臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2569號原 告 郭詩澤
郭詩岳郭詩嵩紀素清共 同訴訟代理人 劉智園律師被 告 嘉泉建設股份有限公司法定代理人 王旭陞訴訟代理人 李後政律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，經本院於民國10
0 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告郭詩澤新臺幣貳拾捌萬壹仟叁佰貳拾元，及自民國九十九年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告郭詩岳新臺幣玖拾肆萬玖仟陸佰元，及自民國九十九年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告郭詩嵩新臺幣伍拾陸萬零壹佰柒拾柒元，及自民國九十九年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告紀素清新臺幣貳拾萬貳仟陸佰玖拾肆元，及自民國九十九年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告郭詩澤負擔百分之十二；原告郭詩岳負擔百分之十八；原告郭詩嵩負擔百分之十四；原告紀素清負擔百分之十一，其餘百分之四十五由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾捌萬壹仟叁佰貳拾元為原告郭詩澤預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告郭詩岳以新臺幣叁拾壹萬柒仟元或等值之臺灣土地銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾肆萬玖仟陸佰元為原告郭詩岳預供擔保或將上開金額提存後，得免為假執行。
本判決第三項於原告郭詩嵩以新臺幣壹拾捌萬柒仟元或等值之臺灣土地銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾陸萬零壹佰柒拾柒元為原告郭詩嵩預供擔保或將上開金額提存後，得免為假執行。
本判決第四項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾萬貳仟陸佰玖拾肆元為原告紀素清預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）經查原告郭詩澤、郭詩岳、郭詩嵩、紀素清等四人因受被告廣告單之圖樣設計及合約所載建材設備吸引，因而分別於民國98年10月13日、99年3月13日、99年1月13日，向被告預購位於臺北縣中和市○○街○○○號「巴黎SMART」之六間房屋（下稱系爭房屋）暨車位及其所坐落之土地持分（房屋門牌號碼分別為臺北縣中和市○○街○○○號4樓之3（郭詩澤B2 4樓），臺北縣中和市○○街○○○號之3（郭詩岳B2 1、2樓），臺北縣中和市○○街○○○號11樓之6（郭詩嵩A2 11樓），臺北縣中和市○○街○○○號11樓之2（郭詩嵩B1 11樓），臺北縣中和市○○街○○○號13樓之5（紀素清A3 13樓），並訂有房屋土地預定買賣契約書在案（下稱系爭買賣契約，原證1）。嗣後99年5月9日第一次驗屋及爾後複驗時發現有如後第二點所述瑕疵，原告屢次要求被告解決（以書面及口頭），被告遲未依合約方式處理（原證2），期間因原告接獲被告所委發催繳款項律師函，原告因唯恐被告以原告遲延付款為由不為所有權移轉登記，且為促使被告儘速完成修繕以利交屋，乃全數付清房屋總價款及一切相關費用（除原告紀素清辦理貸款外，其餘原告皆以現金付清價款，參附件1、原證3）。原告郭詩澤等四人誠意付款，詎料被告迄今仍未依合約方式處理瑕疵，致原告受有延遲交屋入住之損害，原告為免損害擴大乃保留追訴權而勉強交屋並為本件訴訟之提起。
（二）99年5月9日第一次驗屋及爾後複驗原告發現有如起訴狀附件2至附件6所述瑕疵（原證4、原證5、原證6）外，綜合說明如下：
1、巴黎SMART 室內沒有採用依契約書所定之太平洋電線及電纜線。（B2 4樓、B2 1、2 樓、A2 11 樓、B1 11 樓、A313樓）據系爭買賣契約書第5 頁第九條第二項約定「本大樓施工標準悉依建造執照工程圖說及附件4 之建材設備施工。」，暨依契約書附件4 建材設備說明書第拾伍條電氣工程設備第4 項「電線電纜：全部採用太平洋正牌之電纜線、電線、電話線。」（原證一第21頁參照），然經驗屋查驗結果，被告卻違約使用宏泰及大山品牌之電線。而內政部於中華民國98年8 月10日內授中辦地字第0980725131號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項十二、主要建材及其廠牌、規格（一）施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代…。（四）賣方如有違反前三款之情形，雙方同意依違約處罰之規定處理。且依消費者保護法施行細則第15條第2項規定：中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。據此被告未採用太平洋正牌之電纜線、電線，而以次級品取代顯有違約，若被告謂該牌等為同級品，應由被告負舉證之責，然姑不論此，採用非太平洋正牌之電纜線、電線，因契約未明載得以同級品代之（原告從未同意），被告仍是違約。
