臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第437號原 告即反訴被告 曾秋月兼法定代理人 曾琬勻原 告即反訴被告 曾秋香
曾威仁曾春華曾志豐曾珍惠曾正美共 同訴訟代理人 張訓嘉律師
林佳儀律師被 告即反訴原告 王瑞新訴訟代理人 周福珊律師
賴玉梅律師王嘉斌律師上列當事人間請求撤銷買賣契約等事件，反訴原告提起反訴，經本院於民國100年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
反訴被告曾志豐、曾珍惠、曾正美、曾威仁、曾春華、曾秋月應於反訴原告給付新台幣壹仟肆佰參拾柒萬元之同時，應將如附表一所示之不動產應有部分移轉登記予反訴原告。
反訴被告應將如附表二所示之不動產應有部分移轉登記予反訴原告。
本訴及反訴訴訟費用由原告即反訴被告曾志豐、曾珍惠、曾正美曾威仁、曾春華、曾秋月負擔56分之54、原告即反訴被告曾秋月、曾琬勻負擔56分之2。
事實及理由
一、程序方面：㈠原告曾秋月業經本院另案90年度禁字第124 號裁定宣告禁治
產人，而其監護人為曾琬勻，有本院91年度監字第20號裁定及確定證明書在卷可稽（見本卷第21至23頁），且為兩造所不爭執之事實。是依法原告曾秋月為無行為能力人，其之法定代理人為曾琬勻，合先指明。
㈡按民事訴訟法第259 條規定：「被告於言詞辯論終結前，得
在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」，本件被告對原告就兩造間之買賣契約，提起反訴請求被告移轉土地所有權（反訴先位之訴）及返還價金（反訴備位之訴），合於法定程序規定，應予准許。
二、本訴部分：㈠原告起訴主張：
⑴原告曾志豐、曾珍惠、曾正美、曾威仁、曾春華、曾秋月
（下稱曾志豐等6人）與被告於民國98年8月19日（契約書誤載為98年9月19日)就坐落台北縣○○鎮○○段1107、1107-1、1107-2、1108地號土地（下系爭土地）之應有部分6/9，及其上207建號即台北縣○○鎮○○街○○ 號建物（下系爭建物）之應有部分6／9，訂立不動產買賣契約（下稱系爭6／9契約）。另原告之母即被繼承人曾葉水蓮（嗣於99年4月14日死亡)則由原告曾正美及曾春華代理，就系爭土地應有部分1/9，及系爭建物應有部分1/9，亦於同日與被告訂立不動產買賣契約（下稱系爭1／9契約）。
⑵兩造訂立上開二件買賣契約（下稱系爭契約）時，被告利
用原告經濟狀況不佳、需款恐急，被繼承人曾葉水蓮之身體狀況不佳，且原告均無不動產交易經驗，告以系爭土地及建物（下稱系爭不動產）因坐落地點對外出入不便，出售不易，其願以每坪新台幣（下同）15.6萬元之價格承購，實乃極為優惠之條件。原告在急迫輕率無經驗之情形下，遂與被告簽訂系爭契約。惟嗣經詢問不動產仲介公司，始知系爭不動產每坪至少市價在23萬元以上，且依都市計畫均有相關之計畫道路及建築線，對外出入毫無問題，每坪以15.6萬元乃賤價出售。
⑶原告曾威仁長久以來經濟狀況不佳，近因債主催逼，需款
恐急，原告曾志豐和曾珍惠之經濟狀況亦甚窘迫，乃與其他共有人商量出售系爭不動產。又恰於98年5 月間，原告曾志豐經友人詢問是否有出賣系爭不動產之意願，而主動介紹宏宜不動產有限公司(下稱宏宜公司)之仲介人盧寬容予原告曾志豐認識，其並表示願為原告仲介買家。惟宏宜公司並未提供充分之資訊予原告，僅一再慫恿促成交易，致原告在對市場行情及被告行事風格均不瞭解，缺乏不動產交易之經驗，又有急迫之情況下，一時思慮不週，輕率同意以34,286,000元之價格，將系爭不動產應有部分6／9出售予被告，另訴外人曾葉水蓮則以5,714,000 元之價格，將系爭不動產應有部分1／9出售予被告。惟系爭契約之價格等若干條件，與原告當初所理解之內容有落差，宏宜公司實未善盡其仲介之責。宏宜公司亦僅出現於系爭契約簽約當日，於後續履約過程即銷聲匿跡，亦可證系爭契約簽訂當時原告之急迫輕率及無經驗，缺乏良好之仲介提供適當之協助。
⑷原告等於訂定系爭契約當時確有急迫、輕率、無經驗之情事，而此亦為被告所明知：
①原告等人之經濟狀況不佳，原告曾志豐、曾珍惠境況窘
迫，生活不易，且仍有子女在學。又原告曾威仁在外更是債臺高築，自84年以來即陸續以自己與其餘原告曾春華、原告曾琬勻、原告之被繼承人曾葉水蓮於系爭不動產之應有部分，分別設定數筆最高限額抵押，近來更是屢遭其債權人催討債務，需款恐急，有急迫出賣系爭不動產以換取現金償還債務之必要，此由被告於99年3月5日給付原告曾志豐等6人第二期款780萬元及給付曾葉水蓮監護人曾春華第一期買賣價金500 萬元時，眾債權人皆到場討債可自明。
②原告之被繼承人曾葉水蓮失智已久且重病在床，於98年
時病情更是急轉直下，原告皆全力悉心照顧母親，而無暇處理出賣本件系爭不動產之事宜，故而委由原告曾志豐一人處理系爭不動產買賣之交涉、商談至訂約等事宜。後原告之被繼承人曾葉水蓮於99年4 月14日方不幸辭世。
③原告曾秋月為重度精神病患，領有身心障礙者手冊且為
受監護宣告之人，長期住玉里榮民醫院療養。其名下並無任何可供支配之動產或現金，僅有系爭不動產應有部分1/9(現因與其他7 位繼承人繼承被繼承人曾葉水蓮之應有部分1/9，故應有部分現為1/8），其於玉里榮民醫院之照護負擔費用皆由監護人即原告曾琬勻支出，負擔可謂十分沉重。
