臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第318號原 告 林淑貞訴訟代理人 劉承斌律師被 告 林雅惠訴訟代理人 高亘瑩律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國100年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰壹拾萬元，及自民國九十九年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰壹拾萬元，為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國99年5月9日經由住商不動產永和加盟店即興萬達不動產仲介經紀有限公司之居間，以新臺幣（下同）610 萬元之價格，向被告購買其所有門牌號碼為新北市○○區○○路2段114巷16弄5號2樓房屋（建號3228號，權利範圍為全部），及基地即坐落新北市○○區○○段○○○ ○號（權利範圍10000分之190）、949地號（權利範圍10000分之49）、950地號（權利範圍10000分之40）等土地，原告已依約於99 年6月9日給付全部價金，被告亦已依約將上開房地移轉於原告名下，詎料被告點交該房地予原告後，原告擬進住裝潢工程時，竟發現部分水泥地板隆起及曾有更換部分地磚之情事，經挖掘後發現其中之鋼筋已嚴重鏽蝕，原告旋通知仲介及被告，經三方同意為初步測試，驚覺該房地竟存有因氯離子含量過高（即俗稱之『海砂屋』）致鋼筋嚴重鏽蝕，而有抗壓強度不足之坍塌危險之瑕疵，原告乃於99年7月1日向新北市永和區調解委員會就該房地瑕疵所生之後續事宜申請調解，無奈被告僅願簡易修繕，而雙方無法達成調解，原告乃再函催被告對上開買賣標的物進行全面性之檢驗及修復，被告竟置若罔聞，而被告明知上開房屋有氯離子含量過高致鋼筋嚴重鏽蝕之情形，竟惡意隱瞞而更換部分之地磚。
二、原告於99年7月30日寄發存證信函催告被告於7日內修復房屋，竟仍未獲置理，爰以本件起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，並基於民法第354條、第359條本文、第227 條、第254條、第259條第1、2款債務不履行及物之瑕疵擔保等規定解除兩造買賣契約關係，請求被告回復原狀返還610 萬元買賣價金及自起訴狀繕本送達後翌日起算之法定遲延利息；如該請求無理由，再依據物之瑕疵擔保減少價金及不當得利法律關係，請求被告返還610 萬元及法定遲延利息，並聲明：被告應給付原告610 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告之抗辯
一、兩造於99年5月間就系爭不動產簽訂有不動產買賣契約書，故雙方即應依該買賣協議書之約定規範雙方間之權利義務，而就系爭標的物之情形及交付之狀況標準，即應依該買賣契約書之約定為之，此即為私法自治契約自由原則。而被告於購屋前對於系爭不動產亦透過仲介人員之介紹均知之甚詳，雙方亦約定就房屋現況為點交，遂透過仲介出售，被告並無任何隱匿系爭不動產瑕疵之情事，且系爭建物並未列入新北市政府工務局高氯離子鋼筋混凝土建築物列管清冊內，並非有瑕疵之建物，且原告於購屋前業經仲介介紹甚詳，雙方約定就房屋現況點交，被告並無隱匿房屋瑕疵情事，是原告指稱被告有違約之情事，與事實未符。
二、系爭房屋氯離子含量符合雙方契約之約定，被告並無違約之情事，茲詳述如下：
㈠關於預拌混凝土最大水溶性氯離子含量，經濟部標準檢驗局
於83年7月所修訂之訂「新預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土最大水溶性氯離子含量容許質為每立方0.6kg以下，於87年6月25日方修訂為0.3kg以下，故在87年6月25日前興建完工之建物，即應適用原預拌混凝土最大水溶性氯離子含量容許質為每立方0.6kg以下之標準。系爭建物於78年4月14日完工取得使用執造，故關於氯離子含量容許質應為每立方0.6kg以下為標準。
㈡再者，依雙方所簽訂買賣契約書附件「房地產標的現況說明
書」第6點「是否曾經作過含氯離子檢測使否有檢驗報告」項中被告勾為選表示，並無作過氯離子檢測，且在該向備註說明欄中明確記載混凝土氯離子含量參考值：87年6月25日前完成之建物為0.6kg/立方米，系爭建物於78年4月14日完工取得使用執造，故關於氯離子含量容許質應為每立方
0.6kg/立方米以下為標準，即符合雙方當事人之約定。㈢依原告所自行委託台灣省土木技師公會檢測，而該公會硬固
混凝土氯離子含量測試報告檢測結果，系爭房屋之氯離子含量平均值為0.339kg/立方米（見被證1），低於系爭房屋興建時之容許質每立方0.6kg/立方米以下，故系爭建物並無違反合約之約定，被告並無任何違約之情事。
