參以賣方之訴訟代理人亦當庭自認賣方確有支付仲介報酬。由此可見，被告李啟煌確有與被告寶誠公司私下約定若仲介成功，被告寶誠公司原可向賣方收取成交總價4﹪之仲介報酬歸被告李啟煌甚明。足證被告李啟煌確有參與系爭買賣，為賣方而居間仲介，並收取高額仲介報酬，前已陳明。
２、被告李啟煌等4人於該狀佯稱系爭房屋露台增建部分，從外觀即可明確判斷屬於鐵皮造，原告多次看屋豈有可能未發現云云。然以：
⑴按系爭露台增建部分因係自客廳擴大外推，與客廳相連一
體，共同構成同一室內空間，如未特別說明，極易造成消費者露台增建部分與客廳相同材質（鋼筋混凝土）之誤認，有原證6照片（即原證5第9、10張室內照片）可佐，被告寶誠公司等人或係不動產經紀專業人員，或從中獲得鉅額仲介報酬之人，具備不動產買賣專業知識，自應盡其職責詳為調查，並將調查結果向消費者即原告詳細說明，以免買賣發生爭議。然本件系爭露台增建部分材質，既經被告寶誠公司所屬仲介人員黃筱芳於帶同原告看屋時，於現場告稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，已如上述，而被告鄭棋華、李啟煌亦無其他不同之表示，原告因不具不動產買賣專門知識，且信賴不動產經紀業人員之專業，不疑有他，信以為真。加以被告鄭棋華、黃筱芳雖曾帶同原告看屋，然僅止3次而已，其中2次更是安排於日落後光線不足之晚間，因此未能發現僅占系爭不動產極小部分之系爭露台增建部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，自與經驗常情相符。
⑵又被告李啟煌等4人所提出被證1之照片，其中照片一中央
底下係屬懸空，當係以拍攝者一腳跨在露台圍牆上，另一腳跨在鄰棟建物外樑上之角度而得，一不小心，即有墜落樓下之虞，十分危險，照片二拍攝者位置略同，僅拍攝角度轉向右側而已；照片三、四拍攝位置則需先搭設梯子，攀爬至相當高度後，始能攝得。可見被證1所示四張照片，均屬特殊危險位置或角度，始能攝得，足證一般消費者於看屋時以正常位置、角度作平視或抬頭觀察，均無法察覺被證1照片所示情形，實屬昭然。至於原證5所附照片，既係專為鑑定系爭房地露台增建部分材質所拍攝，其部分照片（如第1、2、6、7、8張）拍攝位置、角度自與被證1雷同，並非一般消費者看屋之正常位置、角度，乃屬當然；部分照片（如第3、4、5、9、10、11、12 ）雖係較正常位置及角度，然均無法看出系爭房地露台增建部分為鋼鐵造之情形，應屬顯然。
３、被告李啟煌等4人於該狀佯稱答辯人於99年1月5日簽署之原證1最後一頁不動產標的現況說明書第23項是否有增建等情事，第24項是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書，均勾選是，及被告李啟煌於99年2月4日簽約時亦當場告知原告該增建部分曾遭報拆，並將該標的現況說明書當成契約附件云云。但按：
⑴被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌於簽訂
買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書時，並未給予原告適當之審閱期，以確實瞭解上開契約書、申請書內容，以維護原告權益，反而直接要原告簽署買賣契約書第15條其他約定事項：「買賣雙方確已就本契約條款內容確實審閱理解，日後不得以契約審閱期為由作其他主張。」，不讓原告事先或當場審閱契約（參見原證1第15條），則原告連買賣契約書都無從詳細審閱，更遑論對夾帶於不動產買賣價金履約保證申請書後之不動產標的現況說明書得以審閱！況系爭買賣契約書各頁均有以買賣雙方印章或指印蓋立騎縫，唯獨該不動產標的現況說明書並無蓋立騎縫，益證被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌於簽約時，確實未讓原告詳細審閱該不動產標的現況說明書，亦未將該不動產標的現況說明書以契約附件蓋立騎縫方式處理，而僅自行夾帶於不動產買賣價金履約保證申請書之後，實臻顯然。
⑵復徵諸原證1最後一頁不動產標的現況說明書，最後一頁
下方賣方簽名處僅「詹孝惇」1人簽名而已，前一頁上方甲方簽章、左下方不動產所有權人處，亦均僅簽署「詹孝惇」1人，可見該不動產標的現況說明書僅係「詹孝惇」1人就其所有之38號2樓房地所單獨出具而已，至於被告詹惇昇、被告詹惇仲所有系爭40號、42號房地之不動產標的現況說明書，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌竟未令渠等提出予原告，致仍付之闕如，原告更無從瞭解系爭40號、42號房地曾遭報拆之情事。職是，被告李啟煌等4人於該狀佯稱「答辯人」即渠等於99年1 月5日簽署之原證1最後一頁不動產標的現況說明書云云，並非實在，自不可採。
⑶被告等佯稱被告李啟煌於99年2月4日簽約時亦當場告知原
告該增建部分曾遭報拆云云，絕非事實，原告原告否認其真正。蓋如有此事，原告已知該情，且於買賣價款內予以衡量調整，自不可能無端生事，提起本件訴訟。
４、被告李啟煌等4人於該狀佯稱系爭房屋增建部分範圍及曾遭報拆，不僅在契約第2條明載有被拆除之虞，尚有標的現況說明書勾選曾收到違章建築查報（拆除）通知書，簽約時被告李啟煌並再口頭告知曾收到違章建築查報（拆除）通知，原告聲稱增建部分非RC結構，又稱被告隱瞞曾收到報拆通知未告知，顯屬矛盾云云。惟查：系爭買賣契約第2條雖載稱「有被拆除之虞」，惟依其文義解釋，僅係指日後有遭拆除之風險，此與確曾收到報拆通知，並遭執行報拆，係屬二事，不能等同，自不能謂被告等已經告知曾遭報拆一事至明。至於原證1最末頁之被告詹孝惇1人所簽立不動產標的現況說明書雖勾選曾收到違章建築查報（拆除）通知書，然該不動產標的現況說明書並無如系爭契約各頁蓋立騎縫，僅被告1至5夾帶於不動產買賣價金履約保證申請書之後，亦未讓原告詳加審閱瞭解，已有不當。況該不動產標的現況說明書僅係被告「詹孝惇」1人就其所有之38號2樓房地所單獨出具，且僅勾選曾收到違章建築查報（拆除）通知書，關於有無實際遭報拆，根本並無說明、提及（被告1至5亦未令被告6至8進一步詳為說明，自有故意或疏失），且簽約時被告李啟煌確實並無告知曾收到違章建築查報（拆除）通知及遭報拆情形，自無可證明已通知原告曾遭報拆之效力，至為炯然。從而，被告李啟煌等4人據以佯稱原告聲稱增建部分非RC 結構，又稱被告隱瞞曾收到報拆通知未告知，顯屬矛盾云云，顯非實在，自不可採。
５、被告李啟煌等4人於該狀佯稱原告將其中38號2樓（登記陳美智名義），以總價一千多萬轉賣第三人陳林麗美，獲利數百萬，原告稱系爭房屋價值減損，亦屬矛盾云云。然：38號2樓以原告為買受人代墊部分款項購買後，即由堂弟許遊昌指定登記於其配偶陳美智名下取得，此亦據被告2鄭棋華、被告黃筱芳答辯（一）狀陳明在案（見99.10.13該狀第2頁第2至3行），嗣後如有轉售，款項、獲利亦係由陳美智取得，與原告無關，自無被告所謂獲利數百萬情形。復以轉售獲利高低，涉及出售人議價能力、是否急於拋售、售出時市場行情狀況…等，影響因素甚多，且38號