④又因原告曾秋月未嫁，其財產須與母親曾葉水蓮合併申
報，於訂約前二人就系爭不動產之應有部分依公告市價合計已超過新北市政府辦理身心障礙者生活補助標準之下限規定，將無法請領身心障礙者生活補助，則對監護人即原告曾琬勻不啻是一筆沉重之負擔。幾年來幸得新北市政府承辦人員之體諒，理解即使身心障礙者所有不動產之應有部分，若應有部分未能出賣兌現，仍無實益，而特准予通融辦理。然此實非長久解決之道，原告等遂考量將原告曾秋月於系爭不動產之應有部分出賣，當可獲得買賣價金，用以支付原告曾秋月未來之療養費用，並解決上述財產申報之問題。
⑤原告於訂定系爭契約當時均缺乏買賣不動產之經驗，對
於系爭不動產之市場行情均不清楚。而原告有前述急迫、輕率、無經驗之情事，於訂約前之協商洽談過程中，皆為被告所知悉，被告更加利用原告此等弱點而告以錯誤資訊，以系爭不動產因坐落地點對外出入不便、出售不易，其願以每坪15.6萬元之價格承購，實乃極為優惠之條件。原告等於急迫輕率無經驗之情況下，遂與被告簽訂系爭契約。惟原告事後知悉系爭土地應可賣到每坪23萬元以上。
⑥被告並未舉證其與訴外人王文池之買賣條件與本件契約相同，未見被告提出通知之證明，實難自圓其說。
⑸訂約當時原告曾秋香不願出售其應有部分1／9，故未與被
告訂立系爭契約，其曾於系爭契約訂立後，收受以原告曾志豐、曾正美、曾威仁、曾春華、曾珍惠、曾秋月、監護人曾琬勻為名，以原告曾秋香、訴外人王文池、訴外人曾葉水蓮為收件人，所寄發之三重中山路存證號碼01253 之存證信函。惟原告曾志豐、曾正美、曾威仁、曾春華、曾珍惠、曾秋月、曾琬勻皆完全不知道有此封存證信函之存在，更從未有授權被告或其所委任之代書得代理原告等人發出此封存證信函。無奈因原告曾秋香不諳法律，未能理解該存證信函所表達之意思，又怨懟兄弟姐妹未能與其溝通，即擅自處分其應有部分，而出賣系爭不動產之全部，致其當下並未將其收受該存證信函之事告知其他原告，而埋下誤會。存證信函之通訊地址為「台北縣蘆洲市○○街○○號2 樓」，為擬定系爭契約書之「大慶地政事務所」之通訊地址，又信件上之寄件人所蓋印之章皆非本人所有，顯係被告所委任之大慶地政事務所代書偽造原告曾志豐、曾正美、曾威仁、曾春華、曾珍惠、曾秋月、曾琬勻之名義故意所為之錯誤通知。且原告等人從未有與被告約定有出售系爭不動產所有權全部之意思表示，亦未有就系爭不動產所有權之價金有為任何約定。此觀98年8 月19日所簽訂系爭契約，亦僅就系爭不動產應有部分6/9及1/9為買賣契約之標的自明。又訴外人曾葉水蓮已於98年8月19 日當日，由原告曾正美與原告曾春華代理，與被告簽訂出賣系爭不動產應有部分1/9之系爭1/9契約在案，何以於該通知書上又有將訴外人曾葉水蓮列為不願出賣之共有人之理。又該封偽造共有人名義於98年8 月28日所發出之存證信函，導致訴外人王文池誤認為共有人多數有依此買賣條件，處分共有物權全部之意思。因訴外人王文池與原告等皆無親無故，在無從向原告求證之情況下，僅得依循存證信函上所列之通訊地址，倉卒之下逕向被告所委任之林明墩代書聯繫，並依相同條件將其應有部分1/ 9出賣予被告，並於98年9月8日移轉登記於被告所指名之陳明德名下。綜上，被告於系爭契約交易過程中，利用原告等急迫、輕率、無經驗，一再欺瞞甚至是以偽造文書之方式，致訴外人王文池因誤信錯誤之通知內容，而以相同之條件將其就系爭不動產之應有部分出售給被告，實難證明被告所購買系爭不動產之價格並無偏離一般行情。又若原告未起訴並細查被告於本件交易過程中使用之種種不法行徑，恐怕當初不願出賣之共有人即原告曾秋香之應有部分，亦將於辦理移轉登記時瞞天過海地一併移轉至被告名下。
⑺原告與被告簽訂系爭契約時確有急迫、輕率、無經驗之情
事，又原告曾威仁實際上並未受領被告給付之57萬元，當日原告曾威仁僅形式簽收票款，隨即由被告收回，被告既辯稱原告曾威仁確有受領前揭款項，自應由被告舉證證明之。茲分述如下：
①原告曾威仁並未收受被告所給付系爭9／6契約之第一期
款57萬元，被告以給付原告曾威仁之部分將保留用以塗銷系爭不動產抵押權為由，是支付給原告曾威仁之支票僅形式簽收，並要求原告曾威仁寫上「本款清償設定無誤」後，當場即由被告收回，原告曾威仁實際上並未收受該支票並兌現。由此交易過程即足證原告曾威仁當時所處財務困難確實已達山窮水盡之窘境，只能讓被告予取予求，依被告指示辦理，而未能深思熟慮處理本件交易。
②被告雖辯稱該款項係用以清償之前曾威仁設定予其他債
權人之用云云。惟查實際用以清償抵押權人之款項，係以被告於99年3月5日依與原告曾志豐等6 人系爭9／6契約給付第二期款(780萬元)以及依與曾葉水蓮系爭9／1契約所給付之第一期款(500 萬元)，所開立之四張支票共計1280萬元作為支付，而根本未動用被告前所扣留原告曾威仁第一期款57萬元支票之款項：
⒈因原告曾威仁長久以來在外債臺高築，自84年以來即
陸續以自己與其餘原告曾春華、曾琬勻及訴外人曾葉水蓮(已逝)於系爭不動產之應有部分，分別設定數筆最高限額抵押，近來更因債主催逼，需款恐急，故有出賣系爭不動產之迫切需求，遂要求其他共有人同意出賣系爭不動產。
