臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2565號原 告 呂黃美幸訴訟代理人 王東山律師複 代 理人 李美寬律師
許富雄律師被 告 大漢歐鄉別墅住戶管理委員會法定代理人 許東山訴訟代理人 許進德律師
蘇夏曦律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國100 年5 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告為新北市○○區○○段中湖小段第28-7地號土地（下稱系爭土地）之共有人，權利範圍1/3 ，而被告社區未經原告及其他共有人之同意，長久佔用系爭土地如附圖A 所示（面積13平方公尺）供作花圃使用、如附圖B 所示（面積30公尺）供作警衛室使用（下稱系爭警衛室）、如附圖C 所示（面積161 平方公尺）供作資源回收場使用。原告曾聲請調解，被告卻置之不理，拒絕拆除搬遷。至於被告所提之土地預定買賣契約書第2 條約定，土地預定買賣包括基地、道路、公共設施用地地價及土地改良整地，環境規劃造景費在內，然細譯上開契約附件㈣第㈢項之約定，被告社區之公共設施包含社區圍牆及崗哨等，並未見約定提供系爭土地予被告社區作為警衛室之用。換言之，倘建設公司及地主確曾交付警衛室予被告，則渠等之契約義務即已完成，而被告社區內確存有3 個警衛室，且鈞院於民國100 年3 月22日至現場勘驗時，亦見被告社區大門存有一管制車輛進出之警衛室，而系爭警衛室於道路開闢後，分到被告社區外，現作為管理員休息室使用，已不符契約約定之使用目的。此外，被告所提空照圖固顯示系爭警衛室於82年間即已存在，惟系爭警衛室並非原告之被繼承人呂阿朝所建，乃係建設公司搭建，且呂阿朝本無提供系爭土地予被告社區作為警衛室之公共設施使用之義務，則呂阿朝既無提供系爭土地之義務，縱系爭警衛室於82年間即已存在，亦不得據此逕認系爭土地屬約定應作為公共設施之用地。再者，據被告所提出之多份土地或房屋預定買賣契約內容觀之，亦無約定原告應提供土地供被告社區作為資源回收之用，且資源回收場非屬公共設施之一部，被告自無權佔用系爭土地如附圖所示C 部分，故被告佔用如附圖A 、B 、C 所示系爭土地已於法無據，為此，爰依民法第767 條、第821 條規定，請求被告應將系爭土地上如附圖A 所示面積13平方公尺之花圃、如附圖B 所示面積30公尺之系爭警衛室、如附圖C 所示面積161 平方公尺之資源回收場拆除搬遷，並將該土地騰空返還予原告及其他共有人等語。聲明請求：被告應將坐落系爭土地上如附圖A 、B、C 所示，面積分別為13平方公尺、30平方公尺、161 平方公尺之地上物拆除搬遷，並將土地騰空返還予原告及其他共有人；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地係原告之被繼承人呂阿朝與訴外人陳吉勝、楊文達等3 人於77年7 月19日以買賣為登記原因而取得，應有部分各1/3 ，而被告社區別墅係由大漢建設股份有限公司（負責人陳吉勝）、興東建設有限公司（負責人呂阿朝）、立中建設有限公司（負責人楊文達）、瑞祥建設股份有限公司、華欣建設有限公司、美寧建設有限公司、永大建設有限公司等公司所興建，該社區別墅坐落之基地則是由呂阿朝、陳吉勝、楊文達等3 人個別或共同出售移轉登記予住戶。而依上開建設公司、呂阿朝、陳吉勝、楊文達與住戶訂定之房屋預定買賣契約書或土地預定買賣契約書，可知住戶給付房屋買賣價金之標的包括造價裝修工程及公共設施（房屋預定買賣契約書第2 條）；住戶給付土地買賣價金之標的包括基地、道路、公共設施用地地價及土地改良整地，環境規劃造景費（土地預定買賣契約書2 條），又依上開建設公司與呂阿朝、陳吉勝、楊文達等3 人於銷售被告社區別墅時所提供予買方之銷售平面圖所示，系爭土地即係位於該銷售平面圖左下方標示之「入口景觀區」，故上開建設公司、呂阿朝、陳吉勝、楊文達係依房屋或土地預定買賣契約書關於崗哨、道路、景觀區之約定而交付系爭土地及其上之系爭警衛室予被告社區住戶使用，被告自係有權占有。且據82年9 月19日空照圖清楚顯示，當時系爭土地為入口景觀區，設有系爭警衛室及花圃植栽，該警衛室右邊道路上有拱門、柵欄機，且系爭警衛室與被告社區別墅，其外觀均使用正方形白色磁磚，更足證系爭警衛室係上開建設公司、呂阿朝、陳吉勝、楊文達所搭建蓋。