臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第4號原 告 萬象華都公寓大廈管理委員會法定代理人 黃坤木原 告 賴碧華共同訴訟代理人
洪三財律師複代 理 人 阮祺祥律師被 告 辜李秀雲
辜竣義辜彥琮許淑婷辜秀聰恒和建設有限公司上一人之法定代理人
辜李秀雲辜家添辜 霞郭煥章辜慧瑜辜清世辜寶玉陳麗玲辜淑娟呂吉政
1廖塗銘辜虹姿上列六人共同訴訟代理人
陳建勳律師張弘明律師上列當事人間請求排除侵害等事件，於中華民國99年11月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告許淑婷、辜彥琮、恒和建設有限公司應自坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路二段五十七號房屋西側之如附圖所示「三一五Ａ」部分、面積零點零零九二二二公頃之含夾層未辦保存登記建物遷出；被告恒和建設有限公司並應將前開建物拆除，將上開空間返還原告賴碧華及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告恒和建設有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告許淑婷、辜彥琮、恒和建設有限公司預供擔保後，得為假執行；被告許淑婷、辜彥琮、恒和建設有限公司於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時原以辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、許淑婷、辜秀聰等5人為被告，嗣於訴訟繫屬中，追加恒和建設有限公司為共同被告，並變更其請求判決事事項如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許。另原告萬象華都公寓大廈管理委員會乃依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，有當事人能力，則其得於訴訟程序中為當事人而有訴訟實施權，乃因法律規定而生，故其有當事人資格乃無疑義，至於實體上是否具有權利能力，並非前揭公寓大廈管理條例第38條第1項規範之範圍，仍應依各實體法令規定而定，且原告萬象華都公寓大廈管理委員會起訴時，記載其名稱為「萬象華都管理委員會」，已更正其名稱如上，均合先敘明。另原告所列訴之聲明雖分為先位及備位，但其聲明請求判決事項內容均相同，故其訴之聲明請求判決事項部分並無先位、備位之分，僅係其所主張之權利依據不同，故不予贅列，亦先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：
㈠被告許淑婷、辜秀聰應自坐落臺北縣新莊市○○段315地
號土地上門牌台北縣新莊市○○路○段○○號建物西側之萬象華都公寓大廈一樓門廳如附圖所示315A部分面積92.22平方公尺之含夾層混凝土造違章建物遷出。
㈡被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、恒和建設有限公司應自
前項建物遷出，並將前項建物全部拆除，暨將上開門廳返還原告賴碧華及其他共有人。
㈢被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、恒和建設有限公司應連
帶給付原告萬象華都公寓大廈管理委員會新臺幣（下同）180萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈣被告許淑婷、辜秀聰、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、恒和
建設有限公司等應自民國98年12月3日起至返還前開門廳之日止，連帶按月給付原告萬象華都公寓大廈管理委員會3萬元。
㈤原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）程序部分：
１、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。本件上訴人係主張伊受區分所有權人之委託，管理系爭大樓共同使用部分，包含系爭屋頂突出物在內，該屋頂突出物遭被上訴人無權占有使用云云，則其本於管理權提起訴訟並為實施訴訟之行為，主張所有人之物上請求權，請求被上訴人返還系爭屋頂突出物，同時主張依不當得利及侵權行為之法律關係，對被上訴人有相當於租金之損害金或不當得利之請求權，訴請給付該損害金或不當利得。而依規約第5條、第12條、第48條之約定及公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第22條第1項第3款規定，上訴人就系爭屋頂突出物有管理權，為原判決確定之事實。所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。系爭屋頂突出物既為○○大樓全體區分所有權人所共有，上訴人就本件訴訟，無論返還系爭屋頂突出物抑損害金或不當得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體，但對於系爭屋頂突出物既有管理權，則其本於管理系爭屋頂突出物所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人，此有最高法院96年度台上字第1780號判決足資參照。揆諸上開判決意旨，原告萬象華都公寓大廈管理委員會（起訴狀中誤載為「萬象華都管理委員會」，特此聲請更正）雖非本件訴訟標的法律關係之主體，惟對於萬象華都公寓大廈之共用部分有管理權，則其本於管理系爭門廳所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，而為適格之當事人。
２、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告等已主張縱認系爭門廳所有權屬於被告恒和建設有限公司（以下稱恒和公司）（按原告等否認之），惟系爭違章建物及門廳所占用之土地（基地），係原告賴碧華及萬象華都公寓大廈之其他區分所有權人所共有，被告恒和公司、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人擅自搭蓋系爭違章建物，且出租給被告許淑婷、辜秀聰使用，亦已侵害賴碧華等土地（基地）所有人之所有權，故原告亦得依民法第767條、第821條、第184條、第185條等規定排除侵害，請求承租人即被告許淑婷、辜秀聰等遷離系爭違章建物；另請求被告恒和公司、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人遷離系爭違章建物，並將該違章建物拆除，返還系爭土地；暨請求被告等賠償損害及不當得利在案。是故原告等得本於同一基礎事實，追加備位訴之聲明第一至四項，合先陳明。