⒉原告等人為解決此等燃眉之急，於98年5 月間，即由
原告曾志豐出面，一方面聯絡系爭不動產之數抵押權人，與其協調還款金額；另一方面則尋找買家，以求儘快出售系爭不動產以換取現金償還債務。被告趁此際與原告曾志豐等6人訂立系爭6/9契約，其上特約約定第2 次付款條件以「乙方會同本買賣標的之抵押權人，辦理塗銷本不動產之抵押權文件之交付，甲方同時支付1320萬元正」(惟就原告曾志豐等6人系爭9／6契約第二期款被告僅支付780萬元，迄今尚有540萬元尚未給付)作為條件。
⒊於原告曾志豐斡旋下，方與包含原告曾志豐之抵押權
人共四人達成協議。協議結果抵押權人陳奕如同意以還款310 萬元塗銷設定；抵押權人黃承仲同意以還款500萬元塗銷設定；抵押權人鄭雅宗同意以220萬元塗銷設定；抵押權人曾志豐同意以250 萬元塗銷設定。
上述金額合計共1280萬元，而於99年3月5日被告依與原告曾志豐等6 人系爭9／6契約給付第二期款以及與曾葉水蓮系爭9／1契約給付第一期款時，即依上述所協議之金額共開具四張支票（其中三張指定受款人為曾威仁，一張未指定受款人）。四位抵押權人並於99年3月5日被告給付價金時到場討債，前揭四張支票僅由原告曾威仁與曾春華形式簽收後，旋即背書轉讓給前揭抵押權人等，而此皆為被告所知悉，更由證人林明敦代書之證言屬實。(證人林明敦證稱：...第二次付款的時候我在場，這四張支票直接交付原告即反訴被告曾威仁、原告即反訴被告曾春華簽收，他們直接交給抵押權人，抵押權人都在現場。第一次款項是開立支票給每個人，是否有兌現我不清楚）。簡言之，原告曾威仁就該57萬元之票款根本未作為清償設定予其他債權人之用，而係由被告所收回。
③系爭契約交易價格確有偏離市場行情甚多之情形。又被
告於與原告簽訂系爭契約之當日，亦與鄰地1105地號土地所有權人簽約，以每坪23萬元之高價買受鄰地，查鄰地狹小僅23.29 坪，而原告所有之系爭不動產土地則廣達329.57坪，被告卻僅以每坪15.6萬元之單價承購，並一再聯合仲介欺瞞原告稱此乃極為優惠之條件，實係利用原告急迫、輕率、無經驗，以從中獲取合併開發之暴利：
⒈被告雖否認系爭不動產之出售價格有偏離市場行情之
情形。惟經原告曾琬勻委託戴德梁行不動產估價師事務所分別就2010年11月3日及2009年8月1日(本件買買契約係於2009年8月19日簽訂)系爭土地買賣價格進行評估，並作成不動產估價報告書。姑不論該地段現已水漲船高、寸土寸金，若僅就2009年8月1日當時之土地價格而論，依該報告書第22頁之結論所示，系爭土地若與鄰地1105(○○○鎮○○段○○○○○號)合併開發者，則每坪單價應為20萬元；若未與鄰地1105合併開發者，則每坪單價亦高達16.5 萬元。(依實務經驗，一般估價師之估價均趨於保守，本件由1105地號實際出售單價每坪高達23萬元足以證之。)⒉又被告於98年8 月19日與原告簽訂系爭契約當日，亦
與系爭不動產之鄰地(○○○鎮○○段○○○○○號)所有人簽訂買賣契約，並已於99年9月2日移轉給被告。又證人盧寬容證稱，鄰地1105地號土地亦係由其所仲介，並於被告與原告簽訂買賣契約之同一日上午出售予原告，每坪單價高達23萬元。(<<問：地號1105土地(即前面的23坪土地)，是否有仲介？>> 有。因為所接洽的客戶都希望同時買賣這筆土地，所以我們就主動接洽1105地號土地的地主出售。1105地號土地與系爭土地是同一天簽訂買賣契約，1105地號是在白天簽約，系爭土地是在晚上簽約，這些曾志豐都知道。<<問：請問曾志豐是否知道1105地號出售的價格？>>110
5 地號土地是以每坪23萬元出售，但是我忘記有無告訴曾志豐。）惟實際上，原告曾志豐從未聽聞上揭情事，不但不知道盧寬容亦有仲介鄰地1105地號土地，也不知鄰地係於與原告簽訂買賣契約之同日上午出售，更不知道鄰地1105地號土地出售之單價竟高達23萬元。蓋原告等人若是知情，則較晚出售之原告當時必然不願以每坪少7.4 萬元之價格出售。原告顯然是在急迫、輕率、無經驗之情形下，遭受被告與仲介聯手矇騙，而匆促出售系爭土地與被告。被告所任職之建商與仲介聯手對原告一再欺瞞，並未提供充分之資訊予原告，僅一再慫恿促成交易，致原告在對市場行情及被告行事風格均不瞭解，缺乏不動產交易之經驗，又有急迫之情況下，一時思慮不周，輕率同意以每坪
15.6萬元之賤價出售予被告。④被告既係同一日取得鄰地1105地號土地，則系爭土地交
易價格自應以與鄰地1105地號合併開發價格作計算，即每坪單價至少20萬元始為本件正常交易價格（惟此乃不動產估價報告所作保守估計之價格，實際市場交易價格依1105地號之售價即知將會更高）。則原告所有之系爭土地合計共1089.5平方公尺(329.57坪)，以原告所出售之應有部分7／9計算者，買賣價金應為51,266,444元，始屬正常(計算式：329.57(坪)*200,000(元)*7/9(應有部分)=51,266,444元）。此等「正常交易價格」與被告前與原告以及訴外人曾葉水蓮(已逝)所簽訂之買買價金合計40,000,000元相較，其價差竟高達11,266,444元之多。
⑤縱不以合併開發之每坪單價20萬元計算，而改採每坪單
價16.5萬元為標準，則以原告所出售之應有部分7／9計算，買賣最低價格亦至少應為42,294,816元(計算式：3
