臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第51號原 告 甲○○訴訟代理人 陳守文律師被 告 丙○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國99年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國98年4 月29日經全國不動產五股成泰加盟店（下稱成泰加盟店）居間與原告訂立不動產買賣契約，被告將其位於台北縣○○鄉○○路○○巷○ 弄○ 號4 樓建物暨所占基地持分（下稱系爭房地）出賣予原告，被告出售系爭房地之初曾向原告保證該建物之共有土地上有某一停車位為被告專用之停車位（下稱系爭停車位），因被告一直以來並未實際居住於系爭房地，而將系爭停車位借予訴外人褚義忠使用，簽約當時被告有帶原告去看系爭停車位，且有說明當時系爭停車位確由訴外人褚義忠占用中，惟原告承諾可以排除第三人的占用，並於系爭房地點交時通知系爭停車位之借用人褚義忠返還予原告，俾供原告單獨占有使用，原告因而同意買受。經查，系爭房地買賣早已完成過戶手續，然系爭停車位現不僅仍為訴外人褚義忠占用中，且訴外人褚義忠並否認被告對於系爭停車位享有專用權，並排除原告對於系爭停車位之占有利用，惡意破壞停車設備，致使原告對系爭停車位之使用權受到嚴重侵害，經原告告知被告上情，然被告卻無法出面排除系爭停車位爭議及交付系爭停車位之占有，讓原告取得系爭停車位使用權利，嗣經原告於同年10月21日寄發存證信函要求訴外人褚義忠排除系爭停車位之障礙物，惟訴外人褚義忠仍繼續霸佔使用系爭停車位，致使原告使用該停車位之權利受有侵害，因此，原告爰依民法買賣權利瑕疵擔保及債務不履行之相關規定，請求被告負損害賠償責任。而就損害賠償之金額而言，因建物除海邊或溫泉區之建築物外，主結構為鋼筋混凝土之一般磚石造建物都能使用60年以上，而系爭房地於75年9 月23日建築完成，其使用年限則至135 年9 月22日，自系爭房地買賣98年成立時起，原告使用該建物之期間仍有37年，再依市面租賃車位價格每個月新臺幣（下同）3,000 元計算，1 年為36,000元，37年則受有1, 332,000元之停車位租金損失，依霍夫曼計算式扣除上開租金損失之中間利息，被告應賠償765,885 元。併為聲明：㈠被告應給付原告765,885 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告購買系爭房地時，該棟建物在法定空地上已畫有停車格，當時因住戶不多，由被告使用系爭停車位，後來有借給訴外人褚義忠使用，並說明伊要使用時須返還，惟褚義忠並沒有返還，故被告在出賣系爭房地時，系爭停車位仍由訴外人褚義忠占用中；又系爭停車位並不屬於被告所有，被告不可能承諾原告系爭房地之買賣契約包含系爭停車位之專用權等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告經由成泰加盟店之居間，與被告訂立不動產買賣契約，向被告購買系爭房地，而系爭停車位位於該棟建物法定空地上所劃設之停車格，現由訴外人褚義忠占有使用之事實，有原告提出之不動產買賣契約書1 份、現場照片11幀、98年10月21日郵局存證信函1 紙、建物及土地登記簿謄本各1 份等件影本為證（見本院卷第5 頁至第31頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張系爭房地之買賣包括系爭停車位之專用權在內，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是兩造之爭點厥為：系爭停車位之專用權是否為系爭房地買賣契約之標的？經查：㈠原告聲請訊問之證人乙○○固證稱：「我是全國不動產五股
成泰加盟店店長。本件不動產買賣情形我都知道，是我帶原告去看被告的房子，因而成交。（問：本件不動產買賣有無包括法定空地內所劃的停車位？）有，根據我們的專員丁○○說有包括停車位。（問：你是否知道車位有第三人佔用中？我是聽丁○○說被告說是借給第三人使用，丁○○有講成交以後被告會將車位取回，交給買受人。在簽約的時候，被告在場有講，他會向佔用的人取回停車位，交給買受人。」等語，另證人丁○○亦證稱：「本件買賣我是賣方（即被告）的經紀人，我是在全國不動產五股成泰加盟店擔任營業員，賣方要出售系爭房屋，我與他接洽。（問：賣房子的時候，你的委託人有無告訴你，他的房子有連同車位？）有，他說借給鄰居停，房子賣掉時會再把他要回來。」等語，惟證人丁○○經本院再詢問時，復證稱：「（問：房子是否有包含停車位？），不一定。…因為那邊的停車位以前也曾經發生過類似糾紛，所以沒有辦法擔保一定可以拿回來。（問：被告有無跟你講說停車位拿不回來？）有。是在買方還沒有出現的時候。（問：既然拿不回來，為何還成為買賣契約的一部分？）之前有跟他要停車位，賣的時候去試試看。如果沒有連車位，對方不會出這個價錢。（問：被告有同意嗎？）那時候買方如果沒有車位的話，買方不願意出那麼高的價錢，賣方說：那你就去要回來。當事人沒有明確說要把停車位當成買賣標的的一部分。那時候我們跟林小姐（按即原告）說，車位目前是由第三人在使用中，我們會繼續會跟第三人溝通。賣的時候沒有保證有車位，只是儘量拿回來。」等語（以上見本院99年3 月9 日言詞辯論筆錄），可知依證人丁○○之證詞並未保證本件買賣標的包含系爭停車位之專用權在內，則可否以證人乙○○、丁○○前述不利於被告之證詞，而認定系爭房地之買賣契約包含系爭停車位之專用權，顯不無疑問？㈡依前揭不動產買賣契約書所示，其契約第1 條：「不動產標
示及買賣權利範圍」之三「停車空間」欄內，並無任何停車位之記載，且契約內亦無其他條款有特別約定本件不動產買賣包含系爭停車位專用權在內，是倘系爭房地之買賣契約確包含系爭停車位之專用權，何以經由專業之房屋仲介公司居間所訂立之不動產買賣契約，竟未為對不動產買賣重要交易之點即系爭停車位為任何之記載或約定？足見系爭停車位專用權是否為本件不動產買賣之標的，更有疑義。況且，系爭停車位為該棟建物之法定空地上所劃設之停車格，並非登記為停車空間之建物共同使用部分，復為兩造所不爭執，可知被告並無該劃設停車格之專用權甚明，被告又何能承諾將之一併出售予原告？由此益見原告主張本件系爭房地之買賣包含系爭停車位之專用權，並非真實，不足採信。
五、從而，原告依權利瑕疵擔保及債務不履行之法律關係，請求被告給付765,885 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
民事第一庭 法 官 高文淵以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
書記官 黃瀅螢