（二）系爭門廳為萬象華都公寓大廈之共用部分，其所有權為萬象華都公寓大廈全體區分所有權人所共有；被告等空言否認，於法顯無可採：
１、系爭門廳不具構造上及使用上之獨立性，乃係供萬象華都公寓大廈住戶通行及逃生專用，故屬萬象華都公寓大廈之共用部分，不得單獨成為所有權之標的，此觀諸系爭門廳無法單獨申請門牌號碼，亦無任何稅籍資料，足證系爭門廳乃係萬象華都公寓大廈之共用部分，其所有權屬萬象華都公寓大廈全體區分所有權人所共有。且依台北縣政府工務局85莊使字第452號使用執照卷內所附一層平面圖（見原證六），可知系爭違章建築所占用之系爭門廳，其上並無建物，亦足證系爭門廳為萬象華都公寓大廈之共用部分。另請向台北縣政府工務局調閱85莊使字第452號使用執照（含建造執照）全卷資料，更足證系爭門廳為萬象華都公寓大廈之共用部分。
２、另萬象華都公寓大廈之系爭門廳，依公寓大廈管理條例第7條第2款規定，係屬不得約定專用之共用部分，且依同條例第4條第2項規定，不得與專有部分分離而為移轉，故縱使被告恒和公司並未辦理所有權登記，亦不得保留為被告恒和公司單獨所有，更足證系爭門廳性質上係不許分割而獨立為區分所有客體，而應依前開規定及修正前民法第799條等規定，隨同專有部分一併移轉為全體區分所有權人所共有。因此，被告等辯稱系爭門廳未辦理所有權第一次登記，而為被告恒和公司單獨所有，或本於私法自治精神合併為53號建物之ㄧ部等云云，顯屬無據，於法不足採信。
（三）系爭門廳縱未辦理所有權第一次登記，惟其已隨主建物所有權之移轉，而為萬象華都公寓大廈全體區分所有權人所共有，被告等辯稱系爭門廳之所有權屬被告恒和公司所有，純屬無稽，於法毫無可採：
１、系爭門廳乃萬象華都公寓大廈之共用部分，業如前述，則參照上開判決意旨，縱使系爭門廳未辦理建物所有權第一次登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。
２、又依被告恒和公司當初出售萬象華都公寓大廈之房屋預定買賣契約書第1條第1款約定「…上開建物總坪數包括主建物、附屬建物（壹樓門廳、樓梯間、屋頂突出物、蓄水池及地下層公共使用範圍部份）等面積在內」（參見原證五之買賣契約書），足見系爭門廳乃附屬建物，且包括在買賣房屋之範圍內，由此更足證系爭門廳為萬象華都公寓大廈之共用部分，且屬全體區分所有權人所共有至明。
３、由證人黃皆興證稱：「（法官問：被告辜李秀雲、被告恆和建設有限公司有說中庭不是共有的？而是建商保留的？）沒有。當初買的時候門廳歸屬公眾使用。」等語（參見鈞院100年3月17日言詞辯論筆錄第2頁第1至5行）、證人楊萬來證稱：「（法官問：買的時候有無說明門廳是由建商保留的？）沒有。」等語（參見鈞院100年3月17日言詞辯論筆錄第3頁第20至23行），足證被告等辯稱於被告恒和公司投資興建之初，即規畫保留為己有，系爭門廳未辦第一次登記，且未辦移轉登記，仍為起造人被告恒和公司所有云云，顯非實在，且於法不合，毫無可採。至於被告等所提被證3（即附件2），未見被告等舉證其真正，顯非實在，且其內容亦不足以證明系爭門廳未列入出售範圍，而於法不足採信。
４、被告另辯稱原證五買賣契約書所約定為附屬建物之一樓門廳，僅限於緊鄰新莊市○○路○段○○號建物右方之門廳，而不包括系爭門廳云云，純屬混淆視聽之詞，且未舉證以實其說，並非實在。至於被告等所提出被證4切結書，未見被告舉證其真正，於法已難憑信，況且由該切結書之內容記載「主張一樓門廳不登記」等語，亦不足以證明系爭門廳非萬象華都公寓大廈之附屬建物。另被告等所舉被證5現場交屋確認書，未見舉證以實其說，況且細繹該確認書內容，僅在說明房屋建材設備與買賣合約內容相符，而與房屋面積坪數無關，故不能憑其認定坪數無短少或系爭門廳不在買賣範圍內，更無從據其認定系爭門廳非屬萬象華都公寓大廈之附屬建物。
５、被告等雖舉最高法院94年度台上字第1636號判決，主張縱使建造執照及使用執照平面圖登載系爭門廳之用途為「門廳」，僅屬法令對於所有人自由使用其所有物之限制規定，為行政機關管理建築之方法，非取得所有權之法定依據云云。惟查該判決係指地下室具有交易上、構造上及使用上之獨立性，得為單獨所有權之標的之情形，其與本件系爭門廳不具獨立性之情形截然不同，依法自不得比附援引。被告等引用錯誤，於法毫無可採。
６、被告又辯稱系爭門廳與53號建物間之隔間牆於使用執照取得後，業經恒和公司打除而合併為一共同空間，且具構造上、使用上獨立性云云，未見舉證以實其說，顯非實在。退一步言，縱使因被告等搭蓋違章建築，將系爭門廳包圍成獨立空間，惟此僅係被告等不法侵害之結果，對於系爭門廳屬萬象華都公寓大廈之共用部分，且屬全體區分所有權人共有乙節，毫無影響，被告等所辯，亦於法不合。至於被告另辯稱已由房屋出賣人（即恒和公司）與買受人間本於私法自治精神自行決定所有權之歸屬，在房屋出賣人未將其一併出售與房屋買受人時，系爭門廳即仍屬恒和公司所有或合併成為53號建物之一部云云，未見舉證以實其說，純屬臨訟杜撰之詞，而非實在。此外，被告等辯稱依原證3房屋租賃契約書，足證系爭門廳與53號建物已合併為一獨立所有權客體，二者具備構造上、使用上之獨立性云云，未見舉證以實其說，亦屬臨訟杜撰之詞，而非實在。
７、又證人呂湘渝、王麗琴為被告恒和公司負責人辜李秀雲之姪女及表姪女，是故證人呂湘渝、王麗琴於100年1月11日之證詞顯屬偏頗不實，於法自不足為有利於被告之證明。再者，證人呂湘渝雖不實證稱於承買新莊市○○路○段○○號10樓的房子時，曾看過被證三號海報，惟證人呂湘渝亦證稱：「（被告訴訟代理人問：銷售海報上目前畫橘色的部分銷售當時海報上是否標為一個獨立的銷售單位？）那時候我們沒有要買那邊的房子，所以我沒注意」、「（原告訴訟代理人問：是何時去買房子的？）八十幾年的時候、我們是八十六年住進去的」、「（原告訴訟代理人問：你是買預售屋嗎？）不是。」(見鈞院100年1月11日言詞辯論筆錄第2頁第8至21行)，顯見證人呂湘渝並非購買預售屋，且未看見系爭門廳標示為一個獨立的銷售單位。因此，證人呂湘渝之證詞實不能證明被告恒和公司有提供被證三號海報廣告予全體的承購戶閱覽，亦無法證明被告恆和公司有將系爭門廳以一獨立單位對外銷售。
８、另證人王麗琴雖不實證稱其銷售房屋或接待客戶時，會拿被證三號海報給客戶看，惟證人王麗琴亦證稱：「（原告訴訟代理人問：你是什麼時候開始賣房子？）我賣的是餘屋，大部分的房子都已經賣出去了」、「（原告訴訟代理人問：被證三當時你確定有編單位嗎？）我不太記得他有無編單位…」、「（原告訴訟代理人問：你說你都賣樓上的，所以一樓的你不記得狀況了嗎？）對。」、「（原告訴訟代理人問：所以你沒有接觸到全部的客戶是嗎？）是，我大約開工前一個月才進去的。我去之前已經有預售屋賣掉了，廣告公司的人已經撤走了。」(見鈞院100年1月11日言詞辯論筆錄第5頁第3行至末行)，顯見證人王麗琴並未販售預售屋，且未接觸全部承買住戶，亦不知悉一樓建物之狀況。因此，證人王麗琴之證詞自不能證明被告恆和公司有提供被證三號海報廣告予全體的承購戶閱覽，亦無法證明被告恒和公司有將系爭門廳以一獨立單位對外銷售。
