臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第211號原 告 王錦葉訴訟代理人 孫志堅律師
（訟達代收人：陳守文律師）被 告 台展不動產仲介經紀有限公司法定代理人 李玉鳳被 告 金永福
林金守上三人共同訴訟代理人 李進成律師
張逸婷律師被 告 林采穎
1-2號上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國100年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林采穎應給付原告新台幣壹仟零捌拾萬元，及自民國九十九年六月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林采穎負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參佰陸拾萬元供擔保後得假執行；但被告林采穎如以新台幣壹仟零捌拾萬元，為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告之主張：
一、原告於民國97年4月18日，經由中信房屋溪洲加盟店即被告台展不動產仲介經紀有限公司（下稱台展公司）居間仲介，以新台幣（下同）1,080萬元向被告林采穎購買所有之門牌台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋與基地（下稱系爭房屋），並於97年5月7日移轉登記於原告所有，另由原告因此支出不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3,454元、仲介費21萬6,000元，合計支出1,105萬6,053元（起訴狀誤載為1,105萬6,054元）。系爭房屋居間仲介交易之執行者，係由台展公司員工即被告金永福擔任買賣經紀人，被告林金守擔任仲介房屋營業員。
二、系爭房屋曾由前屋主曾金賢，將2樓至4樓（4樓為頂樓加蓋之違建）以木料隔間充為出租套房，其中2樓承租人陳炳昌於90年10月5日19時許於房內飲酒後，處於精神耗弱狀態竟萌生引火自焚念頭，乃於同日23時48分許，持空牛奶瓶駕駛機車至新莊新樹路加油站購買汽油，攜回上開住處，並於同日23時51分許，在上址2樓將汽油潑灑在床舖後，以打火機點燃床舖引火燃燒，因火勢火勢擴散往上蔓延，燒燬該址2至4樓住宅，造成分別向曾金賢承租上址3樓套房之李足芬、呂惠英，及前去找呂惠英之呂佳信逃離不及致均因缺氧而死亡（見原證1剪報及最高法院裁判書），故系爭房屋顯係俗稱之『凶宅』，於交易上具有價值減損之瑕疵，原告得知上情後，旋於98年9月7日以台北土城青雲郵局第372號存證信函主張解除不動產買賣契約（原證7：存證信函）。
三、訴之聲明與訴訟標的：原告依系爭不動產買賣契約之約定、民法侵權行為、詐欺、瑕疵擔保、債務不履行、不動產經紀業管理條例等選擇合併提起本訴，請求被告連帶賠償買賣價金1,080萬元、不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3,454元、仲介費21萬6,000元，合計1,105萬6,053元，並聲明：被告應連帶給付原告1,105萬6,053元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保，請求准予宣告假執行。其對於各該被告主張之訴訟標的如下：
甲、對出賣人林采穎部分：㈠原告得依民法第92條第1項規定主張撤銷受詐欺之意思表示
後，並依同法第113條及114條或第179條及第184條第1項前段規定請求被告應負擔返還價金及原告所受損害共計1,105萬6,053元予原告之義務：
⒈按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。」民法第92條第1項定有明文，若在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務，則單純的不告知即構成詐欺行為。
⒉現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息業經媒體披露，賣方
林采穎對此一情事必然知情，卻於買賣契約訂立時刻意隱瞞未將此事實告知原告，顯然具有詐欺故意。
⒊依內政部中華民國92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產委託銷售契約書範本第6條第3項規定:
