臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第123號原 告 歐陽玉萍訴訟代理人 吳奎新律師複代理人 陳添信律師被 告 陳游阿森訴訟代理人 徐秀蕊律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國101年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟伍佰萬元及自民國九十九年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、程序方面：原告起訴主張被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任，依民法第354條第1項、第359條、259條第1項第1款、第2款規定，解除買賣契約請求被告返還買賣價金新台幣（下同）1,500萬元及其法定遲延利息，另依民法第260條訴請被告損害賠償14萬3,155元；嗣於訴訟中追加備位訴訟標的，主張如上開請求無理由時，另依民法第359條規定請求減少買賣價金120萬元及其法定遲延利息，上開追加請求與原訴請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款之規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告之主張：
一、原告於民國99年1月3日經由台灣房屋永和頂溪特許加盟店即統和不動產仲介經紀有限公司居間介紹，以1,500萬元之價格，向被告購買台北福第大廈門牌新北市○○區○○路○○○號五樓房屋及其基地持分，被告已於99年1月20日將上開不動產所有權移轉登記予原告，原告並於99月1月21日付清全部價金。
二、原告取得所有權後，因該屋裝潢老舊且天花板在舊裝璜下顯得低矮，為增加空間高度擬拆除天花板重新裝潢，經打開天花板後發現全房屋天花板上屋頂空間，包含客廳、餐廳、廚房、四間臥室（詳證物2附圖紅色箭頭所示），均佈滿有樓上六樓房屋之污水糞管、排水管、冷熱水管等明管經過，其中穿樑之管線約有23處，穿天花板者約有21處，因為範圍太大，裝璜師父言若要增加高度，必須拆除此等明管，而該六樓上述管線以明管方式進到五樓，經原告委請建築師及水電匠共同會勘，確認此非一般建築常規之施作方式（詳證物3），與其他樓層（均包覆在地板內）也不同，嗣原告查訪，始知原來六樓建物為被告之女兒陳美玲、陳美惠所有，當初因為六樓內部更改隔間，所有管線才會以明管方式進到五樓，而非在六樓地板內（即五樓天花板內）。茲因原告所購系爭房屋內所有四個房間上方都有六樓污水糞管、排水管通過，六樓冷熱水管也全部施工於五樓之範圍，不僅對五樓專有部分之所有權造成侵害，也因必須藉著裝潢才能包覆這些明管，但包覆後將使內部空間高度降低，影響生活品質，尤其污水糞管沖水噪音在夜深人靜時，顯得特別大聲，原告等家人又擔心萬一發生污水糞管、水管腐蝕漏滴，該如何？此情形亦會造成心理沈重負擔，實會影響家人生活及身心健康。
三、上開（原）五樓所有人及被告同意六樓明管施工進入裝設於五樓空間，已屬改建及二次施工而屬重大之瑕疵，於買賣之初即應揭露，但被告在不動產買賣契約書之現況說明書中竟未揭露告知上情，只有提到陽台外推乙事。按出賣人應負物之瑕疵擔保責任，民法第354條第1項著有明文，本件六樓污水糞管、給排水管等以明管方式配置在五樓天花板下方，係侵害五樓所有權，且標的現況說明書第23頁亦無表示五樓有同意六樓作污水糞管、給、排水管、冷熱水管之明管使用，已屬物之瑕疵，本件因該管線既已侵害五樓所有權，且產生噪音亦會侵害原告及家人生活品質，原告若要排除，必須經過訴訟（如告六樓所有權人侵害所有權）或予以拆除，自屬有減少其價值及通常效用，原告多次催告被告修繕解決，均不獲置理，原告自得解除契約，請求返還已交付之價金、利息及損害賠償。
