臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第586號原 告 乙○○即反訴被告訴訟代理人 郭蕙蘭律師複代理人 吳意淳律師被 告 甲○○即反訴原告訴訟代理人 陳守文律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國99年8 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾陸萬零肆佰零柒元，及自民國九十八年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告自民國九十八年十二月一日起至清償日止，每日按新台幣壹佰壹拾陸萬零肆佰零柒元以萬分之六計算之違約金。
原告其餘先位之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣壹佰參拾肆萬捌仟參佰玖拾參元預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國98年10月16日，透過住商不動產蘆洲三民捷運
加盟店，就坐落「臺北縣蘆洲市○○段○○○ ○號，權利範圍2229/100000 」之土地，及其上「臺北縣蘆洲市○○段5113建號、門牌號碼為臺北縣蘆洲市○○路○○○ 巷○○號2 樓（包含臺北縣蘆洲市○○段5142建號，權利範圍1937/100000 之共同使用部分）」之建築物（下稱系爭房地），與被告甲○○簽署不動產買賣契約書，契約書中明確載明系爭房地之出售價額為新臺幣（下同）950 萬元，被告更當場簽發面額95萬元之支票乙紙作為頭期款，雙方約定被告甲○○應按契約書所載付款日期，分別將買賣價金匯入安信建築經理股份有限公司之買賣價金履約保證專戶（買賣合約編號：Y01980 2，下稱履約保證專戶）內，嗣原告於98年11月18日辦理系爭房貸所有權移轉登記予被告，並依約於98年11月30日通知被告辦理點交程序，詎被告竟以原告應先行辦理被告與房客間之租賃契約簽署為由，拒絕配合完成系爭房地點交，更表明拒絕履行系爭買賣契約；然系爭房地現有租賃契約存在至99年3 月15日止之事實，早記載於房地產標的現狀說明書，雙方買賣契約並無課予原告須完成被告與承租人換約之特別義務，且買賣契約第一條「不動產標示」之第五款，載明「原租約續租」即已表示由被告概括承受原告與承租人間之租賃契約，原告自不負有為被告與承租人換約之義務，被告拒不履行給付義務，已致原告受有無法領取履約保證專戶內之剩餘買賣價金116 萬0407元之損害，承前所述，被告於98年12月1 日即已遲延履行價金之給付義務，依據雙方買賣契約第九條第三款約定，被告即應依買賣總價萬分之六計算給付違約金，從而被告每日應另給付原告5700元之違約金（計算式：0000000 ×0.0006）。
㈡如 鈞院認為原告請求給付買賣價金尾款116 萬0407元，及
按買賣總價950 萬元依每日萬分之6 計算之違約金，為無理由，因被告已有給付遲延之情事，且原告於本件訴訟中已多次催告被告履行，被告仍置之不理，故原告乃依民法第254條之規定主張解除契約，並請求被告將系爭房地移轉登記予原告，又被告既係因違約遭原告解除契約，則係系爭買賣契約第9 條之約定，原告亦得請求被告每日按買賣總價950 萬元以萬分之6計算之違約金。
㈢為此，依據買賣之法律關係，提起先位之訴，請求：①被告
給付116 萬0407元，及自98年12月1 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；②被告給付自98年12月1 日起至清償日止，每日按950 萬元以萬分之6 計算之違約金，並陳明願供擔保請准宣告假執行。暨提起備位之訴，請求：①被告將系爭201 地號土地應有部分2229/100000 ，及其上5113建號建物所有權全部，共同使用部分5142建號建物應有部分1937/0000000，移轉登記予原告；②被告給付自98年12月1 日起至清償日止，每日按950 萬元以萬分之6 計算之違約金。對於反訴原告之訴則聲請：反訴原告之訴駁回。