此外，「入口景觀區」等公共設施屬於房屋或土地預定買賣契約書之買賣標的，且係經房地賣方所點交，故被告為有權占有系爭土地，則被告自有權決定如何使用，縱使被告變更系爭土地之用途，原告亦不得請求被告返還等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告為呂阿朝（87年11月29日死亡）之繼承人，於92年4月14日以分割繼承為登記原因，登記為系爭土地之分別共有人之一，權利範圍1/3 。系爭土地本係呂阿朝與訴外人陳吉勝、楊文達等3 人（下稱呂阿朝等3 人），於77年7 月19日以買賣為登記原因而取得所有權，呂阿朝等3 人應有部分各1/ 3。被告社區共分為A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、特B 、特C 、特D 等區房屋，係各由大漢建設股份有限公司（負責人陳勝吉）為起造人興建A 、B 、C 區，由興東建設有限公司（負責人呂阿朝）為起造人興建B 區，由立中建設有限公司（負責人為楊文達）為起造人興建特B 、特C 、特
D 區，瑞祥建設股份有限公司（負責人陳吉勝）為起造人興建H 區，華欣建設有限公司為起造人興建E 區、美寧建設有限公司為起造人興建F 區、永大建設有限公司為起造人興建
G 區，對外銷售，並於80年間陸續取得使用執照。基地部分則係由呂阿朝等3 人個別或共同出售移轉登記予住戶。於82年9 月19日，因計劃道路尚未開闢，故當時系爭土地上設有系爭警衛室及花圃，係屬銷售平面圖上標示之「入口景觀區」，該警衛室右邊道路上則設有拱門、柵欄機等管制出入之設備。「入口景觀區」設置之系爭警衛室及花圃，連同上開管制出入之設備，上開建設公司、呂阿朝、陳吉勝、楊文達則於交屋後，依約點交予被告管委會供全體住戶共同使用。嗣計劃道路開闢後，現今系爭土地上如附圖A 所示面積13平方公尺之花圃、B 所示面積30平方公尺之警衛室、C 所示面積161 平方公尺之資源回收場，仍均由被告社區使用等事實，為兩造所不爭，並有土地登記謄本影本（見本院卷第8 頁）、系爭土地異動索引影本（見本院卷第38頁）、臺灣省政府住宅及都市發展局使用執照存根7 紙影本（見本院卷第40至47頁）、系爭土地82年9 月19日空照圖（見本院卷第96頁）、現場照片（見本院卷第130 至133 頁）在卷可稽，復經本院現場履勘，製有勘驗筆錄，及囑託新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖（見本院卷第135 頁）等件足徵，堪信為真正。原告主張被告占有如附圖A 、B 、C 所示之系爭土地係無權占有等語，則為被告否認，並以上開情詞置辯。是本件兩造爭執要點厥為：
㈠如附圖A、B、C所示之系爭土地，是否為房屋土地預定買
賣契約書約定，應作為公共設施供全體住戶使用之用地？㈡原告請求被告應將系爭土地上如附圖A 、B 、C 所示部分
之花圃、系爭警衛室、資源回收場拆除搬遷，並將該土地騰空返還予原告及其他共有人，有無理由？茲論述如下：
四、原告主張系爭土地並非社區住戶買賣契約所約定之應作為公共設施之用地，是被告為無權占有等語，被告則以：該社區別墅於銷售時，如附圖A 、B 、C 所示部分之系爭土地即係賣方提供與買方之銷售平面圖所示「入口景觀區」，且興建完畢後亦依約點交予被告管委會，供社區全體住戶使用等語，資為抗辯。經查：
㈠依被告所提、原告不爭執真正之社區住戶陳睿與房地賣方興
東建設有限公司及楊文達間所簽訂之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，及住戶林棟良與房地賣方大漢建設股份有限公司及呂阿朝所簽訂之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書所示，陳睿購買之房地坐落基地為同地段第19-29 地號土地，位於被告社區編號B3區（見本院卷第69頁反面、第77頁）；林棟良購買之房屋坐落基地則為同地段第18-52 地號，位於被告社區編號C3區（見本院卷第83頁、第90頁），比對該社區於銷售當時，上開房地賣方所提供之銷售平面圖（原告不爭執真正）及被告所提出之系爭土地82年9月19日空照圖、暨現場測量之新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖等資料所示，堪認系爭土地係位於上開平面圖上之「入口景觀區」，並於交屋時業已點交給被告管委會，供該社區全體住戶使用，此亦為原告所不爭，故足認位於上開「入口景觀區」之系爭土地乃屬房地賣方依約所交付被告管委會供全體住戶使用之公共設施。