2 樓房地與系爭40號、42號房地，係分屬不同之不動產，其出售狀況如何、有無獲利，顯不足為系爭40號、42號房地並無因露台增建部分滲漏水、曾遭報拆且僅屬鋼鐵造材質而價值減損之證明。
６、被告李啟煌等4人於該狀佯稱系爭40號2樓、42號2樓房地，因原告重新裝潢，其漏水或因裝潢施工所致，原告應再舉證，並質疑漏水修復狀況云云。但按：100年8月8日當日證人李國新具結後證稱：「（當時漏水原因為何？）漏水在彩色鋼板的交接位置，兩邊靠牆的部分，一邊沒有靠牆因為是邊間，主要就是彩色鋼板的交接處及釘孔的部分會漏水。（（提示原證二照片編號9-14）請指明漏水的部分在照片的什麼地方？）不鏽鋼方管的釘孔滲漏下來，照片上面看到綠色透光的部分是PC板，彩色鋼板是在PC板的裡面。（（提示照片標號1-8）請指明漏水部分在照片的什麼地方？）照片上面就是我剛才所說彩色鋼板交接部分及釘孔部分。…（為何彩色鋼板交接部分及釘孔會漏水？）應該是施做的鐵工技術不好，矽力康沒有填滿。…（漏水原因及原告的裝潢有無關連？）沒有，室內裝潢沒有釘到那裡。」（參見當日庭訊筆錄），可見系爭不動產露台增建部分漏水原因，與原告室內裝潢根本無關，被告李啟煌等4人辯稱漏水或因原告裝潢施工所致云云，顯屬無稽，自不可採。
７、被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等3人於該狀佯稱系爭房屋露台增建部分，一般人從外觀即可明確判斷屬於鐵皮造，原告3次看屋豈有可能未發現云云。然以：
⑴按系爭露台增建部分因係自客廳擴大外推，與客廳相連
一體，共同構成同一室內空間，如未特別說明，極易造成消費者露台增建部分與客廳相同材質（鋼筋混凝土）之誤認，有原證6照片（即原證5第9、10張室內照片）可佐，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌或係不動產經紀專業人員，或從中獲得鉅額仲介報酬之人，具備不動產買賣專業知識，自應盡其職責詳為調查，並將調查結果向消費者即原告詳細說明，以免買賣發生爭議。然本件系爭露台增建部分材質，既經被告寶誠公司所屬仲介人員被告黃筱芳於帶同原告看屋時，於現場告稱係屬RC（按即鋼筋混凝土）材質，已如上述，而被告鄭棋華、被告李啟煌亦無其他不同之表示，原告因不具不動產買賣專門知識，且信賴不動產經紀業人員之專業，不疑有他，信以為真。加以被告鄭棋華、黃筱芳雖曾帶同原告看屋，然僅止3次而已，其中2次更是安排於日落後光線不足之晚間，因此未能發現僅占系爭不動產極小部分之系爭露台增建部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，自與經驗常情相符。
⑵又被告李啟煌等4人所提出被證1之照片，其中照片一中
央底下係屬懸空，當係以拍攝者一腳跨在露台圍牆上，另一腳跨在鄰棟建物外樑上之角度而得，一不小心，即有墜落樓下之虞，十分危險，照片二拍攝者位置略同，僅拍攝角度轉向右側而已；照片三、四拍攝位置則需先搭設梯子，攀爬至相當高度後，始能攝得。由此可見，被證1所示四張照片，均屬特殊危險位置或角度，始能攝得，足證一般消費者於看屋時以正常位置、角度作平視或抬頭觀察，均無法察覺被證1照片所示情形，實屬昭然。至於原證5所附照片，既係專為鑑定系爭房地露台增建部分材質所拍攝，其部分照片（如第1、2、6、7、8張）拍攝位置、角度自與被證1雷同，並非一般消費者看屋之正常位置、角度，乃屬當然；部分照片（如第3、4、5、
9、10、11、12）雖係較正常位置及角度，然均無法看出系爭房地露台增建部分為鋼鐵造之情形，應屬顯然。
８、被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等3人於該狀佯稱三間房地同時一次買賣，則有關買賣內容之約定，當然包括全部買賣標的，故所有權人詹孝惇1人簽立之不動產標的現況說明書告知增建部分曾遭報拆之事實，告知效力及於全部買賣標的云云。但按：
⑴被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌於簽訂
買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書時，並未給予原告適當之審閱期，以確實瞭解上開契約書、申請書內容，以維護原告權益，反而直接要原告簽署買賣契約書第15條其他約定事項：「買賣雙方確已就本契約條款內容確實審閱理解，日後不得以契約審閱期為由作其他主張。」，不讓原告事先或當場審閱契約），則原告連買賣契約書都無從詳細審閱，更遑論對夾帶於不動產買賣價金履約保證申請書後之不動產標的現況說明書得以審閱！況系爭買賣契約書各頁均有以買賣雙方印章或指印蓋立騎縫，唯獨該不動產標的現況說明書並無蓋立騎縫，益證寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌於簽約時，確實未讓原告詳細審閱該不動產標的現況說明書，亦未將該不動產標的現況說明書以契約附件蓋立騎縫方式處理，而僅自行夾帶於不動產買賣價金履約保證申請書之後，實臻顯然。
⑵)復徵諸原證1最後一頁不動產標的現況說明書，最後一頁
下方賣方簽名處僅被告「詹孝惇」1人簽名而已，前一頁上方甲方簽章、左下方不動產所有權人處，亦均僅簽署「詹孝惇」1人，可見該不動產標的現況說明書僅係「詹孝惇」1人就其所有之38號2樓房地所單獨出具而已，至於被告詹惇昇、被告詹惇仲所有系爭40號、42號房地之不動產標的現況說明書，則付之闕如。而系爭3間房地門牌號碼不同、面積相異，其中1間增建部分有無收到違章建築查報（拆除）通知書，與其餘2間增建部分有無收到，係屬二事，不能等同。況有無收到違章建築查報（拆除）通知書，與是否曾遭實際執行拆除，又是另一回事，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌竟未令被告詹孝惇進一步說明，亦未請被告詹惇仲、詹惇昇等2人提出不動產標的現況說明書，顯未盡善良管理人之注意義務。又被告詹孝惇明知「備註說明」勾選「是」，自應進一步再詳細予以說明，始為適當完備（尤其該說明書先勾選「否」，其後劃掉改勾選「是」，可見其原欲隱匿之情），然其竟故意就實際遭報拆之情形，隱匿不予說明，被告詹惇仲、詹惇昇等2人與被告詹孝惇同為共同出賣人，由被告詹孝惇或其他被告處亦可知悉應據實填載不動產標的現況說明書，以避免買賣糾紛，始為正辦。詎其等3人率謂因是同時出賣3間房地，故其中1所有權人就其所有1間房地所為說明，當然及於其他2間，原告即應「自行」推知，而得不予告知云云，實將自己未詳細說明房地現狀之責任，推諉予原告負擔，顯非合理允當，自不可採。
９、被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等3人於該狀佯稱原告將其中38號2樓（登記陳美智名義），以總價一千多萬轉賣予第三人陳林麗美，獲利數百萬，至今未聽聞有漏水問題云云。惟查：38號2樓以原告為買受人代墊部分款項購買後，即由堂弟許遊昌指定登記於其配偶陳美智名下取得，此亦據被告鄭棋華、黃筱芳答辯（一）狀陳明在案（見99.
