臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第401號原 告 簡嘉喆????? 簡慶煌前二人共同訴訟代理人 陳家慶律師複代 理 人 黃建霖律師被 告 涂明同???????????住新北市.訴訟代理人 柯俊吉律師????? 余淑杏律師??????蔡宜蓁律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國100 年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段八二四之四號土地上如附圖所示b 部分面積二一三平方公尺之鐵搭棚、附圖所示c1部分面積八六平方公尺之鐵搭棚及房屋、附圖所示d1部分面積二四一平方公尺之鐵搭棚拆除騰空，並將附圖所示a1、b 、c1及d1部分面積合計二二八四平方公尺之基地交還原告簡慶煌及其他共有人全體，並自民國九十九年一月一日起至拆屋還地日止，按月給付原告簡慶煌新臺幣貳萬貳仟捌佰肆拾元。
被告應將坐落新北市○○區○○段八二四之一二號土地上如附圖所示d4部分面積九平方公尺之鐵搭棚拆除騰空，並將附圖所示a4及d4部分面積合計十五平方公尺之基地交還原告簡慶煌及其他共有人全體，並自民國九十九年一月一日起至拆屋還地日止，按月給付原告簡慶煌新臺幣貳佰陸拾玖元。
被告應將坐落新北市○○區○○段八二四之五號土地上如附圖所示c3部分面積一一四平方公尺之鐵搭棚及房屋、附圖所示d3部分面積一六四平方公尺之鐵搭棚拆除騰空，並將附圖所示a3、c3、d3部分面積合計四八四平方公尺之基地交還原告簡嘉喆及其他共有人全體，並自民國九十九年一月一日起至拆屋還地日止，按月給付原告簡嘉喆新臺幣肆仟玖佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除測量規費中之新臺幣壹萬貳仟元，應由原告負擔外）由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。查原告起訴時，原係僅主張被告無權占用所有坐落新北市○○區○○段824-4 、824-5 地號2 筆土地。嗣於本院現場履勘時，經地政人員測量結果，始發現遭被告占用之土地尚有所有坐落同段824-12地號土地，並於新北市板橋地政事務所複丈成果圖製作完成後，依該複丈成果圖所示被告實際占用原告所有上開3 筆土地之位置、面積，變更其訴之聲明為如民事追加暨準備㈡狀所示（見本院卷第116 頁、第117頁）。核原告上揭所為，其請求之基礎事實堪認係屬同一，蓋均係主張所有土地現一併遭被告無權占用中，且於被告之防禦及訴訟之終結亦無甚妨礙，依上說明，縱被告不同意原告所為之追加，仍不在禁止之列，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠緣原告簡慶煌、簡嘉喆分別為坐落新北市○○區○○段824-
4、824-12、824-5號土地之共有人，應有部分各為3分之1，而被告就上開土地未經共有人全體同意，即於上開土地擅自搭蓋建物，供作私用。按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」、「又所有人對於無權占有者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第821 條、第767 條前、中段分別定有明文。本件如前所述，被告既無權占用上開土地，原告又分別為上開土地共有人之一，自得本於上開法條規定，訴請具有拆除權能之被告拆除其上建物，並將無權占用上開土地部分返還予原告及其他共有人全體。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年度台上字第1695號判例可參。是被告受有使用系爭土地之利益，致原告及其他共有人受有損害，該項利益依其性質無法返還，則原告簡慶煌、簡嘉喆自得請求被告償還相當於租金之價額。次者，原告簡慶煌、簡嘉喆係分別於94年10月19日及97年10月14日取得系爭土地之所有權，是原告簡慶煌、簡嘉喆請求被告分別自94年10月19日及97年10月14日應按月給付相當於租金之不當得利租金，自應為法之所許。
㈢又按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限」，第