『（委託人之義務）委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書，委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。』及標的物現況說明書第11欄之告知事項所示（不動產委託銷售契約書範本，原證10），及依中信房屋一般委託銷售契約書貳第1條第6項第7款及所附房地產標的物現況說明書第15欄、第19欄之告知事項（原證11）及系爭不動產買賣契約書第9條第6項之約定可知，林采穎就系爭買賣標的物是否曾發生火災或是兇殺致死情事有據實告知之義務，故在交易習慣上，縱使買方並未詢問，亦應認為出賣人有告知之義務，故林采穎單純不告知的行為，亦構成詐欺行為。
⒋然林采穎於出售系爭房屋與原告時，竟隱瞞上情致原告陷入
錯誤而予以同意買受而受有上開買賣價金、不動產過戶費、契稅、仲介費21合計1,105萬6,053元之損害，依民法第92條第1項之規定以本訴狀做為撤銷買受之意思表示，原告並依民法第113條及114條或第179條及第184條第1項前段規定，主張林采穎應負回復原狀及損害賠償之責。
㈡原告得依系爭不動產買賣契約書第9條第6項之約定，主張解
除契約後，並依該約定請求被告應負擔返還已給付之買賣價金及回復原狀費用共計1,105萬6,054元予原告之義務：
⒈按「乙方（即被告）保證本買賣標的主建物及附屬建物內（
不含公寓大廈之共用部分）於乙方所有權期間絕無自殺或兇殺致死之情事；如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應據實告知甲方（即原告）。否則甲方得解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後，回復原狀之費用由乙方負擔。」系爭不動產買賣契約書第9條第6項約有明文。
⒉系爭房屋於90年10月間遭人縱火燒死3人，原告得依上開約
定解除契約，並請求被告依該約定返還回復原狀之費用，即已給付之買賣價金1,080萬元、不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3,454元、仲介費21萬6,000元。
㈢原告得依民法第359條規定請求減少其價金或解除契約後，
並依同法第179條及或第259條第1項第2款之規定請求被告應負擔返還已給付之買賣價金及回復原狀費用共計1,105萬6,053元予原告之義務：
系爭房屋於90年10月間遭人縱火並燒死3人，為一般買賣所慣稱之「凶宅」，自屬系爭買賣交易上之重大瑕疵。原告依民法上述瑕疵擔保之規定主張解除契約，並依同法第179 條及或第259條第1項第2款之規定請求被告應負擔返還已給付之買賣價金及回復原狀費用共計1,105萬6,053元。
乙、居間人台展公司、金永福、林金守部份：㈠因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」民法第184條第1項前段、第213條第1項定有明文。又被詐欺而成立之契約，縱未經撤銷，如契約之當事人實際受有損害，亦非不得請求賠償，最高法院67年第13次民庭庭推決議可資參照。
㈡次按「居間人關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」、又「經紀業不得雇用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。」「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經濟人員負連帶損害賠償責任」。民法第567條第1項及第2項、不動產經紀業條例第17條、第26條分別訂有明文。又「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者皆委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，應即負過失侵權行為之責」最高法院84年台上字第1064號判決可資參照。且經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，說明書於提供解說前，應經委託人及不動產經紀人簽章，並於買賣雙方簽定買賣契約時成為買賣契約之內容，此觀不動產經紀業管理條例第22至24條即明。因此不動產說明書自屬買賣交易之重要文件，屬於重要之訂約事項，有關說明書內之事項，房仲業者即有依法調查之義務，並依照調查之結果充分揭露交易資訊，並對買方詳實解說，善盡預見危險之責，可見仲介業者除有調查不動產現況說明書所列各狀況之義務外，並應就調查結果盡專業解說之義務，該義務，應認為是仲介服務之主給付義務，違反者，消費者，消費者自得依不動產經紀業管理條例、債務不履行、侵權行為等規定向仲介業者主張之。
