臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第203號原 告 鄧鴻文訴訟代理人 林楊鎰律師被 告 林欽城
林振德共 同訴訟代理人 呂昱德律師
徐履冰律師複代理人 周良任律師上列當事人間請求不動產移轉登記等事件，經本院於民國100年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告林欽城與原告之父為認識多年朋友，兩人亦鄰近居住，茲因原告之父聽聞被告欲出賣土地，原告之父始詢問原告是否要買，是以原告之父、原告及仲正地政士聯合事務所之林陳美智3人，於民國99年6月2日至被告林欽城之家中商談賣地事宜，而被告林欽城確實回答要賣土地，並拿出所有權狀正本，林陳美智女士亦再次確認被告意思，並根據被告所提出之不動產所有權狀所載之地號，向被告2人買受林欽城所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號、1298地號、1296地號、1300地號、1305地號土地持分，及同段9號建物即坐落1296地號、1298地號上之門牌號碼新北市○○區○○路2段109巷12號（含2、4、6、8、10號）房屋；另買受被告林振德所有坐落同段1296地號、13 00地號、1305地號土地持分，及同段9號建物即坐落1296地號、1298地號上之門牌號碼新北市○○區○○路2段109巷12號（含2、4、6、8、10號）房屋。上開買賣總價金為新台幣（下同）1473萬元，有系爭買賣契約書為憑，其已先行給付200萬元予被告2人，亦有系爭買賣契約書記載及支票付款為證，且上開支票已兌現。
（二）系爭買賣標的之建號9建物即門牌新北市○○區○○路2段109巷12號（含2、4、6、8、10號），權利範圍為依土地持分共有之部分，契約上之所以如此記載乃因僅有門牌號碼12號建物登記，其餘門牌號碼2、4、6、8、10號均未有建物登記，且被告向原告表示上開建物均為被告共同繼承，依土地持分比例所共有，其採信被告之說詞，從而與被告締結系爭買賣契約。然被告自從收受原告第一次付款後，迄今未履行系爭買賣契約之義務及將系爭買賣標的物所有權移轉登記原告，其曾以信函催告被告履行買賣契約所約定之義務，有郵局存證信函為憑，然被告卻藉詞不履行系爭買賣契約之義務。為此，原告依民法第348條之規定，請求出賣人即被告2人應交付系爭買賣標的物及移轉系爭買賣標的物所有權與原告。
（三）又系爭買賣契約第7條第2款約定「賣方如不履行契約所定各項義務者，即視為賣方違約，買方得限期催告履行契約或表示解約，同時賣方應將所收價款加倍返還作為違約罰金」。被告已收受原告所給付200萬元之簽約金，惟被告故為違約，依契約第7條第2項之約定，被告應給付原告400萬元違約罰金。
（四）另系爭買賣契約第7條第3項所約定「前兩款違反義務之一方經他方催告期間履行者，仍應按每日以買賣總價款之千分之一支付遲延違約金」。故被告2人應自99年6月18日起按日支付1萬4730元之違約金（以買賣總價1473萬元之1/1000計算）。
（五）被告雖抗辯僅有出售上開2號房屋之真意，理由是因2號房屋為其所有，其餘並非為其所有，而主張發生錯誤，撤銷系爭買賣意思表示云云。惟系爭契約確實是依雙方當事人合意而成立，被告並收受原告200萬元，且由雙方當事人確認無誤後而簽名，並由在場之仲正地政士聯合事務所林陳美智女士見證，被告實不能因其故為不履行系爭契約義務，而任意以藉口錯誤為由作為推卸責任之詞。實則並無被告所稱錯誤之事實，蓋上開建物等6個門牌號碼出賣之部分，僅係依土地持分共有為其範圍，並非如被告所稱僅為2號房屋之所有權全部。更何況民法第88條第1項但書規定，錯誤須表意者無過失，始得主張撤銷；反之，若表意者有過失者，則不得主張撤銷其意思表示。
（六）末按最高法院70年4月21日民事庭會議決議：「按禁止債務人就特定財產為處分行為之假處分，其效力僅在禁止債務人就特定財產為自由處分，並不排除法院之強制執行，本院六十二年度第一次民庭庭長會議已有決議在案，多年來實務上均依此辦理，本件債務人甲經假處分禁止其就訟爭房屋為處分行為，然並不排除法院之強制執行，甲之其他債權人對訟爭房屋聲請實施強制執行，自非法所不許。」，本件系爭土地雖遭被告之其他債權人為假處分，然不影響法院判決將系爭不動產移轉於原告，蓋假處分僅禁止債務人處分特定財產，但不禁止法院之處分行為。為此依據民法第348條及契約關係訴請被告移轉登記及給付違約金等語。
（七）聲明：①被告林欽城應將其所有坐落新北市○○區○○段1280地