105 條規定：「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，而土地法第97條所謂土地價額，應依法定地價定之；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條定有明文。又在平均地權條例施行區域，法定地價係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦定有明文。是以本件依被告實際占用土地之面積，按原告之應有部分比例，以公告地價百分之80為其申報地價，再依申報地價年息百分之10計算，則被告應分別按月給付原告簡慶煌新臺幣（下同）33,499元、538 元、原告簡嘉喆7,645 元，其詳如下：
⑴依附圖所示，被告占用新北市○○區○○段○○○○○ ○號a1、
b、c1、d1部分，其面積合計2,284 平方公尺；而該土地公告地價自89年7 月起至98年1 月為每平方公尺6,600 元，依法其申報地價即為5,280 元，原告簡慶煌應有部分為3 分之
1 ，故被告應按月給付原告簡慶煌33,499元（元以下四捨五入）。計算式為【6,600 ×80％＝5,280 ；5,280 ×2,284×10％×1/3 ÷12＝33,498.66 】。
⑵依附圖所示，被告占用新北市○○區○○段○○○○○○○號a4及
d4部分，其面積合計15平方公尺；而該土地分割自自同段82
4 地號，故依公告地價自94年7 月起至98年1 月為每平方公尺16,142元，依法其申報地價即為12,914元（元以下四捨五入），原告簡慶煌應有部分為3 分之1 ，故被告應按月給付原告簡慶煌538 元（元以下四捨五入）。計算式為【16,142×80％＝12,913.6；12,914×15×10％×1/3 ÷12＝538.08】。
⑶依附圖所示，被告占用新北市○○區○○段○○○○○ ○號a3、
c3、d3部分，其面積合計484 平方公尺；而該土地公告地價自96年1 月起至98年1 月為每平方公尺7,108 元，依法其申報地價即為5,686.4 元，原告簡慶喆應有部分為3 分之1 ，故被告應按月給付原告簡慶喆7,645 元（元以下四捨五入）。計算式為【7,108 ×80％＝5,686.4 ；5,686 ×484 ×10％×1/3 ÷12＝7, 645.04 】。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴被告與訴外人簡永租、簡慶銘間就上開土地並未存在租賃關
係，原告否認有不定期限租賃關係之存在。蓋依被告提出之被證3 、4 租賃契約（原告否認其真正）所載，出租人均明載為訴外人簡慶銘，並非訴外人簡永租，如被告主張上開爭土地自83年起即經由訴外人簡永租同意出租，自應請被告提出與訴外人簡永租之租賃契約以實其說。若無，亦應提出訴外人簡永租授權訴外人簡慶銘出租上開土地之證明，否則即難證明上開土地自83年起至92年7 月14日訴外人簡永租死亡之日止，有租賃關係存在於訴外人簡永租及被告之間。至被告抗辯有隱名代理之事實云云，原告予以否認。
⑵另依被告提出被證4 之租賃契約可知，訴外人簡慶銘與被告
間就上開土地之租賃關係業於95年12月31日終止在案。雖其後仍收取被告租金，惟租賃關係至98年12月31日業經雙方終止在案，此可從被告自承自99年1 月起即未再繳納租金，詎被告竟以其於99年7 月23日委託余淑杏律師發函欲繳納租金之存證信函即單方主張就上開土地仍與訴外人簡慶銘存有不定期租賃關係，實屬矛盾。況被告亦未提出訴外人簡慶銘自99年1 月後仍同意其使用上開土地，並收取租金之證明，則被告應就此部分負舉證之責，否則難認其與訴外人簡慶銘間尚存在不定期租賃之關係。
⑶況被告使用上開土地亦未依法經其他共有人同意，依民法第
820 條第1 項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，則上開土地之管理（如被告所稱之租賃行為）依前揭規定亦應經土地共有人依法決議始得為之，今縱被告主張與非共有有人之訴外人簡慶銘訂有不定期限租賃關係為真，然均未見被告提出此管理行為已經上開土地共有人決議之證明，此管理行為對於原告自無拘束力，被告仍屬無權占用甚明。
㈤為此，爰依民法第767 條、第821 條及第179 條之規定，提