2、室內沒有採用依契約書所定之士林機電無熔絲開關及漏電斷路器。（B2 4樓、B2 1、2樓、A2 11樓、B1 11樓、A313樓）依系爭買賣契約書附件（四）建材設備說明書第拾伍條電氣工程設備第七項「室內開關箱：採士林機電無熔絲開關及漏電斷路器。」（原證一第21頁參照）經驗屋查驗結果，是使用「東元」無熔絲開關及漏電斷路器，顯已違約。
3、公共設施沒有採用依契約書所定之太平洋電線、電纜線及士林機電無熔絲開關、漏電斷路器，同前所述亦是違約。（全棟）
4、廚房吊廚背面之牆壁未貼30*60cm 高級亮釉磁磚到頂，且流理台立面烤漆玻璃背面也未貼磁磚。（B2 4樓、A2 11樓、B1 11 樓、A3 13 樓）依照系爭買賣契約書附件四建材設備說明書第拾條室內牆面第四項「廚房：貼30*60cm高級亮釉磁磚到頂。」（原證1 第20頁參照），但廚房吊廚背面之牆壁卻未依契約書約定「貼30*60cm 高級亮釉磁磚到頂」，且流理台立面烤漆玻璃背面也未貼磁磚，亦有違約。
5、B1 1樓未附有廚具設備。（B1 1樓）依據本大樓銷售時廣告單上B1 1樓所繪應附有廚具設備及依契約書附件（四）建材設備說明書第十三條廚具設備：第一項約定「採一套五件式高級豪華歐化廚具……吊櫥及單槍式冷熱水龍頭」，及第二項約定：「瓦斯爐及抽油煙機採用林內……豪山等品牌」，其於銷售時的廣告單及契約書上建材設備表所訂定均應附有廚具設備。（原證一、原證七參照），而依消費者保護法第22條規定：企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，且依98年8月10日內政部內授中辦地字第0980725131號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項一、賣方對廣告之義務賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。則B1 1樓未附有廚具設備顯有違約。
6、流理台洗滌槽未使用不鏽鋼材質。（B2 4樓、A2 11 樓、B1 11 樓、A3 13 樓）依照契約書附件( 四) 建材設備說明書第拾叁條廚具設備：第一項約定「採一套五件式……高級豪華歐化廚具，……不銹鋼洗滌槽」（原證一第21頁參照），經驗屋查驗結果是使用非不銹鋼材質之洗滌槽。
7、廚具烘碗機高度過低，易撞到頭。經查被告在安裝烘碗機前並未通知被告，嗣後經被告查驗試用時發現確實會撞到頭，被告為一般成年人高度，據此烘碗機之安裝有使用效能上之瑕疵，經被告多次要求，仍不願改善烘碗機高度。
8、巴黎SMART未考量安全，瓦斯管未加裝金屬保護套。經查瓦斯管線未加裝保護套（金屬材質），則瓦斯軟管裸露於外易受刮傷或擠壓造成斷裂，會致瓦斯外洩造成公共危險，為安全計要求被告加裝金屬材質保護套，但被告卻拒絕並表示依現況交屋。
9、系爭房屋之鋁門、鋁窗刮痕處理粗糙。巴黎SMART 各戶鋁門、鋁窗凹陷及刮傷處理須「能使其恢復平整光滑」，但被告處理方式卻僅用同顏色噴漆噴一噴帶過，使原來光滑面呈現粗糙沒有光澤，有減少價值之瑕疵。
10、B1 11 樓之銷售廣告單上繪有陽台（原證9 ），驗屋時發現是雨遮，並用欄杆圍起來，有價值及使用效能上之瑕疵，再者依消費者保護法第22條規定：企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，則被告未履行給付陽台之義務，亦有違約之處。（B1 11 樓）（A2 11 樓）（B2 4樓）
11、綜上經幾次驗屋而填具驗收房屋修繕單應修繕部份（原證
4、5 、6 ），目前被告僅就設備清潔、門擋及牆面做處理，其餘仍未見改善。
12、被告未依契約於取得建物使用執照6 個月內完成交屋，顯有違約。
（1）買賣契約書第7 頁第十五條交屋期限及條件第一項約定「乙方（被告）應於使用執照核發之日起六個月內通知甲方交屋…。」暨依買賣契約書第6頁第十三條稅費負擔第六項約定「…本戶水電費及屬於公共水電費、清潔及管理維護費，自本戶通知交屋日起均由甲方（原告）負擔…」。另依98年8月10日內政部內授中辦地字第0980725131號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項十六、通知交屋期限（一）…於交屋時雙方應履行下列各項義務…4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算延遲利息予買方。
（2）經查被告於99年1月6日取得主管機關核發「巴黎SMART 」建物使用執照（原證十），因此系爭房屋交屋期限應於99年7月5日前完成，然而被告於99年6月30日將房地產權轉移給原告，讓原告負擔房產稅捐，及讓原告紀素清負擔貸款利息，卻未依約於99年7月5日前完成交屋，原告實遲延通知交屋日期如下：
A、臺北縣中和市○○街○○○ 號13樓之5(紀素清A3 13 樓)-99年8月24日
B、臺北縣中和市○○街○○○ 號4 樓之3(郭詩澤B2 4樓)-99年
8 月27日
C、臺北縣中和市○○街○○○ 號11樓之6(郭詩嵩A2 11 樓)-99年9 月3 日
D、臺北縣中和市○○街○○○ 號11樓之2(郭詩嵩B1 11 樓)-99年9 月3 日
E、臺北縣中和市○○街○○○ 號之3(郭詩岳B2 1、2 樓)-99年
9 月20日（原證十一）
（3）被告延遲交屋，卻要原告依買賣契約書第6 頁第十三條第四項約定「產權轉移登記為甲方名義之日起之房屋稅、地價說由甲方（原告）負擔。」、且需從99年8 月1 日起開始負擔車位費用、清潔及管理維護費，並從原告預為繳付費用中強制扣除，此稅費負擔對原告顯然不公平（原證十三）。因此被告應退還原告8月1日至實際通知交屋日止之車位費用、清潔及管理維護費，並應依中華民國98年8 月10日內政部內授中辦地字第0980725131號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」給付房地價款依萬分之五單利計算延遲利息予原告。（如附表一、附表二）