10.13該狀第2頁第2至3行），嗣後如有轉售，款項、獲利亦係由陳美智取得，與原告無關，自無被告所謂獲利數百萬情形。復以轉售獲利高低，涉及出售人議價能力、是否急於拋售、售出時市場行情狀況…等，影響因素甚多，且38號2樓房地與系爭40號、42號房地，係分屬不同之不動產，其出售狀況如何、有無獲利，顯不足為系爭40號、42號房地並無因露台增建部分滲漏水、曾遭報拆且僅屬鋼鐵造材質而價值減損之證明。38號2樓建物與系爭房地係屬不同門牌號碼之不動產，前者增建部分有無漏水，與後者增聽聞建部分確有漏水情事，係屬二事，不能等同，二者並無必然之關連，自不得以前者增建部分尚無聽聞漏水情形，即率謂後者增建部分亦無漏水情事至明。
１０、被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇等3人於該狀佯稱原告提出原證4請款單，恐難證明確有漏水之事云云。然以：
系爭不動產露台增建部分有無漏水，已有原證2嚴重漏水照片可佐，顯屬有據。而系爭不動產露台增建部分嚴重滲漏水情形，因被告等藉詞拖延，拒不即時妥為修繕，原告為免滲漏水現象持續，損及房屋結構，致損害擴大，迫於無奈，不得不先支出費用加以修繕完畢，此亦有原證4單據可佐，鈞院並已通知負責系爭40號2樓、42 號2樓房地露台增建部分漏水瑕疵修繕工程之證人李國新到庭證述明確，應為有利原告之認定，前已陳明。
（八）為此，爰依消費者保護法、不動產經紀管理條例規定，及民法侵權行為、不當得利、居間及委任混合契約之法律關係，即消費者保護法第7條第1、3項、第51條，及民法第184條、第185條、第188條第1項前段、第179條、第544條、第571條、567條第1項前段、第2項及違反關於不動產經紀業管理條例24條、第26條第2項關於保護他人之法律之民法第184條第2項，與消費者保護法等規定，請求被告寶誠公司給付損害額1倍907150元（000000＋687150＝907150）之懲罰性賠償金，及返還其所收取之仲介費592000元；復請求被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁，及李啟煌負連帶損害賠償之責。另並本於物之瑕疵擔保、不當得利，及買賣契約不完全給付之法律關係，依民法第354條、第359條、第179條、第227條、第226條、第232條、第292條準用連帶債務第273條規定，請求被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶返還907150元，顯屬適法允當。另關於第二、三項聲明部分，原告僅發生一損害結果，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌，與詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇應各負全部之給付義務，為不真正連帶債務，其中一被告已為給付部分，就其給付範圍，他被告即免給付義務。聲明：1.被告寶誠國際不動產仲介經紀有限公司應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.被告寶誠國際不動產仲介經紀有限公司、被告鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌應連帶給付原告907150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。3.被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇應連帶給付原告907150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。4.第
二、三項給付，如其中一被告已為給付，他被告於其給付範圍內同免責任。5.第一、二、三項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告寶誠公司、黃筱芳、鄭棋華及陳婉菁則抗辯：
（一）被告員工黃筱芳及鄭棋華並無違反調查義務或誠實告知義務：
１、被告黃筱芳及鄭棋華已多次帶原告看屋，於帶領原告看屋時，均有依不動產說明書向原告解說，並經原告簽名確認（請參被告黃筱芳等二人提出之被證一），是原告對於系爭房屋之屋況已完全知悉，從而，原告提出原證三之存證信函，指摘該兩名員工並未於訂約前以不動產說明書向原告解說乙節，已不實在。
２、且被告詹惇仲等三人於不動產現況說明書中，也已說明系爭房屋之陽台、露台及後陽台有外移，並曾收到違章建築查報通知書，此有原證一後附之標的現況說明書可證之，是原告起訴狀指摘被告等人隱瞞系爭房屋露台有被報拆及露水等情，亦非真實。
３、按「依民法第565條規定，其服務內容僅及於報告訂定買賣契約之機會或訂定買賣契約之媒介，就該契約本質及服務內容以觀，不負有檢查買賣標的物之義務」台灣台北地方法院96年度訴字第5460號確定判決足參；然查，被告寶誠公司所提供者乃居間服務，原告也自承被告寶誠公司提供之服務項目為「詳細產權調查」、「交易安全服務」及「交屋之保障及服務」，是被告黃筱芳及鄭棋華二人，既已完成「詳細產權調查」，也已使原告取得系爭房屋所有權，則原告之交易安全，已獲得確保，並已完成交屋，從而，已善盡「交易安全服務」及「交屋之保障及服務」，並查系爭房屋之外觀上並無明顯異常可徵之情狀，是系爭房屋是否有滲漏水現象及露台增建部份其材質是否為鋼筋混凝土結構等，於外觀上無明顯異常可徵之情狀者，顯非不動產經紀業者或其所屬經紀人所能注意，自不能責令被告黃筱芳及鄭棋華負此瑕疵存否之注意義務，原告主張被告黃筱芳及鄭棋華已危害「交易安全」及「交屋之保障及服務」等語並無理由，則原告主張被告等人違反忠實義務，請求返還服務報酬乙節，即無理由。
４、且系爭房屋之露台增建部份材質為何，倘非進行破壞性之檢測及探勘無從得知，而被告黃筱芳及鄭棋華二人既非系爭房地所有權人，無從對於系爭房屋露台增建部份為破壞性之檢測及探勘，足證被告黃筱芳及鄭棋華二人，對於系爭房屋露台增建部份之材質，並無調查及報告義務；況且，原告對系爭房屋之露台結構或材質更未曾詢問或探詢，也未說明露台增建部份材質為買賣契約之必要因素，而被告黃筱芳及鄭棋華二人也從未曾向原告說明或保證系爭房屋之露台部份材質為何；更未曾向原告說明其結構或材質是鋼筋混凝土或是鋼鐵造，是被告黃筱芳及鄭棋華並未違反誠實告知義務，也未違反調查義務，則原告提出原證五，藉詞主張系爭房屋露台之結構為鋼鐵造而非鋼筋混凝土造，有價值減損之瑕疵等語，即無理由。