（四）被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等3人辯稱系爭違章建物為被告恒和公司所建，渠等對系爭違章建物無處分權云云，純屬推諉卸責之詞，於法不足採：
１、萬象華都公寓大廈興建完工當時，系爭門廳上並未搭建系爭違章建物；否則，台北縣政府工務局不可能發給使用執照。故系爭違章建物乃被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮與恒和公司事後搭建，至為明顯。被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等3人空言辯稱系爭違章建物為被告恒和公司所建，渠等對系爭違章建物無處分權云云，顯非實在。且被告辜李秀雲為恒和公司之負責人，應就系爭違章建物為恒和公司所建負舉證責任，惟其未舉證以實其說，於法不足採信。
２、況且系爭違章建物若非被告辜彥琮等3人與恒和公司所搭蓋，則渠等為何以自己之名義出租系爭違章建物（參見原證三之租賃契約書）？由此更足證被告辜彥琮等3人所言不實。
３、另被告恒和公司已於87年6月4日登記解散，足證被告辜彥琮等3人辯稱係為恒和公司利益，出租系爭門廳云云，純屬無稽，不足採信。
４、退一步言，縱認系爭違章建物為被告恒和公司所建，惟恒和公司尚未完成清算程序，原告等依法亦得請求被告恒和公司及其所有董事拆除系爭違章建物，並返還系爭門廳，不容被告等推諉。
（五）原告等得依民法第767條、第821條、第184條、第185條等規定，請求被告等遷離、拆除系爭違章建物及返還系爭門廳：
１、原告賴碧華為系爭門廳之共有人，則原告賴碧華自得依民法第第767條、第821條、第184條、第185條等規定排除侵害，請求承租人即被告許淑婷、辜秀聰等遷離系爭違章建物；並請求被告恒和公司、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人遷離系爭違章建物，並將該違章建物拆除，暨返還系爭門廳。
２、另原告萬象華都公寓大廈管理委員會受全體區分所有權人委託，管理萬象華都公寓大廈，依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第22條第1項第3款、第36條第11款等規定，原告萬象華都公寓大廈管理委員會就系爭門廳有保管、使用及收益之管理權，是其本於管理系爭門廳所生之私法上爭議，依據民法所有物返還請求權、侵權行為及不當得利等法律關係，訴請被告等遷離、拆除系爭違章建物及返還系爭門廳，於法並無不合，此有台灣高等法院98年度上字第234號判決足資參照（見原證九）。是故原告萬象華都公寓大廈管理委員會自得依前揭規定，及民法第767條、第821條、第184條、第185條等規定排除侵害，請求承租人即被告許淑婷、辜秀聰等遷離系爭違章建物；另請求被告恒和公司、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人遷離系爭違章建物，並將該違章建物拆除，暨返還系爭門廳。
３、又依98年9月20日萬象華都社區第十三屆第一次區分所有權人大會會議記錄中載明「八、議題討論：（一）一樓大門門廳之問題討論記決議。決議：1、採用公開投票讓全體區分所有權人表決一樓門廳之問題…」等語，及98年10月18日萬象華都社區第十三屆管理委員會第一次例行會記錄中載有「七、議題討論：…（二）區分所有權人會議議題投票結果公佈（一樓大樓門廳之問題）…共計投票113票表決通過半數由第十三屆委員會執行」等語（見原證十一），足資證明原告萬象華都公寓大廈管理委員會業經該區分所有權人會議決議，被授權處理被告等無權占用系爭門廳乙事（含提起本件訴訟）。是被告辯稱原告萬象華都公寓大廈管理委員會主張依民法第767條、第821條、第179條、第184條、第185條規定為本件請求，顯無理由云云，與事實不符，於法不足採信。
４、退步言，縱認系爭門廳非屬萬象華都公寓大廈之共用部分（按原告否認之），惟被告恒和公司、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人擅自搭蓋系爭違章建物，且出租給被告許淑婷、辜秀聰使用，亦已侵害原告賴碧華等基地所有人之所有權，故原告亦得依民法第767條、第821條、第184條、第185條等規定排除侵害，請求承租人即被告許淑婷、辜秀聰等遷離系爭違章建物；另請求被告恒和公司、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人遷離系爭違章建物，並將該違章建物拆除，此有最高法院83年度第7次民事庭會議可參（原證十二），不容被告等推諉。
５、再退一步言，縱使系爭門廳之所有權縱使未移轉為萬象華都公寓大廈全體區分所有權人所共有（按原告否認之），惟被告違反該門廳之使用目的興建違建，原告亦得請求拆除：
(1)按依台北縣政府工務局85莊使字第452號使用執照卷內所附一層平面圖（參見原證六），可知系爭違章建築所占用之位置為一樓門廳（即系爭門廳），其上並無建物，足證系爭門廳為萬象華都公寓大廈之共同使用部分。另由該使用執照卷內所附開放空間庭院配置圖(參見原證十三)，可知系爭門廳不僅有規劃供公眾觀賞之壁畫瀑布，其空間更留有前後暢通之公共樓梯，地面鋪設供公眾使用之鋪面磚，更足證自申請建築執照起，系爭門廳即係供萬象華都公寓大廈全體住戶共同使用無疑。
(2)縱認被告恒和公司得將系爭門廳保留，或合併為其他區分所有建物之一部（按原告否認之），惟揆諸最高法院82年台上字第1802號判決意旨：「區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」，以及公寓大廈管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」，系爭門廳依使用執照設計既屬留設之門廳，自應保持門廳之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用。但被告等於系爭門廳搭蓋違章建築，而以該門廳作為室內或以圍牆阻隔而使用，自非依該門廳之性質及構造而使用，有違門廳之使用目的，不僅已違上開最高法院判決要旨，更影響全棟建築物之景觀，妨害全體住戶之通行權利及居住安全，復未經原告及其他區分所有權人之同意，並非合法，故原告等為全體共有人之利益訴請拆除，自屬合法有據。
（六）原告得依民法第184條、第185條、第179條等規定，請求被告等連帶賠償相當於租金之損害及返還不當得利：
１、系爭違章建築及土地數年來係被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、恒和公司在使用，且出租予他人牟利，渠等無權占用系爭土地，均受有相當於租金之利益，且依社會常情足認被告等因而受有相當於租金之損害，揆諸前開說明，原告等依民法第184條、第185條、第179條等規定，請求被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、恒和公司等連帶賠償相當於租金之損害及返還不當得利，自屬合法有據。