三、原告主張依新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點之規定，應有氯離子含量、抗壓強度及中性化深度之認定，方符合氯離子鑑定之標準，既原告主張系爭建物有此瑕疵應由原告負舉證責任。併為答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行聲請；如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於99年5月9日，經由住商不動產房屋仲介公司永和加盟店之介紹，以610 萬之價格，向被告買受其所有門牌號碼為新北市○○區○○路2段114巷16弄5號2樓房屋及基地，原告已支付全部價金予被告，被告並於99年6月7日將上開房地移轉登記於原告所有。
二、原告欲搬遷該屋進行裝潢工程時，發現房屋部分有瑕疵而對被告主張有氯離子含量過高即俗稱海砂屋之情形，經兩造於新北市永和區調解委員會就該問題進行調解，原告要求被告就該房屋進行全面檢驗及修復。
三、系爭建物經臺灣省土木技師公會於99年6 月19日取樣，就硬固混凝土氯離子含量於99年6月21日為檢測，檢測後於99年6月22日製作測試報告書乙份。
四、本件訴訟進行中，經本院委託臺北市結構工程工業技師公會依據臺北縣政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點（下稱氯離子實施要點）之規定，於系爭建物內各取樣
3 件為「混凝土氯離子含量」、「中性化深度」、「抗壓強度」為鑑定，經該公會鑑定完成製有100年8月8日（100）北結師鑑字第2356號鑑定報告書。
肆、法院之判斷：原告主張前揭事實，已據其提出不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀暨登記謄本、照片、調解通知書及調解筆錄、存證信函等件為證，惟為被告所否認，並以前詞置辯，因此，本件應審究者為：系爭建物是否有重大瑕疵？原告解除契約是否合法？茲分述如下：
一、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2 項分別定有明文。又出賣人之物之瑕疵擔保責任，無論係因法律規定或特別約定而生，均係指物之出賣人對於買受人擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無瑕疵或具有其保證之品質而言（同法第354 條參照）。而民法第373 條所稱之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起，移轉於買受人（最高法院47年度台上字第1655號判例參照）。再者，出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第1538號判決意旨參照）。另所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵…。」（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。
二、查系爭建物經，經本院囑託台北市結構工程工業技師公會，依據台北縣政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處裡及鑑定實施要點之規定，於建物內各取樣3件為「混凝土氯離子含量」、「中性化深度」、「抗壓強度」為鑑定結果，認定系爭建物混凝土氯離子含量檢測均已超過現行之「中國國家標準
CNS 3090」之規定，氯離子含量分別為2.7411 kg/m3、2.1697kg/m3、2.5112kg/m3、3.2174kg/m3、0.964 0kg/m3、1.1174kg/m3，平均值為2.1201kg/m3，超出合格值0.3kg/m3 甚多；另由現場勘查結果，發現地坪樓版混凝土鋼筋保護層鼓起、鋼筋銹蝕及頂版裂紋等狀況，研判系爭建物屬於高氯離子鋼筋混凝土建築物；由混凝土中性化試驗結果，其深度分別為2.3cm、5.2cm、2.0cm，有1處超過版鋼筋保護層厚度，1處超過梁、柱鋼筋保護層厚度；而混凝土抗壓強度分別為126kgf/cm2、85kgf/cm2、85kgf/cm2，抗壓強度低於157.5kgf/cm2現行之結構混凝土設計規範，小於原設計強度值，不符合原混凝土設計強度要求，而研判系爭建物繼續使用有結構安全疑慮，且已符合氯離子實施要點第九項㈢、㈣款之規定，得辦理拆除重建之標準；另對於高氯離子鋼筋混凝土建築物目前尚無確實有效之處理工法，建議系爭建物以拆除為宜，有該公會100年8月8日（100）北結師鑑字第2356號建定報告書可稽（見本院卷第120頁至第167頁）。