二、被告則抗辯：㈠兩造於系爭不動產買賣契約約定，本件房地之點交日至遲應
於98年11月30日完成，點交之買賣標的物應與簽約時之現狀與本約定之約定為準，除另有約定外，本約買賣標的未點交前，其室內外門窗廚廁、共同使用之定著物及點交前已增建部分，乙方（即原告）自本約簽訂日起不得任意取卸破壞，應依原狀點交與甲方，現有附屬水電、瓦斯、衛生設備亦應恢復或保持正常，如有毀壞、被人侵占或天災地約等事故，乙方應負責排除與修復，俾使甲方完整取得，乙方願意附贈甲方之設備項目：熱水器、冷氣五台（室外機三台），淨水器x1，並明確記載於系爭不動產買賣契約書第7 條第3 項、第4 項及第13條；然兩造於簽系爭契約時仍有官愛鳳承租該處，租期至99年3 月15日止，然官愛鳳於兩造簽訂系爭契約時迄今，不僅拒絕配合原告辦理本件買賣標物物點交予被告，且於上開租約到期迄今仍拒絕遷離返還系爭標的物與被告，致被告迄今仍無法進入買賣標的物，檢視買賣標的物之內容，而完成本件買賣標的物之交付（點交），迭經兩造與訴外人官愛鳳調解未果，考交付（點交）買賣標的物係屬賣方即原告之義務，然原告卻無法交付買賣標的物與被告，並依系爭契約內容排除上開障礙完成點交標的物與被告檢視之義務，原告因而無法提出「房屋點交證明」，致承辦本件買賣價金履約保證之安信公司拒不將被告所給付之買賣價金尾款撥付予原告，自屬可歸責於原告之事由所致，且被告並無可歸責之處，從而，原告請求被告給付買賣價金，及給付遲延違約金為無理由。
㈡原告應給付被告自98年12月1 日起至清償日止，按日以950
萬元之萬分之6 計算之違約金，被告主張該違約金自應付價款中予以抵銷扣除，因此，被告不負給付原告買賣價金尾款
116 萬0407元之責：按兩造於系爭不動產買賣契約約定，本約如屆最後期限乙方（即原告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起，每逾壹日按買賣總價金萬分之六計付違約賠償金，該違約金甲方（即被告）得主張自應付價款中扣除，而本件房地之點交日至遲應於98年11月30日完成，且交付點交本件買賣標的物予被告係原告之義務，原告依約並保證無他人主張占有權利而無法完成標的物之點交致給付不完全，然本件被告依約早已完成將本件所有買賣價金匯入履約保專戶之義務，嗣因買賣標的物有租戶主張占有權利，致原告自約定之點交日迄今，仍無法依照上開契約之內容，保證排除上開障礙在成點交買賣標的物予被告檢視之義務，原告給付不完全，且屬可歸責於原告，被告自得請求原告自98年12月1 日起給付違約金，被告除主張以原告應給付之違約金與被告應給付之價金尾款相抵外，並提起反訴請求原告自98年12月1日起給付違約金。
㈢為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並陳明如受不
利判決，願供擔保請准宣告假執行。並提起反訴，請求：反訴被告應給付反訴原告自99年12月1 日起至清償日止，按日以950 萬元之萬分之6 計算之違約金，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠台北縣蘆洲市○○段○○○ ○號土地應有部分2229/100000 ，
及其上建號5113號建物即門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○○巷○○號2 樓房屋（含共有使用部分5142建號建物持分1937/100000） ，原係原告乙○○所有，於98年10月16日出售予被告甲○○，兩造並於當日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價為950 萬元，並約定原告至遲應於98年11月30日將系爭房地點交予被告（詳本院卷第8-9 頁）。