２、又按「系爭屋頂突出物係僑泰大樓全體區分所有權人所有之共用部分，有建物登記簿謄本可憑（見本院卷第55頁），上訴人（指僑泰大樓管理委員會）固非該訴訟標的法律關係之主體，惟依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第22條第1項第3款、第36條第11款等規定，上訴人就系爭屋頂突出物有保管、使用及收益之管理權，是其本於管理系爭屋頂突出物所生之私法上爭議，依據民法所有物返還請求權、侵權行為及不當得利等法律關係，訴請被上訴人（指占用人）返還系爭屋頂突出物、給付該損害金或不當利得，依前揭說明，即無不合。」此有台灣高等法院98年度上字第234號判決足資參照（見原證九）。揆諸前開判決意旨，原告萬象華都公寓大廈管理委員會請求被告等返還系爭門廳，並給付無權占用系爭門廳之損害金或不當利得，自屬合法有據。
３、被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人將系爭違章建物出租他人使用，賺取每月3萬元以上之租金，獲取不法利益長達五年以上，此由渠等目前將該違章建物出租予被告許淑婷、辜秀聰，租金每月34,000元以上可證（參見原證三之租賃契約書）。故原告等自得請求被告恒和公司、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人連帶賠償起訴前五年之相當於租金之損害，及返還不當得利，按每月3萬元計算，共計180萬元。
４、再者，於原告起訴後，被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等人仍將系爭違章建物出租予被告許淑婷、辜秀聰，租金每月34,000元以上，則原告依法得請求被告等6人自起訴時起至返還系爭門廳之日止，連帶按月給付原告萬象華都公寓大廈管理委員會3萬元。
５、另系爭違章建物所占之土地面積為92.22平方公尺，又該筆土地於98年1月之公告土地現值為每平方公尺60,244 元（詳原證一），則參照土地法第97條規定，被告許淑婷、辜秀聰、辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、恒和公司自98年12月3日起至返還前開門廳之日止，每月獲得之租金利益計46,297元【計算式：（92.22×60,244×10％）÷12＝46,297】，何況被告辜李秀雲等以系爭違章建築出租供營業使用，渠等所獲得之租金利益遠超過土地法第97條之標準，且不受該規定之限制，故原告等請求被告等賠償相當於租金之損害每月3萬元，自屬合理。
６、被告等辯稱原告非系爭門廳所有人，渠等占用系爭門廳未侵害原告等之權利或法益，而不必負損害賠償或返還不當得利責任云云，純屬推諉卸責之詞，並非實在，於法不足採。
（七）系爭門廳不具構造上及使用上之獨立性，乃係供萬象華都公寓大廈住戶通行及逃生專用，故屬萬象華都公寓大廈之共用部分，不得單獨成為所有權之標的，業如歷次書狀所述，且證人黃皆興及楊萬來均無「系爭門廳與原53號建物合併為一獨立單位之房屋」等相關陳述（見鈞院100年3月17日筆錄第3行及第三頁第11行），被告辯稱證人黃皆興與楊萬來有前開陳述等云云，顯係刻意扭曲證詞內容，依法不足採信。又民法第425條之1之規定，乃係土地及土地上之房屋均得單獨分別交易、移轉之情形，始有其適用。惟本件萬象華都公寓大廈之系爭門廳，依公寓大廈管理條例第7條第2款規定，係屬不得約定專用之共用部分，且依同條例第4條第2項規定，不得與專有部分分離而為移轉，故縱使被告恒和公司並未辦理所有權登記，亦不得保留為被告恒和公司單獨所有，自無前開民法第425條之1規定之適用，被告辯稱系爭門廳與基地間應成立租賃關係等云云，顯屬無據，於法不足採信。再者，系爭門廳縱未辦理所有權第一次登記，惟其已隨主建物所有權之移轉，而為萬象華都公寓大廈全體區分所有權人所共有，已如前述，且證人呂湘渝並非購買預售屋，亦未看見系爭門廳標示為一個獨立的銷售單位。因此，證人呂湘渝之證詞不能證明被告恒和公司有提供被證三號海報廣告予全體的承購戶閱覽，亦無法證明被告恒和公司有將系爭門廳以一獨立單位對外銷售。此外，證人王麗琴亦無「伊銷售或接代時，建設公司有告知被證3銷售海報橘色部分沒有要做公設，保留為建設公司所有」等相關陳述，被告辯稱證人王麗琴有前開陳述等云云，顯係刻意扭曲證詞內容，依法不足採信。另被告雖提出被證8號土地登記申請書影本，據以主張被證4號切結書為真正等云云。惟該被證8號土地登記申請書僅為節本，與被證4號切結書之銜接並不連續，無從判斷被證4號切結書是否即為被證8號土地登記申請書之附件，且被證8號土地登記申請書記載辦理所有權第一次登記之時間為85年3月11日(見鈞院卷第164頁)，而被證4號切結書簽署日期為85年4月10日，兩者於時間上顯不相符，實難憑此認定被證4號切結書為真正。何況該被證4號切結書所載之一樓門廳，是否即為系爭門廳，並非無疑，且縱使確為系爭門廳，亦難憑此證明系爭門廳非萬象華都公寓大廈之附屬建物或共用部分，被告之主張亦無可採。
（八）鈞院於99年4月15日勘驗系爭違章建物時，其一層雖已空置，惟不妨害被告許淑婷與被告辜彥琮等人間之租賃契約繼續存在之事實，被告辯稱許淑婷已終止租約等云云，並未舉證以實其說，顯非實在。是原告自仍得聲明請求被告許淑婷自系爭門廳遷出，及自98年12月3日起至返還該門廳之日止與其他被告連帶按月給付原告萬象華都公寓大廈管理委員會3萬元。另被告辜秀聰自承使用系爭建物之夾層部分，縱使僅占有、使用系爭建物之特定一小部分，並不妨害伊與其他被告共同占用系爭土地，均受有相當於租金之利益，並造成原告賴碧華及其他區分所有權人受有相當於租金損害之事實，故依民法第184條、第185條及第179條等規定，原告等自得請求被告辜秀聰與其他被告等應自98年12月3日起至返還前開門廳之日止，連帶按月給付原告萬象華都公寓大廈管理委員會3萬元。
（九）證據：提出位置圖、土地登記謄本、建物登記謄本、照片、房屋租賃契約書、房屋預定買賣契約書、建築設計圖、恒和建設有限公司設立登記事項卡、萬象華都社區98年9月20日第13屆第1次區分所有權人大會會議紀錄、萬象華都社區第13屆管理委員會98年10月18日第1次例行會議記錄等影本為證據，並聲請訊問證人張坤孟、黃皆興、楊萬來。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）程序方面：