號，地目：建地，面積228.68平方公尺，持分3/48土地，及坐落台新北市○○區○○段○○○○○號，地目：建地，面積230.39平方公尺，持分3/48土地，及坐落新北市○○區○○段○○○○○號，地目：建地，面積162.20平方公尺，持分9/432土地，及坐落新北市○○區○○段○○○○○號，地目：建地，面積35.88平方公尺，持分1/2土地，及坐落新北市○○區○○段○○○○○號，地目：建地，面積3.01平方公尺，持分1/2土地，及坐落於永和市○○段○○○○○號、1298地號其上之建物，門牌號碼新北市○○區○○路2段109巷12號，建號00009，主要建材：磚造，總面積175.31平方公尺層樓一層之所有權移轉登記予原告。
②被告林振德應將其所有坐落新北市○○區○○段○○○○
○號，地目：建地，面積162.20平方公尺，持分9/432土地，及坐落新北市○○區○○段○○○○○號，地目：建地，面積35.88平方公尺，持分1/2土地，及坐落新北市○○區○○段○○○○○號，地目：建地，面積3.01平方公尺，持分1/2土地及坐落於新北市○○區○○段1296地號、1298地號其上之建物，門牌號碼：新北市○○區○○路2段109巷12號，建號00009，主要建材：磚造，總面積175.31平方公尺層樓一層之所有權移轉登記予原告。
③被告2人應共同給付原告400萬元並自99年6月25日起至清償日止，按年息百分之五計付利息。
④被告2人應自99年6月18日起至清償日止，按每日以買賣總價1/1000計算之違約金。
⑤原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告2人同以：
（一）兩造簽定系爭買賣契約後，本件之買賣標的物即被告所○○○區○○段第1280、1296、1298、1300、1305地號5筆土地所有之持分，因其他土地共有人宋黃、黃聰孟行使共有人之優先購買權，向法院聲請假處分，而悉數於99年6月15日經本院以99司執全字第600號函辦理查封登記在案，禁止為讓與、設定抵押、出租及其他一切處分行為，此有土地登記謄本可證，並非被告怠於履行契約義務。
（二）本件係因法院之假處分命令禁止移轉登記該買賣標的物之所有權，並非可歸責於被告之事由，即與該買賣契約書第7條第2項約定「賣方不履行契約所定各項義務」之要件不符，原告欲據該條項約定主張被告違約，請求加倍返還所收價款並給付違約罰金云云，即欠缺前提要件，屬無理由。
（三）對於本件締約過程，原告主張「系爭契約之簽訂係由雙方當事人所共同認識之地政士所擬（仲正地政士聯合事務所）……」（參原告民事訴之聲明追加暨準備書狀第2頁倒數第1行起）。此與證人林陳美智到庭證稱「（被告訴訟代理人：之前你認識被告林欽城、被告林振德2人？）沒見過，那是我第一次見到被告林欽城」、「（法官問：這一件是誰請你當代書事務？）買方即原告」之情不符，原告主張明顯不實。
（四）證人林陳美智所為證述，可證明本件買賣不動產標的範圍確有錯誤情事：
①關於被告願意出售予原告之不動產範圍：
證人林陳美智證稱：「（被告訴訟代理人：現場的建物是違章建築你是否知道？）這不算是違章建築，是以前的四合院，林先生說土地上面有分到房子，以前是古早房子，沒有登記，我們是以此列推，把他推到2號去，這樣才能說土地與建物都有他的名字」、「（被告訴訟代理人：請再看契約，建物標示是否當場填的？）當場填的」、「（被告訴訟代理人：你當場是如何填的？）也是還在林先生家的時候，我們公司有領謄本出來看，但是上面有建號，但是林先生說他有房子，我們才以土地持分填建物門牌號碼」、「（原告訴訟代理人：提示建物號碼2、4、6、8、10號，是否你在現場就已經填好？）是的」、「（被告訴訟代理人：為何這樣寫？）因為鄧先生說2、4、6、8、10號既然有土地，房子他也有分到，但是建物沒有他的名字，就以土地持分填上去，是鄧先生叫我填上去的」等語，足見執筆代書即證人林陳美智全然聽從原告片面之指示，而忽視被告林欽城只有將其與林振德所有土地持分及土地上之建物（即門牌號○○○區○○路○段○○○號○號房屋）出售予原告之真意，且證人可以經由列推方式而知悉被告林欽城所擁有之建物為門牌號碼2號房屋，至於其他不動產則不在本件買賣標的範圍內。
②證人林陳美智明知前情，卻仍將其他被告無意出售之建
物，且不屬於被告所有之建物，包○○○區○○路○段
2、4、6、8、10、12號等建物（參被證2-被證6房屋稅籍證明書），列為被告同意處分出售予原告之標的範圍內，系爭買賣契約自有明顯錯誤記載之情事，且前述錯誤情事係不可歸責於被告之事由，其等自得依據民法第
88、89條規定撤銷本件買賣契約，並以民事答辯（二）狀繕本之送達，為撤銷意思表示之通知。
③再由證人林陳美智證述：「（原告訴訟代理人：契約是
由被告林欽城所簽的，他當時有無看契約？）我念給他聽，有關契約的交付價金問題，由我念給他聽，因為他不方便看，他知道重點是賣土地」之情，可知被告林欽城因身體因素，無法閱讀契約內容，且證人林陳美智僅將本件買賣價金及約定價金之支付方式告知被告林欽城，並未向被告解釋契約內容，亦未曾就本件不動產買賣標的範圍等相關約定向被告確認。