29.57(坪)*165,000(元)*7/9(應有部分)=42,294,816元)，則該最低價格亦高出本件被告所出之價格有2,294,816元之多。姑不論不動產估價報告書所為之評估價格一般均宥於僵硬之公式而趨於保守，依該估價報告系爭土地在估價當時即99年11月間約為每坪單價22萬元。從以上報告結論即可證明，被告取得系爭不動產之價格顯偏離市場行情甚鉅。
⑥依不動產估價報告保守估計所示，若系爭四筆土地與鄰
地1105地號土地合併開發，於98年8 月當時每坪單價應可達每坪20萬元，亦即五筆土地合併開發價值應高達70,572,000元(<23.29坪+329.57坪>*200,000=70,572,000元> 。反觀本件被告所任職之建設公司與仲介聯手，利用原告急迫、輕率、無經驗，先悄以每坪單價23萬元購買鄰地1105地號土地，而再僅以每坪15.6萬元購買被告所有之系爭四筆土地，則被告就購買五筆土地所投入之金額總計僅為56,769,620元(23.29<坪>*230,000<元>+3
29. 57<坪>*156,000<元>=56,769,620)，其間所賺取之暴利價差竟高達13,802,380元之多(70,572,000-56,769,620=13,802,380)。又依不動產估價報告所示，系爭土地於99年11月間亦已漲至每坪單價22萬元，五筆土地合併開發價值已高達77,629,200元(<23. 29坪+329.57 坪>*220,000=77,629,200元> ，則被告所獲取之暴利價差依時價更高達20,859,580元之多(77,629,200 -56,769,
620 =20,859,580)。無怪乎被告自始以來即緊咬著每坪
15.6萬元之價格要求原告履約，並偽造原告等人之簽章發函予其他不願出賣及不知情之共有人，偽稱原告等已同意將全部土地所有權(應有部分100%)全部出售。此外，自原告起訴以來更使出各種手段逼迫原告，可謂無所不用其極，不僅聲請假扣押，企圖以繳納較少擔保金之方式達到假處分禁止所有權移轉之效果，並超額查封原告所有之系爭四筆土地及其上建物（按，後經原告提出異議，鈞院已撤銷超額查封部分，僅維持1107地號土地及建物之查封。），更於聲請假扣押後遲未提起本案訴訟，經鈞院命其限期起訴在案。尤有甚者，本件原僅係單純之民事糾紛，未料被告更對原告曾志豐提起刑事告訴相脅，指其涉犯背信、詐欺等情事，企圖以刑事逼迫民事，歸根究底乃是深怕原告在輕率急迫無經驗下所簽系爭契約遭撤銷，有如煮熟的鴨子飛了，方無所不用其極地保護其先前以不當行徑所獲取之暴利。
⑺就證人之證言表示意見如下：
①證人宏宜公司之盧寬容、吳炳榮、許鋅如雖異口同聲證
稱，以其專業判斷，系爭不動產每坪出價15萬元為合理。惟無論是仲介盧寬容、吳炳榮及許鋅如，其皆未持有不動產經紀人執照，宏宜公司負責人盧寬容更是自稱始自98年方開始從事不動產仲介業，其對本件於98年8 月19日所簽訂系爭契約，可謂毫無不動產仲介之相關經驗與知識。此三人不僅未依法提供原告附近三個月內成交價格相關資料、未製作不動產說明書，亦未告知如何出賣才能求得有利之價格。證人吳炳榮自稱依土地建蔽率、容積率以及當時土地售價計算，並進而向被告建議出價15.6萬元云云，更是在原告訴訟代理人當庭要求其將計算買賣價格計算式列出時，顧左右而言他，久久仍是寫不出計算式。此外，宏宜公司之仲介三人異口同聲認為每坪15萬元是合理之售價，與其所隱瞞之同日上午1105地號每坪出售單價23萬元相差甚遠，而與原告提出之不動產估價報告書保守推估兩筆合併出售開發之價格20萬元亦大相逕庭。姑不論宏宜公司雙方代理之行業操作模式已有違民法第106 條之規定，證人盧寬容及許鋅如為賣方即原告之代理，竟處處迴護買方即被告之利益，與賣方聯手矇騙及勸誘原告以低價簽約出售系爭土地，則渠等所謂「依其專業判斷」，其專業究竟何在？實令人質疑。
②事實上，仲介盧寬容及吳炳榮打從與原告曾志豐接洽之
初，即未給予系爭不動產買賣價格之建議，又在於與原告曾志豐接洽的過程中，亦有察覺其急於出售系爭不動產之意圖（證人吳炳榮：…那時候曾志豐的財力狀況我不清楚，我覺得曾志豐很急著要賣...。)，而任由欠缺出賣不動產經驗之原告曾志豐自行喊價，並將原告之底價任意揭露給有意購買系爭不動產之買家知悉，無怪乎之前之買賣難以成立（又在其少數所接洽之買家中，有多數是不具相當資力之私人，在知悉原告底價的狀況下，當然會表示價格過高而試圖砍價，惟此並無法證明每坪15萬元之價格是合理且相當，更何況此均係其片面之詞，尚難遽予採信)。渠等甚至是明知合併鄰地1105 地號土地出售將能求得較高之售價，卻未告知原告，而私下悄與鄰地1105地號土地所有權人聯繫，並為其以每坪23萬元之高價仲介予被告購買，顯然是利用原告之急迫、輕率與無經驗。
③證人盧寬容雖證稱目前為止並未從原告及被告處收到佣