起本件訴訟，並聲明求為判決：⑴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○ ○號土地上如附圖所示b 部分面積213 平方公尺之鐵搭棚、附圖所示c1部分面積86平方公尺之鐵搭棚及房屋、附圖所示d1部分面積241 平方公尺之鐵搭棚及附圖所示a1部分之地上物拆除騰空，並將附圖所示a1、b 、c1及d1部分面積合計2,284 平方公尺之基地交還原告簡慶煌及其他共有人，並自94年10月19日起至拆屋還地日止，按月給付原告簡慶煌33,499元。⑵被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示d4部分面積9 平方公尺之鐵搭棚拆除騰空，並將附圖所示a4及d4部分面積合計15平方公尺之基地交還原告簡慶煌及其他共有人，並自94年10月19日起至拆屋還地日止，按月給付原告簡慶煌新臺幣538 元。⑶被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○ ○號土地上如附圖所示c3部分面積114 平方公尺之鐵搭棚及房屋、附圖所示d3部分面積164 平方公尺之鐵搭棚拆除騰空，並將附圖所示a3、c3、d3部分面積484 平方公尺之基地交還原告簡嘉喆及其他共有人，並自97年10月14日起至拆屋還地日止，按月給付原告簡嘉喆7,645 元。
三、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
㈠因本件牽涉上開土地所有權更迭，茲先就上開土地所有權異動情形說明如下：
⑴坐落新北市○○區○○段824-4 、824-5 號土地均係於89年
3 月9 日由同段824 號土地分割而來。⑵前揭824 號土地原係訴外人簡永租所有，訴外人簡永租為原
告簡慶煌之父。該824 號土地於89年3 月9 日逕為分割，所有權人仍為訴外人簡永租。嗣訴外人簡永租於92年7 月14日死亡，其所有上開824-4 、824-5 土地由其子即原告簡慶煌、訴外人簡慶銘、簡慶星等3 人共同繼承，應有部分各3 分之1 。
⑶訴外人簡慶星於97年9 月23日將其對於系爭824-5 號土地之
應有部分3 分之1 贈與原告簡嘉喆；原告簡慶煌亦於同年將其對於824-5 號土地應有部分3 分之1 分別贈與訴外人簡瑞瑩、簡瑞瑤、簡宏宇；訴外人簡慶銘將其應有部分3 分之1贈與訴外人簡吟如、簡伯勳；訴外人簡瑞瑩復於98年間將其應有部分贈與簡周慧芬。職故目前系爭824-5 號土地所有權人乃為原告簡嘉喆（1/3 ）、訴外人簡吟如（1/6 ）、簡伯勳（1/6 ）、訴外人簡瑞瑤（1/12）、訴外人簡宏宇（1/6)及簡周慧芬（1/12）。
㈡被告係於83年7 月間向上開土地之前手即訴外人簡永租承租
上開土地迄今，爰就被告因租賃占有上開土地並於其上興建建物之經過略述如下：
⑴被告係經營廢紙之回收處理業務，需有場地工作，因與訴外
人簡慶銘相熟，經訴外人簡慶銘介紹向其父即訴外人簡永租承租「新北市○○區○○段○○○ 號土地內700 坪( 由面寬40㎡往後算) 」之土地（後分割為系爭824-4 、824-5 號土地
2 筆），租期自83年8 月1 日起至88年7 月30日止，租金每月新臺幣（下同）14萬元，租金並均由訴外人簡慶銘代理收取，被告並於經同意後，在其上興建建物，以供被告經營之健富企業有限公司作為處理廢紙之場所之用。嗣上開租期屆滿後，因訴外人簡慶銘表示簽書面契約太麻煩，既雙方為好友，其父親亦有授權，被告只要按時繳交租金即可合法使用。職故，被告仍按時給付租金予訴外人簡慶銘並繼續使用租賃物。
⑵惟因被告認為若有書面契約，雙方較無爭議，故經被告屢次
要求，訴外人簡慶銘方勉為其難於94年1 月5 日簽訂第2 份書面之租賃契約，租期自94年1 月1 日起至95年12月31日止，租金提高為每月18萬元、押租金28萬元，被告仍按時給付租金與訴外人簡慶銘。俟租期屆滿後，因上開土地一直有劃入重劃區可能被徵收之消息，訴外人簡慶銘乃認為若簽訂書面契約，日後政府徵收後還需有書面終止契約，程序很繁瑣，故僅以口頭與被告約定雙方仍依舊約內容履行，因此被告仍按月給付18萬元租金。
⑶迨至98年下半年，新北市政府地政局因土地重劃至上開土地