（五）綜上所述，系爭買賣契約內容既有前述錯誤記載情事，且前述錯誤發生原因乃係原告行為所導致，被告無可歸責事由存在，自得撤銷買賣契約。系爭不動產買賣總價金1473萬元，原告僅支付第1期款200萬元，第2期款536萬、第3期款737萬元原告仍未支付，卻要求被告應將買賣標的物之所有權及建物移轉登記至原告名下，原告未給付全部買賣價金前，被告應可行使同時履行抗辯權，拒絕將買賣標的物所有權移轉過戶至被告名下。另原告請求鉅額違約金，明顯重複得利，對於被告顯失公平，如認為被告有可歸責事由存在，請依職權酌減損害賠償金額，以維公平等語置辯。
（六）答辯聲明：①駁回原告之訴及假執行聲請。
②如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、原告主張其於99年6月2日向被告2人買受林欽城所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號、12 98地號、1296地號、1300地號、1305地號土地持分，及同段9號建物即坐落1296 地號、1298地號上之門牌號碼新北市○○區○○路2段109巷12號（含2、4、6、8、10號）房屋；另買受被告林振德所有坐落同段1296地號、13 00地號、1305地號土地持分，及同段9號建物即坐落1296地號、1298地號上之門牌號碼新北市○○區○○路2段109巷12號（含2、4、6、8、10號）房屋，買賣總價金為1473萬元，其已先行給付200萬元予被告2人等情，為被告所不爭執，並有買賣契約書及付款支票影本在卷可稽，此部分原告之主張，應屬真實。惟原告另主張被告故為違約其得依據民法第348條請求履行移轉登記，並依買賣契約第7條違約罰責之約定，請求被告加倍返還所收價款及支付遲延違約金等情，則為被告所爭執，並共同以上開情詞置辯，從而本件兩造爭執要旨厥為：
（一）原告請求被告依據民法第348條規定移轉登記系爭買賣標的物，有無理由。
（二）原告依據買賣契約第7條之約定，主張被告應將所收價款200萬元加倍返還，並應給付遲延違約金，是否可採。
四、原告請求被告依據民法第348條規定移轉登記系爭買賣標的物，有無理由：
（一）按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第1項之規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務。此有最高法院80年度台上字第588號裁判意旨可參。
（二）經查，兩造不爭執之買賣契約書並未明確指定被告應於何日期辦理產權移轉登記義務，惟就該契約第3條兩造應負之給付義務記載方式①99年6月2日簽約，付款200萬元。
②契稅、增值稅單開徵經代理人通知3日內完稅，付款536萬元。③交屋，737萬元；再參照同條付款條件印就格式其辦妥產權登記列於契稅、增值稅單開徵經代理人通知3日內完稅，付款536萬元事項之後，應可見兩造當事人關於辦理產權移轉登記期限約定真意，係契稅增值稅開徵完稅之後，被告始有辦理移轉產權登記之義務。
（三）惟本件原告迄未主張及證明系爭買賣業已完稅，且不爭執被告所辯僅付簽約金，尚未履行交付完稅付款536萬元及尾款737萬元之情，顯見移轉產權登記之條件尚未成就。
從而參照上開最高法院80年度台上字第588號裁判意旨所示，被告抗辯其得拒絕履行移轉買賣標的物所有權之義務，應屬可採。
五、原告依據買賣契約第7條之約定，主張被告應將所收價款200萬元加倍返還，並應給付遲延違約金，是否可採：
（一）經查，關於原告主張之系爭買賣契約違約罰責，其第7條第2、3款分別約定「賣方如不履行契約所定各項義務者，即視為賣方違約，買方得限期催告履行契約或表示解約，同時賣方應將所收價款加倍返還作為違約罰金」、「前兩款違反義務之一方經他方催告期間履行者，仍應按每日以買賣總價款之千分之一支付遲延違約金」等語，此有兩造不爭執之契約書附卷可憑。足見原告欲主張契約第7條第2、3款加倍返還所收價款及遲延違約金，其先決要件為被告有不履行契約義務之事實。
（二）次查，兩造雖均陳述系爭買賣標的物，其土地持分業經法院為假處分限制讓與，然此假處分事實並非充足契約第7條不履行契約義務要件，依據契約第3條所示給付義務時程僅完成簽約，兩造未依序交付證件用印、開徵完稅手續，自難謂被告有不履行移轉登記義務之可言（已見上述）從而被告所辯其未故為違約不履行，應屬可信。故原告遽依契約第7條之約定，主張被告應加倍返還所收價款及給付遲延違約金，均屬無理由，不應准許。
六、綜上，原告依據民法第348條規定請求所有權移轉登記，另依兩造買賣契約第7條約定請求被告給付金錢，均於法無據，不應准許，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 16 日
民事第三庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 2 月 16 日
書記官 陳淑芳