（二）系爭房屋露台增建並無漏水瑕疵：原告狀載，系爭房屋之瑕疵似指系爭房屋露台增建部份有漏水瑕疵，支出修繕費用22000元及屋頂曾經報拆過，且屬鋼造材質，致使系爭房地之價值減少687150元。然關於系爭房屋露台增建部份有漏水瑕疵部份：
⑴而系爭房屋是否有漏水之情事？如是，其造成原因為何？
是否影響系爭房屋之使用？是否可修復或除去？如可，所須方法及費用為何？此均為本件之爭點，當然須由專業之人員加以鑑定及估算，始為公允，豈料，原告既未先行向出賣人請求修復或鑑定，反而擅自委請第三人先行修繕，致使訴訟期間無從鑑定，其心誠屬可議，是關於系爭房屋有無瑕疵乙節，原告已未能證明。
⑵雖被告證人李國新於100年8月8日到庭證述：「、、應該
是施作的鐵工技術不好，矽力康沒有填滿、、」，倘若證人上開所述為真（此為假設性），足證倘未下雨，則系爭房屋無法檢視有無漏水之情；反之，倘有下雨即有漏水之情，目視亦可得之，而原告與購買系爭房屋前，既已看屋多次，原告均未見系爭房屋有漏水情事，顯見系爭房屋於原告交屋之前，並無漏水之情事；再者，原告起訴狀所述是在99年5月底連日大雨后始發現漏水云云（請參起訴狀，頁三），足證被告黃筱芳及鄭棋華二人，無從目視得知系爭房屋有無漏水之情，從而被告黃筱芳二人並無任何故意隱瞞或過失疏忽之情事；原告準備三狀，指摘被告黃筱芳二人未為調查等語（頁二，倒數行十起），已有誤會。⑶雖證人李國新證述：「是的，我在工作上是使用李亞新的
名字」、「二二萬」；惟證人李國新也證述系爭修繕費用是以現金所給付，並未有匯款等書據可為提供，然查，22萬元之費用雖非鉅款，但也絕非小額給付，但原告給付22萬元之修繕費用卻未以匯款或票據等可留憑證方式為之，以利日後倘有糾紛，始得舉證，反以現金方式給付，此實有違背常情；且原告縱以22萬元現金給付，也未提出任何提領現金之憑據，是系爭修繕費用是否果為22萬元，原告仍應舉證為真。
⑷另證人李國新也已證述：「沒有，室內裝璜沒有釘到那裡
」；但證人李國新也證述：「、、應該是施作的鐵工技術不好，矽力康沒有填滿、、」，縱然系爭房屋室內裝修並沒有釘到戶外，但依證人李國新證述的漏水位置就是系爭房屋屋內與屋外交接處，且原告所述之漏水情事，也是發生在系爭房屋裝修後，從而，是否為爭房屋室內裝修時之震動或破壞，導致系爭房屋屋內與屋外交接處之矽力康產生縫隙？原告對此並未加以說明，且倘於系爭房屋交屋或裝修前，果有漏水情事，則何以原告於購買時均未發現，從上更足證是於交屋後，因系爭房屋室內裝修，導致系爭房屋屋內與屋外交接處之矽力康產生縫隙，當不可歸責於出賣人。
（三）關於原告主張系爭房屋露台增建，曾經報拆，且屬鋼造材質，致使系爭房地之價值減少687150元，並無理由：
１、被告詹惇仲等三人於不動產現況說明書中第二三、二四欄位，已詳實說明系爭房屋之陽台、露台及後陽台有外移，並曾收到違章建築查報通知書，此有原證一後附之標的現況說明書可證之，是原告既已明知上開情事，自不得再就露台曾遭通知拆除乙節主張權利。
２、系爭房屋露台增建部份之材質，被告黃筱芳及鄭棋華二人並無調查及報告義務業如上述；且雖原告提出原證五之永大不動產估價師事務所鑑定報告書，但該報告書為私文書，被告寶誠公司否認其為真正。且系爭房屋露台增建部份，依原告提供之照片清礎可見，是鋼鐵加混凝土造，外貼有壁磚，而非僅以鋼鐵造，是原告主張系爭房屋露台增建屬鋼造材質，已有誤會，上開鑑定報告以鋼鐵造估算價格，亦有誤會。
３、且上開鑑定報告書第4頁記載：「因鋼鐵造之建築成本價格，因不動產估價師公會全國聯合會並未公告其營造施工費單價表，依不動產估價技術規則第五六條規定，依台北縣政府發布地價調查用建築改良物單價表，鋼鐵造一層每坪造價11000元」，而雖不動產估價規則第五六條第三項規定：「前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。」但既然要以地價調查用建築改良物標準單價表作為估算標準，則倘系爭房屋露台增建部份確僅為鋼鐵造（此為假設性），即應以地價調查用建築改良物標準單價表之「鋼筋混凝土造」與「鋼鐵造」為比較基準，而非「鋼筋混凝土」以營造施工費作標準，而「鋼鐵造」以地價調查用建築改良物標準單價表，是上開鑑定報告以不同標準估算同一標的物，即已有誤。
４、再者，依台北市地價調查用建築改良物標準單價表（請參被告黃筱芳等二人提出之被證三，註：因被告未能尋得新北市地價調查用建築改良物標準單價表）為例，「鋼筋混凝土造」每平方公尺為20000元，與「鋼鐵造」為13800元，相差無幾，更可證明上開鑑定報告不足採信。
５、再者，原告起訴狀主張系爭房地之「價值減少」（頁六），上開鑑定報告之估價方法為營造費用，「價值減少」及「營造費用」二者顯然不同，更可證明上開鑑定報告不足採信。
（四）原告依民法第184條、第188條及第544條請求被告賠償，並無理由：被告黃筱芳及鄭棋華二人，已完成「詳細產權調查」，也已善盡「交易安全服務」及「交屋之保障及服務」業如前述，是系爭房屋之露台增建部份材質為何，倘非進行破壞性之檢測及探勘無從得知。而被告寶誠公司、黃筱芳及鄭棋華2人既非系爭房地所有權人，無從對於系爭房屋露台增建部份為破壞性之檢測及探勘，是伊對於系爭房屋露台增建部份之材質，並無調查及報告義務。而伊並未對原告有任何侵權行為，是被告寶誠公司依法亦無須負連帶責任，則原告依上開規定，請求被告寶誠公司賠償，並無理由。
（五）原告依不動產經紀業管理條例第26條請求被告賠償，並無理由：
１、按「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」不動產經紀業管理條例第24條定有明文；是不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，從而，系爭房地買賣契約將不動產說明書作為附件，並無違誤，原告陳稱被告等人於履約保證書後夾帶入不動產說明書，使其未能詳閱云云，亦不足採。