㈡另據上開林棟良與大漢建設股份有限公司所簽訂之房屋預定
買賣契約書第2 條：「本項房屋買賣價款為新台幣零仟柒佰柒拾伍萬零仟零佰元整（包括造價裝修工程及公共設施在內），其給付方式如附件。」、該契約附件㈢建材設備公共設施：「日光游泳池、…社區管理中心。露天咖啡休憩區，社區圍牆及崗哨。」、該契約附件大漢歐鄉生活管理公約第一章第3 條：「本社區之公共設施造作之使用權益概歸屬於全體用戶，由管理委員會統籌管理任何用戶或個人均不得侵佔、毀損或妨害其使用效益之行為，並負有維護的義務。」等約定（見本院卷第83頁正、反面、第88頁反面）；及據林棟良與原告之被繼承人呂阿朝簽立之土地預定買賣契約書第2條：「本項土地預定買賣，雙方約定其總價額為新台幣壹仟捌佰壹拾萬元零仟零佰元整（包括基地、道路、公共設施用地地價及土地改良整地，環境規劃造景費在內），其給付方式如附件㈠。」、第12條：「本契約不得單獨成立，應與本戶房屋之預定買賣契約書及其有關附件共同簽署並應併同履行始生效力，其解除契約時亦同。」約定、該契約附件㈣大漢歐鄉公共設施之使用約定第㈢條：「本社區規劃有左列公共休閒設施：…⒕露天咖啡休憩區，社區圍牆及崗哨…」等約定（見本院卷第90頁、第91頁反面、第94頁反面），足認被告社區於銷售時，確將崗哨列為公共設施之一部分，並約定公共設施之使用權益概歸屬於全體用戶。又觀諸系爭土地因當時計劃道路未開闢，故規劃作為「入口景觀區」，於被告社區興建初始即於系爭土地上建有系爭警衛室供作管制出入社區之崗哨使用（為兩造所不爭執），並有系爭警衛室與被告社區別墅之外觀照片，該警衛室與被告社區別墅外牆均貼有白色正方形之磁磚（見本院卷第98頁）可證，益見呂阿朝、陳吉勝、楊文達於被告社區銷售之初，即與被告社區住戶間有提供系爭土地作為公共設施之約定，且於興建完畢交屋時，亦確由前開房地之賣方依約交付予被告管委會，供全體住戶作為管制出入社區之崗哨及社區入口處花圃使用（為兩造所不爭執），故原告主張其被繼承人呂阿朝無提供系爭土地予被告社區作為公共設施使用之義務云云，非有理由，則被告社區自非無權占有使用如附圖A 、B 、C 所示系爭土地。
五、原告雖另主張系爭警衛管理室於計劃道路開闢後，已遭區隔於被告社區以外，現時作為管理員休息室使用，已不符契約使用目的等語。惟查，系爭警衛室雖於計劃道路開闢後與○○○區○○○道路，為兩造所不爭，並有現場照片在卷可稽，惟依上開林棟良與原告之被繼承人呂阿朝簽立之土地預定買賣契約書附件㈣大漢歐鄉公共設施之使用約定第㈤條：○○○區○道路規劃系統（含人行步道）及圍牆、警衛崗哨等，『因受政府徵收開闢計畫之時限，甲方（林棟良）同意乙方（呂阿朝）得視交屋時之狀況，酌予調整道路動線、及圍牆警衛室之座落位置。』」（見本院卷第94頁反面）約定，雙方於簽約當時，既已知悉被告社區將有因政府徵收而調整警衛室坐落位置之情事，並預為上開約定，則縱嗣後果因計劃道路已開闢完成，原告之被繼承人呂阿朝亦因而調整道路動線、及圍牆警衛室（崗哨）之座落位置，致系爭警衛室已喪失原來之管制人車進入被告社區之功能，此亦屬在上開土地預定買賣契約書附件㈣大漢歐鄉公共設施之使用約定第㈤條規定所預見並約定之範圍內，更何況如前所述，如附圖A、B 、C 所示系爭土地本即係由原告之被繼承人呂阿朝依據上開約定所點交予被告管委會之「入口景觀區」公共設施，被告即為有權占有，被告既有占有使用之正當權源，縱其後因計劃道路開闢，被告將如附圖A 、B 、C 所示系爭土地改變用途成為花圃、系爭警衛室、資源回收場使用，仍不因此即變為無權占有。故被告抗辯其為有權占有等語，尚非無據。原告主張被告為無權占有云云，並非可採。從而，原告請求被告拆除搬遷如附圖A 、B 、C 所示花圃、系爭警衛室、資源回收場，並將該土地騰空返還予原告及其他共有人等語，非有理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告基於民法第767 條、第821 條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖A 所示面積13平方公尺之花圃、如附圖B 所示面積30 公 尺之系爭警衛室、如附圖C 所示面積161 平方公尺之資源回收場拆除搬遷，並將該土地騰空返還予原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
書記官 簡曉君