四、原告已於存證信函中通知被告速予拆除上開管線，然被告不予置理，原告自得解除契約，茲再以本起訴狀繕本之送達作為意思表示之通知，是原告依民法第359條第1項之規定解除契約並依民法第259條第1項第1、2款規定請求被告返還已受領之1,500萬元價金及自最後受領尾款99年1月21日起之法定遲延利息。另依民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，原告因本件買賣而支出契稅4萬6,944元（證物7）、仲介服務費5萬元（證物8）、代書費3萬1,052元（證物9）、購屋履約保證費4,500元、地價稅1,324元、房屋稅3,486元（證物10）、一月份管理費767元（原告從99年1月22日計算至31日止，依比例計算分擔767元）、二、三月份共計4,756元（每月2,378元）（證物11）、水費326 元（證物12），合計14萬3,155元應由被告負債務不履行之賠償責任。退步言，若鈞院認本件天花板佈滿管線不屬重大瑕疵或解除契約顯失公平而不得解約，原告另備位依民法第359條規定，請求減少買賣價金120萬元及其法定遲延利息。爰聲明：
㈠被告應給付原告1,514萬元3,155元，及其中其中1,500萬元
自99年1月21日起，其中14萬3,155元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之抗辯：被告聲明駁回原告之訴及其假執行之聲請，並願供擔保請准宣告免為假執行，並抗辯：
一、系爭房屋並無物之瑕疵存在：㈠系爭管線設計並非原告二次施作或異常施作，且與原始設計、變更圖說大致相符，並無瑕疵：
⒈鈞院囑託高豐順建築師鑑定報告書「八、鑑定分析及結果」
㈠⒈說明「經現場查核比對後，其中穿梁部份共有9處，其中於結構體施工中混凝土澆置灌漿時已預留之位置計5處，另於結構體施工完成後因須配置管路而新鑽孔貫穿結構樑體者計4處（詳附件七）」（報告書第3頁），足見系爭管線設計並非原告二次施作。
⒉又，「經查本鑑定標的物於81永建字第28號執照圖說（詳圖
6-1）曾辦理變更設計圖說（詳圖6-2），變更後之圖說與82永使第1584號執照圖說（詳圖6-3）大致相符。另建築給、排水圖說（詳圖6-4）研判係依81永建字第28號執照圖書製成，……。另鑑定標的物之上層（6樓）配管情形，原則係依使用執照之相關隔間位置予以佈設」（報告書第3頁）等語，可證系爭管線設計，與原始設計、變更圖說大致相符，並無瑕疵。
⒊系爭新北市○○區○○路○○○號5樓係依政府機關核准建築圖
面興建完成，並領有使用執照82年永使字第1584號，係合法建物，編列為永和市○○段1829建號（參鈞院卷，第60-61頁）。
⒋參照99年11月24日鈞院審理時，台北縣政府工務局勘查人員
即證人蔡世彥及李冠德所證述情結（鈞院卷99年11月24日言詞辯論筆錄第3-6頁），足證六樓隔間與竣工圖相符，並無二次施工之情形，且室內管線穿過樑柱（明管施作），非僅系爭房屋，六樓的主臥房、門口，亦有管線經過的情形，原告指本件為異常施作，並無依據。
㈡房屋現場用水設備、電路管線配置、水管走向並無違反法令
之處，亦無欠缺一般通常效用，原告主張物之瑕疵，尚乏依據，且原告引用之判決與本件案情並不完全該當：
⒈證人水公司陳建宏及台灣電力公司李水煌於100年1月6日現
場履勘時，均證述現場用水設備、電路管線配置、水管走向均無違反自來水及電力相關法規及建築法規，明管設置亦係合法，端視建築師如何設計而斷。則原告主張降低五樓高度，影響生活空間、產生噪音，不但未經舉證，亦與證人張宗弘亦證述現場室內高度符合規定有違，從而原告主張構成物之瑕疵，實嫌速斷，亦無依據。
⒉原告引用之95年訴字第10514號判決，係12樓住戶浴室水管
管線傾入11樓房屋天花板做「夾板裝修」，致遭認定侵害11樓房屋天花板使用範圍及居住使用不便；又99年訴字第348號判決則係36戶住戶電纜電線均位於地下層天花板，然該「系爭房屋天花板之電線電路均非系爭大樓建築原始規劃電線電路，而係嗣後因變更使用用途，為新增非戶電號而嗣後更易增設……」（判決書六、㈡第8頁，倒數第13-15行），而本件並無為「夾板裝修」「變更衛浴間」「變更原始規劃」之情事，故各該案例與本件事實並不完全該當，無從援引；況各該案例均係本於其所有權權源而為請求，與本件係基於買賣關係請求亦屬有別。