㈡原告於98年10月16日出售系爭房地予被告時，同時幾系爭房
地出租予訴外人官愛鳳，租賃期限至99年3 月15日止，每月租金為2 萬5000元（詳本院卷第55-60 頁），原告乃於系爭不動產買賣契約書第1 條第5 項本房地產出租情形上載明「原約續租」之文句，並於房地產標的現況說明書第19頁之是否有租賃情形欄上打勾，另於備註說明欄記載「租期至99年3 月15日，租金2500元／月含管理費」之文句（詳本院卷第8 頁）。
㈢系爭房地之承租人官愛鳳於98年10月16日兩造簽訂系爭不動產買賣契約書前並未積欠原告任何房租。
㈣原告已於98年11月18日將系爭房地之所有權移轉登記為被告
所有（有土地及建物登記謄本各1 件在卷足憑，附於本院卷第15-18 頁）。
㈤兩造買賣系爭房地採用履約保證之付款方式，約定由被告將
買賣價款950 萬元匯入安信建築經理股份有限公司之買賣履約保證專戶（買賣合約編號：Y019802） ，被告將買賣價難
950 萬元交付予安信公司（詳本院卷第20、24頁），安信公司則撥款833 萬9593予原告，尚餘尾款116 萬0407元尚未撥款予原告。
㈥安信公司未將系爭買賣尾款116 萬0407元撥款予原告，係因
被告拒絕出具房屋點交證明予原告，致原告無法向安信公司提出房屋點交證明，符合安信公司撥付尾款之條件。
㈦被告曾於98年11月30日至系爭房屋現場，惟承租人官愛鳳拒絕讓被告進入（詳本院卷第73頁背面）。
㈧原告於99年7 月22日表示，被告如仍欲買受系爭房地，原告
願意委請律師訴請求房客搬遷，並負擔相關費用，但原告目前已非系爭房地所有人，且租約已經到期，訴請房客搬遷部分須經被告授權；如被告不欲買賣系爭房地，原告願與被告合意解除系爭買賣契約（詳本院卷第90頁背面）。
四、本件爭點與本院判斷：㈠按「物之交付，不以現實交付為限，依民法第七百六十一條
第三項規定，指示交付亦包括在內，此規定於占有之移轉亦準用之（民法第九百四十六條參照）。故買賣標的物房屋，如由第三人無權占有時，出賣人得以對於第三人之所有物返還請求權讓與買受人，以代現實交付。」最高法院84年度台上字第2416號判決著有明文。
㈡查原告於98年10月6 日出出售系爭房地予被告時，系爭房地
同時由原告出租予訴外人官愛鳳，租賃期限至99年3 月15日止，每月租金為2 萬5000元（詳本院卷第55-60 頁），故原告乃於系爭不動產買賣契約書第1 條第5 款本房地產出租情形上載明「原約續租」之文句，並於房地產標的現況說明書第19頁之是否有租賃情形欄上打勾，另於備註說明欄記載「租期至99年3 月15日，租金2500元／月含管理費」之文句（詳本院卷第8 頁），及系爭房屋之承租人官愛鳳於98年10月
6 日兩造簽系爭不動產買賣契約之前，並無積欠任何管理費之事實，已據兩造所不爭執，自堪信為真實。次查兩造於系爭不動產買賣契約書第1 條第4 項約定：「本房地點交日至遲於98年11月30日前可交屋。」則兩造約定最遲之交屋期限
98 年11 月30日，原告就系爭房地與訴外人官愛鳳所簽訂之租賃契約期限尚未限至，則原告無法以實現交付之方式將系爭房地點交予被告，實為被告於98年10月6 日簽訂系爭買賣契約時即可預見之事實，且原告已於98年11月8 日即將系爭房地之所有權移轉登記予被告，並於系爭不動產買賣契約書上載明「原約續約」等文句，而將其對於承租人官愛鳳之租賃權讓與被告，以指示交付之方式將系爭房地之占有讓與被告，自堪認原告已於98年11月30日前完成點交系爭房地予被告之義務。
㈢被告雖抗辯：本約買賣標的未點交前，其室內外門窗廚廁、