１、按公寓大廈管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而公寓大廈管理委員會設有主任委員，對外代表管理委員會，且有一定之組織及事務所，以管理維護公寓大廈為目的，具有繼續之性質，且依法收取公共基金並設專戶儲存而有獨立之財產，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款、第18條第3項、第29條規定甚明。是公寓大廈管理委員會屬非法人團體。民事訴訟法第40條第3項固規定「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」，雖非法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人，但此僅係程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚不能因此即謂非法人團體有實體上之權利能力（最高法院著有67年台上字第865號判例參照）。雖非法人團體無實體上權利能力，然日常用其團體名義所為交易者比比皆是，故非法人團體所為或與其所為之法律行為，除法律有明文規定或依其性質不得享受權利、負擔義務外，尚難謂無效。因公寓大廈管理委員會之權責，在執行區分所有權人會議事項暨公寓大廈管理維護工作而已，為顧及其日常事務之順利進行而認其得為法律行為，揆諸前揭說明，仍應以公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內之行為為限，然管理委員會就區分所有權人與建商實體爭執之私權糾紛，本身並無干涉之權，就此部分自亦無權利能力可言（參附件4、臺灣高等法院95年度上字第1095號民事判決參照）。從而，原告萬象華都管理委員會主張依民法第767條、第821條、第179條、第184條、第185條規定為本件請求，顯無理由。
２、退步言之，縱認原告萬象華都管理委員會就本件訴訟，因屬執行區分所有權人會議事項暨公寓大廈管理維護工作而得以自己名義提出。惟，原告萬象華都管理委員會既未經全部區分所有權人之決議委任或經授權代理向被告等請求，則原告萬象華都管理委員會本於民法第767條、第821條之規定，向被告等請求排除侵害，更有未合。
３、另系爭萬象華都社區大樓係被告恒和建設有限公司原始出資建築完成一情，為兩造所不爭執，並有被證2使用執照可稽。是，姑不論被告恒和建設有限公司從未將原告指稱之門廳列入出售範圍，出售於任何人單獨所有或共有。縱認曾經出售（此為假設，被告仍然否認），但既迄未辦理所有權移轉登記予買方名義，則除原向恒和建設有限公司訂約買受系爭大樓所屬區分所有建物之買方得本於買賣關係請求恒和建設有限公司辦理所有權移轉登記者外，其他第三人尚難認為有此權利，或得逕以所有權人身分主張權利，自不待言。原告賴碧華並非原向恒和建設有限公司訂約買受系爭大樓所屬區分所有建物之第一手買方，伊與恆和建設有限公司間並無任何買賣關係，而今遽以系爭門廳之共有人自居，本於所有權之作用，率而提出本件排除侵害等訴訟，即嫌無據。
（二）原告主張依民法第767條、第821條、第179條、第184條、第185條規定為本件請求，應先證明為系爭「門廳」之所有權人：
１、被告否認原告為系爭「門廳」之所有權人。亦否認系爭「門廳」為萬象華都社區全體區分所有權人共有。
２、事實上，系爭座落新莊市○○路○段○○號2樓下方（即新莊市○○路○段○○號1樓與57號1樓間）在使用執照竣工圖上標識為「門廳」用途之建物，其所有權人乃為恒和建設有限公司（下稱恒和公司），茲說明如后：
(1)原告起訴狀附圖所示A部份，在使用執照竣工圖面上，固標識為「門廳」（見被證1）。惟該建物，乃恒和公司原始出資興建（見被證2），於恒和公司投資興建之初，即規畫保留為己有。故於取得建造執照對外銷售時，即獨立標識為一個區分所有單元（見被證3）未曾列入出售範圍，遑論出售公同共有持分由社區全體區分所有權人公同共有。原告對此基礎事實容有誤會。而證人呂湘渝證稱：伊於買受萬象華都社區大樓10樓之房地時，於簽訂買賣契約前就曾經在銷售中心看過被證3之銷售海報（見鈞院100年1月11日筆錄第二頁第23行），另證人王麗琴亦證稱：伊在銷售或接待時有將被證3銷售海報提供給消費者查看，且建設公司當時有告知被證3銷售海報橘色部分沒有要做公設，保留為建設公司所有，不對外銷售（見鈞院100年1月11日筆錄第三頁倒數第1行以下至第四頁第23行）。是以，不論是由買方角色或銷售人員角色觀之，被證三都是在銷售當時由銷售人員提供予買受人閱覽，並作為買賣議價之基礎，足證被證三形式真正，實質內容上，系爭門廳所在之混凝土違建物確係建設公司銷售當時刻意保留，並於使用執照取得後二次施工增建，系爭門廳並不在買賣範圍及所有權移轉登記之範圍。
(2)系爭門廳於辦理建物所有權第一次登記時，原始起造人恆和公司，為賡續其單獨所有系爭門廳之原意，乃檢附切結書，主張一樓門廳不登記（見被證4）。亦即未將系爭門廳列為萬象華都社區大樓公同共有之一部份辦理第一次所有權登記，遑論辦理所有權移轉登記為全體區分所有權人公同共有。從而，原告主張系爭門廳屬社區全體區分所有權人公同共有，即嫌無據。檢附被告自行向新莊地政事務所申請，內附有被證4切結書之原土地登記申請書（被證8），以證明被證4切結書之真正及系爭1樓門廳確實未辦理第一次所有權登記（保存登記），仍保留由原始出資建築人恒和建設有限公司所有，且未出售甚或移轉登記予任何人之事實。附予稟明。
(3)建築改良物未經登記者，所有權屬於建築執照或使用執照之起造人即原始出資建築人所有。而系爭門廳既未為所有權第一次登記，其所有權自屬恒和公司所有，足堪認定。
(4)原告所提原證5，即恒和公司預售萬象華都公寓大廈時所使用之房屋預定買賣契約書第1條第1款內載：上開建物總坪數係包括主建物、附屬建物（壹樓門廳樓梯間、屋頂突出物、蓄水池及地下層公共使用範圍部份）等面積在內等語中，所指「壹樓門廳」係專指原證6使照圖所示：緊鄰新莊市○○路○段○○號建物右方之「門廳」（見附件1黃色部份）而言。此只要對照被證3，即恒和公司預售萬象華都公寓大廈時所出示之廣告圖說（見附件2黃色部份），及萬象華都公寓大廈預售屋之任何承購戶，其所買受之建物所有權登記面積，與所訂如原證5所示房屋預定買賣契約書第1條第1款之約定面積相同，從未因恒和公司未將緊鄰新莊市○○路○段○○號右方之「門廳」辦理保存登記而相對減少，且於現場交屋確認單（見被證5）上確認受領之房屋與合約所載相符等語即足辨明。原告強將上開使照圖上用途雖同登載為「門廳」但分屬不同位置之建物混為一談，容有誤解，須予辨明。
(5)再由被證3，即恒和公司預售萬象華都公寓大廈時所出示之廣告圖說，明顯將使照圖上緊鄰新莊市○○路○段○○號右方之「門廳」與新莊市○○路○段○○號建物合而為一，並於對外廣告銷售時，以一個獨立區分所有單元之型態表現於外部（見附件2橘色部份）乙情，對照被證4所示恒和公司於辦理保存登記時並未將「門廳」部份登記為「共同使用部份」由承購戶共同持分享有乙情觀之，系爭「門廳」顯不在當初銷售範圍，遑論作為萬象華都大廈全體區分所有權人共同使用之「門廳」。此與當初已列入銷售範圍並規劃作為萬象華都公寓大廈全體區分所有權人共同使用之「壹樓門廳」，即原證6使照圖上所示：緊鄰新莊市○○路○段○○號建物右方之「門廳」，自非同一。而萬象華都公寓大廈之全體區分所有權人既已有此一共同使用作為進出大樓門戶之大廳（門廳）。則原告另行爭執原不在渠等買賣範圍之「系爭門廳」，乃供萬象華都公寓大廈住戶通行及逃生專用，故屬萬象華都公寓大廈之附屬物云云，即嫌無據。
