臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第954號原 告 陳育賢訴訟代理人 陳石山律師
游涵歆律師被 告 邱靖淳訴訟代理人 范宗熙律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於中華民國101年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾捌萬玖仟貳佰元，及自中華民國九十九年四月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣捌拾捌萬玖仟貳佰元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求「被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息」，嗣於民國101年6月22日提出民事擴張訴之聲明狀而擴張其訴之聲明請求如下述原告聲明所示，核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊前於94年12月12日透過訴外人希望不動產經紀有限公司（以下稱希望不動產經紀公司）與被告簽訂不動產買賣契約書，約定以600萬元購買被告所有坐落於臺北縣蘆洲市（現改制為新北市○○區○○○段○○○○號土地之應有部分100000分之1253及其上第10940建號、門牌號碼為新北市○○區○○○道○○○號6樓建物（下稱系爭建物），嗣於98年10月間，因系爭建物陽台有混凝土掉落情形，伊遂於99年1月15日委請訴外人立鋼國際工程股份有限公司（以下稱立鋼工程公司）就系爭建物進行硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗，並發現採自系爭建物書房內右側縱向樑、書房進門上方橫向樑之混凝土以及後陽台頂板剝落混凝土每立方公尺內含水溶性氯離子分別為0.6528、0.8200及1.9444公斤，已超出國家標準之0.3公斤，而對系爭建物結構安全產生嚴重影響，並有減損通常效用及價值之瑕疵存在，伊旋於同年2月2日委託律師向被告寄發存證信函以請求減少價金及損害賠償，被告乃於同年月28日委認訴外人楊麒叡會同訴外人希望不動產經紀有限公司協理劉肇初及員工張亞倫與前任建物所有人張建興討論，嗣經口頭協議而同意由訴外人希望不動產經紀有限公司另覓鑑定單位實施鑑定，倘鑑定結果超過標準值，即依不動產估價師估價計算應減少價金，而訴外人希望不動產經紀有限公司於同年3月10日委請台灣檢驗科技股份有限公司進行鑑定後，採自系爭建物3處樑柱之混凝土水溶性氯離子含量分別為每立方公尺1.213、1.026及
0.547公斤而仍超過國家標準，訴外人張亞倫轉知上情予兩造後，兩造雖同意委請不動產估價師進行鑑價，然嗣因估價費用過高，被告乃拒絕履行協議，而系爭建物經臺灣省建築師公會鑑定預估修繕費用為298,725元，另價值減損經蔡明沛不動產估價師事務所估算減損14.82%，若依購買價金為基準計算，價值減損88,9200元，被告共計溢領1,187,925元，爰依民法第359條、第179條等規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告1,187,925元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物自原告於94年12月購入迄至99年初發現混凝土剝落，業經4年餘之時間，則應係系爭建物混凝土少數因時間經過而變質所致，且臺灣省建築師公會於系爭建物內四處採樣後，僅驗得8處混凝土氯離子含量過高，而其鑑定結果，亦認應修復者，僅陽台水管頂蓋部分，並未損及系爭建物主體，依民法第354條第1項後段即不得視為瑕疵，則伊無須就系爭建物氯離子含量過高負責，況依臺灣省建築師公會鑑定結果，亦僅陽台水管頂蓋須予修復，且修復費用預估為298,725元，另蔡明沛不動產估價師事務所鑑定之鑑定報告基礎非基於臺灣省建築師公會鑑定結果即僅陽台水管頂蓋須予修復之前提，而係以系爭建物整體均氯離子含量過高為基礎，且該鑑定報告更以停車位氯離子含量過高為前提，然並無證據證明停車位氯離子含量過高，則鑑定結果顯然有誤，且既僅須予修復，亦無重複請求價格減損之可能，再上述臺灣省建築師公會鑑定修復費用係損害賠償之性質，並非得請求簡少價金之範圍等語置辯，併聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免於假執行。
