臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2730號原 告 萬商不動產有限公司法定代理人 李孟芳訴訟代理人 連世昌律師被 告 李樹益訴訟代理人 余欽博律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國100 年4 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾貳萬肆仟元及自民國九十九年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰貳拾貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴，其聲明第1 項有關利息請求之起算日原為「民國99年8 月16日」，嗣變更為「民國99年8 月20日」。核上開變更係屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
二、原告主張：㈠被告前於民國99年7 月1 日專任委託原告銷售門牌號碼新北
市○○區○○路1 段8 號8 樓房屋及所坐落之土地（下稱系爭房地），經原告居間仲介買方李素琴與被告於99年7 月10日簽定不動產買賣契約書，並由李素琴於簽約時支付簽約款新台幣（下同）300 萬元，同時按買賣契約書第2 條約定，將買賣價金依約存匯入安信建經於金融機構所開立的買賣價金履約保證專戶。詎被告於簽約後竟不依買賣契約書之約定，如期交付過戶資料及印鑑證明書等資以辦理履行產權過戶之必要文件，俟經李素琴一再書面限期催告履行仍置之不理，嗣後由買方李素琴解約在案。
㈡兩造於99年7 月1 日簽定專任委託銷售契約書（下稱系爭委
託銷售契約書）第11條第1 項第4 款有關違約之處罰約定如下：⒈委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（原告）已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬，並應全額一次支付予原告：…④買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。亦即，被告既已於99年7 月10日與買方李素琴簽定不動產買賣契約書，並由買方支付第
1 期簽約金300 萬元，被告竟無端拒絕履約，以致買方依約解除買賣契約在案。準此，被告應支付原告以委託銷售總價3,060 萬元之百分之6 計算的服務報酬，合計1,836,000 元，並應全額一次支付予原告公司。
㈢綜上，被告經書面催告限期履行上述賠償義務，仍置若未聞
，原告公司為求慎重起見，同時以本起訴狀繕本送達被告時為請求違約賠償之意思通知。為此，依兩造簽訂之系爭委託銷售契約書第11條第1 項規定，被告應給付原告損害賠償債權金額為1,836,000 元及法定利息等語。
㈣併為聲明：⒈被告應給付原告1,836,000 元及自99年8 月20
日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則抗辯：㈠系爭委託銷售契約書於兩造簽立前並未給予被告合理審閱期
間甚至回填簽約日期，該契約條款違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 規定應屬無效。此外，本件不動產買賣契約書及系爭委託銷售契約書乃係被告受胞弟李坤龍脅迫所簽立，被告已於99年9 月1 日以台北北門郵局存證信函第2935號通知買方李素琴依法撤銷其與李素琴間就簽立買賣契約所為之意思表示，則該買賣契約業經被告撤銷所為出賣之意思表示，契約自屬無效且非可歸責於被告，原告請求給付服務報酬，應屬無理由。詳言之：
⒈系爭委託銷售契約書上雖載明簽約日期為「99年7 月1 日
」，惟實際簽立日期則為「99年7 月10日」晚上，此為原告所明知，且被告於簽立系爭委託銷售契約書前，原告並未事先給予被告合理審閱期間，違反消保法第11條之1 規定，該契約條款應屬無效。
⒉緣被告於99年7 月10日與李素琴於原告公司簽立不動產買
賣契約書，及與原告所簽立之系爭委託銷售契約書，均係因被告受被告胞弟李坤龍以威脅被告生命、身體安全之情形下所簽立，被告並以存證信函通知原告撤銷其所為之意思表示，該2 契約自屬無效，故原告請求給付服務報酬，自屬無理。
㈡原告所提供勞務之價值與其請求之報酬，顯不相當：系爭委