調查使用狀況及辦理測量，被告當面告知上開土地係被告承租，其上建物係被告興建及所有。訴外人簡慶銘知悉新北市政府地政局已至上開土地測量之後，即向被告表示，因上開土地不日徵收，99年1 月份起之租金先不用繳納，被告所有建物部分之補償雙方再慢慢談等語，被告因認與訴外人簡慶銘係多年好友，應可協商出雙方均可接受之補償方案，故依訴外人簡慶銘之指示暫緩給付99年1 月份起之租金。惟被告事後仍認為應給付租金，故委託律師先以存證信函檢附租金支票寄予訴外人簡慶銘以給付99年1 月份至7 月份之租金共計126 萬元，詎遭拒收，被告爰依法提存，以給付租金。
㈢被告與上開土地之所有權人間確實就上開土地存在不定期限租賃關係：
⑴按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之
，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」民法第422 條定有明文。被告自83年7 月間即與當時之所有權人即訴外人簡永租就上開土地存在租賃關係，此觀訴外人簡慶銘之存證信函表示雙方係於98年12月31日合意終止租賃關係等語可稽，蓋先不論雙方是否有於98年12月31日終止上開土地之租賃關係（被告否認之），惟若不曾存在，何來終止？職故，被告確實於上開土地上存有租賃關係，可合法使用上開土地。⑵再者，被告自83年8 月1 日起即與前手即訴外人簡永租成立
租賃關係，合法使用上開土地，業如前述。且原告簡慶煌自92年7 月14日繼承取得系爭824 之4 號土地應有部分、原告簡嘉喆自97年9 月23日受贈取得系爭824 之5 地號土地應有部分，對於訴外人簡慶銘收取上開土地租金一事迄無反對表示，顯見伊等均肯認兩造間確實存有租賃關係存在。詎原告卻於上開土地因重劃而有被徵收可領取補償費時，竟起訴主張被告無權占有上開土地云云，而不思與被告和平解決，亦顯有浪費訴訟資源之虞。
⑶綜上，被告於上開土地上仍有租賃關係存在，係合法使用上
開土地，原告等主張被告無權占用云云，與事實不符，應駁回原告之訴。
㈣本件係隱名代理，代理人之行為仍對本人發生效力：
⑴依被證3 及被證4 之土地租賃契約觀之，出租人固為訴外人
簡慶銘名義，而非所有權人即訴外人簡永租，惟訴外人簡慶銘為訴外人簡永租之子，且訴外人簡慶銘亦可提供訴外人簡永租之土地權狀影本予被告，顯見訴外人簡永租確有授權訴外人簡慶銘與被告締結土地租賃契約並收取租金。因此，訴外人簡慶銘縱以自己名義與被告締約，亦係隱名代理訴外人簡永租。職故，訴外人簡慶銘與被告間租賃之法律行為自直接對於訴外人簡永租發生效力。
⑵又原告簡慶煌為訴外人簡永租之子，原告簡嘉喆則為訴外人
簡永租之孫，伊二人對於上開土地之權利均係直接（繼承自訴外人簡永租）或間接（受贈自訴外人簡永租之繼承人）繼受自訴外人簡永租而來，且伊二人對於上開土地有不定期租賃存在一事亦從無反對之意思表示，卻於土地因重劃而有更大利益後，始臨訟飾詞，主張被告為無權占有云云，顯不足採。
⑶職故，本件訴外人簡慶銘確有代理權，上開土地之不定期租
賃依法對於全體所有權人即上開土地之共有人均應發生隱名代理之效力。
㈤被告確有權占用上開土地：
⑴被告就上開土地存有不定期租賃關係業如前述，則被告係以
承租人之身分占有上開土地，自非無權占有，原告主張被告係無權占有應返還云云，並無理由。
⑵又原告主張縱訴外人簡慶銘與被告間存有不定期現租賃契約
，然該租賃行為並未得其他共有人同意，應不拘束其他共有人云云。惟訴外人簡慶銘既為上開土地共有人之一，則伊以自己名義代全體共有人與被告締結不定期限租賃契約，其他共有人復從無反對之意思表示，顯均有默示共同將上開土地出租與被告之意。職故，被告係基於承租人之地位占有上開土地，為有權占有，原告主張被告無權占有應返還土地云云，並無理由。
㈥被告依據民法第952 條規定乃善意占有人，得為上開土地之
使用收益，並無不當得利。蓋訴外人簡慶銘以地主簡永租兒子身分，且提供土地所有權狀影本給被告，代表簽訂租賃契約，被告之後按月繳納租金做為使用系爭土地對價，況原地主簡永租於92年7 月14日死亡後，訴外人簡慶銘繼承而成為土地共有人，被告仍按月繳納租金給訴外人簡慶銘，且簽訂第2 次租約，其餘土地共有人均無反對之意思表示。被告因信賴訴外人簡慶銘為原地主兒子，繼承成為土地共有人，續訂租約，其餘土地共有人無反對表示等情，而按月繳納租金以為使用土地之對價，絕無無權占有之惡意，故被告乃善意? 占有人，依據民法第952條規定，得為上開土地之使用收益，故原告主張被告受有相當租金之不當得利，顯無理由。
㈦本件受有不當得利者乃訴外人簡慶銘，原告應向訴外人簡慶