２、又不動產經紀業管理條例第24條及第22條，雖有規範經紀人相關職務，然並未規範不動產經紀人須於簽訂買賣契約書時在場，是原告曲解法令認不動產經紀人須親自在場云云，容有誤會；況被告黃筱芳及鄭棋華均為不動產經紀營業員，依不動產經紀業管理條例，本應協助不動產經紀人執行職務，是於原告簽訂買賣契約書時在場協助，亦無任何違反法令之情；且縱認原告主張經紀人於簽訂系爭房地買賣契約書時應「在場」有理（此為假設性），以免上開規定形同具文，然上開法令亦為「取締規定」，而非「效力規定」，是與系爭房地買賣契約之效力無涉外，亦不能據此即認定被告二人有未盡善良管理人注意義務之情。
（六）原告依消費者保護法請求被告寶誠公司賠償損害，亦無理由：
１、比較消保法第四條及第七條第一、第三項內容可知，規定於消保法第一章「總則」下之消保法第四條，係自正面規範企業經營者所應負「提供消費者充分與正確之資訊」之責任方向；而規定於同法第二章「消費者權益」第一節「健康與安全保障」下之消保法第七條係將同法第四條所規範之責任方向，具體規定為：「商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。」、「應依商品標示法等法令為商品或服務之標示。」等義務，並規定企業經營者違反該等義務時，所應負擔之損害賠償或行政處罰責任。因此，消保法第4條之規範意義應在於宣示企業經營者對於消費大眾，負有維護交易公平之責任方向而已，企業經營者就該項責任所應負之具體義務內容，仍應以上開消保法第二章之各個具體規定為準，不得依據消保法第四條：「提供消費者充分與正確之資訊」之用語，即課以企業經營者應提供所有關於商品之資訊予消費者之義務，此有臺灣台北地方法院96年度消字第17號判決可參。
２、再按消保法第7條第1項、第3項規定乃針對企業經營者所設計、生產、製造之商品或提供之服務，對於消費者不得有安全或衛生之危險性而立論，亦即必須企業經營者所提供之服務本身具有「安全」或「衛生」之危險而造成消費者之損害，方有適用之餘地。因此，企業經營者所提供之服務若與消費者之安全或衛生無關者，或服務本身未具有安全或衛生上之危險者，自無上開規定之適用，是以，房屋仲介公司對消費者提供之服務僅係不動產之居間仲介，服務本身不僅未具有「安全」或「衛生」上之危險，更與消費者之安全或衛生無涉，故無消費者保護法上開規定之適用，此有臺灣台北地方法院99年度訴字第4539號判決可參。
３、查本件被告寶誠公司，所提供之服務即不動產之居間仲介，原告也自承被告寶誠公司提供之服務項目為「詳細產權調查」、「交易安全服務」及「交屋之保障及服務」，是被告寶誠公司所提供之居間仲介服務，不僅未具有「安全」或「衛生」上之危險，更與原告之安全或衛生無涉，是被告寶誠公司提供之居間仲介服務，本無消保法第7條第1項及第3項之適用，則原告依消保法之各項規定向被告寶誠公司請求賠償，自無理由。
４、又被告黃筱芳及鄭棋華兩人，業以不動產說明書向原告說明系爭房屋之現況，原告亦經多次看屋後，始簽訂系爭房地買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書，不僅被告黃筱芳及鄭棋華未違反任何消保法相關法令，更應認被告寶誠公司已確實維護其與原告間交易公平之責任，已依消保法第四條「提供消費者充分與正確之資訊」之規定，認提供原告充分與正確之資訊，是原告依消保法之相關規定，向原告請求賠償，亦無理由。
５、而在原告看屋多次，並經被告黃筱芳及鄭棋華說明后，原告始簽訂系爭房地買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書，是被告黃筱芳及鄭棋華並無任何違反消費者保護法相關法令之情，更已盡善良管理人之注意義務。又按消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，此為法院實務所肯認，是原告看屋多次，並經被告黃筱芳及鄭棋華說明后，原告始簽訂系爭房地買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書，被告並沒有不讓原告事先或當場審閱契約，原告主張被告不讓其審閱契約等語（準備二狀，頁四），實與事實不符。且倘被告二人不讓原告事先或當場審閱契約（此為假設語氣），則原告大可不要簽定系爭房地買賣契約，卻捨此而不為，反於簽定系爭房地買賣契約后，始藉詞主張並未審閱云云，實不足採信。而在原告看屋多次，並經被告二人說明后，原告始簽訂系爭房地買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書，是被告二人並無任何違反消費者保護法相關法令之情，更已盡善良管理人之注意義務，原告主張被告二人未盡善良管理人之注意義務等情（準備一狀，頁四），並不足採。而因被告二人業已善盡義務，則當無違反消費者保護法之情，原告依消費者保護法第51條請求被告等人，給付懲罰性賠償金，亦無理由。
（七）原告請求被告寶誠公司返還仲介報酬，亦無理由：系爭房地買賣契約業已成立，並已完成所有權移轉登記，是被告寶誠公司受領服務報酬，並無違誤。又被告寶誠公司提供之服務項目為「詳細產權調查」、「交易安全服務」及「交屋之保障」，是被告寶誠公司業已完成上開服務項目，並無違反忠實義務，原告請求被告寶誠公司返還仲介報酬，並無理由。為此，狀請 鈞院鑒核，駁回原告之訴，以保權益。
（八）聲明：1.請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告李啟煌則抗辯：原告與被告李啟煌間，並無任何居間或委任之法律關係，原告以居間、委任之法律關係請求損害賠償，並無依據。又原告原依居間、委任之法律關係請求損害賠償，嗣(於100年11月22日)改依侵權行為請求，則原告應就被告李啟煌有何侵權行為，及其有何損害舉證。又原告於其所提準備(一)狀稱「被告1.寶誠公司原可向賣方收取系爭不動產成交總價4%之仲介報酬，係被告李啟煌收取乙節」云云，並非事實，答辯人特予否認。仲介報酬是由被告(賣方)詹惇仲等三人支付，有無支付或支付多少，甚至支付何人，與原告(買方)並無關係。何況，被告李啟煌已否認有收受報酬之事。為此並聲明：1.請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇則抗辯：
（一）露台增建部分之材質:原告稱系爭房屋露台增建部分之材質為鋼鐵造，而非RC(鋼筋混凝土)，因此請求減少二者價差68萬7150元云云。
按系爭房屋露台增建部分，從外觀即可明確判斷屬於「鋼鐵造」(鐵皮)，另從原告起訴狀「原證5」「不動產鑑定報告」所附照片(12張)亦可明顯發現系「鋼鐵造」(鐵皮)而非RC(鋼筋混凝土)。原告自承三次看屋豈有可能未發現?
