臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2556號原 告 陳俐吟訴訟代理人 沈孟賢律師被 告 籃甘珍訴訟代理人 陳錦隆律師複 代理人 陳維鈞律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國100年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將新北市○○區○○路○○○號23樓房屋（建號板橋幸福段14040建號、及共同使用部分同段13762號建號）及地下四層編號106號停車位，交付移轉占有於被告之同時，給付原告新台幣貳佰陸拾伍萬捌仟捌佰陸拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰陸拾伍萬捌仟捌佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國99年9月8日以新台幣（下同）1,500萬元之價格，向原告購買所有門牌新北市○○區○○路○○○號23樓房屋（建號板橋市○○段14040建號）含停車位地下4層編號106號及共同使用部分同段13762號建號（辦公室、游泳池）及坐落基地所有權。買賣價金分為四期給付，被告已依約給付前三期價金合計500萬元；另尾款即第四期價款經核計為265萬8,865元，兩造約定由被告代償系爭不動產原抵押擔保債權人玉山商業銀行股份有限公司貸款塗銷抵押權後3日內付清，同時由原告完成交屋手續。
二、原告已依約於99年10月22日將系爭不動產辦畢所有權移轉登記於被告所有，惟被告卻未依買賣契約第6頁之特約事項約定，最遲應於99年10月20日付清上開尾款265萬8,865元，故業已構成為違約，原告迭經催告被告均不履行，被告除應給付原告上開買賣尾款外，另應依買賣契約第10條第1項、第3項之規定，自99年10月21日違約之日起至上開買賣尾款清償日為止，按每日以買賣總價款（1,500萬元）千分之一計算之1萬5,000元之違約金。
三、綜上，爰依兩造間買賣契約之約定，訴請被告給付買賣價金及違約金，並為聲明：
㈠被告應給付原告265萬8,865元及自99年10月20日起至清償日止，每日以1萬5,000元計算之遲延違約金。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之抗辯：
一、就買賣價金部分為同時履行抗辯：兩造就被告支付系爭265萬8,865元買賣尾款，及原告同時交付不動產移轉占有之約定，另已合意更改為99年11月1日而非原告所指之99年10月20日，原告雖已將系爭不動產移轉登記於原告所有，但尚未依約於99年11月1日下午1時進行交屋，卻更換房屋門鎖繼續占有，至今未依約將房屋點交被告占有，爰依民法第369條、第264條第1項之規定，就原告請求本件買賣價金，行使應同時履行交屋之抗辯權。
二、就違約金部分之抗辯：原告並未依約完成交屋，被告得行使同時履行抗辯故並無違約，原告請求被告給付違約金自屬無據。
參、兩造不爭執之事項：
一、被告99年9月8日向原告以1,500萬元之價格，向原告購買其所有門牌新北市○○區○○路○○○號23樓房屋（建號板橋市○○段14040建號）含停車位地下4層編號106號及共同使用部分同段13762號建號（辦公室、游泳池）及坐落基地所有權。
二、系爭不動產已於99年10月22日辦畢所有權移轉登記於被告所有。買賣價金則分為四期給付，被告已依約給付前三期價金合計500萬元；另尾款即第四期價款，兩造約定由被告代償系爭不動產房屋原抵押擔保債權人玉山商業銀行股份有限公司貸款塗銷抵押權後3日內付清，同時由原告完成交屋手續。
三、兩造於系爭買賣契約第6頁之特約事項，記載被告最遲應於99年10月20日付清上開尾款並完成交屋。該契約附件之付款明細表備註欄則記載，買賣雙方於99年11月1日結清尾款完成交屋。
四、原告於99年11月4日以台北南海郵局第001521號存證信函，被告在99年11月5日收到，信函內容催告被告給付系爭買賣尾款265萬8,865元，被告收受信函後迄今尚未給付。
肆、兩造爭執之要旨：被告尚未給付原告買賣尾款265萬8,865元，是否構成違約？被告主張原告未完成交屋而行使同時履行抗辯權有無理由？
伍、法院之判斷：
甲、原告之訴有理由部分：
一、原告依買賣契約訴請被告給付265萬8,865元，為有理由：被告99年9月8日向原告以1,500萬元之價格，向原告購買系爭不動產，原告已於99年10月22日辦畢所有權移轉登記於被告所有，被告尚有尾款265萬8,865元尚未給付原告，此為兩造所不爭，並有系爭房地產買賣契約書、土地及建物登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第4頁至第18頁），自堪信屬實。
從而，原告依買賣契約訴請被告給付尾款265萬8,865元，即屬有據，應予准許。
二、被告就上開買賣價金給付義務為同時履行抗辯，為有理由：㈠原告主張：已依約於99年11月1日將系爭房屋鑰匙交付被告
而完成房屋之移轉占有，惟被告違約迄今並未依約支付上開尾款，顯已違約。被告則抗辯：原告於99年11月1日交付房屋鑰匙後，竟藉故與被告發生口角隨即更換房屋門鎖占用迄今並未依約交付移轉占有，故被告嗣後先後3次以存信函通知原告辦理交屋，均不獲置理，故被告並無違約並對原告之買賣價金請求，依法行使同時履行抗辯權，在原告點交房屋之前，拒絕履行支付價金義務。
㈡按「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另