（三）被告已違反契約約定者，即應負違約金責任：
1、按依系爭買賣契約書第20條第2 項約定：「倘乙方（被告）…違約時，除應…，並應同時賠償房屋總價款百分之二十違約金予甲方（原告）。」給付違約金於原告，此時之違約事由，並未明載限縮於第20條第1 項之情形，因此契約文義解釋當然係指違反買賣契約上約定之所有事由，否則將是反捨契約文字而更為曲解，違反最高法院17年上字第1118號判例意旨，除此外亦顯失公平。
2、內政部於98年10月30日內授中辦地字第0980725788號公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，自00年0月0日生效。原告簽約購屋之日期均為99年5月1日前，因此引用內政部98年10月30日公告修正前之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（附件八），請求「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，確實是依第16條之規定，非修正後的第15條。
（四）有關被告答辯2 狀（一、（四））內容敘及「被告已於領得使用執照六個月內即99年7 月5 日之前通知交屋…」一事，請被告提出通知交屋證明，否則乃其片面之詞，不足採信，且從被告檢附嘉泉建設股份有限公司函（發文字號：99泉字第0990716001號），其發文日期為99年7月16日，於主旨及說明中均提及「請台端於7月25日以前辦理房屋複驗」（被證2-1號），足以證明在此之前房屋均未完成驗收，何來交屋之說；另房屋土地預定買賣契約書上並未載明建物取得使用執照之日期，而原告於簽約時該建案仍在興建中，對消費者而言房屋並非屬成屋（也沒有完成土地及建物所有權狀登記），且房屋買賣非預售屋即是成屋，若為「成屋」，被告理應詳知房屋所使用之建材設備，「明知」建案房屋「未使用」太平洋及士林牌的建材設備，卻仍於契約書上標示「全部採用太平洋正牌之電纜線、電線、電話線及室內開關箱：採士林機電無熔絲開關及漏電斷路器」，這豈不是故意欺騙消費者。
（五）原告在多次的驗屋過程都受到不公平的對待，被告未經雙方同意逕自對驗屋過程進行錄音，卻強行阻止原告對房屋瑕疵拍照，如此作為對消費者非但不公平也極度不尊重，所以原告在此等不公平的驗屋過程中為維護自身權益，僅能以堅持的態度要求被告將違約及瑕疵部分記載於房屋修繕單（原證5 、6 ），倘偌驗屋當時原告沒有堅持被告驗屋人員將房屋違約及瑕疵部分記載於房屋修繕單，又缺乏現場瑕疵照片，那麼原告現在就沒有證明可維護自身權益。況且被告若是遵守法律完全依照契約施工，又怎麼會需要多次驗屋？被告何須將違約及瑕疵部分記載於房屋修繕單？
（六）另關於被告答辯2 狀內容敘及「…銀行於撥款前亦會詢問買受人是否同意撥款，如驗屋完成，買受人自會同意銀行撥款，如驗屋未完成，買受人自不同意撥款…」一事，原告紀素清於99年7 月間同意銀行撥款，然原告紀素清並非因完成驗屋而同意撥款，實際情形為被告於99 年6月10日委請律師以郵局存證信函通知原告紀素清辦理房屋貸款事宜，之後便接到銀行人員來電表示：「嘉泉建設有限公司要求銀行要撥款，所以依照銀行規定打電話向紀小姐確認是否可撥款」，原告紀素清當時便向銀行表示因房屋有瑕疵及其他問題，所以暫不撥款，但被告又於99年7 月間將原告當時簽約購屋時所簽訂的「購屋貸款指定撥款委託書」傳真予原告要求撥款，並於該傳真資料上特別勾註委託書第三點「本委託書一經簽立交付 貴行後，除房屋有輻射鋼筋、未經處理之海砂…經立委託書人出具公正鑑定機構之證明文件通知 貴行停止撥款外，立委託書人…亦不得請求暫緩或停止撥付貸款」，原告紀素清為避免衍生其他糾紛，因此才會於99年7 月間同意銀行撥款，倘如被告所述是因為驗屋完成才會同意銀行撥款，何來99年7 月2日、7 月22日及8 月12日之驗屋，再者，若於銀行撥款前已完成驗屋，被告何須於99年7 月2 日、7 月22日及8 月12日辦理驗屋程序以及於99年8 、9 、10月交屋同意書上載明「電線、電纜無熔絲開關及其他瑕疵部份另行主張」而保留訴追權（原證12參照）。
（七）請求權基礎：
1、被告應負違約金責任：按依系爭買賣契約第二十條第二項約定：「倘乙方（被告）…違約時，除應…，並應同時賠償房屋總價款百分之二十違約金予甲方（原告）。」給付違約金於原告。另依98年8月10日內政部內授中辦地字第0980725131號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項十六、通知交屋期限（一）…於交屋時雙方應履行下列各項義務…4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算延遲利息予買方。
（1）查系爭房屋有如起訴狀第二點所示12個違約事由（詳細理由請詳起訴狀不再贅述），被告應給付違約金於原告。計算式如下：
A、原告郭詩澤－新臺幣（下同）748,000元：374萬元（房屋＋2機械車位）×20％＝748,000元（原證一）。
B、原告郭詩岳－173萬元：【792萬元＋73萬元（2平面車位）】×20％＝1,730,000元（原證一）。
C、原告郭詩嵩－1,314,000元：【301 萬元（A2 11 樓房屋）＋31萬元（A2 11 樓1 平面
車位）＋325萬元（B1 11樓＋1機械車位）】×20％＝1,31 4,000元（原證一）。