二、如系爭房屋如有瑕疵，被告是否須負物之瑕疵擔保責任？原告解除系爭買賣契約，請求返還價金及損害賠償或減少價金有無理由？㈠兩造合意依現況交屋買賣，鑑定報告指減損價值120萬元，並無依據：
⒈兩造簽訂之不動產買賣契約書第10條第3項明載「點交之買
賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」第15條補充約定事項亦明載「依現況交屋」，並經兩造簽章在案。（參原告證1）。原告購屋時亦看屋多次，此有其提出之台北北門郵局第716號存證信函自承「看屋3次」（參原告證4），原告多次看屋亦從未指稱有噪音、使用空間（高）度壓縮之問題，系爭房屋現狀亦無礙於一般通常效用，鑑定報告書未考量雙方契約特別約定，逕自以「天花板內有污水糞管、排水管、冷熱水管等明管經過，可能直接或間接對觀瞻、衛生安全、沖水流噪音產生不良影響……」認為造成減損價值120萬元，並無依據。
⒉依一般社會通念，系爭房屋五樓為美觀緣故，於裝潢時設天
花板，亦無任何違反常理之處，系爭五樓房屋現場用水設備、電路管線配置、水管走向均無違反自來水及電力相關法規及建築法規，既係合法施作，且興建完成時即為如此（參被證3），房屋內部即為現狀，從未曾變更，未有二次施工情形，被告已居住使用15年之久，並無任何違法擅自變更與原核准圖說不符情形。被告爭執之冷熱水管設置問題，於證人林鎮鯤、程正德建築師設計監造系爭大樓設計及施作完工之際即為如此，符合當時法令並未違法，均係合法設置，系爭5樓房屋建築執照、使用執照，均係依法經主管機關審查通過，原告請求解除契約或減少價金均無理由。
⒊系爭房地買賣係委託仲介公司出售，由仲介公司接洽買方看
屋，兩造於簽約時始見面，仲介人員到庭針對「（問）在仲介房屋案例當中，曾否要求賣方告知房內水管的安裝及走向方式？（答）水管有水來就可以，我們也不是水電的專業人員，沒有要求告知如何安裝，因為這不是我們的領域，只要水龍頭有水就可以。」（鈞院卷一，237頁）不動產買賣契約書檢附標的現況說明書，亦無任何關於管線設置之調查（參證1），況當初建商交屋即為現狀，被告亦係現狀買賣，使用迄今15年餘系爭房屋現狀亦無礙於一般通常效用，原告請求解除契約或減少價金均無理由。
㈡如前所述，高豐順建築師鑑定報告書㈡⒈亦說明「污排水管
考量洩水坡度採明管吊管配置」，故污糞排水管外露明管設置於系爭5樓天花板，應符合民法第779、780、786條管線通行權之合理使用範圍，實無價值減損問題，且上開鑑定報告書亦說明「本案因五、六樓平面規劃配置差異較大，已難作較佳之管線配置，而事後又增設管線，方形成管線四佈之情況」（報告書第5頁），但高豐順建築師鑑定報告書有關價值減少部分，並未考量上開事實而為相對扣減，實嫌過高。㈢末查，系爭房地自83年建商交付被告居住迄今，即為如此，
被告從未變更，亦無二次施工，無礙於房屋通常效用，於委託仲介人員出售時，亦未經要求就管線設置為任何告知或說明。原告多次看屋，甘心買賣，且同意現況交屋買賣，茲突指系爭房屋瑕疵解約或減少價金，或主張被告隱瞞未告知管線等情，實令人無法接受，亦無依據。
參、法院之判斷：原告主張經由台灣房屋永和頂溪特許加盟店即統和不動產仲介經紀有限公司居間介紹，於99年1月3日與被告簽訂不動產買賣契約，由原告以1,500萬元之價格，購買被告所有台北福第大廈門牌新北市○○區○○路○○○號五樓房屋及基地土地持分，被告已於99年1月20日將該不動產所有權移轉登記於原告所有，原告亦於同年月21日付清全部買賣價金。兩造於99年1月3日就系爭不動產簽訂標的現況說明書，其中第23項關於：「是否有未登記之增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事？」一欄內，由賣方即被告勾選「是」，並載明該房屋有陽台外推等事實，有不動產買賣契約書（見本院卷一第7頁至第12頁）、標的現況說明書（見本院卷一第17頁）影本各1份可稽；又原告搬入該房屋欲裝潢居住時，打開天花板裝潢後發現客廳、餐廳、廚房、四間臥室之屋頂樓板，有同棟樓上即529號六樓房屋之污水糞管、排水管、冷熱水管等明管穿越通過等情，有該屋餐廳、客廳、和室、廚房、廁所、中間房間、靠中正路房間、靠中正路主臥房、靠中正路主臥房廁所等照片38張及房屋平面圖1張附卷可憑（見本院卷一第20頁至第30頁），又本院100年1月6日履勘本件房屋現場時，經由兩造核對上開房屋平面圖及照片後，均查與現場實際狀況相符，亦有上開勘驗筆錄可按（見本院卷一第176頁至第179頁），並為兩造所不爭，堪信為真。茲兩造爭執要旨在於：系爭房屋有無物之瑕疵存在？原告主張解除契約返還價金及損害賠償，有無理由？本院查：