（二）增建部分及曾遭報拆之事之告知:
1.答辯人於99年1月5日所簽署之不動產「標的現況說明書」(請見原告起訴狀「原證一」「不動產買賣契約」等文件最後一頁)第23項「是否有增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事?」答辯人勾「是」，並說明有:「陽台外移」、「露台外移」、「其他後陽台」面積約「十坪」等；第24項「產權期間是否曾收到「違章建築查報(拆除)通知書?」答辯人勾「是」。此外，被告李啟煌並於99年2月4日，雙方簽訂不動產買賣契約時亦當場告知原告該增建部分曾遭報拆之事，並將該「標的現況說明書」當成契約附件。
2.兩造所簽訂「不動產買賣契約書」(請見原告起訴狀原證一)第二條「增建或占用部分」:買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下:一、增建或占用範圍:「露台」、「天井」、「其他後陽台」(按，此增建範圍，兩造為求慎重，尚在其旁加蓋印章以示確認)……三、前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後(……)被通知拆除者，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」上述系爭房屋增建部分之範圍及曾遭報拆之事實，不僅在契約條文明載「有被拆除之虞」(按，此條文尚經雙方加蓋印章確認以示慎重)，尚有「標的現況說明書」勾選曾收到「違章建築查報(拆除)通知書」，99年2月4日，雙方簽訂買賣契約時，被告李啟煌並再以口頭告知原告系爭房屋曾收到違章建築查報(拆除)通知。今，其竟聲稱增建部分非RC結構，又稱被告隱瞞曾收到報拆通知之事未告知云云，實顯矛盾。
3.本件不動產買賣標的有門牌號碼:「蘆洲市○○路○○巷○○號2F 、50巷38號2F、50巷42號2F」(請見原告起訴狀所附「不動產買賣契約書」第一條第二項「建物標示」)等三間房地。該三間房屋之建築樣式相同，面積接近，尤其陽台增建部分亦屬同時施工建造，相同樣式之建物。本件買賣既屬三間房地同時一次買賣，則雙方有關買賣內容之約定，當然皆包括全部買賣標的。此從本件不動產買賣契約第五條就價金之約定，係包括三間房地之總價，而非分別就三間房地個別議價後再加總，即可得證明。上述三間房屋既均有同時施工、相同樣式之陽台增建部分，則「告知」增建部分曾遭報拆之事實，其意即指全部買賣標的之三間房屋曾遭報拆，「告知」效力已及於全部買賣標的。
4.雙方於簽訂買賣契約時，除概括而非個別就三間房屋就增建部分之位置具體指明外(按，三間房屋增建之位置均相同)，並附「標的現況說明書」當作契約附件，在場之答辯人之友人李啟煌亦當場告知原告，該增建部分曾遭報拆之事。惟原告竟以該「標的現況說明書」僅「詹孝惇」一人簽名，而就其效力爭執，恐與有無發生「告知」效力之爭執有偏。
（三）增建部分RC結構與鐵皮結構之價差:系爭房屋增建部分之材質，從外觀即可輕易看出係鋼鐵(鐵皮)結構(見上述被證一照片)，且原告亦未表示該材質為RC結構，其請求此部分價差並無依據。另原告以總價2960萬購買本件三戶房地，則每戶平均價約為986萬6000元。
過戶登記完畢後不久，原告即將其中38號2樓(登記陳美智名義)，以總價1000多萬轉賣予第三人陳林麗美，轉手即獲利數百萬元。原告稱系爭房屋價值減損云云，亦屬矛盾。
（四）增建部分漏水問題:原告稱系爭房屋40號2樓、42號2樓有嚴重漏水云云。按原告購買系爭房屋三戶，隨即將其中「38號2樓」轉賣予陳林麗美，至今並未聽聞該戶(38號2樓)有漏水問題。而40號2樓、42號2樓二戶，因原告重新裝潢，其漏水或許因裝潢施工所致，原告就此部分應再舉證證明。另原告所提「請款單」，其上僅載「防水抓漏工程款新台幣二十二萬元」云云，至於工程項目、施工材料等細目則付闕如，恐難以證明確有漏水之事。
（五）聲明：1.請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本院之判斷：
（一）查本件原告主張被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇於民國99年間將其各別所有之新北市○○區○○路○○巷○○號2樓、同巷40號2樓、同巷42號2樓房地（下稱系爭建物），委由被告李啟煌居中轉介，併委請被告寶誠國際不動產仲介經紀有限公司（以下稱寶誠公司）出售，因系爭不動產40號2樓、42號2樓房地露台增建部分漏水之瑕疵，支出修繕費用220000元，及屋頂曾經報拆過，且屬鋼鐵造材質，致使系爭房地之價值減少687150元，共計受有907150元損害，而被告寶誠公司、該公司仲介人員鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁及賣方屋主的朋友李啟煌（為本件兩造間有償之居間人），於簽立系爭房地之不動產買賣合約之際，並未善盡出賣人、仲介人之誠實告知瑕疵責任及調查義務等情，為此依居間、委任、及民法184第1項前段、第2項、第185條、第188條、第544條、第567條第1項前段、第2項及違反關於不動產經紀業管理條例24條、第26條第2項關於保護他人之法律之民法第184條第2項，與消費者保護法等規定，請求被告寶誠公司給付損害額1倍907150元（000000＋687150＝907150）之懲罰性賠償金，及返還其所收取之仲介費592000元；復請求被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁，及李啟煌負連帶損害賠償之責。另並本於物之瑕疵擔保、不當得利，及買賣契約不完全給付之法律關係，依民法第354條、第359條、第179條、第227條、第226條、第232條、第292條準用連帶債務第27 3條規定，請求被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶返還907150元，並就其請求之第二、三項聲明部分，主張原告僅發生一損害結果，被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁、李啟煌，與詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇應各負全部之給付義務，為不真正連帶債務，其中一被告已為給付部分，就其給付範圍，他被告即免給付義務。茲就本院審認判斷分述如下：
１、就被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁部分：經查被告寶誠公司、黃筱芳、鄭棋華及陳婉菁否認原告主張，並抗辯其並無違反調查義務或誠實告知義務、系爭房屋露台增建並無漏水瑕疵、且被告詹惇仲等三人於不動產現況說明書中已詳實說明系爭房屋之陽台、露台及後陽台有外移，並曾收到違章建築查報通知書，是原告既已明知上開情事自不得再就露台曾遭通知拆除乙節主張權利等語，並提出不動產說明書為證。然查：
（1）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1項前段、第2項分別定有明文。民法第184條第1項前段規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任。又委任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544條亦定有明文，故主張對造應負損害賠償責任者，應就對造有未盡善良管理人之注意而有過失或逾越權限之行為負舉證責任。另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例亦可資參照。本件原告主張被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁等人（下稱被告寶誠公司等人）有如其所述之處理事務有過失及侵權行為，已為被告所否認，自應由原告就上開事實負舉證之責。
