臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第143號原 告 乙○○訴訟代理人 張景豐律師被 告 舜瓏企業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 洪淑芬律師上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國99年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告出租被告之坐落門牌台北縣三重市○○街○○○巷○○號、69號之1至3層樓房及4樓增建建物，自民國99年4月1日起增加租金為每月新台幣捌萬元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔1/3；其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）其於民國98年間應買本院97年度執字第35042號分割共有物強制執行事件之不動產，以新台幣（下同）1412萬元拍定取得坐落台北縣三重市○○段1090、1091地號土地及其上建物即三重市○○街○○○巷○○號、69號1至3層樓房及4樓增建部分全部所有權（下稱系爭建物），此有土地及建物登記謄本可稽。因系爭建物前曾於83年7月30日，由當時不動產所有權人吳建煌出租予被告，每月租金為5000元，原告乃依法繼受該不定期限繼續租賃契約。
（二）按土地法第100條第1款所謂收回自住，包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用，此有司法院院解字第3489號解釋及最高法院48年台上字第853號、51年台上字第370號判例可稽。其應買系爭房地之目的，原即為供自己營業之使用，原告業成立睿華有限公司，從事塑膠皮、布、板、管材之製造及塑膠日用品等之製造，此有睿華有限公司設立登記表可證。故為收回以供自己營業之使用，先於98年12月9日以三重正義郵局005399號存證信函催告被告，聲明為收回自住，兩造之租賃契約將於99年1月31日終止，被告於99年2月1日騰空遷出，上開函件業經被告於98年12月14日收受，此復有上開郵局存證信函及收件回執可證。詎被告迄今猶不搬遷，是原告先位聲明主張依土地法第100條第1款終止租賃契約收回系爭房屋，應屬於法有據。
（三）如認兩造間租賃關係繼續存在，因系爭房地係在工業區，作工廠使用，並非供住宅使用，不受土地法第97條第1項規定之限制。且上開地號土地每筆面積均為88平方公尺，每平方公尺原規定地價均為3萬5100元，申報地價均為8320元，2筆土地規定地價總額共為617萬7600元（計算式：
35100×88×2＝0000000）元；申報地價總額則為146萬4320元（計算式：8320×88×2＝0000000）。又系爭建物門牌67號現值為33萬7200元、69號則為36萬4900元，此復有台北縣政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可證。是以系爭房地如採規定地價連同建物現值共為687萬9700元；如採申報地價計算總價亦達216萬6420元，如以年息10%計算租金，系爭房地年租金為68萬7970元或21萬6642元，然目前被告繳付之年租金僅為6萬元，顯然悖乎市場行情甚遠。
（四）再者，系爭房地門前臨仁愛街255巷巷道，此巷道寬約8公尺，巷道兩側可停車，中間為單行道，系爭房地距仁愛街巷口約60公尺許，此有現場照片6幀附呈可稽，其於98年間之拍定價格為1412萬元，此復有97年度執字第35042號執行事件不動產權利移轉證書可證。另97年度執字第35042號強制執行程序進行中，曾委託遠見不動產估價師事務所鑑價，經該所於97年6月19日鑑定系爭房地價格合計為1566萬餘元，該鑑定報告中就系爭建物收益月租金一事，亦曾分別訪談崔媽媽基金會認每坪月租金為450元；仁愛租屋資訊認每坪月租金為440元；城市租屋族認每坪月租金為430元。以系爭建物原有118.70坪，另增建77.04坪，合計共為195.74坪，按上開中價以每坪月租金440元計算，計得8萬6126元，是原告以8萬元計算請求損害金及調整月租金，應屬平允。
（五）被告自99年2月1日起，既對系爭房地已無租賃關係，其無權占有系爭房地，對原告自構成侵權行為。原告應得依民法第184條侵權行為之法律關係，及適用最高法院49台上字第1230判例「土地法第97條及實施都市平均地權條例第42條、第43 條，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準」意旨，訴請被告給付每月以8萬元計算之損害金，另依據民法第442條之請求權，合併為備位聲明調整租金等語。