託銷售契約書及買賣契約書均係被告分別與原告及李素琴於99年7 月10日所簽立，亦即自被告簽立系爭銷售委託書後至被告與李素琴簽立買賣契約書均係於相同時間於原告公司所在地簽立，則衡情原告尚不致為銷售系爭房地支出太多費用，可見原告所受損害有限，原告請求委託銷售總價百分之6違約金尚嫌過高，參酌內政部公告之不動產委託銷售契約書範本第11條關於違約之處罰之規定，其違約金為委託人原應支付之約定報酬，而本件兩造所簽立之專任委託銷售契約書所約定之服務報酬為實際成交價之百分之4 ，則原告請求被告賠償實際成交價3,060 萬元之百分之6 計算之服務報酬，顯然過高，有失公平，爰請鈞院依民法第572 條、第255 條之規定酌減之，始符公平。
㈢併為答辯聲明：⒈原告之訴駁回及假執行之聲請駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張被告於99年7 月1 日簽立系爭委託銷售契約書，委託原告銷售系爭房地，嗣經原告居間仲介買方李素琴與被告於同年月10日簽定不動產買賣契約書，並由李素琴於簽約時支付簽約款300 萬元，依約存入履約保證專戶，而被告簽約後未依約交付過戶資料及印鑑證明書等資以辦理履行產權過戶之必要文件，經李素琴催告履行仍置之不理，而由李素琴解約在案，依系爭委託銷售契約書第11條第1 項約定，被告應支付違約金即委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬之事實，業據其提出專任委託銷售契約書暨內容變更同意書影本各1 份、不動產買賣契約書影本1 份、存證信函暨收件回執影本各2 件為證（見本院卷第7 至第22頁），被告固不否認與原告簽訂系爭委託銷售契約書，及經由原告居間仲介與李素琴簽訂不動產買賣契約書，惟否認有違約情事，並以前開情詞置辯。是本件爭執要點厥為：㈠系爭委託銷售契約是否因違反消保法第11條之1 規定而為無效？㈡被告是否受脅迫而簽訂本件不動產買賣契約書及系爭委託銷售契約書？㈢系爭委託銷售契約書第11條第1 項約定之違約金額是否過高而應予酌減？茲說明之：
㈠有關系爭委託銷售契約是否因違反消保法第11條之1 規定而為無效部分：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消保法第11條之1 固定有明文。惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。
又消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，且消費者有充分了解契約條款之機會，於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，而基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。
⒉被告雖抗辯：系爭委託銷售契約書未給予被告合理審閱期
，依消保法第11條之1 之規定，該契約應屬無效云云。惟查，系爭委託銷售契約書上契約審閱權欄載明：「⒈委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契約效力無誤。…」等語，被告並於該條款下方「委託人確認簽名欄」親自簽名（見本院卷第7 頁），可知被告應已知悉系爭銷售委託契約書之內容，並願與原告訂約至明，則依照前述說明，本件原告縱未給予被告合理之審閱期間，對上開定型化之系爭委託銷售契約之效力並不發生影響，被告前揭抗辯自非可採。至被告另抗辯：原告公司回填系爭委託銷售契約書之簽約日期，實際簽約日期應為99年7 月10日，並非99年7 月1 日一節，縱令屬實，然系爭委託銷售契約書確係被告親自與原告所簽訂，既為被告所是認，是上開日期之記載為何並亦不影響系爭委託銷售契約之效力，被告以此否認系爭委託銷售契約書之效力，亦難採取。
㈡有關被告是否受脅迫而簽訂本件不動產買賣契約書及系爭委託銷售契約書部分：
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，民法第92條第1 項前段固定有明文。惟當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院21年上字第2012號判例可資參照。
⒉被告再辯稱：其受胞弟李坤龍脅迫而簽訂本件不動產買賣