㈢查金永福、林金守皆係受雇於台展公司執行不動產仲介業務
，為本件不動產買賣交易之不動產經紀人員，對於系爭房屋曾發生縱火凶殺致3人死亡之重大社會重大案件竟疏於善盡預見危險及調查之義務，另是否有發生上開情事，僅向鄰居查訪即可輕易調查得知，此外並無不能調查之情，金永福、林金守於執行仲介業務顯有重大過失難謂已盡善良管理人之注意義務，亦未依債務本旨為給付，依上開最高法院判決意旨及民法第184條第1項前段及民法第227條不完全給付之規定，應負過失侵權行為及不完全給付賠償之責。而金永福、林金守既係同屬於台展公司執行不動產仲介業務之人，其執行仲介業務有過失致原告有損害，依民法第184條第1項前段、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，台展公司亦應與金永福、林金守對於原告所生之損失負連帶賠償之責任。
㈣林采穎、金永福、林金守、台展公司共同侵害原告權利須對
原告之損害負侵權行為賠償之責已如前述，依民法第185 條之規定，上開4人等應就原告所受之1,105萬6,053元之財產損害，負共同侵權行為連帶賠償之責。
貳、被告之抗辯：被告均聲明駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：
一、林采穎抗辯：㈠系爭房屋買賣契約，並無民法第92條詐欺及民法第184條之侵權行為：
⒈林采穎並無故意施以詐欺不法行為：
林采穎出售系爭房屋時，確實不知曾經發生火災，蓋火災發生當時是住在174巷186弄11之2號，與系爭不動產174巷15 1弄4號，並非位於同一巷道內而係相隔好幾條巷道，自難區別知悉發生火災者為何建物，自無故意詐欺可言。
⒉林采穎並無過失不法加害行為：
林采穎出售系爭房屋，僅有交付及擔保不動產無瑕疵之責任，並不負有類似仲介業者之調查義務，故於房屋買賣過程中，並無過失不法行為可言。
⒊林采穎既無侵權行為，自無須與其他3位被告負共同侵權責任。
㈡原告不得主張解除契約返還全部價金：
林采穎於96年9月29日，向訴外人劉幸進購得系爭房屋前，已由前屋主曾金賢將2樓至4樓（4樓為頂樓加蓋之違建）以木料隔有成20幾間小套房出租他人居住，火災發生後曾金賢是否重新裝潢出租他人被告並不知悉，至少購買系爭房屋時，房屋外觀並無發生火災之跡象，且20幾間小套房當時幾乎均出租他人居住，故該火災並無減損房屋供人居住或分租他人居住之效用，故該8、9年前之火災應非影響物之效用與價值之重大瑕疵，原告自不得解除本件買賣契約及要求返還1,080萬元買賣價金。
㈢原告支出之不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3,454元、仲
介費21萬6,000元等，均屬原告買賣房屋所應支出之費用，與被告是否給付瑕疵房屋無關，自不得請求賠償。
二、台展公司、金永福、林金守抗辯：㈠台展公司等3人就本件仲介義務之履行，未違反民法第567條
之調查義務，亦無該當民法第184條及不動產經紀業管理條例第26條之情：
⒈林采穎委賣系爭房屋時，並未告知居間人係縱火兇宅之事，
且縱火案發生於00年00月間，距被告97年4月間受託銷售時已有近7年之久，而台展公司係於93年間設立（被證1），設立時非由李玉鳳經營，李玉鳳係於96年間始向其前手買下公司經營，頂下房仲店面以來雖對於附近地區所發生與不動產有關之社會新聞均會加以留意或記錄，但記憶所及範圍通常是近2、3年之新聞事件，實無可能掌握『有史以來』全部與地區不動產有關之社會新聞，故原告主張，顯係強人所難。⒉原告於97年4月間買受系爭房屋，迄至98年9月間始由鄰居口
中得知房屋曾發生縱火事件，其相距將近有1年半之久，其間原告理應已和諸多鄰居及承租戶有所接觸，苟如原告所言，該縱火案係眾所皆知、只要經調查打聽即得知曉之重大事件，試問原告焉有可能長達1年半，均未從鄰居或承租人口中得知？足見該縱火案因年代久遠，附近鄰居及承租戶大多都未必知悉，遑論被告等人？故原告指摘被告應負有知悉該縱火案之義務云云，實屬無理。
⒊原告為向鈞院證明系爭房屋曾發生縱火案，尚須大費周章至