足見系爭建物確有混凝土氯離子含量過高不符現行國家標準值、混凝土強度不足之結構問題存在，而足以影響系爭建物之結構及居家安全，衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟其房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全，應認該房屋係屬有重大瑕疵；而系爭建物雖於78年4月14日完工取得使用執照，惟其既有混凝土氯離子含量過高不符現行國家標準值即俗稱海砂屋現象，及混凝土強度不足之結構問題存在，而足以影響其結構及居家安全，實難達到居住之效用及品質，應可認定系爭建物確有不備通常效用及品質之情形，而屬有重大瑕疵存在。至於被告抗辯不應以現行國家標準認定系爭建物之氯離子含量標準云云，然系爭建物既係供居住之用，自應符合結構安全及居住安全之通常品質，現行國家標準僅在認定系爭建物是否符合適於居住之通常效用及通常品質之參考，而系爭建物之氯離子含量既已高於現行國家標準數倍，自應認定已不符合居住之通常效用及通常品質。被告前揭所辯，即非可採。準此，系爭建物既於交付原告時存有混凝土氯離子含量過高及混凝土強度不足之重大瑕疵，揆諸首揭說明，被告自應負瑕疵擔保責任，且此瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被告於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，或明知而隱瞞為要件，是縱被告對於上開瑕疵之發生無故意或過失，仍應負其瑕疵擔保之責任。
三、次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第36
6 條有明文規定。被告雖抗辯兩造就系爭建物約定就房屋現況點交，是原告自不得主張解除契約云云，惟查：系爭建物雖於兩造簽訂系爭買賣契約時已有21年之屋齡，然依通常交易觀念，其中古房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備通常交易觀念之效用及品質，縱使兩造約定就房屋現況點交，然並未合意排除系爭建物關於通常交易觀念之效用及品質，況依據系爭買賣契約書第5條第5款約定，乙方即被告就買賣標的依法對甲方即原告負有瑕疵擔保責任，故被告仍應負物之瑕疵擔保責任自明。
四、又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又民法第359條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第71
1 號、88年度台上字第1438號判決要旨參照）。查原告於99年7月30日以原證5之存證信函向被告通知瑕疵並主張解除系爭買賣契約之意思表示，復再於99年8 月13日以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，本院審酌系爭建物既有混凝土氯離子含量過高及混凝土強度不足，且足以影響系爭建物之結構及居家安全之重大瑕疵，則系爭建物已不適居住，原告買受系爭建物之目的實已無從達成，倘系爭買賣契約未解除則其損失應屬重大；本院審酌上開瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，應認原告解除系爭買賣契約並無顯失公平之情形，而系爭建物既有混凝土氯離子含量過高及混凝土強度不足，且足以影響系爭建物之結構及居家安全之重大瑕疵，原告主張解除系爭買賣契約，自屬有據。
五、末按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第259條第1款、第2款、第203 條分別定有明文。查，原告已付清系爭買賣價金610 萬元，為兩造所不爭執，揆諸前揭法條，原告請求被告返還610萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年8月26日（見本院卷第33頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
伍、綜上所述，原告依據債務不履行、物之瑕疵擔保及契約之法律關係，請求被告給付610萬元及自99年8月26日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
陸、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
捌、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 28 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 28 日
書記官 呂烱昆