契約書及專任委託銷售契約書，其得依民法第92條規定撤銷其意思表示，經撤銷後該2 契約書均屬無效云云，並提出存證信函1 紙為證（見本院卷第54頁）。然查，被告此辯非但為原告所否認，且被告聲請訊問之證人李坤龍於本院言詞辯論期日證稱：「…（問：被告為何會跟李素琴簽立買賣契約？）因為我大哥即被告簽給我授權書，叫我去找仲介，我弟弟在水果行批發認識一個仲介房屋的人，然後那個人拿一份授權書叫我簽，那份授權書的仲介公司是不是原告公司我不知道，我只知道公司地址在中平路，當天半夜差不多11、2 點，我就跟我被告一起到中平路那家仲介公司簽約，買受人是一個女的，叫什麼名字我不知道。（問：拿授權書給你簽的那家仲介公司是不是就是晚上跟被告去簽約的那家仲介公司？）不是。…（問：你有無脅迫你哥哥說叫他一定要簽約？）沒有，那房子是我爸爸的，我爸爸叫他去簽約，我是跟他去的。…（問：那天你與被告去，有無帶什麼房子的文件去？）沒有，因為仲介一直趕，說買方已經約好了。…（問：你剛剛說「仲介一直趕」，是何意？）仲介從中午過後就一直緊迫盯人的在那邊等，等到11點後，我就叫我大哥即被告去簽。」等語（見本院卷74至76頁），足證被告係授權其胞弟李坤龍尋找仲介公司以出售其名下之系爭房地，99年7 月10日中午過後仲介公司就在簽約現場等候，直至當日午後11、12時李坤龍始與被告一同到原告公司與李素琴簽約，過程中並無如被告所辯有受李坤龍脅迫簽訂本件不動產買賣契約書及系爭委託銷售契約書之情事，應甚明確，故被告部分抗辯純屬空言，不能採取。
㈢有關系爭銷售契約書第11條第1 項約定之違約金額是否過高而應予酌減部分：
⒈本件被告與李素琴於99年7 月10日簽訂不動產買賣契約書
後，被告未依約交付過戶資料及印鑑證明書等資以辦理履行不動產所有權移轉之必要文件，非但有原告提出之前開存證信函為證，並經證人李坤龍證述：「…（問：後來房子的權狀與印鑑證明是什麼時候補給仲介的？一直都沒有補。（問：為何後面沒有補房屋的權狀及被告的印鑑證明？）因為房子是公司登記在被告名下，我叔叔說房子現在還不能賣掉，我叔叔跟我堂哥在公司有官司，公司資產不能動，所以被告就說那就不要賣」等語屬實，此節復為被告所不爭執，顯見被告未依約履行交付相關文件並移轉系爭房地所有權之義務係因被告之親戚間有訴訟之緣故，是本件顯有因可歸責於被告之事由，致買方李素琴解除不動產買賣契約，使原告受有損害之事實，灼然無疑，原告依系爭委託銷售契約書第11條第1 項第4 款之約定請求被告給付違約金，自屬有據。
⒉次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判例參照）。查兩造簽訂之系爭委託銷售契約書第11條第1 項第4 款雖約定：「違約之處罰：一、委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：…㈣買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。」等語，惟本院審酌兩造簽訂系爭委託銷售契約書後，旋於99年7 月10日被告即與李素琴簽訂本件不動產買賣契約書，原告所付出之勞力費用尚屬不多，及系爭委託銷售契約書第5 條第
1 項約定，本件買賣成交原告得向被告收取之服務報酬數額僅為實際成交價之百分之4 等情，認系爭委託銷售契約書第11條第1 項約定之違約金數額，尚屬過高，應酌減為以系爭房地成交價格3,060 萬元（見本件不動產買賣契約書所載）百分之4 計算，即酌減為1,224,000 元（計算式：30,600,000元×4%=1,224,000元），始屬公允。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，第229 條第1 項定有明文。本件原告係於99年8 月16日，以存證信函催告被告依系爭銷售契約書第11條第1 項約定，於文到後3 日內給付本件違約金，被告係於同日收受，亦有存證信函及回執影本在卷可憑（見本院卷第20至22頁），而被告收受迄未給付，自應自催告期限屆滿時起即99年8 月20日起負給付遲延責任。從而，原告依系爭委託銷售契約書第11條第1 項第4 款之約定，請求被告給付1,224,000 元及自99年8 月20日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，即無不合，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，因假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提出之攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 19 日
民事第一庭 法 官 高文淵以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 100 年 4 月 19 日
書記官 黃瀅螢