一、系爭房屋存有物之瑕疵、被告應負物之瑕疵擔保責任：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。再者，出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，並不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要。
㈡系爭房屋樓上管線，有變更設計及增加明管之事實：
台北縣政府工務局於99年3月31日至現場勘查結果，發現本件五樓房屋天花板，有擅自在樑柱穿孔情形，有該局勘查紀錄可稽（見本院卷一第130頁），又經本院囑託高豐順建築師事務所，就系爭房屋內天花板（含客廳、餐廳、廚房、四間臥室），分別就下列四項待證事項為鑑定，由該所鑑定出具100年9月29日100（13）字第72100 5601號鑑定報告書（見本卷二第4頁至第69頁），其內容八、所示鑑定分析及結果如下：
⒈就系爭房屋是否有樓上六樓污水糞管、排水管、冷熱水管等
明管經過，其中穿越樑柱及天花板之管線，共計幾處？該鑑定結果為：「依現場勘查該鑑定標的之天花板內狀況發現，其天花板上之空間確有樓上（即6樓）之污水糞管、排水管、冷熱水管等明管經過，其範圍包含客廳、餐廳、廚房、臥室及和室等空間.....。經現場查核比對後，其中穿梁部份共有9處，其中於結構體施工中混凝土澆置灌漿時已預留之位置計5處，另於結構體施工完成後因須配置管路而新鑽孔貫穿結構樑體者計4處（詳附件七）」（見本院卷二第7頁）。
⒉就上管線設計，是否與該建物原始設計或變更設計圖（北縣
工務局81永建字第28號及82永使字第1584號執照案）相符？該鑑定結果為：「經查本鑑定標的物於81永建字第28號執照圖說（詳圖6-1)曾辦理變更設計圖說(詳圖6-2)，變更後之圖說與82永使第1584號執照圖說（詳圖6-3）大致相符。另建築給、排水圖說（詳圖6-4）研判係依81永建字第28號執照圖書製成，致與81永建字第28號執照變更設計圖說未能一致，另鑑定標的物之上層（6樓）配管情形，原則係依使用執照之相關隔間位置予以佈設，故經相關圖說及現場比對相關隔間位置及設備器具之位置後發現，除設備位置之坐向形式與圖差異外，其餘隔間之位置約略相符，除此尚新增一組冷、熱水給水管（詳附件七）....」（見本院卷二第7頁）。
⒊就房屋內天花板（含客廳、餐廳、廚房、四間臥室）如有樓
上六樓污水糞管、排水管、冷熱水管等明管經過，穿越樑柱及天花板之情形，其是否符合一般大廈之給水管（冷熱水管）、糞管、排水污水管施作之慣例或施工規範？該鑑定結果為：「依一般建築規劃設計，為免管線四處分佈，多將各樓之廚房、浴廁集中於一定區域範圍內，本案因五、六樓平面規劃配置差異較大，已難作較佳之管線配置，而事後又增設管線，方形成管線四處分佈之情況。另有關給排水管配管方式言，除污排水考量洩水坡度採明管調管配置外，對於給水管一般為重力或加壓送水，故一般皆埋設於樓版中」（見本院卷二第8頁至第9頁）。
⒋就系爭房屋樓上六樓房屋之給水管是否有按圖施作？（即上
開管線設計，是否與該建物原始設計或變更設計圖相符？）該鑑定結果為：「如前所述，查本鑑定標的物於81年永建字第28號執照圖說（詳圖6-1）曾辦理變更設計圖說（詳圖詳圖6-2），變更並後之圖說與82年永使字第1584號使用執照圖說（詳圖詳圖6-3）大致相符。另建物給、排水圖說（詳圖6-4）研判係依81永建字第28號執照圖製成，致與81永建字第28號執照變更設計圖說未能一致。綜上，就給水管言，除新增之給水管外，系爭房屋樓上六樓房屋之給水管與依81永建字第28號執照圖說製成之建築物給水圖說，原則相符」（見本院卷二第9頁）。