D、原告紀素清－574,000元：287萬元（房屋＋1機械車位）×20％＝574,000元（原證一）。
E、以上共計4,366,000元。
（2）被告未依契約於取得建物使用執照6 個月內通知交屋除符合買賣契約書第二十條第二項約定外，原告等亦得依前揭98年8月10日內政部內授中辦地字第0980725131號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項十六、通知交屋期限（一）…於交屋時雙方應履行下列各項義務…4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算延遲利息予買方。」之約定向被告請求分別為原告郭詩澤：278,200元，原告郭詩岳：942,400元，原告郭詩嵩：280,250元，原告郭詩嵩：274,350元，原告紀素清：200,900元遲延利息（附表一）。
被告此部請求，乃屬選擇訴之合併性質，係併含於前揭房屋總價20％之4,366,000元金額內，不另加計起訴金額，在此附帶陳明。
2、再者被告超收清潔管理費部份原告主張依民法第179 條請求返還：
（1）系爭買賣契約第6頁第十五條交屋期限及條件第一項約定「乙方（被告）應於使用執照核發之日起六個月內通知甲方交屋…。」暨依買賣契約書第6頁第十三條稅費負擔第六項約定「…本戶水電費及屬於公共水電費、清潔及管理維護費，自本戶通知交屋日起均由甲方（原告）負擔…」。
（2）原告實際通知交屋日期如下：
A、景新街345號4樓之3（郭詩澤B2 4樓）-99年8月27日。
B、景新街345號之3（郭詩岳B2 1、2樓）-99年9月20日。
C、景新街345號11樓之6（郭詩嵩A2 11樓）-99年9月3日。
D、景新街345號11樓之2（郭詩嵩B1 11樓）-99年9月3日。
E、景新街345號13樓之5（紀素清A3 13樓）-99年8月24日。
（3）被告延遲通知交屋，卻自99年8 月1 日起從原告預為繳付費用中強制扣除車位費用、清潔及管理維護費，此舉於約無據對原告顯然不公平。據此原告主張依民法第179 條請求返還，分別為郭詩澤：3,120元，郭詩岳：7,200元，郭詩嵩：2,640元＋2,937元＝4,577元，紀素清：1,794元（附表二）。
（八）聲明：
1、被告應給付原告郭詩澤751,120元整，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、被告應給付原告郭詩岳1,737,200元整，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
3、被告應給付原告郭詩嵩1,318,577元整，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
4、被告應給付原告紀素清575,794元整，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
5、第1 項至第4 項請求，原告願供現金或等值之土地銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告為假執行。
二、被告則以：
（一）不爭執事項：
1、房地買賣：
（1）被告與原告郭詩嵩於98年10月13日訂立房地買賣契約（下稱郭詩嵩系爭契約）約定總價1,880萬元，由被告出售A211樓、B1 11樓之房屋暨基地應有部分又一個平面停車位、一個機械停車位（下稱郭詩嵩系爭房地）予原告郭詩嵩。
（2）被告與原告郭詩岳於99年1 月28日訂立房地買賣契約（下稱郭詩岳系爭契約）約定總價2,480萬元，由被告出售B2
1 樓、2樓之房屋暨基地應有部分又二個平面停車位（下稱郭詩岳系爭房地）予原告郭詩岳。
（3）被告與原告郭詩潭於99年3 月13日訂立房地買賣契約（下稱郭詩澤系爭契約）約定總價1,070萬元，由被告出售B2
4 樓之房屋暨基地應有部分（下稱郭詩澤系爭房地）又二個機械停車位予原告郭詩澤。
（4）被告與原告紀素清於99年3 月13日訂立房地買賣契約（下稱紀素清系爭契約）約定總價820 萬元，由被告出售A3
13 樓 之房屋暨基地應有部分又一個機械停車位（下稱紀素清系爭房地）予原告紀素清。
2、價金繳交：除紀素清辦理房屋貸款外，其餘原告郭詩嵩、郭詩岳、郭詩澤均與被告約定以現金買賣系爭房屋。
（1）原告郭詩嵩共繳交1,880萬元。
（2）原告郭詩岳共繳交2,480萬元。
（3）原告郭詩澤共繳交1,070萬元。
（4）原告紀素清共繳交820萬元。
3、驗收：
（1）99年5月9日第1次驗屋
（2）99年6月12日第2次驗屋
（3）99年7月22日第3次驗屋
（4）99年8 月12日第4 次驗屋( 按本次驗屋驗到一半，由於郭詩澤口出穢言，造成客服人員人格嚴重受汙辱無法繼續辦理驗收，原告事後於99年8 月18日存證信函指稱係其自言自語，並非口出穢言，被證1-1)
4、交屋：99年9月9日。
（二）爭執事項：
1、系爭6戶房屋有無原告指摘之瑕疵？
2、前後4 次驗屋始交屋完成，係可歸責於原告或被告所致？
3、原告請求被告賠償損害是否有理由？
（三）以下，謹就爭執事項論述之：
1、按本案係98年5 月16日由原告郭詩嵩之二姐郭玲玲，先購買編號A1、A2/13F，再介紹其兄長及朋友購買，原告與被告訂立系爭房地買賣契約之先後，為郭詩嵩、郭詩岳、郭詩澤、紀素清。
（1）郭玲玲A1/13F，購買日期98年5 月16日，門牌台北縣中和市○○街○○○號13F，付款方式現金。
（2）郭玲玲A2/13F，購買日期98年5 月16日，門牌台北縣中和市○○街○○○號13F之6，付款方式現金。