有訂定或另有習慣外，應同時為之」；「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付...」，民法第369條、第264條第1項前段，分別定有明文。本院查：
⒈原告於99年11月1日將系爭房屋鑰匙交付被告，雖為兩造所
不爭，惟「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」為民法第348條第1項所明定，而對於物有事實上管領之力者為占有人，民法第940條亦定有明文。
所謂對於物有事實上管領之力，須對於物已有確定及繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態者，始可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。從而，出賣人僅交付出賣房屋之鑰匙於居間人或大樓管理員或買方，但並未使持有鑰匙者事實上確定的、繼續的、排他的管領支配房屋時，自不能認已完成交付移轉占有之義務，故原告即出賣人僅以交付房屋鑰匙於被告為由，即謂已完成交屋義務，不足遽信。
⒉證人即原告之前夫吳逸森於本院證稱（問：系爭不動產有關99年11月1日交屋事宜，你是否了解？）；答稱：「了解。
我當天在場，原告有把房屋鑰匙及約了代書到場，拿權狀正本，交付給被告本人，就完成了原告交屋手續，但被告沒有把尾款匯給原告，我們都有進房屋內，在屋內完成交付的手續」，（問：在交屋過程中發生什麼事？）；答稱：「原告交屋手續完成後，被告也有收受權狀等但就不願意結清尾款，轉身就走了」；（問：雙方是否有發生爭吵，原因為何？）答稱：「原告把交屋過程完成後，被告轉身就走了，原告向被告要求尾款，被告認為因為車位的問題，有被欺騙感覺，轉身就走」（見本院卷第59頁、第60頁100年2月18日言詞辯論筆錄）。綜觀證人所證情節，原告雖有於99年11月1日將系爭房屋鑰匙及權狀交付被告，然是否業已完成交屋，仍須以被告對於房屋已取得事實上管領力為判斷，並非以鑰匙之交付為論斷標準，已如前述；故證人僅能證明交付鑰匙之事實，另關於原告因此即算完成交屋手續之陳述，僅為該證人單方主觀之感受，且參酌證人亦表示原告交付鑰匙後兩造曾為停車位問題爭吵，被告另抱怨有被欺騙的感覺不歡而散，故被告是否確已因此就系爭房屋取得排他的、繼續的事實支配力，仍有不明，不能執證人所述即遽予認定原告完成交屋義務。
⒊又原告於99年11月4日以台北南海郵局第001521號存證信函
，催告被告在3日內給付買賣尾款265萬8,865元後（見本院卷第19頁），被告旋於99年11月7日以板橋文化路郵局第15083號存證信函，發函原告表示原已經由代書約好於11月6日下午5時辦理支付尾款及交屋手續，惟原告並未到場，故限原告3日內辦理受領尾款及交屋（見本院卷第65頁），再於同月11日以板橋文化路郵局第15271號存證信函，催告原告於10日內辦理交屋（見本院卷第66頁、第67頁）；又於99年11月12日發函永業法律事務所沈孟賢律師，請求律師轉達原告：「...今明二天，火速安排交屋，本人同時付尾款」（見本院卷第30頁、第31頁），參酌上開事證，被告抗辯雖取得房屋鑰匙，但原告並未完成交屋，即可採信；況原告亦自認確已將系爭房屋門鎖更換，該房屋現仍在其占有支配中（見本院卷第60頁100年2月18日言詞辯論筆錄），則原告主張已完成交屋之事實如屬真實，卻又自行更換門鎖而占有登記被告名下房屋，其不啻該當於刑法上之竊占罪？準此，原告主張已完成交屋移轉占有義務，並不可採。
⒋綜上，被告對於原告受領買賣尾款之對待給付交屋義務，依
民法第369條、第264條第1項前段，所為同時履行之抗辯為有理由。
乙、原告之訴無理由部分：㈠原告主張被告未依約於99年10月20日給付買賣尾款265萬8,8
65元，另依買賣契約第10條第1項、第3項之規定，自99年10月20日違約之日起至上開買賣尾款清償日為止，按每日以買賣總價款（1,500萬元）千分之一計算之1萬5,000元之遲延違約罰金。被告則以原告未依約交付移轉系爭房屋之占有，故得行使同時履行抗辯權，自無違約等語置辯。
㈡本院查：
依系爭房地買賣契約書第10條違約罰則，其第1項規定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金」；第3項規定：「有第一項、第二項之情形，經他方催告而於催告期間內履行者，並應按日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金」（見本院卷第8頁）。上開規定係以被告經原告催告後，於催告期間內履行者，原告仍可按日請求遲延違約罰金為前提，然本件被告雖經原告催告支付尾款，其未於催告期間履行，係因原告未完成交付移轉房屋占有而行使同時履行抗辯，已如前述，故被告抗辯並無違約，應屬可信。原告依房地買賣契約書第10條第3項訴請被告給付違約罰金，並無理由，不能准許。
陸、結論：
一、原告依買賣契約訴請被告給付尾款265萬8,865元為有理由，被告就原告同時應履行交付移轉占有系爭房屋之對待給付義務，為同時履行之抗辯亦為有理，爰依法判決如主文第1項所示；至於原告訴請被告給付違約金部分，則無理由，應予駁回。
二、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
三、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
書記官 呂烱昆