臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第274號原 告 簡嘉喆
簡宏宇共 同訴訟代理人 邱景睿律師複 代理人 陳家慶律師被 告 莊智偉訴訟代理人 吳仟翼律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100年3 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○段八００之一六地號土地上如附圖所示編號Ｂ部分、面積六十一平方公尺之鐵皮屋拆除，將該部分土地騰空返還原告簡嘉喆及其他共有人，並自民國九十七年十月十四日起至清償日止，按月給付原告簡嘉喆新臺幣叁佰玖拾叁元。
被告應將坐落於新北市○○區○○段八００之五地號土地上如附圖所示編號Ａ部分、面積一九六平方公尺之鐵皮屋，同段八００之一八地號土地上如附圖所示編號Ｃ部分、面積一八平方公尺之鐵皮屋拆除，將該部分土地騰空返還原告簡宏宇及其他共有人，並自民國九十七年十月二十二日起至清償日止，按月給付原告簡宏宇新臺幣捌佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255 條第1 項第2、3 款、7 款分別定有明文。本件原告簡嘉喆起訴原聲明：
被告應將坐落於新北市○○區○○段800-4 、800-5 地號上之地上建物（占用面積以實測為準）（下稱系爭建物）拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人。嗣上開土地於起訴後逕為分割，並經本院囑託新北市板橋地政事務所測量後，系爭建物占用之土地為如附圖所示之國光段800-5 、800-16、800-18地號土地（下稱系爭土地或系爭800-5 、800-
16、800-18地號土地），原告乃追加系爭800-5 、800-18地號土地共有人簡宏宇為原告，並變更其聲明為：㈠被告應將坐落於系爭800-16地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積61平方公尺之鐵皮屋（下稱Ｂ部分建物）拆除騰空，將該部分土地交還原告簡嘉喆及其他共有人，並自民國97年10月14日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡嘉喆新臺幣（下同）786元。㈡被告應將坐落於系爭800-5 、800-18地號土地上如附圖所示Ａ部分面積196 平方公尺、Ｃ部分面積18平方公尺之鐵皮屋（下稱Ａ、Ｃ部分建物）拆除騰空，將該部分土地交還原告簡宏宇及其他共有人，並自97年10月22日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡宏宇1,690 元。被告雖不同意上開原告之追加，然原告所為訴之追加、變更，係本於系爭建物占用系爭土地之同一請求基礎事實，而擴張應受判決事項之聲明，亦無礙於被告防禦及訴訟之終結，合乎前揭法條規定，自應予以准許。
二、原告主張：㈠原告簡嘉喆為系爭800-16地號土地之共有人之一，原告簡宏
宇為系爭800-5 、800-18地號土地之共有人之一，發現其上有被告無權占用搭蓋系爭建物，經營金紙買賣事業，爰依民法第767 條、第821 條規定，訴請具有拆除權能之被告拆除系爭建物，並將無權占用系爭土地部分返還予原告及全體共有人。
㈡被告受有使用系爭土地之利益，致原告2 人及其他共有人受
有損害，該項利益依其性質無法返還，依民法第179 條前段、第181 條後段，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。
㈢系爭土地之申報地價為系爭800-16地號土地每平方公尺4,64
0 元；系爭800-5 、800-18地號土地每平方公尺7,327.2 元。而原告簡嘉喆就800-16地號土地應有部分為3 分之1 ；原告簡宏宇就800-5 、800-18地號土地應有部分各為6 分之1，依土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條、土地法施行法第25條，及平均地權條例第16條規定，原告2 人應得請求系爭土地相當於租金之損害以年息10% 計算如下：原告簡嘉喆部分：每月租金之利益為786 元【被告無權占用之土地面積61平方公尺×申報地價4,640 元×年息10% ×1/3 ÷12＝786 ，小數點以下四捨五入】；原告簡宏宇部分：每月租金之利益為1,690 元【被告無權占用之土地面積214 平方公尺（196 ＋18＝214 ）×申報地價5684.4元×年息10% ×1/