三、原告主張系爭建物及所坐落土地之應有部分100000分之1253係於94年12月間向被告以600萬元購入，而系爭建物於99年1月15日經訴外人立鋼工程公司就系爭建物書房內右側縱向樑、書房進門上方橫向樑之混凝土以及後陽台頂板剝落混凝土進行硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗，其每立方公尺水溶性氯離子各為0.6528、0.8200及1.9444公斤，復經台灣檢驗科技股份有限公司（以下稱台灣檢驗公司）於99年3月間就系爭建物3處樑柱之混凝土採樣進行氯離子含量鑑定，分別為每立方公尺1.213、1.026及0.547公斤，均超過國家標準0.3公斤等情，均為被告所不爭執，並有卷附不動產買賣契約書、立鋼工程公司99年1月19日出具100130號試驗報告、台灣檢驗公司99年3月17日出具LB-00-00000Y號試驗報告影本可參（見本院卷第8至12、15頁），原告上開主張均堪認屬實。
四、原告另主張系爭建物氯離子含量過高已影響系爭建物結構安全而具有欠缺通常效用及價值之瑕疵存在，依蔡明沛不動產估價師事務所鑑定球得減損比例14.82%計算，系爭建物價值減損88,9200元，另就台灣省建築師公會鑑定結果認陽台應先予修復之費用298,725元亦應由被告負擔，是被告就其所購買前述房地價金共計溢領1,187,925元等情，則均為被告所否認並以前詞置辯，故本件應予審酌者厥為：㈠系爭建物如前述混凝土氯離子含量超過國家標準是否欠缺通常效用及價值之瑕疵？㈡原告得否請求減少價金及其數額為若干？茲分述如下：
（一）系爭建物如前述混凝土氯離子含量超過國家標準是否欠缺通常效用及價值之瑕疵？
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而欠缺，且其欠缺之程度非無關重要者，即為物有瑕疵。
２、查系爭建物因混凝土剝落現象，於原告起訴前，曾先後委託立鋼工程公司及台灣檢驗公司進行檢測，而檢測結果均呈現系爭建物經採樣之混凝土中氯離子含量均超過國家安全標準值，業如前述，嗣於本件訴訟繫屬中，復經被告聲請送臺灣省建築師公會就系爭建物進行鑑定，其鑑定項目為「⒈房屋有無混凝土氯離子濃度超過法定標準之情形存在？⒉如有，其分布範圍為何？⒊氯離子濃度實際濃度為何？⒋是否影響房屋安全？⒌其影響程度為何？⒍有無修繕之必要？⒎如有，並請評估其修繕費用及項目？」等（見卷附臺灣省建築師公會100年6月15日台建師鑑99058字第3264-5號鑑定報告書第2頁），經臺灣省建築師公會就系爭建物廚房與陽台間之鋼筋混凝土牆、臥室２與餐廳間之樑、客廳與餐廳中間之樑、主臥室臨道路之外樑（左）、主臥室臨道路之外樑（右）等5處進行鑽心取樣並拿取系爭建物陽台、主臥室浴廁天花板剝落混凝土塊3塊進行氯離子含量、抗壓強度等試驗（見卷附臺灣省建築師公會100年6月15日台建師鑑99058字第3264-5號鑑定報告書第3至5頁），顯示前開8處試體氯離子濃度平均為每立方公尺