金（證人盧寬容：我們公司沒有從被告這邊收到佣金，我們也沒有從原告這邊收到佣金，當時候曾志豐口頭約定要給我們百分之二的佣金，我們與被告簽立也是百分之二的佣金...)。惟由證人吳炳榮所當庭提出附卷之「買方要約書」可見，宏宜公司已於98年7 月28日收受由被告所任職之建商公司負責人高俊秀所開立100 萬元支票一張作為斡旋金，先暫且不論其事成之後所收受之「佣金」將會有多少，其所收受之斡旋金實已超出系爭契約總價金4000萬元百分之二甚多，是其既已從被告所任職之建商處獲得如此鉅大之報酬，自已無心再致力於提高原告系爭不動產之售價以求能抽取更多之佣金，反之更可能為建商之利益而與其聯手共同利用原告之急迫、輕率、無經驗而予以欺瞞促成系爭契約。由以上種種事證可合理推測，仲介宏宜公司實際上乃係為買方被告之利益處理本件仲介事宜，而與被告聯手利用原告之急迫、輕率、無經驗，以顯不相當之價格為被告取得系爭不動產。
④證人吳炳榮雖提出「買方要約書」以證明原告曾志豐曾
同意以此價額出賣系爭不動產。惟原告曾志豐印象中並未看過此要約書，該要約書上原告曾志豐之簽名乍看之下雖與其簽名相似，然筆觸輕重力點皆與原告曾志豐本人之簽名迥異，不排除係他人所臨摹者（附上原告曾志豐本人簽名以供比對）。且曾志豐之簽名亦係簽於買方欄位而非賣方欄位，自非代表賣方所為之意思表示。又原告於簽訂系爭契約以前，從不知宏宜公司同時亦在仲介鄰地1105地號土地出售予被告一事，若知悉鄰地亦可能同時合併出售，原告自不可能如此輕率出售系爭土地。若原告爭之任一人當時真有親聞或親見此份要約書之存在，亦即知悉鄰地1105地號以每坪23萬元之高價出售，則原告自不可能同意以每坪15.6萬元之低價出售系爭土地，是以被告所任職之建商及已收取其100 萬元斡旋金之宏宜公司為求買賣能順利進行，自無可能將上開要約書透漏給原告知悉，此點可由要約書上所約定之條款有諸多奇怪與不合邏輯之處可證（諸如原告曾志豐何以能處分非其所有之鄰地<即1105地號之土地>所有權？買賣價金與服務佣金如何計算？若與1105地號土地所有權人有談不攏、就不足的部分是否是由仲介補足？…等等。)⑤證人即代書林明敦雖證稱於系爭契約簽約當日曾花很長
的時間來向原告解釋增值稅及土地法第34條之1 的問題。（< 問：簽約當天有無跟出賣人談到土地增值稅與土地法34條之1的問題？>證人林明敦：有，因為本件不是土地全部的買賣，一定要透過土地法34條之1 。另外本件土地增值稅，因為原告要辦理自用增值稅，所以花了相當時間做這一部分的解釋）。惟此部分之證言顯與事實不合，蓋據簽約當日到場之原告等人表示，簽約當日代書林明敦並未向渠等解釋土地法第34條之1之規定(林明敦已自承在稍晚拿契約書至曾琬勻處由其簽名時，並未上樓與曾琬勻見面，自無從於當晚向其作任何解釋），更不知道林明敦有寄發存證信函予其他共有人曾秋香、訴外人王文池及曾葉水蓮，是以更無授權林明敦代書代刻印章之情事。當晚簽約之所以花相當長的時間，主要爭議在於系爭契約之價金在扣除相關增值稅及清償設定抵押之債務後，與當初實際認知有異，然因原告當時確有急迫之情事，除母親曾葉水蓮重病在床來日無多、原告曾威仁之債權人催討債務外，尚有考量無處理自己事務能力之原告曾秋香財產申報問題，又因缺乏不動產交易之經驗，一時思慮不周，方以顯不相當之條件與被告簽訂系爭契約。
⑥綜上所述，從證人即仲介盧寬容、吳炳榮、許鋅如之證
詞可證，此仲介三人並未提供充分之資訊予原告，其本身亦欠缺仲介不動產及估價之專業，尤有甚者，其更隱瞞可與鄰地1105地號合併出售將能提高售價之情事，而私下悄與鄰地1105地號土地所有權人聯繫，並為其以每坪23萬元之高價仲介予被告購買。此外，其已從被告所任職之建商處獲得100 萬元斡旋金之鉅大利益，自已無心再致力於提高原告本件系爭不動產之售價以求能抽取更多之佣金，反之更可能為建商之利益而與其聯手共同利用原告之急迫、輕率、無經驗，慫恿促成交易，而使原告以顯不相當之賤價出售系爭不動產。
⑻被告辯稱本件並無顯不公平說法，尚不足以推翻被告與其
經紀人吳炳榮及賣方經紀人盧寬容、許鋅如（以上三人均屬宏宜公司）等共同利用原告之急迫輕率、無經驗而與原告簽訂系爭契約之事實。蓋從洽談本約至今，宏宜公司仲介人員皆協助被告刻意隱瞞相關事實，未告知原告必要之資訊，或提供任何有利之建議：①相毗鄰1105地號土地面臨計劃道路，②系爭土地如能同時與1105地號出售共同出售予被告合併開發將能獲得最大利益，③事實上，在系爭土地買賣契約簽約之前，被告已透過宏宜公司仲介買得1105地號土地。惟擔任賣方經紀人之宏宜公司（已收受被告方之建設公司100萬元斡旋金)盧寬容與許鋅如均未提供上開資訊及建議，僅配合被告及其經紀人吳炳榮不斷告以因原告所有之系爭土地對外出入不便、出售不易，其願以每坪15.6萬元之價格承購，實乃極為優惠之條件。然被告既於簽訂系爭契約前，即透過宏宜公司仲介與鄰地1105地號所有權人接洽並簽訂買賣契約，則系爭土地對外出入不易之前提，在簽訂系爭契約當時根本自始即不存在。對被告而言，系爭土地之價格自應以合併開發之價格計算，此乃系爭不動產之真正價值關係之所在。原告在簽約當時就此均完全懵懂無知，被告及仲介人員則完全瞭然於胸，則是否顯不公平應以被告是否有利用被告對於系爭土地之真正價格關係之無知而獲得暴利，原告是否有因此失去鉅額利益而作判斷。系爭土地合併開發至少每坪20萬元以上之價格乃僅是取得之價格(1105地號已達每坪23萬元)，而非開發後之價格。被告與仲介人員僅利用原告之急迫輕率與無經驗(主要係對於前揭事實及資訊之無知)，即在轉手之間獲得每坪4.4萬元至7.4萬元之價差利益，亦即獲得總共約2- 3千萬元之暴利(7.4萬元x329.57坪=2438.82萬元)。被告所得者即原告之所失，原告是否因急迫、輕率、無經驗而為意思表示，應以原告是否有被隱瞞相關事實，而知悉此事實後一定不會簽訂系爭契約而定。就本件而言，被告若於簽約知悉前揭事實，亦即知悉系爭不動產之價值關係，當然就不會再簽訂本件契約。將心比心，換作被告為出賣人，亦必然是如此。