（六）先位聲明：被告應自坐落台北縣三重市○○街○○○巷○○號、255巷69號1至3層樓房及4樓增建部分遷出，將房屋返還原告。並應自99年2月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告8萬元計算之損害金。請准原告提供擔保宣告假執行。
備位聲明：
被告應給付原告16萬元，並自99年4月1日起再按月給付原告8萬元之租金。請依職權宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件原告就其與系爭不動產前所有權人吳建煌間，存在有不定期租賃關係並不否認，且原告係依拍賣程序買得系爭土地及建物，故繼受吳建煌與被告間之不定期租賃，合先敘明。
（二）依土地法第100條第1款規定「出租人非有左列情形之一，不得收回房屋‧‧‧一、出租人收回自住或重新建築時」。揆諸最高法院判例意旨，不定期租賃之出租人若要主張收回自住，必需證明確有自住之必要，且有正當理由為限。原告於起訴狀中僅泛稱當初買受系爭房地之目的，即為供自己營業使用，然原告係於98年拍定買受該房地，於99年3月10日登記成立睿華有限公司，原告係一家庭主婦，從未從事任何商業行為，且原告目前亦未從事該相關業務，其之所以買受系爭房地，並非為從事該相關事業，其成立公司僅係為製造符合收回被告房地之用，而非確有營業使用之必要。原告並未證明其有收回該房地自己營業使用之必要，及是否無其他房地可供營業使用，故原告雖於98年12月9日寄發存證信函予被告，並告知被告收回自用終止租約之意，並聲稱兩造租賃契約於99年1月31日終止之情，惟被告收受原告終止租約之存證信函時，原告並無提供其確係收回自住之證明，且被告認原告己有房地可作為營業之用，並無收回自用之必要，其終止租約難認合法有效。雙方之不定期租賃契約尚在存續中，其已將99年2月起至6月止之租金部分提存，被告對房屋之繼續使用，並非無權使用，且被告皆依約交付租金，並無故意或過失侵害他人權利之行為，原告主張被告無權占有並依侵權行為主張損害金即無理由。
（三）另依土地法第97條、土地法施行法第25條規定，計算建築物價值時，除以估定價額為準外，應扣除被告已支付之整修成本約200萬元，始為合理，故原告請求以8萬元計算損害金及調整月租金，亦屬無理由等語置辯。並為答辯聲明：原告之訴駁回。請准供擔保宣告免為假執行。
三、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就協商簡化爭點所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告於98年9月17日向本院執行處拍定取得系爭房地之所有權，其拍定價金為1412萬元，已取得權利移轉證書並登記為所有權人。
（二）被告於83年間，向系爭建物原所有權人吳建煌以每月5000元之租金承租系爭建物，其租賃期限為不定期。
（三）原告於98年12月間寄發存證信函，通知被告收回系爭房屋由其本人居住，租約將於99年1月31日終止。該止約意思表示存證信函於98年12月10日送達被告。
五、原告主張兩造間租賃契約業已終止，被告應返還房屋，如租賃契約仍存續被告應給付損害金或調整租金為每月8萬元等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：
（一）原告有無單方終止系爭建物租賃契約之解除權。
（二）原告請求調整系爭建物租金為每月8萬元有無理由。玆分述如下：
六、原告有無單方終止系爭建物租賃契約之解除權：
（一）按土地法第100條第1款所謂收回自住，依司法院院解字第3489號解釋，固屬包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列。又租賃契約定有存續期間，同時並訂有以出租人確需自住為收回之解除條件者，必於條件成就時，始得終止租約。所謂自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為已足（參照最高法院42年台上字第981號、48年台上字第228號判例意旨）。
（二）原告主張其成立睿華有限公司，從事塑膠皮、布、板、管材之製造及塑膠日用品等之製造，為收回以供自己營業之使用，合於土地法第100條第1款之規定，得予止約云云。
經查，原告所述成立睿華有限公司之情，固有其提出之設立登記表在卷可證，然原告於98年12月間寄發被告之存證信函，僅通知被告將「收回自住」，並未敘明係為收回以供睿華有限公司營業之使用，有原告所提存證信函附卷可稽。再者，該睿華有限公司係於99年3月1日訂定公司章程、同年月10日由主管機關台北縣政府核准設立登記，此均有原告提出之設立登記表及台北縣政府函附卷可憑。顯見，原告於98年12月間寄發被告之存證信函，不具備所謂收回以供自己營業使用之客觀條件。