1.04公斤，且個別氯離子濃度均高於國家安全標準每立方公尺0.3公斤，另系爭建物之鋼筋混凝土抗壓強度確有不足，再參諸各試體中性化程度，則系爭建物個體安全堪慮，並危及同棟7樓建物等情，有上開鑑定報告書之鑑定結果可資參照（見前揭建築師公會鑑定報告書第6至7頁），其鑑定結果與本件訴訟繫屬前之二次系爭建物混凝土氯離子含量鑑定結果均一致，則應屬可信，復觀之系爭建物所採取試體來自系爭建物各主要樑柱、牆面，有該鑑定報告書附件八混凝土氯離子濃度超過法定標準分佈範圍位置示意圖可佐，故各該氯離子含量過高之混凝土試體係平均取自系爭建物內主要結構體乙節應可認定，另參以採自系爭建物廚房與陽台間之鋼筋混凝土牆之試體一，其抗壓強度為每平方公分177公斤，而鄰近試體一所由牆面之陽台處有混凝土剝落之現象，並經採為試體六及試體七，亦均有氯離子含量過高而結構安全堪慮之情形，有該鑑定報告書所載各節可參，則另採自臥室２與餐廳間之樑、客廳與餐廳中間之樑之試體二、試體三抗壓強度分別為每平方公分147公斤及173公斤，則抗壓強度較高之試體一所由之陽台結構安全已堪慮並已有混凝土剝落現象，更遑論抗壓強度更低之試體二、試體三所由之臥室、餐廳、客廳等處牆面、樑柱，則系爭建物中確有多處因混凝土中氯離子超過國家安全標準值而含量過高、抗壓強度不足，且結構安全確值堪慮，另試體六、試體七、試體八均係自行剝落之混凝土，且經鑑定確均氯離子含量過高，而其餘以鑽心採樣之5處試體之氯離子濃度亦均與之相若甚至較高，參以混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建物之居住安全等情業屬現今科學上所確定之現象，益徵各試體所由之系爭建物主要牆面、樑柱確藏有結構安全之疑慮存在。而系爭建物係原告購買供以居住之用，且系爭建物之隔間包含餐廳、客廳、廚房、臥室及衛浴等設備，有該鑑定報告書附件八混凝土氯離子濃度超過法定標準分佈範圍位置示意圖可參，其設計上亦確係供居住使用，然其內各處混凝土有如前述氯離子含量過高、抗壓強度不足等安全結構堪慮情形存在，甚且危及系爭建物上方樓層之建物，衡情，確已欠缺通常交易觀念下，供居住使用建物所應具備之安全無慮之效用，甚且，依社會大眾對於建物混凝土氯離子偏高即「海砂屋」之認知，亦附隨產生價格減損後果，而本於買賣契約係屬雙務、有償性質，契約當事人間成立契約縱各有所求之利益目的，仍以各自所追求利益係立於對價平衡為原則，而一般用以買受建物供居住之用者，通常係預期所購買之建物之安全無虞，且建物堪用年限係同類型正常品質之標準，而無社會大眾對「海砂屋」因安全結構堪慮、使用年限較短所產生之價格減損之情形，是原告其購買系爭建物後，該建物因屬混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足之「海砂屋」，同係欠缺供以居住使用建物依通常交易觀念所具備之價值，則原告主張系爭建物確有欠缺其通常效用及價值之瑕疵存在等情，應屬可採。
３、而被告雖辯以臺灣省建築師公會於系爭建物內四處採樣，卻僅8處混凝土驗得氯離子含量過高，且鑑定結果第七點認僅陽台處應予修繕，則系爭建物縱混凝土氯離子含量過高而有瑕疵，亦非屬重大而不得視為瑕疵云云，然查臺灣省建築師公會之鑑定經過與結果均如前述，受鑑定之試體係平均採自系爭建物各處牆面、樑柱，且各試體均有氯離子含量過高、抗壓強度不足等情，故系爭建物確係整體均存有結構上安全疑慮，而具有欠缺通常效用及價值之瑕疵，又關於前述瑕疵，臺灣省建築師公會雖鑑定結果第七點略謂「目前除陽台嚴重剝落滲水部分（須安全維護修繕）之樓板應予先修繕……」等語，然亦僅止於應予先行修繕處所一端，至於系爭建物結構安全上是否因混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足而受影響，該點結論並未論及，反之，台灣省建築師公會鑑定報告之鑑定結果第四點係作出「影響房屋安全」之結論，況系爭建物所存瑕疵業經前述係平均散布於系爭建物內，且建物混凝土中氯離子含量過高所可能產生之影響亦如前述，係將隨時間經過可能造成鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、使用年限減少，則對於供用以居住之系爭建物而言，其混凝土中氯離子含量過高、抗壓強度不足等瑕疵隱藏鋼筋鏽蝕、混凝土剝落乃至結構安全堪慮、使用年限減少之可能，難謂非屬重大，故以系爭建物現今尚無明顯、大量之混凝土剝落現象而謂無瑕疵，並非適當，則非僅無被告所稱台灣省建築師公會於系爭建物內四處採樣，卻僅8處試體驗得氯離子含量過高之情，被告僅摭取台灣省建築師公會鑑定報告之第七點鑑定結果而謂系爭建物之瑕疵尚非重大，其此部分抗辯亦屬無據。