6 ÷12＝1,690 ，小數點以下四捨五入】。㈣對被告抗辯之陳述：⒈依被告提出之租賃契約所載，其與簡
慶元之租賃契約業於98年11月30日終止在案，惟被告並未提出簡慶元仍同意其使用系爭土地（按：99年10月5 日分割前為系爭800-4 、800-5 地號土地），並收取租金之證明，則被告應就此部分負舉證之責，否則難認其與簡慶元間尚存在不定期租賃之關係。簡慶元於95年出租系爭土地時，依修正前民法第820 條第1 項規定，系爭土地之管理（如被告所稱之租賃行為）應經土地共有人全體同意始得為之，今縱被告主張系爭土地與非系爭土地共有人之簡慶元訂有租賃關係為真，然均未見被告提出此管理行為已經系爭土地共有人全體同意之證明，此分管行為對於原告自無拘束力。若被告主張98年租約到期後，其與簡慶元仍存有不定期租賃關係，惟斯時系爭土地之共有人已轉為原告等人，依新修正民法第820條第1 項規定，亦應經土地共有人依法決議始得為之，然均未見被告提出此管理行為已經系爭土地共有人決議之證明，故被告主張有權占有系爭土地，顯不可採。⒉被告無權占用系爭土地搭蓋系爭建物，均係88年5 月26日以後所為，依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第31條、新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例第1 、5 、12條等規定，自無受領救濟金之權利。退步言之，縱被告依法得領取救濟金，惟系爭建物亦經新北市永翠水岸綠能特區（發展單位AB區）自辦市地重劃區重劃會查估完畢，原告縱提起本件訴訟亦無礙其救濟金之領取，被告據此主張原告權利濫用，實屬無據。
㈤併為聲明：⒈被告應將坐落於系爭800-16地號土地上如附圖
所示Ｂ部分面積61平方公尺建物拆除騰空，並將該部分土地交還原告簡嘉喆及其他共有人，與自97年10月14日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡嘉喆786 元。㈡被告應將坐落於系爭800-5 、800-18地號土地上如附圖所示Ａ、Ｃ部分面積196 平方公尺、18平方公尺之建物拆除騰空，並將該部分土地交還原告簡宏宇及其他共有人，與自97年10月22日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡宏宇1,690 元。
三、被告則抗辯：㈠系爭建物乃被告自90年10月22日起，向原告之家族成員簡慶
元所承租後搭建，約定年租金為192,000 元，租期則約定至「政府徵收土地規劃完成強制拆遷為止」。嗣於95年12月1日間，簡慶元又與被告另訂租約，租期自95年12月1 日起至98年11月30日止，租約同樣附記「如因政府重劃徵收，本契約便告終止」。嗣雖系爭土地之租賃契約租約期滿，然出租人簡慶元仍然向被告收取租金，改為以不定期方式繼續租用，而非無權占用系爭土地。
㈡原告提起本件訴訟之緣由，實因系爭土地乃屬「新北市永翠
水岸綠能特區（發展單元AB區）自辦市地重劃區」範圍內之土地，依平均地權條例第62條之1第2項規定，被告所有系爭建物有受補償之權利，該市地重劃刻正辦理中，正待主管機關核定公告後，即可完成補償發放程序，且系爭土地原屬荒地，地主無暇管理，始出租予被告，被告開闢整地，並基於信賴關係出巨資興建房屋，此即系爭土地之租賃契約長期存續之緣由，今由97年間始因贈與取得系爭土地所有權之原告起訴，不待自辦市地重劃之拆遷補償程序完結，即訴請拆屋還地，明顯係以損害他人為主要目的，亦非誠實信用之方法，應屬民法第148 條權利之濫用。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、查原告簡嘉喆為系爭800-16地號土地之共有人，應有部分3分之1 ，原告簡宏宇為系爭800-5 、800-18地號土地之共有人，應有部分各6 分之1 ，系爭土地上搭建被告所有之系爭建物，其中如附圖所示Ｂ建物占用800-16地號土地面積61平方公尺，如附圖所示Ａ、Ｃ部分建物分別占用系爭800-5 、800-18地號土地面積196 平方公尺、18平方公尺，有原告提出之土地登記謄本、附圖及照片等件在卷可稽（見本院卷第