（三）又縱然原告於98年12月間，已預期將在系爭建物設立睿華有限公司營業，乃提前於98年12月間對被告為終止租約之意思表示。惟查，此亦不過係為獨立於原告人格之外之第三人睿華有限公司營業之用，並非為原告本人營業使用，參酌上開判例意旨所示「與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列」，本件原告所述不合於土地法第100條第1款之要件。從而，被告抗辯原告不得依該條款主張收回自住及終止兩造間租賃契約，應屬可採信，原告應無單方解除權。故參照最高法院98年度第2次民事庭會議決議「基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地」之意旨，本件被告主張其於83年間，與系爭建物原所有權人成立之不定期限租約尚屬存在之情，核屬有據，其既為承租人，自屬有權使用系爭建物，從而原告先位訴訟標的主張終止租約，被告無權占有，其受有損害云云，俱屬無據，不應准許。
七、原告請求調整系爭建物租金為每月8萬元有無理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（參照最高法院81年度台上字第3062號裁判意旨）；另土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，然其規定之立法意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（參照最高法院95年度上字第124號裁判意旨）。
（二）經查，兩造均不爭執系爭建物面積有195.74坪，83年間成立不定期租賃契約，約定租金為每月5000元迄今未變之事實。再者，原告主張系爭不動產距三重市○○街巷口約60公尺許，前臨仁愛街255巷巷道，此巷道寬約8公尺，巷道兩側可停車，中間為單行道等建物坐落地段市容之情，有其提出之現場照片6幀附卷可稽，堪信系爭不動產非坐落偏僻之處，為可供營商居住之處所。次查，系爭不動產於於98年間之拍定價格為1412萬元，此亦有原告提出為被告不爭執之本院97年度執字第35042號執行事件不動產權利移轉證書可證；另原告主張97年度執字第35042號強制執行程序進行中，曾委託不動產估價師事務所鑑價，其鑑定報告中就系爭建物收益月租金平均為每坪440元，此亦有原告提出之不動產估價師事務所鑑定報告附卷可查。依據上開事證，系爭不動產如以98年間公開市場拍定價格1412萬元之年息10%計算租金收益，每年之租金約有140萬元；如以強制執行程序中之鑑價訪查資料每坪月租金440元計算，其每月租金8萬6126元。本件原告主張目前被告繳付之年租金僅為6萬元，顯然悖乎市場行情甚遠，誠屬有據，從而其備位之訴依據民法第442條之規定，請求調整為月租金8萬元，本院認屬正當合理。
（三）惟按不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條規定增減租金，惟必須聲請法院為之，換言之，欲增減其租金之當事人，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，如非經法院為形成判決者，其租金自仍按原約定而為給付（參照最高法院69年度台上字第2901號裁判意旨）；又因調整租金依民法442條規定，應向法院聲請，原告於起訴前既未向被告為調整租金之意思表示，所為調整租金之意思表示於起訴日始送達法院，是自起訴日起即發生調整租金之效力，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時增高租金（參照最高法院88年度訴字第2965號裁判意旨）。經查，原告於起訴前未向被告為調整租金之意思表示，且起訴前被告亦未積欠租金，故本件原告調整租金之請求雖非不許，然本院參酌其99年3月30日起訴之事實，認為應自99年4月1日起增加租金為當。
（四）至於原告本於民法第442條之請求權及侵權賠償請求權而為備位聲明請求被告給付16萬元之訴部分，因非經法院為形成判決，被告租金自仍按原約定5000元為給付，原告無權擅增為8萬元月租金；另本件被告非無權占有，原告依據侵權法則求償亦屬無憑，故此部分給付16萬元之備位聲明，為無理由。
八、綜上，原告先位聲明主張其有權單方終止租約，為不可採，從而其主張被告無權占有系爭建物應予遷讓返還並給付損害金，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。惟其依據民法第442條規定，備位聲明請求自99年4月1日起調整租金為8萬元，核屬正當，應予准許；然備位聲明另請求被告給付16萬元部分，則屬無據，應予駁回。至於備位聲明另促請法院依職權宣告假執行云云，因調整租金為形成判決之訴，不合宣告假執行要件，另給付16萬元部分敗訴，亦不得職權宣告假執行，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
書記官 林珊慧