銘而非向善意占有之被告主張不當得利。蓋共有人僅得按其「應有部分」對共有物使用收益，民法第818 條定有明文，訴外人簡慶銘未得其他共有人同意，擅自將上開土地出租與被告，被告善意將租金交付訴外人簡慶銘，其乃「超出」應有部分對共有物為收益，訴外人簡慶銘就「超出」應有部分與無權出租他人之物無異。又系爭824-5 號土地訴外人簡慶銘自97年10月20日即移轉應有部分予訴外人簡吟如、簡伯勳，卻仍持續向善意之被告收取租金，不啻與無權出租他人之物無異。是以，受有不當得利者乃訴外人簡慶銘，原告應向訴外人簡慶銘請求返還不當得利，而非1 隻羊剝2 次皮，要求已給付租金為土地使用對價之被告再付1 次租金。再者，退步言之，若仍認原告得請求相當租金之不當得利，原告請求之金額與標準，亦與法不符，蓋原告以上開824-4 、824-
5 、824-12號土地之申報地價年息百分之10為計算基礎，與土地現況不符，顯屬過高，有失公平。另系爭824-12號土地於94年7 月至98年1 月之公告地價為每平方公尺12,738元，而非原告所稱之每平方公尺16,142元，且以年息百分之10計算，亦屬過高，與現況不符。
四、原告主張原告簡慶煌為系爭824-4 、824-12號土地之共有人，應有部分各3 分之1 、原告簡嘉喆為系爭824-5 號土地之共有人，應有部分3 分之1 。系爭824-4 、824-12、824-5土地上除如附圖所示a1面積1744平方公尺、a3面積206 平方公尺、a 4 面積6 平方公尺部分遭被告以空地使用方式予以占用外，另有其他部分遭被告分別搭建系爭建物占用中，其中如附圖所示b 建物（鐵搭棚）部分占用系爭824-4 號土地面積213 平方公尺，如附圖所示c1、c3建物（鐵搭棚及房屋）部分分別占用系爭824-4 、824-5 土地面積各86、114 平方公尺，如附圖所示d1、d3、d4建物（鐵搭棚）部分分別占用系爭824-4 、824-5 、824-12號土地面積各241 、164 、
9 平方公尺之事實，有原告所提出之土地登記謄本、地籍圖及照片等件在卷可稽（見本院卷第6 頁至第9 頁、第123 頁），並經本院勘驗現場及囑託新北市板橋地政事務所測量人員現場測量屬實，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第90頁至第93頁、第101 頁），及有原告所提出之現場照片數幀存卷可參，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、至原告主張被告係屬無權占用系爭824-4 、824-5 、824-12號土地如附圖所示a1、a3、a4部分，並未經同意即於前揭土地上如附圖所示b 、c1、c3、d1、d3、d4部分搭蓋鐵搭棚及房屋等建物，同屬無權占用，原告自得依民法第767 條、第
821 條規定，請求被告將上述建物拆除，並將所占用之土地（即附圖所示a1、a3、a4、b 、c1、c3、d1、d3、d4部分）全部返還予原告及其他全體共有人等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以本件所首應審究者，厥為：被告是否無權占用系爭824-4 、824-5 、824-12號土地？乙節。茲審究如下。
六、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277 條前段定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，亦有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照。是原告主張被告無權占用之事實，既為被告所否認，並以係屬有權占用云云為辯，依上開說明，自應由被告就其占有系爭土地係屬有合法權源之有利於己之事實，負舉證之責任。又被告雖抗辯因就系爭土地有不定期限租賃關係存在，訴外人簡慶銘所為乃屬隱名代理，其效力應及於全體共有人，故非無權占用云云。惟查：
㈠依被告所提出之被證3 、被證4 土地租賃契約所示（見本院
卷第37頁至第44頁），其上記載之出租人乃僅為訴外人簡慶銘1 人而已，再參以被告復自承所支付之租金均向交付予訴外人簡慶銘收受（見本院卷第27頁），且原告對於被告確有支付租金與訴外人簡慶銘收受乙情，亦不爭執（見本院卷第
11 5頁），是堪認被告與訴外人簡慶銘間就系爭土地當確有租賃關係存在，應屬事實。