（3）郭詩嵩A2/11F，購買日期98年10月13日，門牌台北縣中和市○○街○○○號11F之6，付款方式現金。
（4）郭詩嵩B1/11F，購買日期99年3 月13日，門牌台北縣中和市○○街○○○號11F之2，付款方式現金。
（5）郭詩岳B2/1+2F ，購買日期99年1 月28日，門牌台北縣中和市○○街○○○號之3 ，付款方式貸款轉現金。
（6）郭詩澤B2/4F ，購買日期99年3 月13日，門牌台北縣中和市○○街○○○號4F之3 ，付款方式現金。
（7）紀素清A3/13F，購買日期99年3 月13日，門牌台北縣中和市○○街○○○號13F之5，付款方式貸款。
（8）由以上可知郭玲玲介紹郭詩嵩購買，郭詩嵩多次看屋並且於使用執照取得（99年1 月6 日）後再介紹其兄原告郭詩岳、郭詩澤及其朋友原告紀素清陸續購買。此外，郭詩嵩本身又加買一戶B1/11F，主要原因於98年12月間，由於被告於現場裝潢了A3/4F 的實品屋，原告郭詩嵩看了所有建材設備，非常滿意。
（9）原告當時來參觀實品屋時，原告之母親也多次參與意見及議價，對於當時廚具、磁磚、衛浴、專有戶的大門都詳加詢問，被告並詳細加以說明，並告知等到可交屋階段時，被告會通知客戶初驗，如有需修繕再安排複驗，直到無重大缺失才辦理交屋等流程，原告簽訂契約後，也陸續多次察再看興建中的房屋。
（10）除紀素清辦理銀行貸款外，原告均約定以現金購買以獲得比較低的價格。原告指稱係看被告廣告購買，且因接獲被告存證信函，害怕不付清款項，被告將解除買賣契約，乃儘速付清款項云云，要與事實不符。因原告所購買的房屋皆以低於市價所購買，以現金方式給付有合約可證又有當時列了付款時間表（被證1-2 ，原告郭詩嵩自書匯款資料，為原告郭詩嵩筆跡），以現金價購買是不會有交屋保留款可言。
（11）其次，關於系爭6 戶房屋之驗屋單，確實是由被告之承辦人記載，但是係在被告以粗暴、罵人之口氣下，不得不記載，此有被告驗屋過程之錄音、影可證（部分錄音譯文參閱被證1-3 ），並非承認有此等瑕疵。詳言之，原告於99年5 月9 日辦理第一次初驗，有A2/11F、B2/4F 、B1/11F此三戶所填寫內容皆是小修繕項目也不多，但第二次、三次、、、、、等多次皆以儀器設備等，如以磁鐵測不銹鋼水槽是否為不鏽鋼材質；以儀器測玻璃厚度；以特殊燈光設備照射牆面，檢測油漆的平滑度，以及種種被告未曾用過也未曾聽過的設備來驗屋，更以高規格標準來驗收（被證1-4 修繕單，即驗屋紀錄單）。以汽車出售的事例比喻，被告所出售的房屋僅是裕隆簡配，但原告卻是以雙Ｂ全配的高規格標準要求被告，如以本件房屋出售說明，原告係以豪宅級數來要求被告交付房屋，長達四個多月的驗收，本公司多次請專業技師、結構技師及工程人員解說，仍然無法令原告滿意，原告更曾於99年5 月27日到被告公司，要求被告每戶補償500 萬，最後又退讓說全部補償500萬，遭被告負責人婉轉拒絕，原告即以存證信函通知被告（參見被證1-1 ），爾後的驗收皆以非合約內容無理要求，此有錄音及譯文為證，足見，原告係一次驗屋比一次驗屋提出更不合理的主張。
（12）又系爭買賣契約均係依據內政部所頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」制定，均合先敘明。
2、系爭6戶房屋有無原告指摘之瑕疵？
（1）被告與原告間關於建材等事項，均係依據兩造間之系爭房地買賣契約之約定，並無原告所稱之瑕疵。詳言之：
A、關於太平洋電線、電纜、電話線：被告確實於B2 4樓、B2
1 樓及2 樓、A2 11 樓、B1 11 樓、A3 13 樓，所安裝之電線、電纜、電話線確實為宏泰或大山品牌，並非太平洋品牌。但宏泰或大山品牌與太平洋品牌同屬國家正字標記產品，價格亦相當（被證1- 5）。因系爭買賣契約疏未注意記載「同級品」，被告同意給予減價，原告竟以拒絕驗屋合格之藉口。
B、關於士林電機無熔絲開關及漏電斷路器：被告確實於B2 4樓、B2 1樓及2 樓、A2 11 樓、B1 11 樓、A3 13 樓，所安裝之無熔絲開關及漏電斷路器確實為東元品牌，並非士林電機品牌。但東元或士林電機品牌同屬國家正字標記產品，價格亦相當。因系爭買賣契約疏未注意記載「同級品」，被告同意給予減價，原告竟以拒絕驗屋合格之藉口。（被證1-5 ）
C、關於廚房吊廚背面之牆壁未貼30*60 公分高級亮釉磁磚到頂，流理台立面烤漆玻璃背面也未貼30*60 公分高級亮釉磁磚到頂：被告確實於B2 4樓、A2 11 樓、B1 11 樓、A313樓有「廚房吊廚背面之牆壁未貼30*60 公分高級亮釉磁磚到頂，流理台立面烤漆玻璃背面未貼30*60 公分高級亮釉磁磚到頂」情事。但此為一般建築慣例，並非原告所指之瑕疵。況系爭合約並未載明使用玻璃烤漆，其成本較高級亮釉磁磚貴約2 倍，被告使用玻璃烤漆，取代系爭合約之高級亮釉磁磚，並未要求原告應補價差。
D、關於B1 一樓未附廚具部分：原告指稱B1 1樓未附廚具並非屬實。但兩造系爭B1買賣合約未來就不包括廚具。此觀之於兩造工程變更相關資料甚明。原告依據所謂廣告單請求，要屬無據。（被證1-6 ）
E、關於B2 4樓、A2 11 樓、B1 11 樓、A3 13 樓流理台洗滌槽未使用不鏽鋼材質部分：
原告否認之。按不鏽鋼材質有許多等級，惟被告使用之洗滌槽確屬不鏽鋼材質。
F、關於廚具烘碗機高度過低，易撞到頭部分：被告係依照標準作業程序，於每戶均安裝相同高度之廚具烘碗機，依據合約並未規定廚具烘碗機高度，其按裝亦不必會同或事先徵得原告同意再行安裝。原告主張有瑕疵並非有據。
G、關於瓦斯管未加裝金屬材質保護套部分：依系爭合約第27條規定，瓦斯設備統一由被告向瓦斯公司申請裝設，…瓦斯配管由瓦斯公司統一規劃設計及安裝…。並未約定應加裝金屬材質保護套。況該瓦斯管係「主管機關檢驗合格，外層為塑膠，內套有纖維防火特殊材質」，並非舊式之瓦斯管，原告主張有瑕疵並非有據。