（2）而查原告就其向出賣人詹惇仲、詹淳昇、詹孝惇所購得之系爭建物，主張系爭建物漏水瑕疵部分，被告詹孝惇於不動產現況說明書中就「是否有滲漏水」項目勾選「否」，詎被告寶誠公司等人就此未為任何調查，即謂無滲漏水，均有故意隱瞞或過失疏忽滲漏水之情事，原告並就系爭不動產40號2樓、42號2樓房地露台增建部分漏水之瑕疵，支出修繕費用220000元之事實，固據提出不動產買賣契約書、履約保證申請書、現況說明書、系爭不動產40號、42號漏水照片、存證信函等件（見本院卷一第10頁以下）為證，惟上開被告等人就系爭房地露台增建是否曾經報拆過，有漏水之瑕疵，被告寶誠公司等人是否因知情而故意隱瞞或過失未告知而就處理事務有如何之過失部分，被告寶誠公司等人已據渠等抗辯曾依系爭建物之「不動產說明書」所載，向原告解說，且原告亦經簽名確認，且依該原告所提由賣方詹孝惇簽名之「標的物現況說明書」（見本院卷一第19頁反面），其中就第23項是否有增建、改建等內容，係勾選「陽台外移」、「露台外移」、「後陽台」，其面積約10坪；及就第24項產權期間是否曾收到違章建築查報(拆除)通知書，係勾選「是」，此有被告所提上開不動產說明書（參閱本院卷一第82至84頁）及系爭建物標的物現況說明書（參閱本院卷一第19頁）為證，則原告本件主張被告寶誠公司等人等人因故意或過失未告知系爭房屋有漏水之瑕疵，已難據此逕為原告有利之採認，又原告雖復主張依上開「標的物現況說明書」中第14項是否有滲漏水情形，被告等人係勾選「否」，及本院100年8月8日言詞辯論期日證人李國新即原告所僱用之修繕人員於本院審理中證述：「.......（前略）..主要就是彩色鋼板的交接處及釘孔的部分會漏水...(中略)...應該是施做的鐵工技術不好，矽力康沒有填滿。」等語（見本院卷一第147頁至第149頁反面），然觀諸上揭原告所據事證，是否當然得證被告寶誠公司等人處理事務有如何之過失，即尚有可議。況且縱該系爭房屋真有漏水情事，然被告寶誠公司等人如已就其委任事務之處理，參酌民法第535條規定意旨，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，則上開被告寶誠公司等人既已依兩造間契約約定、「不動產說明書」及「標的現況說明書」中之記載，就系爭房地露台增建是否曾經報拆過，因而有漏水之瑕疵之部分，為詳實之說明，則就原告該22萬元之修繕支出，被告寶誠公司等人自無生何受任人處理委任事務有過失，或有因逾越權限之行為，而應對委任人即原告負賠償之責。原告就此雖再舉以其係於99年5月底因連日大雨，始發現系爭房地露台增建部分因屋頂曾報拆而有漏水之瑕疵，經檢視不動產買賣契約等文件，始發現其後夾帶不動產標的現況說明書，方知該部分屋頂曾經報拆云云，然衡以常情，社會上一般不動產交易之金額多屬較高額，且一般人對此應較謹慎，而對契約內容條款及附件等，均應有詳予注意檢視之理，是原告主張未發現系爭買賣文件中夾帶標的現況說明書乙節，未據提出有何可信之事證，是其所主張，即難採認。
（3）次查，原告提出原證5即系爭不動產鑑定報告書，向本院主張上開不動產露台增建部分，屋頂曾經報拆過，且僅屬鋼鐵材質，致使係爭不動產之價價減少687150元，並以主張上開被告寶誠公司等人等人，或因知情故意共同隱瞞，或因過失而未告知原告，而就此處理委任事務有過失，請求上開被告等人負損害賠償責任等語。承上說明，原告既無法證明上開被告寶誠公司等人就受任事務既有何故意或過失，且依原告所提出之標的現況說明書中之記載，其第23項及第24項既載明標的物有陽台外移、露台外移、及曾收到「違章建築查報(拆除)通知書」等，則就此而言，原告自無得另行向本院主張上開被告等人有何應依民法委任、居間、或第184條第1項前段、第2項等規定，請求其負賠償責任之理。是原告此部分主張即屬無理，應予駁回。
（4）原告依消費者保護法請求被告寶誠公司懲罰性賠償907150元（即聲明欄第一項）部分：按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」、「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」，消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條分別定有明文。然末按從事設計、生產、製造商品之企業經營者，依消保法第7條第3項規定應負連帶賠償責任，係因違反確保其提供之商品或提供之服務並無安全或衛生上危險之責任，如其商品有安全上之危險存在，即屬有所違反，應依該條項之規定負其責任，縱令其無過失亦同。然其商品有無安全或衛生上之危險，應有相當之證明始能斷定，最高法院87年度台上字第242號判決同一見解可供參考。易言之，上開消保法第7條之適用，必須企業經營者提供之商品或服務有安全或衛生之危險，造成消費者或第三人之損害時，方有適用餘地。查本件被告寶誠公司提供之服務，係不動產之居間仲介，並無安全或衛生上之危險，參照前開說明，應無消保法第7條第1項、第3項之適用，原告為此依消保法相關規定，暨依民法第184條第2項規定請求被告寶誠公司負侵權行為損害賠償責任，請求懲罰性賠償金之事，亦為無理由，不應准許。參以最高法院98台上1333判決及臺灣高等法院99上易1250號判決之旨，就該民法第184條第1項所規定之侵權行為，僅適用於自然人，法人尚無適用之餘地，是本件原告依該民法第184條第1項請求被告寶誠公司負侵權責任，亦屬有誤，爰併敘明。
（5）至於原告主張被告寶誠公司等人及被告李啟煌有違反關於不動產經紀業管理條例24條、第26條第2項關於保護他人之法律，為此主張被告寶誠公司等人及被告李啟煌應依民法第184條第2項負賠償責任云云。按「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」不動產經紀業管理條例第24條定有明文；是不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，從而，系爭房地買賣契約將不動產說明書作為附件，並無違誤，原告陳稱被告等人於履約保證書後夾帶入不動產說明書，使其未能詳閱云云，已難採認。且依該不動產經紀業管理條例第24條及第22條，雖有規範經紀人相關職務，然並未規範不動產經紀人須於簽訂買賣契約書時在場，是原告認不動產經紀人須親自在場云云，即屬有誤；況被告被告黃筱芳及鄭棋華均為不動產經紀營業員，依不動產經紀業管理條例，本應協助不動產經紀人執行職務，是於原告簽訂買賣契約書時在場協助，亦無任何違反法令之情；且縱認原告主張經紀人於簽訂系爭房地買賣契約書時應在場有理，以免上開規定形同具文，然上開法令亦為取締規定，而非效力規定，是與系爭房地買賣契約之效力無涉外，亦不能據此即認定被告二人有未盡善良管理人注意義務或有原告最後主張渠等不符廣告上所稱之「深耕台灣，完美服務」之情，是認原告依不動產經紀業管理條例主張被告有違反保護他人法律之規定請求被告賠償，尚屬無據。
（6）原告主張被告寶誠公司應返還所收受之仲介報酬592000元（即聲明欄第一項）部分：
①按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬，民法第568條第1項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判例參照)。次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文。惟違反本條規定之法律效果，為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用，委託人就已支付之報酬，尚非得逕依本條規定為請求返還，且本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬，至於委託人得否另向居間人主張債務不履行等責任，係屬另事，不可混為一談。
②原告主張其與被告寶誠公司具有居間及委任混合契約之法
律關係，依民法第571條之規定，居間人違反忠實義務而為利於委託人之相對人之行為者，不得向委託人請求報酬系爭建物物嚴重漏水瑕疵、增建部分非鋼筋混凝土造而僅係鋼鐵造，影響對於不動產之使用、減損其價格，因認被告寶誠公司等人違反調查及據實告知義務，致原告無法以上開瑕疵與出賣人交涉買賣價格，使出賣人獲有利益，為此原告主張依據民法第571條規定，被告寶誠公司即不得向原告請求給付仲介報酬，寶誠公司應返還所收受之仲介報酬592000元云云。然被告寶誠公司則抗辯以其已完成所提供之服務項目，並無違反忠實義務，原告請求返還仲介報酬並無理由等情置辯。經查，居間人就已支付之報酬，並非得依民法第571條規定請求返還，已如前述，原告依上開規定，請求被告寶誠公司返還已支付之報酬，已屬無據。又系爭買賣契約既已有效成立，被告寶誠公司受領原告所給付之報酬，即不受影響。況被告寶誠公司等人既無違反居間人妥為調查之義務，此已如前認，且並無為利於本件出賣人詹惇仲等3人之行為，原告所謂其結果有利於出賣人云云，係屬反射之效果，並非被告寶誠公司另為有利於出賣人之行為，是原告主張被告違反民法第571條規定，不得向其收取報酬云云，亦無足採。
２、就被告李啟煌部分：