5 頁至第11頁），並經本院囑託新北市板橋地政事務所派員測量明確，有複丈成果圖附卷足憑（見本院卷第60頁），復為兩造所不爭執，自為真實。
五、原告主張被告無權占用系爭土地搭蓋Ｂ、Ａ、Ｃ部分建物，其得依民法第767 條、第821 條規定，請求被告拆除建物，並將土地部分返還予原告及全體共有人等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究者為：系爭建物占有系爭土地有無法律上之權源？原告為全體共有人提起本件拆屋還地之訴訟，有無權利濫用之情事？
六、關於系爭建物占有系爭土地無法律上之正當權源部分：㈠按民法第820 條第1 項雖規定：「共有物之管理，除契約另
有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。」惟該條係於98年1 月23日修正公布，並自公布後6 個月施行（參見民法物權編施行法第24條第2 項規定），且並無得溯及既往適用之特別規定，是於該條修正前關於共有物之管理事項，自應適用修正前同條項：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定。
㈡被告抗辯：系爭土地租賃契約之出租人簡慶元雖非系爭土地
共有人，然簡慶元係受系爭土地原所有權人委託管理，於90年10月22日將系爭土地出租予被告，嗣於95年12月1 日簡慶元又與被告另訂租約，租期自95年12月1 日起至98年11月30日止，系爭土地之租賃契約雖已於98年11月30日租期屆滿，然簡慶元仍向被告收取租金，依民法第451 條之規定，該租賃契約視為不定期租賃，故被告係有權占有系爭土地云云，並提出系爭土地租賃契約書1 份、系爭土地租賃切結書1紙、支票12紙等件影本為證（見本院卷第26-1頁至第30頁、第
102 頁至第113 頁）。惟查，上開系爭土地租賃契約書、租賃切結書及支票等件影本等證物，充其量僅得證明簡慶元與被告間之系爭土地租賃契約已視為以不定期限繼續租賃而已，尚難以之證明系爭土地原所有權人有授權簡慶元管理系爭土地之事實。又系爭800-4 、800-5 地號土地於94年10月19日前，其所有權人僅有簡永租一人，於94年10月19日後，系爭800-4 、800-5 地號土地始由簡慶銘、簡慶星、簡慶煌3人各繼承應有部分3 分之1 ，97年10月14日再由原告簡嘉喆受贈與成為系爭800-16地號（分割自800-4 地號）應有部分
3 分之1 之所有權人，原告簡宏宇於97年10月22日亦受贈與成為系爭800-5 、800-16、800-18地號（分割自800-5 地號）應有部分各6 分之1 之所有權人，有系爭土地登記謄本、土地建物異動清冊在卷可稽（見本院卷第72至第96頁、第17
0 至第171 頁），而本件被告非但未舉證證明簡慶元出租系爭80 0-4、800-5 地號土地予被告時，有經原土地所有權人簡永租或原共有人簡慶銘、簡慶星、簡慶煌全體之同意，抑且，證人簡慶銘到庭證稱：「（問：你是否曾經○○○區○○段800 之5 、800 之16、800 之18土地的共有人？）是的，94年從我父親那邊繼承來到現在都是。（問：你當時繼承的共有人有哪幾位？）有二哥簡慶煌、弟弟簡慶星。當時繼承持分要回去查才知道。（問：你們是三個人繼承土地全部嗎？）還有我大哥，我爸爸的部分是我們三兄弟繼承。但繼承當時我大哥簡慶輝已經有持分。（上開土地有無出租他人使用？）從來沒有。（提示被證二租賃契約書並告以要旨，問：簡慶元有曾經將上開土地出租給被告，有何意見？）這我不知道。（問：簡慶元是何人？）我堂哥，是我大伯的兒子，他沒有持分。（問：你是否知道簡慶元有將這筆土地出租給被告？）不知道。（對於被告主張簡慶元出租上開土地時有經過你及其他共有人同意，有何意見？）我都不知道他出租。（問：你剛所稱簡慶元佔用你的土地是何意思？）因為他沒有持分，是在繼承的時候他有佔用過我的土地。（問：你如何知道他佔用？）之前他是自己用，後來我不知道他租給別人。（問：簡慶元有一間房屋是被你們佔用，所以將系爭土地交給他出租？沒有這回事。）」等語；證人簡慶星亦到庭證稱：「（問：你是○○○區○○段800-5 、800-16、800-18三筆土地的共有人？）我不記得了。（問：簡慶元有將上開三筆土地出租給被告，你是否知道？我不知道。現在被傳訊來才知道。（提示被證二租賃契約書並告以要旨，問：契約書你有無見過？）沒有，我都沒有看過。（問：你是不是在94年10月間有從你父親那裡繼承土地？）