圖書館舊報資料區影印當時報紙（參原證1），足見該社會案件無法透過網路新聞、凶宅網或其他客觀公開之資訊平台而查知。至於原告所提出之刑案司法判決（參原證1），亦係透過委任律師始得查知，且該判決甚至已將系爭房屋之地址以隱藏符號取代，苟如原告所言，系爭房屋發生縱火案之事實如此重大以致於被告查訪調查後即可知悉，則原告何以需透過上開特殊管道始能查知？足證系爭房屋曾發生縱火案之事實，非被告之能力所能調查者。
⒋台展公司過往曾對客觀上有凶宅特徵（諸如長期無人居住、
價格顯低於市場行情、屋主刻意於不動產現況說明書上不勾選是否為凶宅之選項等等）之不動產，向轄區派出所查訪其是否為凶宅，然均遭派出所警員回覆表示警察局目前沒有製作關於凶宅之列管或統計資料，因此日後於仲介房屋時，自不會向派出所查訪資料。而本件原告於知悉縱火案後，亦無法自警方處得到該縱火案之相關資料，益證被告所言為真。⒌原告雖援引最高法院84年台上字第1064號判決，主張房仲公
司若違反調查義務，應就買方所受之損失，負賠償責任。惟細繹上開最高法院判決之案例事實與本案事實差異甚大，難為比附援引，觀該案事實乃冒名之出賣人提供偽造之所有權狀予房仲公司，且該偽造之權狀明顯欠缺真正權狀之外觀（權狀正面無編號，主任姓名未蓋「主任」印文等），該案房仲業者竟殊於審查而誤認權狀為真正，自難辭其咎（被證2）。反觀本案被告對於相關文件、客觀資訊之審查，均無疏漏，故縱以上開最高法院判決之認定標準，被告亦已盡了調查及預見危險之義務。
⒍承上，系爭房屋發生縱火案，因年代久遠且發生火災後，其
外觀沒有改變，承租戶亦繼續承租毫無凶宅特徵，且客觀平台也不到任何相關資訊，如原告偶從鄰居口中得知，即推論被告應得而知，實屬無理，故本件被告等未違反民法第576條之調查義務，應無過失責任，不該當民法第184條及不動產經紀業管理條例第26條之情。
㈡台展公司等3人與林采穎間不構成民法第185條之共同侵權行為：
⒈台展公司等人於仲介過程中均未違反調查注意義務，故不需
對原告負過失責任或侵權行為責任。而林采穎在出售系爭房屋時，並不知曾發生火災之事，其買賣該屋亦屬受害人，故林采穎對原告僅需負契約責任，而無需負侵權行為責任。
⒉原告依法既不得請求林采穎負侵權行為責任，則不論台展公
司等3人是否對原告負侵權行為責任，原告均不得依民法第185條請求台展公司等3人與林采穎連帶負賠償責任。
㈢原告請求損害賠償之金額，除仲介費、稅捐及移轉登記之規
費、代辦費外，尚包含新台幣1,080萬元之買賣價金，惟原告於本件起訴前，已發函對被告林采穎解除系爭買賣契約，則原告依法得取回1,080萬元之買賣價金，同時並負有將系爭房屋移轉登記予林采穎之回復義務，故原告並未受有相當於房屋價金之損失，故原告請求之數額應有錯誤。
參、兩造不爭執之事實：
一、林采穎於96年9月29日，向訴外人劉幸進購得門牌台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋與基地後（買賣交易的賣方交涉及收受價金之人實際上為訴外人即更早前之屋主曾金賢），再於97年4月18日，委由台展公司（中信房屋溪州加盟店）之居間介紹，將購得之前開房地以1,080萬元之價格出售於原告，並於97年5月7日移轉登記於原告所有，另由原告支出不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3,454元、仲介費21萬6,000元，合計支出1105萬6,053元（起訴狀及筆錄誤載為1,105萬6,053元）。
二、系爭房屋由前屋主曾金賢將2樓至4樓（4樓為頂樓加蓋之違建）以木料隔間充為出租予房客居住之住宅，其中2樓Ｄ房承租人陳炳昌於90年10月5日23時51分許，在上址2樓Ｄ房將汽油潑灑在床舖後，以打火機點燃床舖引火燃燒，燒燬該址2樓至4樓住宅，造成上址3樓套房之李足芬、呂惠英，及前去找呂惠英之呂佳信逃離不及，致均缺氧死亡。
三、原告於98年9月7日以台北土城青雲郵局第372號存證信函通知林采穎及台展公司，以上開房屋為兇宅為由，促請該公司於5日內辦理解除前開房地買賣契約及賠償損失事宜，林采穎於98年9月10日收受存證信函，台展公司亦有收受上開存證信函。
四、金永福、林金守2人受雇於台展公司，金永福擔任系爭房地買賣之經紀人，林金守擔任本件仲介房屋的營業員，該被告二人均有就本件不動產買賣為居間仲介。
肆、兩造爭執之要旨：
一、原告是否可以對林采穎主張買賣契約物之瑕疵的解除契約請求權，請求返還全部價金（包括支出之費用及稅賦）？
二、林采穎就系爭房屋出售於原告之行為，是否構成民法第92條的詐欺及民法第184條的侵權行為？
三、台展公司以及金永福、林金守3人就本件仲介義務之履行有無該當民法第184、185條及民法第567條以及不動產經紀業條例第26條之規定？