綜上鑑定結果可知，系爭房屋經打開裝潢之天花板後，其樓板上確有樓上（即6樓）之污水糞管、排水管、冷熱水管等明管經過，範圍包含系爭房屋之客廳、餐廳、廚房、臥室及和室等空間，其中穿梁部份共有9處，除於結構體施工中混凝土澆置灌漿時預留之5處外，另於結構體施工完成後因須配置管路而新鑽孔4處貫穿結構樑體，上開管線設計於81年永建字第28號執照圖說曾辦理變更設計圖，然該建物給、排水圖說卻仍依81永建字第28號執照圖製成，致與81永建字第28號執照變更設計圖說並不一致。又依一般建築規劃設計，為免管線四處分佈，多將各樓之廚房、浴廁集中於一定區域範圍內，然本件五、六樓平面規劃配置差異較大，已難作較佳管線配置，且六樓事後尚新增一組冷、熱水給水明管，故形成上開管線四處分佈於全房屋內頂樓板之情況，此與通常給排水管配管方式，除污排水管採明管置外，其他給水管一般皆埋設於樓版中之設計不符。從而，不論就水管分布區域位置或是否採暗管或明管裝設等情形言，系爭房屋上管線分布情形，顯屬特殊情形而與一般房屋管線設計不符。
㈢系爭房屋樓上管線變更設計及增加冷熱水明管之事實，依通
常交易觀念，已對系爭房屋之通常使用造成限制而構成物之瑕疵：
⒈參酌一般中古房屋買賣之交易習慣，買受人於購入中古屋後
，多另行出資施以裝潢整修，就房屋整體利用空間言，其所期待居住環境，衡情應由新屋主自行決定設計方式，而不受原屋主認知及特殊使用上之限制，故除另有約定之外，原屋主自應擔保房屋天花板合理的完整無瑕性，以利買受人充分使用。查原告買受系爭門牌中正路529號五樓房屋，其主建物總面積為117.61平方公尺，附屬建物陽台為10.16平方公尺，有該建物登記第一類謄本可稽（見本院卷一第60頁），該房屋係由被告向建商起造人購得，於自83年2月23日所有權第一次登記為被告後，迄至99年1月20日移轉於原告為止，已居住使用約15年均未移轉他人，為被告自認之事實，並此有該不動產異動索引可憑（見本院卷二第85頁），又該屋樓上門牌中正路529號六樓房屋（面積75.89平方公尺）於83年2月23日所有權第一次登記為被告女兒陳美玲所有，門牌中正路六樓之1房屋（面積82.32平方公尺），於83年2月23日所有權第一次登記為被告女兒陳美惠所有，迄今仍自行使用並未移轉他人所有，亦為被告所不爭並有該不動產異動索引及建物登記第二類謄本可證（見本院卷二第101頁至第110頁），足徵被告與其女兒陳美玲、陳美惠共計三人，係同時間向建商購買上開五樓、六樓、六樓之1房屋居住使用，故上開六樓管線變更設計及增加冷熱水明管之事實，顯有經原五樓所有人即被告同意配合辦理；從而，再參酌上開鑑定結果，原告主張系爭房屋81年永建字第28號執照圖說，原建築執照五、六樓之圖原係一樣的（見本院卷一第201頁、第202頁建變圖五、六樓平面圖），二者均只有一戶，廚房、衛浴之隔局均相同，但嗣後曾辦理變更設計圖說，是後82年永使第1584號執照圖說之五、六樓平面圖則形成五樓維持一戶，六樓已變更為二戶（即B2、B3）因而衛浴設備、廚房等均已變更（見本院卷一第203頁、第204頁），應屬可採；又一般般人購屋居住，莫不期望所購買之房屋堅固、安全、美觀、耐用；而建造房屋之初若有他人因變更設計及增加冷熱水明管通過室內專有部分者，向為一般買受人於購屋時所慎重考量避免之標的，蓋本件屋內屋頂四處分布明管情事，因需另以木板或輕鋼架天花板予以隔離裝飾，不僅有礙屋內整體空間利用，更形成將來不易脫手轉售之窘境，且外露於屋內之污水糞管雖不造成房屋結構安全上之立即危險，但衡諸一般社會經驗法則，其已造成一般人對之產生嫌棄、厭惡，並影響居住生活之品質，該缺點顯已造成系爭房屋不具備一般房屋應具備之價值、效用或品質，其使用、交換價值均明顯低於正常房屋，故原告主張系爭房屋五樓天花板下佈滿六樓給排水等管線，非屬一般建築施作方式，而為異常之施作，此已侵害五樓區分所有之「專有部分」空間，亦生其糞管、污水管密佈所產生的噪音與衛生疑慮，侵害原告之專屬空間，依通常交易觀念，已對該屋之通常使用造成限制而構成物之瑕疵，即屬有據。
⒉證人即參與本件台北福第大廈建築設計之程正德建築師於本