又1105地號土地僅23.29 坪，被告若僅購得1105地號土地亦無開發之實益，必須合併原告所有之廣達329.57坪系爭土地，方能獲取合併開發之利益。被告及其所任職之建設公司亦深知此道，方利用原告之急迫、輕率、無經驗，與仲介人員在半哄半騙之情形下，以顯不相當之價格購得系爭土地，從中獲取2 千餘萬元的價差暴利。被告及其建設公司不動產買賣經驗豐富，皆與欠缺不動產交易經驗之原告相差懸殊，卻仍聯合仲介公司人員欺瞞原告前揭事實，稱其以每坪15.6萬元承購乃極為優惠之條件，然此所謂優惠之條件，與早先出售之鄰地1105地號土地每坪23萬元之售價相比，卻高達7.4萬元之多(更遑論本件系爭土地廣達
329.57坪），實令人難以接受，顯係乘他人之急迫、輕率、無經驗，不知買賣標的之價值關係，使其為財產上給付之約定，而依當時情形顯失公平。被告雖辯稱依估價報告，系爭土地單獨出售(亦即不與1105地號土地合併開發)之價格約為每坪16.5萬元，與本件被告之出價相差不遠，是並無任何顯失公平之情事云云。惟系爭土地價格應以合併開發之價格計算，此乃系爭不動產之真正價值關係，則總價2千餘萬元之價差暴利，自難謂無顯不公平情事。
⑼最高法院79年台上字第1394號民事判決要旨「民法第74條
所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列。」。本件原告因不知系爭不動產之價值關係而與被告簽約，自屬有輕率之情事。
⑽本件被告係利用原告之急迫輕率無經驗，訂立系爭契約，
原告依民法第74條第1 項規定，訴請撤銷系爭契約之法律行為。併為訴之聲明：①原告曾志豐等6人與被告於98年8月19日(契約書誤載為98年9月19日)就系爭土地應有部分6／9，及系爭建物應有部分6/9所訂立系爭6／9契約之法律行為應予撤銷。②原告之被繼承人曾葉水蓮與被告於98年8月19日就系爭土地應有部分1／9及系爭建物應有部分1／9，所訂立系爭1/9契約之法律行為應予撤銷。
㈡被告則辯稱：
⑴系爭土地及建物原係原告曾志豐、曾春華、曾正美、曾威
仁、曾珍惠、曾秋月、曾秋月七人及訴外人曾葉水蓮（已歿）、王文池等九人所共有，應有部分各1／9，而原告曾志豐於98年5 月間一併代理原告曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠、曾秋月及訴外人曾葉水蓮等人，委託宏宜公司盧寬容仲介銷售渠等7人權利範圍各應有部分1/9（原告六人與曾葉水蓮共7／9），曾志豐並表示除共有人曾秋香不願出售及共有人王文池伊無權代理外，其餘共有人均已同意出售。嗣訴外人曾文宏曾經透過宏宜公司表示有意購買，然因雙方就買賣價金無法達成合意，該筆交易並未成立。而後原告則因看到宏宜公司員工吳炳榮在系爭土地上架設之廣告看板之銷售訊息，因而與宏宜公司聯絡表示有意購買系爭不動產，並在宏宜公司仲介斡旋之下，原告曾志豐等6 人遂同意以00000000元之價格，將系爭不動產應有部分6/9出售予被告，另曾葉水蓮則以0000000元之價格，將系爭不動產應有部分1／9出售予被告。原告曾志豐、曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠並於98年8 月19日親自至台北縣○○鎮○○路○○○ 號之「豐采京華」預售屋接待處，與被告王瑞新簽訂系爭1／9契約，原告之被繼承人曾葉水蓮則由曾正美與曾春華代理與被告簽訂系爭1／9契約書，另原告曾秋月部分，因其為禁治產人，曾琬勻為其法定代理人，故系爭6／9契約書中關於曾秋月簽名部分，係由宏宜公司人員於同日協同原告曾志豐將契約書親自送至曾琬勻住處，交由曾琬勻於契約書上親自簽署。
⑵本件實係因原告本有出售系爭不動產之意願，主動委請宏
宜公司仲介銷售系爭不動產，被告亦係在經宏宜公司仲介之下，始與原告達成系爭不動產買賣合意，進而簽訂系爭不動產買賣契約書，原告於委託仲介公司銷售系爭不動產之際，當就系爭不動產之價值及銷售金額有一定之認知，且原告循一般管道委託仲介公司銷售，何來急迫、輕率、無經驗之情事，而一般不動產出售之人當均有資金需求，原告等人究竟有何急迫情事，並未據原告舉證說明，況兩造於98年8 月19日簽訂系爭契約後，被告除於簽約當日給付簽約款之外，因準備過戶手續之緣故，被告於99年3月5日始給付第二期款，其間長達半年有餘，已足證原告等人顯無急於出售土地求現之情事。又原告曾志豐、曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠均係在居間人即宏宜公司人員盧寬容等人見證下，親自到場與被告簽訂買賣契約，原告曾琬勻亦係由曾志豐親自將系爭契約拿到曾琬勻家中由曾琬勻親自簽名，均足見原告等人處理系爭買賣契約事宜，實係慎重行事，並非輕率為之。再參諸原告等人與被告接洽買賣事宜前，原告亦曾與訴外人曾文宏洽談系爭不動產買賣事宜，在在足證原告等人並無急迫、輕率、無經驗之情事。