共同使用之定著物及點交前已增建部分，乙方（即原告）自本約簽訂日起不得任意取卸破壞，應依原狀點交與甲方，現有附屬水電、瓦斯、衛生設備亦應恢復或保持正常，如有毀壞、被人侵占或天災地約等事故，乙方應負責排除與修復，俾使甲方完整取得，乙方願意附贈甲方之設備項目：熱水器、冷氣五台（室外機三台），淨水器x1，並明確記載於系爭不動產買賣契約書第7 條第3 項、第4 項及第13條；然兩造於簽系爭契約時仍有官愛鳳承租該處，租期至99年3 月15日止，然官愛鳳於兩造簽訂系爭契約時迄今，不僅拒絕配合原告辦理本件買賣標物物點交予被告，且於上開租約到期迄今仍拒絕遷離返還系爭標的物與被告，致被告迄今仍無法進入買賣標的物，檢視買賣標的物之內容，則原告既未完成點交之義務，被告即無庸給付買賣價金尾款云云。惟：
①按「系爭不動產買賣契約書第7 條約定，甲乙雙方應於辦理
買賣標的物點交之同時簽立「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」，乙方（即原告）應將買賣標的物騰空（如有租賃應完成搬遷）點交與甲方（即被告），但本契約另有約定者，從其約定。」查兩造既於系爭不動產買賣契約第1 條第5 項載明「原告續租」等文句，可認係原告以對於承租人官愛鳳之租賃物返還請求權讓與被告，即以指示交付之方式代替現實交付，為系爭不動產買賣契約書第7 條約定所稱之另有約定，則被告自不得再請求原告為現實交付。
②經查原告已於99年11月18日將系爭房地之所有權移轉登記為
被告所有，並將對於承租人之租賃權轉讓予被告，則原告於98年11月18日時既系爭房地之所有人，亦非系爭房地之出租人，原告已喪失對於系爭房地之所有與占有，法律上自不可能再將系爭房地交付予被告。次查被告既受讓原告對於承租人官愛鳳之租賃權，則承租人官愛鳳原先對於原告所負之點交義務，即移轉予被告，參酌系爭租賃契約第19條約定：「房屋內所有木工裝潢部分，乙方（即承租人官愛鳳）若有損壞，於租約到期日前修繕為原始屋況，或照價賠償修繕費用。」第21條約定：「房屋內有3 台冷氣，主機5 台（含2 台吸頂式子機），及1 台熱水器，1 台淨水器，租賃期間有任何損壞，乙方（即承租人官愛鳳）自行維修，租賃期滿原物歸還。」被告所抗辯原告就現有附屬水電、瓦斯、衛生設備亦應恢復或保持正常，如有毀壞、被人侵占或天災地約等事故，應負責排除與修復，及原告願意附贈被告熱水器、冷氣
5 台（室外機3 台），淨水器之義務，顯然已由原告移轉為由承租人負擔，核被告抗辯：原告未能履行上開義務，即屬未點交云云，顯屬無據，不足採信。
③被告雖又抗辯：兩造於簽系爭契約時，仍有官愛鳳承租該系
爭房地，租期至99年3 月15日止，然官愛鳳於兩造簽訂系爭契約時迄今，不僅拒絕配合原告辦理本件買賣標物物點交予被告，且於上開租約到期迄今仍拒絕遷離返還系爭標的物與被告，致被告迄今仍無法進入買賣標的物，檢視買賣標的物之內容，則原告顯然未完成點交之義務云云。惟查被告於98年11月30日時即已取得系爭房地之所有與占有，而得請求承租人於99年3 月15日租賃期滿後履行現實點占之義務，原告已以指示交付之方式將系爭房地點交予被告，已如前述，是承租人官愛鳳於承租賃期限屆滿後未依約履行現實點交之義務，與原告有無於98年11月30日履行點交義務，核屬不相干之二事，兩者不能混不一談。再者，承租人官愛鳳於98年10月16日兩造簽訂不動產買賣契約前並無積欠租金之情事，則承租人官愛鳳於兩造簽訂不動產買賣契約後，未再按時給付被告租金，及租約期滿後拒不搬遷，並非原告可以預見，亦難歸責於原告。又原告於本院99年7 月22日審理時表示：如被告沒有要解除契約，原告願意負擔費用委請律師訴請房客搬遷（詳本院卷第90頁背面），惟須被告同意授權等語，而被告於法律上已有權利訴請承租人搬遷，惟於原告願負擔費用訴請房客搬遷之情形下，仍無任何作為，則被告迄今無法獲得系爭房地之現實占有點交，係可歸責於自己之因素，至為明確。
㈣原告請求被告給付房屋尾款及違約金部分：
①經查被告已於98年11月16日登記為系爭房地之所有人，並於