院證稱：（問：這棟六樓之排水、給水、糞管為什麼這間以明管之方式設計在五樓之空間內？沒有埋在五樓之天花板內即六樓之樓地板內？而系爭隔壁的五樓房屋、四樓房屋、還有六樓其他的住戶也沒有以明管之方式設計？）答：「五樓之管線與其他住戶天花板設計不同，我有看過圖是不同，因為這不是我設計的，我從林建築師那裡拿到的竣工圖，我看竣工圖看到的是因為建設公司有答應客戶調整空間或管線，才會反應在竣工圖上，明管的作法是正常的，其他的也有明管、也有作成天花板，我所看到的竣工圖變更並不是我設計的，我判斷是建設公司根據屋主的需求才會產生調整，跟原始設計不同，原始設計是一個平面，竣工是另一個平面，這是常看到的」；（問：如果是應客戶要求的話，如六樓之住戶的水管要拉到五樓空間的話是否要經過五樓之同意？）答：「是否要經過五樓之同意，當初不是我處理的，我不知道建設公司如何跟五樓客戶談的，我瞭解一般來說也可以同意，也可以不同意，要看五樓屋主的意見」；（問：剛說大部分大樓也是以明管這樣設計，那大樓設計到底是誰買的都不知道，如何要下一層同意，在一般大樓興建，如何徵求同意？六樓管線要到五樓去，並須徵得五樓同意，這法律依據為何？）答：「還沒有交屋，我沒有辦法回答這個問題，我看到是竣工圖，是營造廠跟建設公司去處理，設計執照圖的隔間及水管是一個樣子，但建設公司如果有答應客戶更改，則我就不知道了，他們怎麼作決定，修改隔間不會問我們的意見。我沒有說要不要同意的問題。我的判斷是看竣工圖。完工的時候是建設公司同意的，因為是他蓋的，至於其他要不要同意，我不瞭解」（見本院卷二第130頁至第131頁）。綜上證人所述，本件五樓房屋佈滿六樓明管通過，並非該屋原始設計之方式，應可認定；至於變更設計之原因，不論係基於建商或購買六樓房屋客戶之要求，亦不論有無違背建築法令，均不影響其既存致使房屋使用效益及價值減損之事實，故被告抗辯並無二次施作或異常施作之變更設計，或房屋現場用水設備、電路管線配置、水管走向並無違反法令等情，縱屬實情，均不能免其瑕疵擔保責任。
⒊被告抗辯：兩造簽訂不動產買賣契約書第10條第3項明載「
點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」、第15條補充約定事項亦明載「依現況交屋」，且有關系爭污水糞管、給排水管係建築好後即已存在，被告沒有告知義務，原告購屋時亦看屋多次，從未指稱有噪音、使用空間（高）度壓縮之問題，故系爭房屋現狀亦無礙於一般通常效用不構成物之瑕疵，且原告必須概括承受云云。經查：兩造簽訂系爭不動產買賣契約前，於99年1月3日就該不動產簽訂標的現況說明書，其中第23項關於：「是否有未登記之增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事？」一欄內，由賣方即被告勾選「是」，並載明該房屋有陽台外推等事實，此有標的現況說明書可稽（見本院卷一第17頁），被告自認自83年購屋時起即已知悉上開屋內明管分佈屋頂之事實，然卻在出售房屋時，對該特殊變更設計增列冷、熱水明管情形未予告知買受人即原告，因該設計依通常交易觀念，已對系爭房屋之通常使用造成限制而構成物之瑕疵，已如前述，則被告自有在現況說明中告知原告義務，不得僅以約定「現況交屋」而免其告知義務，況被告自認建商交屋就一直於該屋10幾年，曾經因燈光壞了打開維修孔約二次，都是修理燈光的問題（見本院卷二第94頁100年12月21日言詞辯論筆錄），故被告於出售房屋時，應可打開維修孔告知上情，以供原告評估是否買受。又證人即居間仲介本件不動產買賣之林永明到院證稱：（問：證人在介紹本件房屋買賣時，賣方即被告有無告知五樓的天花板下方有佈滿六樓的給水管、排水管、污水管？）答：「天花板上面有裝潢，所以看現狀而已，賣方並沒有告知買方天花板內部，水管的問題，我們也沒有權限來打開，否則就破壞了」；（問：簽約時對於契約上所謂的現狀交屋，是否指現場眼睛可看到的部分？對於裝潢包覆的部分是否含在現狀交屋的含意內？）答：「現狀交屋指的是肉眼看到的地方」；（問：介紹買賣時有無打開天花板的裝潢讓買方查看內部？）答：「沒有」；（問：在仲介本件買賣時，是否要求賣方即被告針對標的物，交易上重要事項為告知，例如是否為海砂屋、輻射屋、改建屋？）答：「屋主委託出售時會出具現狀說明書，項目由屋主來勾選，然後在簽約時再確認簽名一次，例如有無輻射及海砂檢測等等」（問：本件買賣交易時，仲介及買方有無要求賣方告知房屋內六樓水管設置五樓天花板之問題？）