㈡至被告雖一再抗辯訴外人簡慶銘上揭所為乃係屬隱名代理行
為，故仍應對全體共有人均發生效力云云。然所謂之「隱名代理」，係指代理人為法律行為時，雖未以本人名義為之，而實際上有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者而言。申言之，欲成立隱名代理者，除需代理人實際上有為本人之意思、有代理本人之意思以外，尚須相對人按其情形，應可推知係以本人名義為之者，方屬該當。否則，如代理人當時係以自己之名義而為，即非以代理人之資格而為，已甚明顯者，仍不能認其為代理他人而為，自不應發生代理之效果。本件依被告所陳，書面租賃契約乃係與訴外人簡慶銘1 人所簽訂，租金亦係僅交付予訴外人簡慶銘1 人，期間所有租賃有關事項交涉亦均係與訴外人簡慶銘1 人為之，顯然並無任何證據資料足供證明訴外人簡慶銘係有為本人之意思、代理本人之意思，始與被告為系爭租賃行為，即並無其他情形足以推知訴外人簡慶銘有此意思存在，被告空言主張訴外人簡慶銘有此意思，自無可取。依此，本件既已難認訴外人簡慶銘實際上有為本人之意思、代理本人之意思存在，則衡情被告又如何得以按其情形，應可推知渠係以本人名義為之，即被告究係如何所明知或可得而知？凡此種種，均未見被告提出任何資料以供本院審酌，參以於本件訴訟以前，亦未見被告對於其他共有人如此主張，進而行使其承租人之權利，可見被告對於出租人乃係訴外人簡慶銘，且其係以自己名義為之，並非基於代理人之資格而為乙節知之甚稔，足徵被告此一所辯，當係臨訟所為，要難認屬真實，應無可取。是以，綜前所述，就系爭土地而言，被告與訴外人簡慶銘間固堪認應有成立租賃關係存在，惟此一租賃關係，因尚難認符合隱名代理之要件，自難令其他共有人全體亦應負授權人之責任，即該租賃契約對於其他共有人全體尚不生效力甚明。
㈢再者，按民法第820 條第1 項雖規定：「共有物之管理，除
契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。」，惟該條係於98年1 月23日修正公布，並自公布後6 個月施行（參見民法物權編施行法第24條第2 項規定），且並無得溯及既往適用之特別規定，是於該條修正前關於共有物之管理事項，自仍應適用修正前同條項：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定，合先敘明。次按共有物全部或一部之出租，係屬98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項所定之管理行為，故除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力，亦有最高法院79年第2 次民事庭會議決議及85年度台上字第2139號裁判意旨可資參照。準此，本件被告與訴外人簡慶銘間就系爭土地固堪認有成立租賃契約存在，已如前述，然依被告所自承關於系爭土地所有權更迭之情形及所提出之異動索引資料（見本院卷第25頁至第26頁、第32至第36頁），可見訴外人簡慶銘充其量不過為系爭土地之共有人而已，則原告既亦為系爭土地之共有人，並已否認訴外人簡慶銘對系爭土地之出租管理行為係業經全體共有人同意所為，而被告復未能舉證提出訴外人簡慶銘出租系爭土地時，係已取得其他共有人全體之同意後，始將系爭土地特定部分出租予被告之證明文件，依上開說明，雖被告與訴外人簡慶銘間有成立租賃契約屬實，惟該租賃契約對於他共有人全體，並不生效力，即仍難認被告使用系爭土地係屬有權占有。
㈣從而，承前所述，被告抗辯訴外人簡慶銘所為，乃係屬隱名
代理之行為，依法亦應對本人發生效力云云，既不足採，且被告與訴外人簡慶銘間所成立之租賃契約，復因未經他共有人全體之同意，而對他共有人全體並不生效力，自難認被告抗辯其使用系爭土地因有不定期租賃存在，故非無權占有云云，於法係屬有據。此外，被告復未能再舉出其他證據以資證明其之占有係屬有法律上之正當權源者，依上開舉證責任分配原則，自應為不利被告之認定，即被告抗辯依民法451條規定，系爭土地之租賃視為不定期限，對原告為有權占有云云，尚非可採；原告主張被告為無權占用等語，應屬有據。
七、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項前段、中段定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，同法第821 條亦定有明文可參。