（二）原告得否請求減少價金及其數額為若干？
１、按民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任，有最高法院100年度台上字第1188號判決意旨足資參照。次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算，亦有最高法院99年度台上字第1972號判決可參，此乃因請求減少價金，係維持原有契約關係，故其計算仍應維持買賣雙方當事人締約當時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係，俾免嗣因請求減少價金受影響。
２、查系爭建物欠缺通常效用及價值之瑕疵，且此瑕疵對系爭建物而言，係屬重要之瑕疵，業如前述，又關於買賣標的物之瑕疵擔保責任係出賣人依法所應負擔之法定無過失責任，除依民法第355至358條規定致出賣人以不負物之瑕疵擔保責任或視為買受人承認所受領之物或推定買受人於受領時並無瑕疵外，出賣人概予就買賣標的物之瑕疵負擔保責任，而被告並未爭執並證明原告有何前述情事存在，是被告就係爭建物所存其存在之前述瑕疵，確應對原告負擔保之責。另原告向被告請求減少價金，自買受系爭建物之契約簽訂日即94年12月12日起至其向被告發出存證信函送達日99年2月3日止，並未逾5年，此有卷附台北仁杭郵局000887號存證信函暨其送達回證可參（見本院卷第13至14頁），且被告並未爭執及證明原告自發現有前述瑕疵後逾6個月未請求減少價金，故原告就系爭建物所具備前述瑕疵，主張依民法第359條向被告請求減少價金，應有理由。
３、另就系爭建物瑕疵所得請求減少價金數額，依前所述，須先探求系爭建物於買賣時，無瑕疵時應有價值及有瑕疵時應有價值，而後就其價值差額即價值減損數額占無瑕疵物應有價值比例後，據為系爭建物價值減損比例與系爭建物實際價金換算原告所得請求減少價金之數額，而系爭建物因前述瑕疵之價值減損，於本件訴訟繫屬中，經原告聲請委託蔡明沛不動產估價師事務所進行估計鑑定，蔡明沛不動產估價師事務所乃就堪估標的非屬高氯離子狀態下之正常價格與屬高氯離子狀態下之減損價值進行評估，且係以本件兩造契約成立時即94年12月12日為價值評估之基準時間點，並於101年3月5日進行勘察後（見蔡明沛不動產估價師事務所不動產估價報告書第1頁），嗣經該事務所以比較法求取系爭建物非屬高氯離子狀態下之價格，並將該事務所所蒐集高氯離子交易實例以比較法估算假設非高氯離子狀態之價格及減損比例，及以台北、板橋地方法院案例為範本，將案例中合適減損比例加權計算，而後將依比較法及法院實際案例求得之減損比例分別加權求取之（見前揭不動產估價報告書第22頁），且該事務所更綜合各比較標的與勘估標的情況因素、價格日期因素、區域因素等及勘估標的不動產產權、一般因素、區域因素、個別因素、市場現況及最有利使用情況等因素（見前揭不動產估價報告書第10至18、23至36頁），最終決定系爭建物於兩造契約成立時應有價格為每坪121,500元、系爭建物價值減損比例為14.82%（見前揭不動產估價報告書第36頁），而上開鑑定評估所參考之資料包含新北市三重地政事務所核發系爭建物及所坐落土地謄本、臺灣生建築師公會前開鑑定報告書、現場勘察並依都市計畫及第及等相關資料查證記錄之不動產個別條件及區域環境內容、現場實際訪查交易資訊及估價師檔案資料整理之不動產價格評估依據等（見前揭不動產估價報告書第9頁），且就系爭建物之不動產市場概況、區域因素、個別因素之記載亦均與事實相符（見前揭不動產估價報告書第14至18頁），堪認其所為之價格減損之評估應係可信，則系爭建物於存在前述瑕疵時之價值即受有14.82%之減損，又原告買受系爭建物之價金為600萬元業如前述，依前述買賣標的物瑕疵請求減少價金數額之算定標準，原告請求減少價金以889,200元為可採（計算式：6,000,000元14.82%＝889,200元）。