四、林采穎與其他3名被告是否構成民法第185條共同侵權行為？
伍、法院之判斷：
甲、原告之訴有理由部分：
一、按民間一般所稱之「凶宅」，雖無明確之法律定義，然如建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死之非自然原因之死亡事由時，該房屋就一般社會大眾言已生心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響；故均應屬一般民間所稱之「凶宅」，且並不以該事件之發生，存在於出賣人產權持有期間。查系爭房屋由前屋主曾金賢將2樓至4樓（4樓為頂樓加蓋之違建）以木料隔間充為出租予房客居住之住宅，其中2樓Ｄ房承租人陳炳昌於90年10月5日23時51分許，在上址2樓Ｄ房將汽油潑灑在床舖後，以打火機點燃床舖引火燃燒，燒燬該址2樓至4樓住宅，造成上址3樓套房之李足芬、呂惠英，及前去找呂惠英之呂佳信逃離不及，致均缺氧死亡之事實，有原告提出之剪報資料及該刑事殺人等案件之最高法院92年度台上字第5112號判決影本各1份為證（見本院卷第12頁至第14頁），故原告主張其所買受之房屋為「兇宅」，自屬可信。
二、次按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354、359條定有明文。另，所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。出賣人所應負之上開瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。
三、又按房屋內有人因人為縱火致焚燒死亡之事故，雖不致對於房屋造成物理性之損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類縱火致死之非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的之市場接受程度及交易價格低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人遭「縱火致死」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，故不論出賣人林采穎是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任，故林采穎辯稱不知或並無過失而不知上開縱火事故縱屬真實，惟依前開說明，其依法仍應負物之瑕疵擔保責任，則原告據以主張本件買賣之標的物有瑕疵，依民法第359條規定解除契約，即非無據；抑且本件解除兩造間不動產買賣契約，對於林采穎而言又無何顯失公平之處，自應予以准許。
四、末按解除權之行使，應向他方當事人意思表示為之，民法第258條第1項定有明文。又契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款亦有明文可參。本件系爭房屋既有前揭所示之重大瑕疵，且經原告以起訴狀繕本送達被告作為解除不動產買賣契約之意思表示（見本院卷第169頁100年2月16日言詞辯論筆錄），則原告依民法第259條之規定，請求林彩穎返還已收取之買賣價金1,080萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即為有理，應予准許。
五、本件原告係基於選擇合併訴求林采穎給付買賣價金1,080萬元及其法定遲延利息既屬有據而予准許，則就該准許部分之其他訴訟標的法律關係即無庸再予審酌，附此敘明。
乙、原告之訴無理由部分：
一、原告請求林采穎給付25萬6,053元部分：㈠原告主張：因系爭房屋買賣而支出不動產過戶費1萬6,599元
、契稅2萬3,454元、仲介費21萬6,000元，合計受有25萬6,053元，並依據：
⒈民法第92條第1項撤銷受林采穎詐欺之意思表示，並依同法
第113條及114條或第179條及第184條第1項前段規定請求林采穎賠償損害。
⒉系爭不動產買賣契約書第9條第6項之約定解除契約，請求林采穎賠償回復原狀費用。
⒊民法第359條規定解除契約後，並依同法第179條及或第259條第1項第2款之規定請求被告應負擔該回復原狀費用。
㈡本院查：
⒈按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民