（1）原告主張被告李啟煌於協調時稱該鐵皮屋係其所蓋，可見其明知該部分係鋼鐵造之鐵皮屋材質，未事先告知原告，依民法第567條第1、2項規定及第535條規定，而該當民法第184條第1項侵權責任，依同法第185條、第188條規定，與寶誠公司、鄭琪華、黃筱芳、陳婉菁4人負共同侵權行為之連帶賠償責任（見卷二第58頁反面第21-28行）。被告李啟煌就此則抗辯略以：伊與原告間並無居間或委任關係，原告請求損害賠償並無依據，何況其並未收取任何仲介報酬，且原告已自認曾看屋三次，且依卷內所附照片可知，從外觀上可明顯判斷增建部分係屬鐵皮造，原告一再爭執係鋼筋混泥土造，有實常情。並抗辯以原告依侵權行為請求，原告應就伊有何侵權及損害舉證等語。經查，原告前向本院主張被告李啟煌為本件兩造間之居間人，然於100年11月22日經當庭確認原告係向被告李啟煌主張侵權行為法律關係。則按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任，最高法院100年台上字第328號判決意旨參照。原告對被告李啟煌於是否成立本件侵權行為，雖據主張其已明知增建部分係屬鐵皮造云云，然原告就被告李啟煌所為曾經如何向其陳稱系爭不動產露台係屬RC即鋼筋混凝土材質等情，既遭被告否認，參以系爭建物之出賣人即同案被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇所陳系爭房屋露台增建部分，從外觀即可明確判斷屬於「鋼鐵造」(鐵皮)，另依該原告起訴狀原證5之「不動產鑑定報告」所附照片12張（參閱本院卷一第33頁反面以下）亦可明顯發現系「鋼鐵造」(鐵皮)而非RC(鋼筋混凝土)，則原告自承三次看屋，依常理豈有可能未發現，是認原告據此主張被告李啟煌應負本件侵權行為損害賠償，即難採認。且承前開兩造間主張及答辯理由及上開說明，被告李啟煌雖有為兩造間之買賣協調行為，原告亦應就被告李啟煌有何因故意過失不法侵害他人權利乙事，負舉證責任，非得僅單憑原告所買受之房屋有漏水或露台材質不符合其原先所期待，而逕予推論被告李啟煌就此應負侵權責任，甚而被告李啟煌並非不動產經紀業之經紀人或經紀營業員，原告復率以其有何違反不動產經紀業管理條例，而併主張其有違反上開法律規定，而應負侵權行為之責，亦屬有誤。是原告此等部分併主張被告李啟煌應與上開被告寶誠公司、鄭棋華、黃筱芳、陳婉菁4人負共同侵權行為之連帶賠償責任，均為無理由，應併予駁回。
３、被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇部分：
（1）就原告依物之瑕疵擔保、不當得利，及買賣契約不完全給付等法律關係請求被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇連帶返還907150元（即聲明欄第三項）部分：
①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
②經查：
（Ⅰ）本件原告主張系爭房屋於99年2月4日簽約買受後，於99年5月底因連日大雨，始發現系爭房屋其中40號2樓、42 號2樓房地露台增建部分因屋頂曾報拆有漏水瑕疵，及該部分屋頂係屬鋼鐵造(俗稱鐵皮屋)而非鋼筋混泥土之材質情形，遂寄發存證信函予寶誠公司，然未獲置理，業據原告提出提出不動產買賣契約書、履約保證申請書、現況說明書、系爭不動產40號、42號漏水照片、存證信函、全固專業抓漏防水公司請款單、永大不動產估價師事務所鑑定報告書等件（見本院卷一第10頁至第
39 頁反面）為證，並經證人即原告所僱請之修繕人員李國新證述在卷（見本院卷一第147頁至第149頁反面）。是就系爭房屋有漏水瑕疵部分，原告主張系爭房屋於完成交屋後，發現系爭房地露台增建部分因屋頂曾報拆有漏水瑕疵，影響房屋價格乙節，堪信為真實。按房屋之通常效用係供人居住使用，其發生滲漏水情事，必影響居住品質，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵。被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇就上開原告主張系爭房屋漏水部分，雖抗辯略以40號2樓、42號2樓二戶因原告重新裝潢，其漏水或因原告裝潢施工所致，另一戶38號2樓因原告轉手獲利數百萬元，至今未聽聞該戶增建部分有漏水問題，且原告修繕工程日期及細目亦應詳列，非得僅以一張請款單為證云云，惟此為原告所否認，本院參以證人李國新即原告所僱用之修繕人員於本院審理中證述：
「......（前略）..主要就是彩色鋼板的交接處及釘孔的部分會漏水...(中略)...應該是施做的鐵工技術不好，矽力康沒有填滿。」等語（見本院卷一第147頁至第149頁反面），此並有上開證人結文乙紙附卷（見本卷一第146頁）可稽，堪信為真實。復參酌兩造間就不動產買賣契約書第7條約定：「乙方（按即出賣人）保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水...(下略)...）」（見本院卷一第12頁反面），是認系爭房屋之漏水原因，依原告所陳乃因房屋於出賣前所已有之增建或改建事實所致，且屬無法以肉眼或外觀判斷而不能即知之瑕疵，應屬可信，出賣人即被告三人上開所辯，即未有可採。
（Ⅱ）而按不可分之債，係指數人負同一債務，而其給付不可分者，應準用關於連帶債務之規定。又連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付；連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任，民法第292條、第273條定有明文。查原告主張被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇係共同出賣，而原告因修復系爭房屋漏水而支出22萬元，故請求上開出賣人即被告三人連帶給付22萬元。本件觀諸原告與被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇三人間之不動產買賣契約書（見本院卷一第11頁至第14頁反面），其中就立契約書人即賣方，係以上開出賣人三人名義共同具名，系爭出賣之三件不動產建物標示均同載於同一份契約，且契約書最後一頁亦以出賣人三人共同具名，是就契約目的言，必須詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇三人，均依約給付共同履行，始能完成契約所負義務。故就系爭契約標的之整體性質，詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇三人出賣系爭不動產，乃係不可分之債，則依民法第292條規定，不可分之債準用同法第273條之結果，被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇三人均應就其中任一不動產上所生之漏水瑕疵，均應連帶負責。
③綜上所述，參酌上開事證，本院審認原告請求被告詹惇仲
、詹惇昇、詹孝惇就系爭不動產之漏水瑕疵應連帶負返還修復費用支出22萬元部分，業據原告提出請款單為證，此雖為被告爭執否認，然本院審以該請款單，業據蓋有該請款單位全固專業抓漏防水工程公司之公司章戳章，依該私文書已蓋有該請款公司之私章依法已推定為真正，被告空言否認，並未提出反證推翻，即難採認，原告主張有此修復費用之支出，應屬可信，且核屬必要，是原告此部分請求被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇應連帶給付原告新台幣22萬元及自民國99年9月30日（此有本院於99年9月29日送達被告三人起訴狀繕本之送達回證足憑，見本院卷一第67-69頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許。
④末查，原告主張不動產露台增建部分，屋頂曾經報拆過，
且該露台僅屬鋼鐵材質而非鋼筋混泥土造，致使系爭不動產之價值減少687150元，雖據原告提出不動產鑑定報告（見本院卷一第31頁至第39頁）為證，然被告則以前情詞置辯。查依兩造間不動產買賣契約書第十條第三項：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」（見本院卷一第13頁），原告既主張本件出賣人等3人所交付之房屋，其露台增建應為鋼筋混泥土造，則依上開兩造間契約書條款約定，既係以現況交付，且參以該原告起訴狀原證5之「不動產鑑定報告」所附照片12張（參閱本院卷一第33頁反面以下）本可明顯發現系「鋼鐵造」(鐵皮)而非RC(鋼筋混凝土)，而原告亦自承三次看屋，則依常理原告即應可發現該露台現況僅屬鋼鐵材質而非鋼筋混泥土造，是認本件被告詹惇仲、詹惇昇、詹孝惇三人依該房地之現況交付予原告，應可認為其給付符合債之本旨，原告空言被告等人有不完全給付之情云云，即乏事證，難以採認，原告此部分所主張，即屬無理，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。就原告如主文第一項勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並另就被告之聲請免為假執行部分並酌定相當之擔保金額准許之。就原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
民事第二庭 法 官 楊志勇以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
書記官 連思斐