(6)縱被證3廣告圖說所示部份之區分所有建物（即合併復興路53號建物及系爭門廳為一獨立建物），有一部份在建造執照及使用執照平面圖上登載其用途為「門廳」，但此僅屬法令對於所有人自由使用其所有物之限制規定，為行政機關管理建築之方法，非取得所有權之法定證據，不能僅因建照、使照平面上將其用途登載為「門廳」，即推認系爭門廳為恒和公司原出售範圍，並為原告等區分所有人之共同使用部份，有最高法院94年度台上字第1636號民事判決意旨（見附件3）可參。
(7)簡言之，系爭門廳所有權之歸屬，應依不動產之定義及物權法則決之。系爭門廳與53號建物間之隔間牆於使照取得後，業經恒和公司打除而合併為一共同空間，（按：目前基於分租之需要，另以木板將53號建物與系爭門廳區隔，附此指明）。四周及上、下方各有牆壁及樓板，得與相鄰之地面層、地上層、地下層建物為明確區隔，且系爭門廳與53號建物所合併形成之建物在前方有獨立之宅門與外界相通，長期由原53號建物之所有權人單獨占有使用，顯具有構造上、使用上即實質上之獨立性。此業經鈞院到場履勘屬實。而，系爭門廳既然已與原53號建物合併成為一獨立的所有權客體，且已由房屋出賣人(即恒和公司)與買受人間本於私法自治精神自行協議決定所有權之歸屬，在房屋出賣人未將其一併出售予房屋買受人時，系爭門廳即仍屬原始取得之起造人即恒和公司所有或合併成為53號建物之一部，此一消極排除不予出售之情形，亦足表明將此部份列為區分所有之意。原告爭執主張系爭門廳為萬象華都公寓大廈之共同使用部份，容有誤解。
(8)關於系爭門廳與原53號建物已合併為一獨立所有權客體乙節，除有前理由7所述各情可按外，並有原告所提復為被告不爭執為真正之原證3房屋租賃契約書可憑。蓋因系爭門廳及53號建物確實具備構造上、使用上即實質上之獨立性，乃得由被告辜彥琮代恒和公司長期將之出租予他人（包括本件被告許淑婷）排他使用、經營商業。（按：此部份亦有原證2照片及鈞院99年4月15日勘驗筆錄、勘驗結果一內載：目前一層部份空置無人使用、夾層懸掛瑜伽教室招牌有人使用中等語可稽），且證人黃皆興及楊萬來均證稱系爭門廳與原53號建物合併為一獨立單位之房屋建商從來沒有給住戶使用過（見鈞院100年3月17日筆錄第二頁第3行及第三頁第11行），併此指明。
(9)綜上，原告等既非系爭門廳之所有權人，則其主張依民法第767條、第821條、第179條、第184條、第185條規定為本件請求，顯無理由。
（三）被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮並非系爭門廳連其違章增建物之所有權人或占有人，原告訴請渠等拆除、遷出，亦無理由：查，系爭門廳連其違章增建物之所有權為恒和公司，已見前述。被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮因非所有權人，對之並無事實上及法律上之處分權；復未因占有而事實上管領上開建物。是原告訴請被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮拆除系爭門廳所附合之違章增建物，並遷出上址，於訴訟適格上，尚有欠缺。
（四）原告等並非系爭門廳之所有權人，系爭門廳連其違章增建物之所有權為恒和公司，既如前述。則被告辜彥琮為恒和公司利益，將包括系爭門廳在內之53號1樓建物（含騎樓）出租予被告許淑婷。由被告許淑婷、辜秀聰本於租賃契約使用系爭門廳之行為，即屬正當權利之行使，而未侵害原告任何權利或法益，原告亦未因此受有任何損害。從而，原告主張依民法第179條、第184條、第185條規定請求利得返還及損害賠償更屬無稽。
（五）況且，被告許淑婷原固自98年9月1日起承租系爭建物一樓部分，惟於接獲本件原告起訴狀繕本之送達後，被告許淑婷即終止租約搬離該址。此有鈞院99年4月15日勘驗筆錄，勘驗結果欄內載「一、原告引導至新莊市○○路○段○○號房屋西側，目前一層部分空置無人使用」等語可稽。被告許淑婷現既已未占有使用系爭建物，則原告聲明請求被告許淑婷應自該違章建築遷出及自民國98 年12月3日起至返還前開門廳之日止與其他被告連帶按月給付原告萬象華都公寓大廈管理委員會3萬元，即嫌無據。
（六）又被告辜秀聰係本於租賃關係使用系爭違章建物之夾層部分，亦有前揭勘驗筆錄，勘驗結果欄內載「夾層懸掛瑜珈教室招牌，有人使用中」等語可憑。換言之，被告辜秀聰僅佔有、使用系爭違章建物之特定一小部份（即夾層部分），並非系爭違章建物之全部。從而，原告依佔用全部建物之例聲明請求被告辜秀聰應自該違章建物遷出及自民國98年12月3日起至返還前開門廳止與其他被告連帶按月給付原告萬象華都公寓大廈管理會3萬元，亦乏所據。
（七）退萬步言，縱認系爭門廳為萬象華都社區大樓全體區分所有權人所共有（此為假設，被告仍然否認）。惟，姑不論原告萬象華都管理委員會未經所有區分所有權人之委任或經授權代理向被告請求；縱認原告萬象華都管理委員會已經所有區分所有權人之委任或經授權代理向被告請求，其權利之主體仍為全體區分所有權人。而原告萬象華都管理委員會對於公寓大廈之管理、維護外之事項，並無權利能力，已見前述，且公寓大廈全體區分所有權人復未因取得利得返還請求權或損害賠償請求權而讓與原告萬象華都管理委員會，則原告萬象華都管理委員會本於民法第179條、第184條、第185條之規定，向被告等請求利得返還或損害賠償，已有不合。何況，原證3租賃契約書所示起租日為98年9月1日；每月租金固約定為34000元，然租賃範圍除系爭門廳之違章增建物外，尚包括53號1樓合法建物及騎樓，有上開租賃契約書第1、2、3條之約定可稽。是原告徒憑上開租賃契約書主張被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮將系爭違章建物出租他人使用，賺取每月3萬元以上租金，獲取不法利益長達5年以上云云，並據此請求180萬元及每月3萬元之利得或損害賠償，更嫌無據。
（八）再者，原告固主張參照土地法第97條規定計算相當於租金之損害額，惟其採用「土地現值」為計算基礎求得每月46,297元，顯與土地法第97條：城市地方房屋之租金，以超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之規定不符，而不足採。事實上，若依土地法第97條規定計算本件相當於租金之損害額時，正確之計算結果當為：（92.22m2占用面積×12,706元／m2申報地價×10%年息）÷12月＝9765元／月。且，此計算基礎，係專以原證1土地登記簿謄本所示96年度申報地價為準，計算法定最高額度之租金。若本件原告主張可採（此為假設），即系爭門廳性質上屬供住戶出入通行之門廊，為共同使用部分，單純使用價值顯然應較專有部份為低。因被告恒和公司違章施作混凝土結構物形成獨立使用空間所提昇之收益，自不能計入歸由原告享有。另，起訴前5年相當於租金之損害額，亦不能專以96年度之申報地價為準，附此指明。