本件被告無權占用原告共有之系爭824-4 、824-5 、824-12號土地如附圖所示a1、a3、a4部分，並於前揭土地上未經同意搭蓋鐵搭棚及房屋等建物，而無權占用如附圖所示b 、c1、c3、d1、d3、d4部分土地等情，既均經認定屬實如前，則原告依據上揭法律規定，請求被告應將坐落於系爭824-4 、824-5 、824-12號土地上之前開建物全部拆除騰空，並將所占用之基地，連同遭無權占用之空地部分一併交還予原告及其他共有人全體，即屬於法有據，應予准許。
八、原告另又主張被告應分別自渠等取得系爭824-4 、824-5 、824-12號土地之時起，按月依渠等之應有部分比例，以申報地價年息10％為據，計算相當於租金之不當得利返還予原告等語；被告則以係屬善意占有人，應無庸負返還責任，以及原告以申報地價年息10％計算，與現況不符，顯然過高云云為辯。是此部分兩造之爭執要旨所在，乃為㈠原告得否請求被告給付不當得利？㈡如可，原告所得請求之金額為何？茲審究如下。
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，亦有最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可供參照，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，於法固無不合。惟占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利；又善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用及收益，亦分別為民法第943 條、第952 條所明定。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地（最高法院77年度台上字第1208號裁判意旨參照）。查本件被告占有系爭土地，依渠所述，乃係於系爭土地上行使承租人之權利，依上開民法第943 條規定，即應推定其適法有此權利。復因被告乃係基於自83年與訴外人簡慶銘訂定租賃契約以來，渠之長期占有、使用均無遭其他權利人出面表示異議或制止，且訴外人簡慶銘並皆有按時收取租金，依此既存之事實，而誤信與訴外人簡慶銘間所訂立之租賃契約得以對抗全體共有人，始於支付租金與訴外人簡慶銘，有對價關係之情況下，為系爭土地之使用，堪認其之占有於與訴外人簡慶銘之租賃關係存續中，當屬善意。惟被告與訴外人簡慶銘間之租賃關係，依原告之主張，乃已於98年12月31日經終止在案，並有訴外人簡慶銘所寄予被告之存證信函在卷可稽（見本院卷第52頁）。被告雖否認業已終止，然由被告委託律師寄予訴外人簡慶銘之函文所示（見本院卷第46頁），已載明系爭土地於98年下半年時，業因土地重劃而經新北市政府地政局人員至現場調查系爭土地使用情況及辦理測量，顯然兩造均已知悉系爭土地將為重劃乙事，其租約衡情本已難再繼續，況併參以被告亦僅支付租金至98年12月31日為止，自99年1 月份起，即未再按月支付租金，足見原告主張被告與訴外人簡慶銘間之該租賃契約已於98年12月31日終止等語，應非子虛。
從而，自99年1 月1 日起，因上開租約既已終止，顯然被告之繼續占用已非屬善意，蓋並無所謂「誤信有占有之權利且無懷疑」之情形可言。是堪認於98年12月31日以前，被告之占有應係屬善意，受到民法第952 條規定之保護，而得為占有物之使用及收益，並不構成不當得利。惟自99年1 月1 日起，因被告之占有已難認係屬善意，自不得再繼續為占有物之使用及收益，當構成不當得利，應返還所受利益與原告，此並有最高法院91年度台上字第1537號裁判：「租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952 條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益。」，亦採相同見解可佐。
㈡是以，被告抗辯渠為善意占有人，依民法第952 條規定，應
無庸負返還責任等語，於98年12月31日前之占有所受利益部分，固非全然無據，然自99年1 月1 日起，因渠已非善意占有人可比，自仍應返還所受利益與原告。從而，原告請求被告自99年1 月1 日起至拆除建物返還土地日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，係屬有據，應予准許，超過部分之請求，則無理由，應予駁回。