答：「天花板是訂死的，我們也沒有辦法打開。當時也不知道水管的問題，並沒有要求賣方說明」；（問：買方在購買本件房屋前是否看過現狀至少三次以上？現狀買賣交屋是否包含現狀格局及高度？）答：「有帶買方去看過，但幾次不記得，以肉眼看到的現狀為準」。（問：在仲介房屋案例當中，曾否要求賣方要告知屋內水管的安裝及走向方式？）答：「水管有水來就可以，我們也不是水電的專業人員，沒有要求告知如何安裝，因為這不是我們的領域，只有水龍頭有水就可以」；（問：請問證人這仲介案例當中，是否有像本案例賣五樓之房屋，卻有六樓的水管侵入到五樓之空間？）答：「我從事這行業十幾年了，也是第一次碰到，當買方交完屋之後要裝潢時，我們才知道」；（問：污水管、糞水管，由高樓層設置在低樓層，是否也是一般房屋的狀況？）答：「一般公共管道是從樓上往樓下去，其餘超出我的領域範圍，我沒有辦法回答」（見本院卷一第236頁至第237頁本院100年4月20日言詞辯論筆錄）。綜觀證人所述，被告原施作包覆系爭水、電明管之天花板既已釘死，已無從依通常方法檢視，被告又未告知仲介及被告上情，亦未主動打開維修孔供原告檢視，故原告抗辯，所謂「依現況交屋」應指賣方有告知如標的現況說明書之部分，對於賣方未告知或刻意隱瞞部分本件天花板下方的管線配置問題，自不能屬「依現況交屋」的範圍內，即屬可採，故被告所辯並不足採。
二、原告主張解除契約返還價金為有理由：㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約，民法第359條前段定有明文，而按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第256條第1項、第95條分別定有明文。又為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約，亦為民法第363條第2項所明定。查系爭不動產為公寓大廈區分所有權建物，其房屋、土地雖為二獨立之物，惟二者本應隨同移轉（公寓大廈管理條例第4條參照），原告所以購買系爭土地應有部分，亦係因該土地為系爭房屋所坐落之基地，是系爭房屋既存有瑕疵，土地與房屋分離將致買受人顯受有損害，原告即不可能單獨購買土地，依前揭說明，原告自得解除全部房、地之買賣契約。
㈡本件原告已於99年3月1日以台北北門郵局第716號及同年月2
日以國史館郵局第162號存證信函，通知告知被告系爭房屋有上開瑕疵存在，並表達希被告於函到7日內拆除管線事宜否則即解除契約之意思，有上開存證信函影本2件在卷可稽（見本院卷一第32頁至第38頁），而原告又於起訴狀中表明以起訴狀繕本送達被告，再為解除契約之意思表示，是應認原告已合法解除本件買賣契約至明。
㈢再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：「一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文，又依上開規定契約解除時，當事人之一方受領之金錢給付，當然應附加自受領時起之利息償還他方，並非須經他方之催告始發生附加利息之義務（最高法院28年上字第576號判例意旨參照）。本件買賣契約既經原告依民法第359條前段規定解除在案，而原告主張被告已於99年1月21日受領其所給付之買賣價金1,500萬元之事實，並為被告所不爭執，自堪信為真實。則原告請求被告應返還所受領之價金1,500萬元及自99年1月21日即被告受領時起計算之法定遲延利息，以回復原狀，即無不合，應予准許。
三、原告解除契約後，訴請被告損害賠償14萬3,155元為無理由：
㈠原告主張因本件買賣契約而支出契稅4萬6,944元（證物7）
、仲介服務費5萬元（證物8）、代書費3萬1,052元（證物9）、購屋履約保證費4, 500元、地價稅1,324元、房屋稅3,486元（證物10）、一月份管理費767元（原告從99年1月22日計算至31日止，依比例計算分擔767元）、二、三月份共計4,756元（每月2,378元）（證物11）、水費326元（證物12）合計14萬3,155元，因民法第260條規定，解除權之行使不妨礙損害賠償之請求，故訴請被告賠償上開損害云云。