H、關於鋁門、鋁窗刮痕處理粗糙部分：被告否認之。
I、關於雨遮部分：被告否認系爭房屋有陽台。按系爭房屋設計及廣告所繪相關位置均係指雨遮，並非陽台，原告認係陽台，應屬誤會。（被證1-7 ）
3、關於交屋有無遲延：
（1）依合約交屋期限為99年7 月5 日。被告99年5 月9 日第1次驗屋。應為兩造所不爭。
（2）被告依系爭合約第14條之規定，辦理驗屋。之所以會有第
2 、3 、4 次之驗屋，純係原告刁難所致，有如前述。被告更曾多次催請原告辦理交屋，原告均未予置理。（被證1-8 ）
（3）因此，原告主張被告交屋遲延，請求車位費用、車位清潔及管理維護費用、遲延利息等要非有據。
4、關於原告依民法物之瑕疵擔保及系爭合約第20條第2 項，請求被告賠償房地、車位總價百分之20之損害賠償及利息部分：
按系爭房屋4 次驗屋始完成，純係原告吹毛求疵所致，並無所謂物之瑕疵，有如前述。原告依民法物之瑕疵擔保及系爭合約第20條第2 項，請求被告賠償房地、車位總價百分之20之損害賠償及利息，要屬於法無據。
（四）原告請求依據系爭契約第20條第2項規定，請求被告給付違約金，並按房屋總價款百分之20計算云云。惟查：上開合約第20條第2項係規定：「倘乙方無故拒絕出售本買賣標的物或違約時，除應退還甲方已付價款及遲延利息外，並應同時賠償房屋總價款百分之20計算之違約金予甲方，但該違約金如如超過甲方已繳之價款者，則以已繳之價款為限。」參酌同條第1項之規定：「乙方保證本約買賣標的物於點交房屋時產權清楚。」係關於被告權利瑕疵擔保之規定，第2項之違約自係指「權利瑕疵擔保之違約」。此再印證民法第348條以下之規定，尤然。詳言之，民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」第349條第1項規定：
「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」否則，依民法第353條規定：「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」所謂債務不履行之規定，包括民法第250條之規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」易言之，僅於被告應負權利瑕疵擔保責任，原告始得依據系爭合約第20條之規定，請求違約金。本件，原告係主張有物之瑕疵（被告否認之），退萬步言，即使屬實，亦不得根據該條規定請求違約金。
（五）原告另依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第16條之規定，請求萬分之5 單利計算之遲延利息，並稱與前開違約金係選擇合併云云。惟上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第15條（原告誤為第16條）之規定，與系爭買賣合約第15條第1 項之規定：「乙方應於領得使用執照六個月內通知甲方交屋，但甲方有違約情事者不在此限。」本件，被告業已於領得使用執照六個月內即99年7 月5 日之前通知交屋，並於99年5 月9 日第1 次驗屋，自無所謂「未通知」交屋之情事。原告請求被告「未通知交屋」，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予原告，自非有據。
況，原告購屋情況，除原告郭詩嵩A2/11F係98年10月13日係系爭建物取得使用執照（99年1 月6 日）之前（惟當時主要結構等均已完成），其餘原告並非購買預售屋，自無前開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之適用。原告據以請求更屬無據。
（六）據上，本件充其量原告只得依據物之瑕疵擔保規定請求被告賠償。惟：
（1）除電線、電纜、電話線、無熔絲開關及漏電斷路器有所謂品牌與合約約定不符外，並無原告所稱之瑕疵。而電線、電纜、電話線、無熔絲開關及漏電斷路器，被告使用之器牌，均屬國家正字標記產品，且幾無價差。原告訴訟代理人開庭時竟稱被告應吐出全棟建案因此所生之巨額不當得利，此與原告先前要求被告每1 房地500 萬元或6 間房地合計500 萬元之賠償，如出一轍，亦可見原告藉此勒索被告之情事。
（2）至於其他原告所稱之瑕疵，純係原告「暴粗口」、辱罵被告交屋、驗屋人員，逼迫彼等非在修繕單即驗屋紀錄單上記載，此有被告提出之錄音譯文為憑（如有必要，被告可庭呈錄音供鈞院勘驗）。原告亦自承99年8 月12 日 驗屋時「自言自語」。實則，當日原告再次「暴粗口」、辱罵被告交屋、驗屋人員，致被告交屋、驗屋人員未能繼續再驗屋。嗣後，原告自知理虧，因而特別以存證信函稱「自言自語」。
（3）至於系爭合約第14條、第15條分別規定驗屋與交屋，在程序上，被告於銀行貸款即將撥款（將貸款直接撥入被告指定帳號）之前，會通知買受人驗屋，銀行於撥款前亦會詢問買受人是否同意撥款，如驗屋完成，買受人自會同意銀行撥款，如驗屋未完成，買受人自不同意撥款。被告於銀行撥款後始辦理交屋。本件，原告除紀素清有銀行貸款外，均以現金購買系爭房地。由於原告再三刁難，有如前述，被告不得已只好函催原告辦理驗屋、交屋手續。（被證2-1 ）原告紀素清因而同意銀行撥款、其他原告辦理交屋完畢。
（七）聲明：
1、原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決供擔保請求宣告准予免為假執行。由原告負擔。