法第92條第1項前段固定有明文。惟所謂因詐欺而為意思表示者，係指表意人受他人不實陳述之欺罔，以致為意思不自由之下，而為表示行為者而言而言，惟若依陳述當時之具體情事觀察，該項陳述苟無虛偽不實，則信賴陳述之人自無主張受詐欺之可言。又依上開規定主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。原告主張林采穎明知系爭房屋為兇宅卻不告知，係受林采穎詐欺而與之訂立系爭不動產契約，業經林采穎否認，則原告自應就林采穎如何明知或可得而知上開凶宅之事實，負舉證之責。查原告僅以現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息既已經媒體披露，而推論林采穎對此一情事必然知情，顯屬速斷不能遽信。此外，原告並無提出任何積極事證證明林采穎知悉系爭房屋為兇宅之事實，故其主張林采穎於買賣契約訂立之時卻刻意隱瞞未盡告知義務，而有詐欺故意，並不足採；則其依民法第92條第1項規定，以起訴狀繕本送達做為撤銷買受之意思表示，並依民法第113 條及114條或第179條及第184條第1項前段規定，主張林采穎應負回復原狀及損害賠償之責，即屬無據，不能准許。
⒉次按系爭不動產買賣契約書第9條所定擔保責任之第6項約定
：「乙方（即林采穎）保證本買賣標的主建物及附屬建物內（不含公寓大廈之共用部分）於乙方所有權期間絕無自殺或兇殺致死之情事；如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應據實告知甲方（即原告）。否則甲方得解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後，回復原狀之費用由乙方負擔」（見本院卷第29頁），細譯上開約定係以兇殺致死情事發生於林采穎登記為所有權人期間內；或雖發生於林采穎取得所有權之前，但需以林采穎明知該事實卻未告知原告之前提下，始發生該約定之擔保責任甚明。經查：林采穎係96年9月29日，向訴外人劉幸進購得系爭房屋，而本件縱火案發生於00年00月0日，並不在林采穎為所有權人期間內，此為兩造所不爭；且原告未能證明林采穎明知上開縱火情事已如前述，故林采穎自不負上開約定之擔保責任自明，原告依該契約書第9條第6項約定請求被告賠償，自屬無據。
⒊再按解除契約後之回復原狀請求權，係當事人於解除契約後
，請求他方返還本於契約關係所受領之給付，並以民法第259條各款所列為返還範圍。查原告請求之不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3454元、仲介費21萬6,000元，其受領人並非林采穎，其自無受有利益之可言，故原告主張依民法第359條規定解除契約後，並依同法第179條及或第259條第1項第2款之規定請求被告應負擔該回復原狀費用及其法定遲延利息，亦屬無據。
二、原告請求台展公司、金永福、林金守連帶賠償1,105萬6,053元損害部分：
㈠原告主張：台展公司、金永福、林金守3人就本件仲介義務
之履行，有民法第184條、第185條、第567條，及不動產經紀業條例第26條所定情事，故應連帶賠償原告支出之買賣價金1,080萬元及不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3,454元、仲介費21萬6,000元。其理由為：台展公司僱用金永福、林金守執行系爭房屋仲介業務，僅須向鄰居查訪即可輕易調查上開縱火事故，竟疏於善盡預見危險及調查之義務，未盡盡善良管理人之注意義務而顯有重大過失，違反民法第567條居間人之報告義務而未依債務本旨為給付，故應依民法第184條第1項前段及民法第227條不完全給付之規定，應負過失侵權行為及不完全給付賠償之責；金永福、林金守實際執行該仲介業務，其等執行業務之過失致原告有損害，依民法第184條第1項前段、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，台展公司亦應與金永福、林金守對於原告所生之損失負連帶賠償責云云。
㈡本院查：