有，不記得有幾筆。（問：你繼承土地之後有無參與管理使用繼承的土地？）沒有。（問：是否是繼承的土地交給簡慶銘管理？）我們沒有特別約定，但因為他在附近，他比較方便去看。（問：你是否知道簡慶元有使用你們繼承的土地？）94年繼承時就知道。（問：知道之後你們有作如何之處理？）我們有去跟他講過叫他要搬，因為土地上有建物。」等語；證人簡慶煌亦證稱：「（問○○○區○○段800-5 、800-16、800-18這三筆土地是否曾為共有人？）不清楚，應該是之前繼承下來的。（問：當時共有人是誰你是否知道？）簡慶銘、簡慶星是我弟弟。（問：上開土地是否曾經出租給他人使用？）我沒有，不曉得其他人有沒有。（問：簡慶元是否認識？）是我堂哥。（提示被證二房屋租賃契約書並告以要旨，問：簡慶元曾經將土地租給被告，有訂立租賃契約書，你是否知情？）我不知道，到現在都還不知道。（問：你與你兩個弟弟當時一起繼承的土地一共有幾筆？）很多筆，我不清楚。（問：繼承之後你們的土地如何管理使用？）因為老三簡慶銘住在附近，他都會去看一看。也沒有委託他管理，只是他住的近。（問：你知不知道簡慶銘有將你們共有的土地出租給他人使用？）不知道。（問：你知不知道簡慶元有跟簡慶銘互相交換土地使用？）不清楚。」等語（以上見本院卷第145 至147 頁、第159 至161 頁），可知簡慶銘、簡慶星、簡慶煌對簡慶元出租系爭土地一節並不知情，亦未委託簡慶元管理系爭土地，顯見95年12月1 日簡慶元與被告另訂系爭土地之租約時，系爭土地出租乙事未得原系爭土地共有人全體同意，則依前揭修正前民法第820 條第1 項規定，簡慶元出租系爭土地之行為對原告自無拘束力，被告抗辯依民法451 條規定，系爭土地之租賃視為不定期限，對原告為有權占有云云，顯非可採。
七、關於原告為全體共有人提起本件拆屋還地之訴訟，無權利濫用之情事部分：
㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148 條定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵（最高法院71年度台上字第737 號判例、83年度台上字第2348號判決意旨參照）。
㈡被告雖再抗辯系爭土地乃屬「新北市永翠水岸綠能特區（發
展單元AB區）自辦市地重劃區」範圍內之土地，被告所有系爭建物，依平均地權條例第62條之1 第2 項規定，有受補償之權利，該市地重劃刻正辦理中，原告不待自辦市地重劃之拆遷補償程序完結，即訴請本件拆屋還地，明顯係以損害他人為主要目的，亦非誠實信用之方法，應屬民法第148 條權利之濫用云云，並提出新北市永翠水岸綠能特區（發展單元AB區）自辦市地重劃區重劃計畫書影本為證（見本院卷第11
4 頁至第121 頁）。然查，原告係本於民法第767 條及第82
1 條所有權之正當行使，並無違背誠信原則及權利濫用之情事，至於被告依平均地權條例可否獲致補償，此乃被告與主管機關間另一法律關係，核與原告以所有權人行使所有權權能無涉，難認原告有何以損害他人為主要目的，亦無違背誠實信用方法。且查，新北市永翠水岸綠能特區（發展單元AB區）自辦市地重劃區重劃會就系爭土地已函報新北市政府查估補償完畢，亦有原告提出並為被告所不爭之99年12月21日新北市政府北府地區字第0991230855號函附之其他建築改良物查估救濟清冊在卷可稽（見本院卷第167 至第169 頁），依該清冊所示，系爭建物自動拆除獎勵金為「0 」，則被告是否有領取拆遷補償費之權利，亦有疑義。再者，本件縱事後認定被告得依法請領拆遷補償費，然本件自辦市地重劃既已經重劃會查估完畢，原告所提本件拆屋還地訴訟亦無礙被告補償費之領取，故被告抗辯依民法第148 條規定，原告行使權利有濫用情事云云，亦無足取。
八、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、第821 條分別定有明文。查被告所有如附圖所示Ｂ部分建物無權占用原告簡嘉喆共有之系爭800-16地號土地面積61平方公尺，如附圖所示Ａ、Ｃ部分建物分別占用原告簡宏宇共有之系爭800-5 、800-18地號土地面積196 平方公尺、18平方公尺，已如前述，則原告請求：被告應將坐落於系爭800-16地號土地上如附圖所示B 部分面積61平方公尺之建物拆除騰空，並將該部分土地交還原告簡嘉喆及其他共有人；被告應將系爭800- 5、800-18地號土地上如附圖所示Ａ部分面積196 平方公尺、Ｃ部分面積18平方公尺之建物拆除騰空，並將該部分土地交還原告簡宏宇及其他共有人，於法有據，應予准許。