（九）原告固主張縱認系爭門廳非屬萬象華都公寓大廈之共用部分，惟被告擅自搭蓋系爭違建物，已侵害原告賴碧華等基地所有人之所有權，故原告亦得依民法第767條、第821條、第184條、第185條等規定排除侵害等云云；惟按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」。?本件萬象華都公寓大廈係由被告恒和公司所起造，恒和公司本為系爭公寓大廈建物及基地之所有權人，嗣後保留系爭門廳所有權未出售移轉他人，而將其餘房屋併同土地持分出售移轉他人，揆諸民法第425條之1規定，系爭門廳所有權人即被告恒和公司與系爭萬象華都公寓大廈土地所有權人（即嗣後向被告恒和公司購買房屋併土地持分之消費者）間，推定在系爭門廳得使用期限內存有租賃關係，換言之，被告恒和公司所有之系爭門廳具有系爭萬象華都公寓大廈土地之合法使用權，並未侵害系爭公寓大廈土地所有人之所有權，故原告賴碧華上開請求於法無據，甚明。
（十）證據：提出建築設計圖、臺北縣政府工務局使用執照（85莊使字第452號）、廣告、恒和建設有限公司85年4月10日切結書、現場交屋確認書（丁麗蓮85年7月18日黃坤木代理）、87年4月30日刑事告訴狀、呂松男律師函、土地登記申請書、新建房屋共同使用分配書、切結書、共同使用部分分配表等影本為證據，並聲請訊問證人呂湘瑜、王麗琴。
參、本院依聲請囑託新北市新莊地政事務所測量並製作土地複丈成果圖。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張原告萬象華都公寓大廈管理委員會（以下簡稱萬象華都管委會為坐落臺北縣新莊市（現為新北市○○區○○○段○○○○號土地上之門牌號○○○區○○路○段○○號等建物之集合式建物區分所有權人所選出組成之公寓大廈管理委員會，原告賴碧華為擁有前揭建築基地所有權應有部分141/30000之共有人及其地上建○○○區○○段4507建號建物即門牌號○○○區○○路○段○○巷○號7樓之所有權人等事實，為被告所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本等在卷可參（見本院卷第7、10頁），則原告上開主張自堪信為真實。又門牌號○○○區○○路○段○○號房屋西側建物，經本院至現場勘驗結果為：「目前一層部分空置無人使用，夾層懸掛瑜珈教室招牌，有人使用中。」，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院99年4月15日勘驗筆錄，卷第51頁），並經本院囑託臺北縣新莊地政事務所測量，其面積為0.009222公頃（附圖315A部分），亦有土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第53至54頁），且有原告提出之照片可資參考（見本院卷第8頁），亦為被告所不爭執，則上開事實亦堪予認定。
二、又前揭坐落於○○區○○路○段○○號房屋西側之建物，乃利用原始設計圖內所繪標明為「新莊市○○路○段○○號店舖」及「新莊市○○路○段○○號住宅（後段）店舖（前段）」間之標明為「門廳」、「裝置瀑布」之位置，加以施工設置後牆、前門及二樓夾層而成者，業經本院至現場履勘屬實，且有原告提出之向臺北縣政府工務局申請影印之竣工圖影本在卷可參（見本院卷第66頁），然所謂「門廳」是指：從室內到室外之間的一個過渡空間、緩衝空間，也稱為斗室、過廳、玄關等，而依前揭竣工圖所示，前述於竣工圖上標明為「門廳」、「裝置瀑布」之位置，前方連接道路，後方則設置花台，前後並無設置門或牆，尚不符合前述門廳之意義，而僅為供穿過之空間即廊道而已，惟其既於設計時命名為「門廳」，以下仍以門廳稱之，合先敘明。又依民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」，再按「民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴經塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人。」（最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議（一）參照），是以，僅有兩側牆面，而前後無門或牆者，僅可供穿過性使用者，尚無獨立之經濟上使用之目的，不能認為獨立之不動產，但雖利用兩側既有牆面，甚至既有屋頂，而加建前後門、牆，使之成為一個獨立可供經濟上使用之空間者，例如有獨立使用空間，獨立出入口等，乃可認為其已經成為一獨立之不動產，不論其所利用者係常見加蓋於樓頂之違章建築房屋或利用其他樓層或地面層空地或原有建物之部分構造而蓋成之居室，均有可能在他人所有或與他人共有之不動產上自行加蓋而成另一獨立不動產，而非凡利用其他建築改良物部分構造加蓋而成之建築物均因添附而成為該被利用加蓋之建築改良物之部分，違章建築房屋並不以占用他人土地始能蓋成，占用他人之房屋亦可蓋成違章建築房屋，乃應依具體情形認定之，乃屬當然。經查，前揭原告起訴請求○○○區○○路○段○○號房屋西側之建物，依本院至現場履勘結果及原告所提出之照片所示，乃利用既有大樓兩側牆面，前面加設鐵門，後面加設牆壁，且隔成二層建物，業如前述，則該建物對外有獨立出入口，又因加設後面牆壁而有獨立空間而排除他人使用，又增設二樓夾層，其具有獨立之經濟上使用之價值，合於民法第66條第1項規定之不動產應具備之要件，已屬於獨立之不動產，而原來竣工圖所標示之「門廳」、「裝置瀑布」等設施則因前揭建物之興建而將該部分設施拆除而滅失等事實，應堪予認定；又據本院至現場履勘結果，與該建築改良物建築完成時向主管機關申請使用執照時所提出之竣工圖不符，可見該建物乃於領得使用執照後，始進行加蓋，即俗稱之「二次施工」而成者，則原告主張前揭建物乃為萬象華都公寓大廈集合式建物之共用部分一節，乃無可採。
三、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767條、第821條分別定有明文。經查，前○○○區○○路○段○○號房屋所在之集合式大樓建物乃由被告恒和建設有限公司出資興建，再分別出售與購屋者一節，乃兩造所不爭執；又據證人黃皆興到場陳稱：「（問：當初交屋的時候是否有已有房子存在在那邊？）交屋時已存在，後來有出租給人使用作店面，從來沒有給住戶使用。」等語（見本院100年3月17日言詞辯論筆錄，卷第192頁以下），可見於前揭集合式大樓建物建築完成後，尚未交屋與買受人之前，原出資興建該集合式大樓建物之被告恒和建設有限公司即將該原設計為「門廳」及「裝置瀑布」等設施之空間以「二次施工」方式改建成為目前存在之建物，其所有權人應為原始起造人即被告恒和建設有限公司一節，當堪予認定，被告此部分抗辯乃屬可採。惟前揭系爭建物係占用原來設計為「門廳」及「裝置瀑布」等設施之空間加蓋而成，則依原始設計，該標示為「門廳」及「裝置瀑布」等設施之空間乃屬於公共使用空間，屬於全體集合式建物區分所有權人應共有部分，除有分管契約存在或有其他得正當使用之權源，自非得歸屬於特定之區分所有權人或非區分所有權人所得排除其他享有共有權利之區分所有權人而單獨使用者。