⒈按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」；又「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」；「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任」，民法第567條、第184條第1項、第185條固分別定有明文。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而因侵權行為所生之損害賠償請求權，以有損害之發生，及行為人有故意或過失不法侵害他人權利之事實外，並以二者之間有相當因果關係為其成立要件，若其行為並無不法，或其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。是倘行為人否認有侵權行為，即應由請求人就此利己之事實舉證證明，若請求人先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則行為人就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回請求人之請求（最高法院17年上字第917號、58年台上字第1421號判例要旨、82年度台上字第267號判決要旨參照）。
⒉本件原告主張於97年4月18日經由台展公司居間仲介向林彩
穎買受系爭房屋，迄至98年9月發現該屋曾於90年10月間發生縱火凶殺事故，旋即核發存證信函予台展公司及林彩穎催告解約，則該縱火事故距台展公司居間行為之時已有8年之久，且原告於97年4月購屋後，迄至98年9月始由鄰居口中得知房屋曾發生縱火事件，其間亦相距將近有1年6月之久，故原告主張該縱火事件係眾所皆知，如經調查打聽即得知云云，並不可採。至於原告雖提出90年10月縱火案發當時剪報資料及最高法院最高法院92年度台上字第5112號判決影本各1份（見本院卷第12頁至第14頁），其上固有記載本件縱火事故報導，惟該判決書對於事故發生正確地址之路名與地段，均以OO符號代替（見本院卷第13頁所是判決書），難認輕易判斷即屬系爭房屋，且如要求居間人調查閱覽近6至8年來之所有剪報及法院判決書，實屬強人所難；再衡諸台展公司僅為一般不動產經紀業者，並無如檢警機關有調查兇殺或刑事案件之權限，故原告主張台展公司、金永福、林金守未予調查系爭房屋曾發生縱火事故而有過失一節，自不足取。
⒊又經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業
務，不動產經紀業管理條例第17條定有明文。而所謂經紀人員，依同條例第4條第7款之規定，係指經紀人或經紀營業員，經紀人之職務為執行仲介或代銷業務，經紀營業員之職務則為協助經紀人執行仲介或代銷業務。本件居間人台展公司僱用之金永福為不動產經紀人，林金守為不動產營業員，此為兩造所不爭，則系爭不動產交易並非必以居間人之受僱人全部均有經紀人執照為必要，林金守以不動產營業員之身分參與執行協助居間業務，亦無不可或不法之處；故原告援引不動產經紀業管理條例第17條主張台展公司、金永福、林金守有過失責任，自屬無稽。
⒋再按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委
託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條第2項、第24條分別定有明文。查台展公司居間仲介系爭房屋買賣，依買賣契約第16條其他約定事項第1項記載：「經乙方（即賣方林彩穎）簽章之『不動產說明書』為本買賣契約之一部分，甲方（即買方原告）已審閱明暸其內容，並於『不動產說明書』上簽章」（見本院卷第29頁），故原告主張居間人台展公司違反上開不動產經紀業管理條例，未提供標的物現況說明書向其解說房屋情況，亦屬無據。
⒌綜上，林采穎、金永福、林金守、台展公司對原告並無侵權
行為之事實，則原告依民法第185條共同侵權行為之規定，訴請渠等連帶為損害賠償，即無理由。
陸、結論：
一、原告依民法第359條買賣標的物之瑕疵規定，以起訴狀繕本送達出賣人林彩穎作為解除不動產買賣契約之意思表示，依民法第259條之規定，請求被告返還已收取之買賣價金1,080萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，於法有據，應予准許；其餘請求林采穎賠償25萬6,053元損害及訴請金永福、林金守、台展公司等賠償部分，並無理由，應予駁回。
二、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許應並予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經本院審酌後，均認與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 3 月 16 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 3 月 16 日
書記官 呂烱昆