㈢至原告每月所得請求之數額，原告主張應以申報地價年息10
％為據，被告則抗辯過高云云。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。故無權占有他人土地，土地所有權人得請求相當租金之不當得利，以不超過土地申報價額年息百分之10為限。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，復為平均地權條例第16條所明定。至該金額究以若干為適當，依土地法第
105 條準用同法第97條、土地法施行法第25條之規定，則應參酌基地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，在申報地價年息10% 限度內決定之，並非必達申報地價10% 之最高額。經查，系爭土地地目為旱，現況係供資源回收場使用，四周多為停車場或工廠，交通狀況不便，生活機能亦不佳等情，業經本院至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第91頁），並有原告所提出之現況及鄰近四周之照片數幀在卷可參。是本院斟酌上情，依土地法第105 條準用第97條第1 項規定，認原告主張不當得利之數額以系爭土地申報地價年息5%計算為適當。又系爭土地自99年1 月起之公告地價分別為每平方公尺9,000元（824-4 地號）、16,142元（824-12地號）、9,156 元（824-5 地號）（見本院卷第124 至第12 8頁，824-4 、824-
5 、824 （即824-12）地號土地之公告地價表），則系爭土地99年度之申報地價分別為每平方公尺7,200 元、12,914元、7,325 元（計算式：9,000 元×80％＝7,200 元；16,142元×80％＝12,914元；9,156 ×80％＝7,325 元，元以下四捨五入），原告之應有部分各為3 分之1 。依此，原告簡嘉喆得請求被告給付相當於租金之不當得利金額（即占用系爭824-5 號土地上如附圖所示a3、c3、d3部分），自99年1 月
1 日起至返還上開部分土地之日止，每月為4,924 元【計算式：被告無權占用之土地面積484 平方公尺×申報地價每平方公尺7,325 元×年息5 ％×應有部分1/3 ÷12＝4,924 元，元以下四捨五入】；原告簡慶煌得請求被告給付相當於租金之不當得利金額（即占用系爭824-4 號土地上如附圖所示a1、b 、c1、d1部分），自99年1 月1 日起至返還上開部分土地之日止，每月為22,840元【計算式：被告無權占用之土地面積2284平方公尺×申報地價每平方公尺7,200 元×年息
5 ％×應有部分1/3 ÷12=22,840 元，元以下四捨五入】；原告簡慶煌得請求被告給付相當於租金之不當得利金額（即占用系爭824-12號土地上如附圖所示a4、d4部分），自99年
1 月1 日起至返還上開部分土地之日止，每月為269 元【計算式：被告無權占用之土地面積15平方公尺×申報地價每平方公尺12,914元×年息5 ％×應有部分1/3 ÷12=269元，元以下四捨五入】；原告此範圍內之請求，洵屬有據；逾此範圍之請求，則無依據。
九、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條及第179 條前段規定，請求被告拆除系爭建物，及騰空返還系爭土地上如附圖所示a1、b 、c1、d1部分予原告簡慶煌及其他共有人，返還系爭土地上如附圖所示a4、d4部分予原告簡慶煌及其他共有人，返還系爭土地上如附圖所示a3、c3、d3部分予原告簡嘉喆及其他共有人，並請求被告自99年1 月1 日起至拆屋還地之日止，按月分別給付原告簡慶煌22,840元、269 元；自99年1 月1 日起至拆屋還地之日止，按月給付原告簡嘉喆4,
924 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
十、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第81條第1 款，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 27 日
書記官 高偉庭