九、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自無不合。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，為平均地權條例第16條所明定。至該金額究以若干為適當，依土地法第105條準用同法第97條、土地法施行法第25條之規定，應參酌基地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，在申報地價年息10% 限度內決定之，並非必達申報地價10% 之最高額。經查：系爭土地地目為旱，位於新北市○○區○○路○○○ 巷尾，系爭房屋前為一片空地，往來車輛稀少等情，業經本院勘驗明確，有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第56至第58頁）。本院斟酌上情，及原告所提出之系爭土地附近路況地圖（見本院卷第11頁），依土地法第
105 條準用第97條第1 項規定，認原告主張不當得利之數額以系爭土地申報地價年息5%計算為適當。又系爭土地97至98年之公告地價為每平方公尺7,108 元（見本院卷第142 至第
143 頁，800-4 、800-5 地號土地公告地價表），則系爭土地97至98年度之申報地價為每平方公尺5686.4元（計算式：
7,108 元×80 %=5686.4 ），系爭土地99年度之申報地價為：系爭800-5 、800-18地號土地每平方公尺7,327.2 元、系爭800-16地號土地每平方公尺4,640 元，且原告簡嘉喆於97年10月14日始登記取得系爭800-16地號土地所有權應有部分
3 分之1 ，原告簡宏宇於97年10月22日始登記取得系爭800-
5 、800-18地號土地所有權應有部分各6 分之1 ，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第72頁至第96頁），另原告主張本件相當於租金之不當得利以系爭土地歷年較低之申報地價計算等語（見本院卷第140 至141 頁），依此，原告簡嘉喆得請求被告給付相當於租金之不當得利金額（即占用系爭系爭800-16地號土地上如附圖所示Ｂ部分），自97年10月14日起至返還該部分土地之日止，每月為393 元【計算式：被告無權占用之土地面積61平方公尺×申報地價每平方公尺4,64
0 元×年息5%×應有部分1/3 ÷12＝393 元，元以下四捨五入】；原告簡宏宇得請求被告給付相當於租金之不當得利金額（即占用系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｃ部分），自97年10月22日起至返還該部分土地之日止，每月為845 元【計算式：被告無權占用之土地面積214 平方公尺×申報地價每平方公尺5686.4元×年息5%×應有部分1/6 ÷12=845元，元以下四捨五入】，原告此範圍內之請求，洵屬有據；逾此範圍之請求，則無依據。
十、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條及第179 條前段規定，請求被告拆除系爭建物，及騰空返還系爭土地上如附圖所示Ｂ部分予原告簡嘉喆及其他共有人，返還系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｃ部分予原告簡宏宇及其他共有人，並請求被告自97年10月14日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡嘉喆393 元，自97年10月22日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡宏宇845 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
十一、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十二、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 高文淵以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 3 月 29 日
書記官 黃瀅螢