而本件被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、辜秀聰、恒和建設有限公司等五人，不論其是否確有占有使用前揭建物之行為，俱未提出證據證明其為對於前揭依原始設計為「門廳」及「裝置瀑布」等設施之空間享有共有權利之區分所有權人，且與其他共有人間有分管契約存在而得單獨使用該空間之證據，自無得主張其得使用前述系爭建物之權利，又被告抗辯稱前揭「門廳」部分於被告恒和建設有限公司銷售該建物時，即已保留未出售與購屋者，而仍屬於被告恆和建設有限公司所有者，雖然出賣人得自由決定其出賣之範圍，但該部分乃屬於不可分割移轉之範圍，若欲單獨使用共有部分，除有分管協議外，並不能僅以未出賣而主張尚有單獨使用之權利，僅得主張其依債之關係尚未履行之部分，並非屬於無權占有而已，被告恒和建設有限公司抗辯其系爭建物所使用之空間乃尚未交付部分，應依買賣之法律關係請求一節，非無可採；但由前所述，前揭系爭建物乃由被告恒和建設有限公司原始起造而成，雖被告恒和建設有限公司已經解散，有恒和建設有限公司設立登記事項卡影本在卷可稽（見本院卷第72至73頁），但恒和建設有限公司尚未清算終結，此有本院民事紀錄科查詢表可稽（見本院卷第67頁），又無證據證明被告恒和建設有限公司已經將前揭系爭未辦保存登記之違章建築物之事實上處分權移轉予他人，則被告恒和建設有限公司仍為前揭系爭未辦保存登記之違章建築物之所有權人，而對於系爭建物有處分權，則原告請求被告恒和建設有限公司自該建物遷出，並將系爭未辦保存登記之違章建築物拆除，並將前述空間返還予全體原告賴碧華及全體共有人一節，因原告非基於買賣之債之關係而為請求，乃無可採；然而，原告賴碧華係於87年11月13日因買賣而取得前揭建物及基地應有部分之所有權，而前述集合式建物乃於85年5月15日完成第一次登記，有建物登記謄本可稽（見本院卷第10頁），可見原告賴碧華乃非直接向被告恒和建設有限公司買受該屬於同一集合式建物內○○○區○○路○段○○巷○號7樓房屋，而原告賴碧華既為前述被告恒和建設有限公司所有之未辦保存登記建物所占用之原設計為「門廳」及「裝置瀑布」之空間共有人之一，自得為全體共有人之利益而請求占用該空間之被告恒和建設有限公司自該處遷出，並將其上之構造物即該未辦保存登記建物予以拆除，並將該空間返還於原告賴碧華及全體共有人，原告此部分主張乃屬有理由。至於原告併請求被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等三人應連帶前項建物遷出並將前項建物拆除一節，因連帶之債以有明示或法律有規定者為限，乃民法第272條所規定甚明，原告請求被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等三人應與被告恒和建設有限公司就遷出及拆除等行為負連帶責任一節，乃無可許；且被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等三人對於前揭建物是否有處分權存在一節，原告亦無證據可證明其此部分主張屬實，所謂該三名被告為被告恒和建設有限公司之董事而為該公司解散後之清算人即應負連帶拆除責任等語，於法律上並無依據，洵無可採。又原告另請求被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等三人自系爭項建物遷出一節，其中被告辜彥琮曾將系爭建物出租與被告許淑婷，此有原告所提出之被告辜彥琮與被告許淑婷間所訂立之租賃契約書影本為證據（見本院卷第9頁），則原告主張被告被告辜彥琮將系爭建物出租與他人，而有占有使用系爭建物之行為，被告許淑婷承租系爭建物使用，乃直接占有使用該建物，則被告辜彥琮、許淑婷等二人俱有占有使用前揭未辦保存登記建物之事實，但該未辦保存登記建物雖屬被告恒和建設有限公司因出資興建而原始取得其所有權之不動產，但就該未辦保存登記建物使用之屬於前述集合式大樓區分所有權人共有之空間，並無正當使用權源，則被告辜彥琮、許淑婷等二人自無正當使用該空間之權源，乃無法對抗前述集合式大樓區分所有權人，是以，原告請求被告辜彥琮、許淑婷等二人自該未辦保存登記建物中遷出，乃屬可採。原告另主張被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮等三人以自己名義出租系爭建物，惟其提出之前揭租賃契約書之出租人僅有被告辜彥琮一人，而無被告辜李秀雲、辜竣義等二人之名義，原告又主張該建物乃出租與被告許淑婷及辜秀聰等二人，但依原告提出之前揭租賃契約書所載承租人僅有被告許淑婷一人，則原告此部分主張就被告辜李秀雲、辜竣義、辜秀聰等三人部分乃無可取，其請求被告辜李秀雲、辜竣義、辜秀聰等三人應自系爭建物遷出一節，既未舉證證明該三人確有占有使用系爭建物之事實，其此部分請求自無可取。
四、按公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，固有當事人能力，惟其並非法人而無人格，並無權利能力，僅於公寓大廈管理條例第36條各款規定之事務範圍內，為保護交易安全，方有承認其類似權利能力之必要，其中該條第11款規定：「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。」，對上開部分僅有管理權限，但並無收益之權利，蓋上開部分建物或設施之真正權利人乃屬於全體區分所有權人即該設施或建物之共有人，而非無權利能力之管理委員會。本件原告萬象華都公寓大廈管理委員會主張依侵權行為損害賠償及不當得利之法律關係，請求被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、恒和建設有限公司應連帶給付其180萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並應自98年12月3日起至返還前開門廳之日止，連帶按月給付其3萬元等節，因原告並無收益權，乃無權為此請求，又非代全體區分所有權人請求，故其此部分之訴乃顯無理由，並無可取。
五、綜上所述，原告主張依民法第767條規定，請求被告將系爭建物拆除並將該空間返回原告賴碧華及全體共有人部分，就被告恒和建設有限公司部分為有理由，應予准許；另其請求被告辜李秀雲、辜竣義、辜彥琮、許淑婷、辜秀聰、恒和建設有限公司自前述未辦保存登記建物遷出部分，於被告辜彥琮、許淑婷、恒和建設有限公司部分為有理由，亦應予准許；至於原告其餘關於上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。另原告萬象華都公寓大廈管理委員會請求被告等應返還其不當得利及損害賠償部分，乃顯無理由，亦應予駁回。
伍、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列；又本件原告之訴雖一部勝訴，一部敗訴，但本院酌量本件情形，認為應由被告負擔全部之訴訟費用，另系爭未辦保存登記建物乃被告恒和建設有限公司所有，各被告間利害顯有差異，故依民事訴訟法第85條第1項但書規定，酌定由被告恒和建設有限公司負擔全部訴訟費用；均附此敘明。
柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 19 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 19 日
書記官 李淑卿