⑶被告於簽訂系爭契約當日即已依約給付原告等人第一期買
賣價金各57萬元，合計共342 萬元，而曾志豐等人亦當場將系爭不動產所有權狀交付被告委任之林明墩代書收執保管，嗣被告於99年3月5日曾葉水蓮禁治產裁定確定之後，又再給付原告等人第二期款780 萬元及給付曾葉水蓮之監護人曾春華第一期買賣價金500 萬元，詎於被告合計已支付原告等人買賣價金計1622萬元之後，曾葉水蓮於99年 4月14日不幸逝世，原告等人遂不得不著手辦理繼承事宜，而於原告等人辦理繼承事宜期間，原告曾志豐除了為處分曾秋月所有之系爭不動產持分，曾將曾秋月之財產清冊併同相關文書及曾秋月法定代理人即原告曾琬勻之印章，交由被告委任之律師代為向法院聲請許可處分曾秋月名下財產程序外，原告等人又於99 年7月21日委託曾志豐向被告委任之林明墩代書佯稱為辦理系爭不動產繼承事宜，向林明墩代書取回先前交付給被告之系爭不動產所有權狀，亦均足證原告一直以來均承認兩造契約合法存在，唯原告於99年7 月28日辦妥繼承登記後，竟拒不將系爭不動產所有權狀交還林明墩代書，經被告於99年8 月13日函催原告於99年8 月19日出面繼續履行系爭契約，原告等人竟不置理，反於系爭契約屆滿一年之日（即99年8 月19日），始翻稱簽立系爭契約時有民法第74條所定急迫、輕率、無經驗之情事，訴請撤銷系爭不動產買賣契約，足證本件實係原告等人惡意毀約，核其所為顯然嚴重違反誠信甚明。
⑷況系爭不動產所有權人除原告等人外，另有訴外人王文池
，被告向原告等人購買系爭不動產之際，曾通知訴外人王文池，而訴外人王文池於收受通知後，業已依與原告等人相同之條件將其應有部分出售予被告，並已移轉登記於被告指名之陳明德名下，此更足證被告向原告等人購買系爭不動產之價格並無偏離一般交易行情，益證本件絕無原告等人所稱其因急迫、輕率、無經驗，而以偏離一般交易行情出售系爭不動產之情事，核原告請求撤銷系爭契約之法律行為，顯屬無據。
⑸被告不知原告之經濟狀況為何，原告主張其經濟狀況不佳
，應負舉證責任，且絕大多數人都有生活上的經濟壓力，長期性經濟拮拒並非民法第74條所稱之急迫情事，被告否認原告出售系爭不動產時有何急迫之情事。
⑹原告曾志豐於98年5 月間一併代理原告曾春華、曾正美、
曾威仁、曾珍惠、曾秋月及訴外人曾葉水蓮等人，委託宏宜不動產有限公司（下稱宏宜公司）盧寬容等人，以每坪十五萬元之價格，仲介銷售渠等7 人所有系爭不動產，原告等人決定出售系爭不動產及其出售價格均係由原告等人自行決定，被告既未要求原告降低其出售價格，自難認被告有何不法。況且，原告委託仲介銷售系爭不動產之後，曾有多組買家出面詢問系爭不動產出售條件或提出買賣要約，但其出價均低於原告所預定之出售價格，只有被告所提出之價格經原告同意，且被告所提出之價格乃係當時出價最高者，被告既然是當時出價最高之買受人，自無民法第74條所謂「顯失公平」之情事。
⑺原告提出系爭不動產估價報告書乃係原告私人委託，姑不
論其是否具公正性，然揆諸其鑑價結果，該鑑價報告所稱系爭不動產單獨出售之價格約為每坪16.5萬元，與本件原告出售系爭不動產之價格實際上相去不遠，更難認原告出售系爭不動產之價格有何顯失公平情事。又原告本係單獨出售系爭不動產，並未與鄰地1105地號土地所有人合併出售，原告要求以兩筆土地合併開發之方式計算系爭不動產之價格，顯屬無據，況且，在社會上土地銷售之實際案例中，為了取得臨路之土地而以顯然高於一般行情之價格收購者，所在多有，亦從未曾聽聞如此交易模式有何顯失公平之情事。
⑻在強制執行拍賣債務人財產之程序中，如因無人承買而流
標，法院即以八成之價格定下一拍之拍賣價格，從未聽聞這樣的拍賣方式有何違反公平遭撤銷之案例，原告以渠等當時財務拮拒而主張其出售系爭不動產時有民法第74條所定之急迫、輕率、無經驗情事，根本上就是前所未聞，毫無根據。又不論原告主張委託宏宜公司出售系爭不動產時，宏宜公司有如何未善盡告知原告等人買賣資訊之情事，此乃宏宜公司有無違反委託仲介義務之問題，根本與被告無關，原告如有任何意見，應自行與宏宜公司解決，不能據此對抗被告，更不能據此主張系爭契約有得撤銷之情事。
⑼被告辯聲明：原告之訴駁回。
㈢本件兩造不爭執之事實：
⑴兩造簽署之系爭契約及系爭契約書為真正（見本院卷第 7至20頁）。
⑵原告提出原告之被繼承人即其母曾葉水蓮亡故後，原告均
為繼承人之繼承人，及戶籍謄本與系統表為真正（見本院卷40至49頁）。
⑶原告各有如附表一、二所示系爭不動產之應有部分之事實
，及被告提出之土地謄本（見本院卷第65至67頁）為真正。系爭土地原另一共有人王文池，業已依就應有部分九分之一出售予被告，並已移轉登記於被告指名之陳明德所有之事實。
⑷被告於簽訂系爭買賣契約當日交付原告第1 期價金各57萬
元（除原告曾威仁之部分尚在被告持有中外），及99年 3月5日再給付原告第2 期款780萬元，與給付曾葉水蓮之監護人曾春華第1期價金500萬元之事實，及支票十紙及簽收單（見本院卷第58至62頁）為真正。
⑸原告曾志豐於99年7 月21日向代書取回系爭不動產權狀之事實及承諾書一件（見本院卷第64頁）為真正。