㈡按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互
負回復原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍得請求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行利益賠償主義者，我民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義，認為損害賠償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態，非因解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之請求」，自係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除失其存在；申言之，該損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，故該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行給付不能或給付遲延或不完全給付而發生之舊賠償請求權，不因解除權之行使而失其存在，仍得請求而已（最高法院55年台上字第2727號判例意旨參照）。再按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨參照）。
又債務不履行之損害賠償責任，除須有上開給付不能、給付遲延或不完全給付之具體事實之外，尚須造成當事人受有損害，例如：增加支出裝潢費卻喪失物之使用利益的積極損害、喪失原預估可以取得利益之消極損害等是；且債務不履行之事由與損害間有相當因果關係及可歸責於債務人，缺一不可。本件原告所謂之損害，其中買賣契約稅、仲介服務費、代書費、購屋履約保證費、地價稅、房屋稅等，係被告因履行不動產買賣契約之買方義務，所支出履約上之必要費用，又原告取得房屋占有後所支出之該房屋管理費、水費，則屬於被告基於登記為該房屋所有人之合理管理費用，均難認為另外構成原告財產上有何積極或消極損害，故原告訴請被告賠償上開費用合計14萬3,155元，並無理由，不能准許。
肆、結論：
一、被告原有系爭五樓房屋，自建商興建交屋以來，自始即與樓上其女兒陳美玲、陳美惠所有六樓及六樓之1房屋，存有相互配合容忍限縮使用之關連性，六樓管線變更設計及增加冷熱水明管侵入系爭五樓住居空間之事實，依通常交易觀念，已對五樓房屋之通常使用造成限制而構成物之瑕疵，原告主張被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任，依民法第354條第1項、第359條、259條第1項第1款、第2款規定，解除買賣契約請求返還買賣價金1,500萬元及自99年1月21日即被告受領時起以年息百分之5計算之法定遲延利息，以回復原狀，即無不合，應予准許。另請求債務不履行損害賠償14萬3,155元，因該支出屬履約中必要費用或履約後合理管理費用，均難認為另外構成原告財產上損害，故原告訴請被告賠償上開費用，並無理由，不能准許，應予駁回。
二、原告先位解除契約回復原狀之請求既經准許，則其備位減少價金之請求，即無庸審理。又本件事證已臻明確，兩造其餘所提之主張、陳述暨舉證及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸一一審酌，附此敘明。
三、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又原告之訴無理由之部分，該假執行之聲請已失其附麗，則應駁回該假執行之聲請。
四、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 17 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 20 日
書記官 涂菀君