三、首應審酌原告依系爭買賣契約第20條第2項約定，請求違約金，有無理由？
（一）原告主張系爭房屋有前述12個違約事由，依系爭買賣契約第20條第2項約定，請求被告給付違約金予原告等四人等語，被告則以系爭買賣契約第20條第2項係關於被告權利瑕疵擔保之規定，僅於被告應負權利瑕疵擔保責任，原告始得依據系爭買賣契約第20條之規定，請求違約金等語置辯。
（二）解釋契約，依民法第98條規定，固須探求當事人立約時之真意，不得拘泥於所用之契約文字；且所謂須探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，即倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年上字第1118號判例、86年度台上字第3873號判決意旨可供參照。經查：
1、兩造所簽訂系爭賣賣契約第20條第2項約定：「倘乙方（即被告）無故拒絕出售本約買賣標的物或違約時，除應退還甲方（即原告）已付價款及遲延利息外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金予甲方，但該違約金如超過甲方已繳之價款者，則以已繳之價款為限。」，在契約表面文義上被告應於拒絕出售買賣標的物或違約時，給付違約金予原告之約定，惟該條約並無明載「違約」究係指物之瑕疵、權利瑕疵抑或其餘違約情形，
2、又觀諸系爭賣賣契約第柒章違約罰款第20條第1項、第21條、第22條均係約定與「產權」相關之事項，因此依契約前後文之接續記載，解釋當事人之真意，系爭買賣契約第20條第2項「違約」自係指系爭房屋發生權利上之瑕疵為準。
（三）本件原告雖主張系爭房屋有物之瑕疵，並依據系爭買賣契約第20條第2項請求被告賠償房屋總價款20%之違約金，惟系爭買賣契約第20條第2項係指權利上之瑕疵，已如前述，而本件原告係以物之瑕疵為依據，認應不符合系爭買賣契約第20條第2項之「違約」，是原告請求被告賠償違約金，應屬無據，不應准許。
四、次應審酌原告依預售屋買賣定型化契約應記載事項第16 條第1 項第4 款「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方」規定，請求遲延利息，有無理由？
（一）依據系爭買賣契約第15條第1 項約定：「乙方（即被告）應於使用執照核發之日起六個月內通知甲方（即原告）交屋」，又預售屋買賣定型化契約應記載事項第16條第1 項第4 款記載「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。」，原告主張被告於99年1 月6 日取得使用執照，卻未於99年7 月5 日前完成交屋，是被告應依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第1項第4 款給付地價款依萬分之五單利計算延遲利息予原告等語。被告則抗辯其業於領得使用執照六個月內通知交屋，並於99年5 月9 日第一次驗屋，自無所謂未通知交屋之情事云云置辯。
（二）依據系爭買賣契約第14條第2項「甲方（即原告）應依乙方（即被告）通知期限內到場驗收，並就本約房屋之未盡事宜載明於驗收單上，乙方於期限內完成修繕；甲方如逾期未到場驗收，則視同驗屋完成，乙方得逕行通知甲方辦理交屋，甲方絕無異議。」約定可知，賣方應先通知買方到場驗屋，買方如未到場驗屋或驗屋完成後，賣方應再通知買方辦理交屋，可見，系爭買賣契約約定先驗屋，俟買方如未到場驗屋或驗屋完成後，賣方始得通知買方辦理交屋，足見，驗屋及通知交屋係二不同手續已明。又預售屋買賣定型化契約應記載事項第14條後段亦規定「買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之5 作為交屋保留款」，由規定可知，如驗屋是否完成有爭執時，買方僅於自備款部分保留房地總價百分之5 作為交屋保留款而已，並不得拒絕進行交屋手續，足見，驗屋及通知交屋係二不同手續更明；如僅驗屋，未通知交屋，不生通知交屋效力，被告如未於領得使用執照六個月內通知原告交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予被告昭明。
（三）經查：
1、依據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第16條第1項第4款約定，逾期通知交屋之違約金，係自賣方領得使用執照六個月後起算至「通知交屋日」為止，原告主張被告分別於99年8月24日、99年8月27日、99年9月3日、99年9月3日、99年9月20日通知原告紀素清、郭詩澤、郭詩嵩、郭詩嵩、郭詩岳交屋，被告雖抗辯其已於99年5月9日通知原告第一次驗屋，惟驗屋完成後應再行通知交屋，已如前述，是原告主張尚非子虛，應為可採。
2、從而，原告主張被告應分別給付原告郭詩澤278,200元、郭詩岳942,400元、郭詩嵩554,600元（280,250元＋274,350元）、紀素清200,900元（計算式詳如附表一），為有理由，應予准許。
五、末應審酌原告依不當得利請求超收車位費用、清潔及管理維護費，有無理由？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