４、另原告請求被告給付298,725元修復費用部分，雖有臺灣省建築師公會鑑定報告認系爭建物陽台嚴重剝落滲水而有先予修繕，而預估修繕費用為298.725元（見前揭臺灣省建築師公會鑑定報告書第7頁），且關於買賣標的物瑕疵修補費用，按諸買賣契約屬雙務、有償契約，而契約當事人對待給付務求對價平衡關係，則買受人為使買賣標的物所具備欠缺通常效用及價值瑕疵獲得修補至無瑕疵狀態所支出費用，非不得認為係屬惟持買賣契約雙方當事人對價平衡所必須之費用，並得據以為請求出賣人減少價金，然細繹上開修繕費用之項目包含系爭建物後陽台樓板敲除、重新配筋灌漿作業，有該鑑定報告書附件九之預估修繕費用明細表可參，則上開修繕費用係就系爭建物陽台部分混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足之瑕疵修補至無瑕疵之狀態所須之費用，而前述系爭建物價值減損比例之求取，係就系爭建物非屬高氯離子狀態下之正常價格與屬高氯離子狀態下之減損價值進行評估，業如前述，且價值減損比例計算過程亦將系爭建物陽台部分混凝土氯離子含量過高、抗壓強不不足部分併予考量（見前揭不動產估價報告書第27頁），則系爭建物價值減損比例之計算，乃係基於系爭建物整體混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足等瑕疵均未予修補之基礎，則若於系爭建物整體價值減損部分請求減少價金外，得再請求被告給付前述系爭建物陽台部分修繕費用，不啻就系爭建物陽台部分，令被告負擔修補義務而系爭建物陽台已無瑕疵存在後，再令被告就陽台部分已無瑕疵存在而無價值減損部分償還價金，顯有破壞買賣契約當事人間應力求對價平衡之狀態，故原告請求被告給付前述價值減損部分價金889,200元，另應給付前揭298,725元，應無理由，而被告辯以原告前開請求有所重疊等語，尚非無據，原告此部分主張自無可採。
５、至被告雖辯以上開價值減損比例之計算非基於臺灣省建築師公會鑑定報告僅認定系爭建物陽台須予修復且未認定車位亦存有瑕疵之前提，逕以系爭建物包含車位價值為計算標準，顯然有誤云云，惟查，系爭建物所具備混凝土氯離子濃度過高乃平均散布於系爭建物內多處樑柱、牆面並已致該建物結構安全堪慮，甚至危及其上樓層建物，難因現今僅陽台產生混凝土剝落而謂其他平均散布發生於系爭建物內部混凝土氯離子過高、抗壓強度不足之瑕疵即非屬系爭建物之瑕疵，均如前述，且系爭建物因前述瑕疵之價值減損，蔡明沛不動產估價師事務所固列入停車位之價值，然其鑑定報告實係先將停車位排除於評估考量因素之外，僅就供居住之用之系爭建物主體為勘估標的，此可由該鑑定報告關於勘估標的非屬高氯離子狀態下價格評估過程之㈠比較法評估過成之表一中備註欄已註明勘估標的即系爭建物已扣除車位乙節知悉（見前揭不動產估價報告書第23頁），則系爭建物價值減損比例為14.82%並不因是否將車位併與考量而影響，受影響者僅係爭建物供居住之用之本體部分價值減損前後與車位估算價格合計之總價，並無被告所稱系爭建物價值減損比例係將未經確立同有瑕疵之車庫一併予以考量，故計算有誤之情，則被告前開所辯均不足採信。
五、綜上所述，原告主張系爭建物確有欠缺其通常效用及價值之瑕疵存在，因依民法第359條規定請求被告應給付889,200元及自起訴狀繕本送達被告翌日即99年4月27日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。至於原告另主張依民法第179條規定之不當得利之法律關係請求被告給付，因本件屬於兩造間因契約關係而涉訟，與不當得利之要件不符，原告此部分主張乃無可採，惟因與本件判決結果不生影響，故不另為駁回之諭知，併此敘明。兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 6 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 6 日
書記官 黃雅慧