98 年11 月30日前受讓系爭房地之出租人地位，堪認原告於98年11月30日已以指示交付之方式將系爭房地點交予被告，被告自負有給付尾款116 萬0407元之義務，則原告請求被告給付尾款116 萬0407元，為有理由，應予准許。
②次查兩造於系爭不動產買賣契約書第9 條第3 項約定：「甲
方（即被告）若有遲延給付情事，每逾1 日應按買賣總價金萬分之6 計算違約金予乙方（即原告）。」則原告既於98年11月30日前即已履行點占之義務，而被告仍未給付尾款116萬0407元，原告自請求被告自98年12月1 日起至清償日止按買賣總價金萬分之6計算之違約金。
③按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所
受之利益，減少違約金。」民法第251 條定有明文。經查本件被告應給付之買賣總價為950 萬元，然其已履行833 萬9593元，僅餘116 萬0407元尚未履行，則如按買賣總價950 萬元按日以萬分之6 計算違約金，每年之違約金即高達208 萬0500元（計算式：0000000*0.0006*365=0000000），違約金之年息將超過本金之百分之五，顯然過苛，本院審酌被告已履行給付買賣價金之一部，酌減被告應給付之違約金為按尚未給付之尾款116 萬0407元自98年12月1 日起至清償日止按日以萬分之6計算之違約金。
㈤被告主張以違約金與房屋款相抵，及請求原告給付違約金部
分：查原告已於98年11月30日前以指定交付之方式將系爭房地點交予被告，已詳述如前，則原告並無違約之情事，核被告抗辯：原告有未履行點交義務之違約情事，被告得請求原告給付違約金，並得以違約金之債權與給付尾款之義務相抵云云，顯屬無據，不足採信。則被告提起反訴請求原告給付違約金，為無理由，應予駁回。
五、從而，原告依據買賣之法律關係，請求被告給付116 萬0407元，及自98年12月1 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，並請求被告給付自98年12月1 日起至清償日止每日按
116 萬0407元以萬分之6 計算之違約金，為有理由，應予准許，逾此之先位之訴，為無理由，應予駁回。反訴被告主張以自98年12月1 日起至清償日止每日按950 萬元以萬分之6計算之違約金債權，與其應給付之116 萬0407元價金債務抵銷，為不可採，又被告反訴請求原告給付自98年12月1 日起至清償日止每日按950 萬元以萬分之6 計算之違約金，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔或請准宣告假執行與免假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之（註：違約金部分暫將9 個月計算為18萬79
85.934元，計算式：0000000*0.0006*30*3=0.219 ，原告供擔保部分以20% 核計，被告反供擔保部分以全額核計）。至於原告其餘之先訴之及被告之反訴部分既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、末按備位之訴係以先位之訴全部受敗訴判決為判決之停止條件，原告先位之訴既受部分勝敗之判決，則其備位之訴判決之停止條件即未成就，無庸予以審酌；又原告以先位之訴愛全部敗訴判決為條件解除兩造間之買賣契約，係屬附條件之解除買賣契約，惟原告先位之訴既受部分勝敗之判決，其解除契約之停止條件即未成就，對於先位之訴之實體關係並不生任何影響，併予敘明。
七、結論：原告先位之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴之無由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
民事第三庭 法 官 何君豪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
書記官 羅麗娟