（二）原告主張被告延遲通知交屋，卻自99年8月1日起從原告預為繳付費用中強制扣除車位費用、清潔及管理維護費，是依民法第179條請求返還等語。查，本件被告延遲通知交屋，已如前述，是堪認被告先前扣除原告預為繳付之費用之原因，已不存在。從而，原告主張被告構成不當得利，請求被告應分別返還原告郭詩澤3,120元、郭詩岳7,200元、郭詩嵩4,577元（2,640元＋2,937元）、紀素清1,794元（計算式詳如附表二），核屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告等人基於系爭契約法律關係，請求被告分別給付原告郭詩澤281,320元【278,200元（遲延利息）＋3,120元（超收管理費）】、郭詩岳949,600元【942,400元（遲延利息）＋7,200元（超收管理費）】、郭詩嵩560,177元【554,600元（280,250元＋274,350元）（遲延利息）＋5,577元（2,640 元＋2,937 元）（超收管理費）】、紀素清202,
6 94元【200,900 元（遲延利息）＋1,794 元（超收管理費）】，及均自起訴狀繕本送達翌日即99年11月30日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，關於原告郭詩澤、紀素清勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額，准予被告供擔保後免為假執行；關於原告郭詩岳、郭詩嵩勝訴部分，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，渠等假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 14 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 14 日
書記官 尤秋菊附表：
┌──────┬─────┬──────┬───────┐│原告 │房屋總價 │遲延交屋天數│遲延利息（總價││ │（新臺幣）│ │×5/10000×天 ││ │ │ │數）（新臺幣）│├──────┼─────┼──────┼───────┤│郭詩澤 │1,070萬元 │52天（99年7 │278,200元 ││（B2/4F） │ │月6日～99年8│ ││ │ │月27日） │ │├──────┼─────┼──────┼───────┤│郭詩岳 │2,480萬元 │76天（99年7 │942,400元 ││（B2/1、2F）│ │月6日～99年9│ ││ │ │月20日） │ │├──────┼─────┼──────┼───────┤│郭詩嵩 │950萬元 │59天（99年7 │280,250元 ││（A2/11F） │ │月6日～99年9│ ││ │ │月3日） │ │├──────┼─────┼──────┼───────┤│郭詩嵩 │930萬元 │59天（99年7 │274,350元 ││（B1/11F） │ │月6日～99年9│ ││ │ │月3日） │ │├──────┼─────┼──────┼───────┤│紀素清 │820萬元 │49天（99年7 │200,900元 ││（A3/13F） │ │月6日～99年8│ ││ │ │月24日） │ │└──────┴─────┴──────┴───────┘附表二：
┌──────┬─────┬──────┬─────────┬─────┬─────┐│原告 │每月管理費│延遲天數 │應退車位費 │應退清潔管│總計 ││ │（新臺幣）│ │平面：200元/月 │理費（每日│（新臺幣）││ │ │ │機械車位：600元/月│單價×天數│ ││ │ │ │ │）（新臺幣│ ││ │ │ │ │） │ │├──────┼─────┼──────┼─────────┼─────┼─────┤│郭詩澤 │2,409元 │26天（99年8 │1,040元 │2,080元 │3,120元 ││（B2/4F） │ │月1日～99年8│（2個機械停車位） │ │ ││ │ │月27日） │ │ │ ││ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────────┼─────┼─────┤│郭詩岳 │3,938元 │50天（99年8 │650元 │6,550元 │7,200元 ││（B2/1、2F）│ │月1日～99年9│（2個平面停車位） │ │ ││ │ │月20日） │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────────┼─────┼─────┤│郭詩嵩 │2,202元 │33天（99年8 │231元 │2,409元 │2,640元 ││（A2/11F） │ │月1日～99年9│（1個平面停車位） │ │ ││ │ │月3日） │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────────┼─────┼─────┤│郭詩嵩 │2,067元 │33天（99年8 │660元 │2,277元 │2,937元 ││（B1/11F） │ │月1日～99年9│（1個機械停車位） │ │ ││ │ │月3日） │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──────┼─────┼──────┼─────────┼─────┼─────┤│紀素清 │1,734元 │23天（99年8 │460元 │1,334元 │1,794元 ││（A3/13F） │ │月1日～99年8│（1個機械停車位） │ │ ││ │ │月24日） │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │└──────┴─────┴──────┴─────────┴─────┴─────┘