⑹原告提出之存證信函及被告提出之存證信函均為真正（見本院卷第95至99、68至71頁），且各均有收受之事實。
⑺原告曾威仁應收領系爭買賣契約第1 期款之57萬元支票，
目前已經辦理塗銷系爭房地抵押權登記，但支票仍在被告持有中，尚未交付給原告曾威仁之事實。
⑻1105地號土地在簽訂系爭契約之前，被告既以每坪23萬元買受之事實。
⑼1105地號土地面臨計畫道路（見本院卷第192 頁。）之事實。
⑽系爭房地塗銷抵押權部分，抵押債權人有減少部分債權額之事實。
㈣本件兩造爭執點，厥在於：原告是否具有符合民法第74條所
規定之「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平」之事實，而得撤銷簽訂系爭契約之法律行為？茲論述如下：
原告主張：訂立系爭契約之法律行為時，被告係乘原告之急迫、輕率或無經驗，而為系爭契約法律行為給付之約定，顯失公平，依民法第74條第1 項之規定，訴請撤銷該法律行為等語。被告則否認之，辯稱：原告係委託仲介公司銷售，且系爭契約之價格合理公允，原告無急迫、輕率或無經驗之情事，依當時情形並無顯不公平之處等語。經查：
⑴按法院依民法第74條第1 項之規定撤銷法律行為，不僅須
行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107 號判例意旨參照）。
⑵查系爭土地係原告曾志豐等6 人、曾秋香及已亡故之曾葉
水蓮（由原告共同繼承之）與訴外人王文池等九人共有，應有部分各1/9。而原告曾志豐於98年5月間一併代理原告曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠、曾秋月及訴外人曾葉水蓮等人，委託宏宜公司仲介銷售系爭不動產應有部分7/9（共有人曾秋香、王文池應有部分各1/9未授權代理出售），嗣原告有意購買，經宏宜公司仲介斡旋之下，原告曾志豐等6 人遂同意以00000000元之價格，將系爭不動產應有部分6/9出售予被告，另曾葉水蓮部分則以0000000元之價格，將系爭不動產應有部分1／9出售予被告。原告曾志豐等6人（除曾秋月部分外）並於98年8月19日親自與被告簽訂系爭6／9契約，原告之被繼承人曾葉水蓮則由曾正美與曾春華代理與被告簽訂系爭1／9契約書；而原告曾秋月部分，因係禁治產人，曾琬勻為其法定代理人，系爭6/9契約書中關於曾秋月簽名部分，係由宏宜公司人員於同日協同原告曾志豐將契約書親自送至曾琬勻住處，交由曾琬勻於契約書上親自簽署等情，此為兩造所不爭執之事實，應可採信。準此，兩造簽訂系爭契約時，斯時兩造當事人均有完全之行為能力（含由法定代理人代理部分），意思表示健全，標的亦確定、可能、適法及正當，自即具備契約一般成立及生效要件，殆無疑義。
⑶原告委託宏宜公司仲介出售系爭不動產之時間，係在98年
5月間，而兩造於98年8月19日簽訂系爭契約，亦即自委託仲介出售迄至兩造簽署系爭契約期間，計約有三月之久，殊難認原告確有急迫或輕率之事實。縱令原告一開始有委託仲介確有急迫、或輕率委託仲介出售之情事，惟既自委託出售迄至簽署系爭契約墨多達約三個月之期間，原告原有急迫或輕率之情，亦應已於簽署系爭契約之時，已有再為詳細思考及沈靜考量，已無急迫或輕率之可能。
⑷原告委託宏宜公司仲介銷售，自係在於補足自己經驗之不
足，至於宏宜公司是否確實如原告所述未提供充分之資訊予原告，僅一再慫恿促成交易，或宏宜公司未善盡仲介之責，簽訂系爭契約當時原告缺乏良好之仲介提供適當之協助，則係仲介之宏宜公司是否善盡仲介義務（含仲介公司是否偏袒買受人而為不利於原告之作為），要屬原告與仲介之宏宜公司間仲介契約關係之另一問題，殊不得以仲介公司未善盡仲介義務，即得逕認原告係急迫、輕率或無經驗而簽訂系爭契約屬實。
⑸原告曾志豐、曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠（曾正美
與曾春華併代理曾葉水蓮）均係在仲介公司人員盧寬容等人見證下，親自到場簽署系爭契約，原告曾琬勻（曾秋月代理人）亦係由曾志豐親自將系爭契約拿到曾琬勻家中，由曾琬勻親自簽署；又系爭不動產另一共有人曾秋香應有部分9／1，為原告曾志豐等6人之姊妹（見本院卷第49 頁），並未同意併同出售，亦可知係經考量之結果，均足見原告簽署系爭契約事宜，核屬慎重行事，並非有急迫或輕率而為之法律行為。況兩造於98年8 月19日簽訂系爭契約後，被告除於簽約當日給付簽約款之外，嗣被告於99 年3月5日始給付第2期款，其間長達六個月有餘，殊難認原告有急迫出售系爭不動產求現之事實。甚者，原告曾志豐於99年7 月21日向代書取回系爭不動產權狀之事實，此有承諾書1 件在卷可稽（見本院卷第64頁），且為兩造所不爭執，嗣後原告並未將系爭不動產權狀交回代書以為繼續辦理移轉程序；原告迄至被告函催原告於99年8 月19日出面履約，距簽約復已達1 年，均未有履約以速取得剩餘價金之積極行為，更見原告並無急迫求現之行為。是原告雖主張經濟拮据，而有急迫之情等語，惟原告經濟固或困境拮据，是否事出突然造成急需資金，確實急於資金之需求，因而未加深思即臨時為出售系爭不動產之事實，並未據原告舉證以實其說。原告僅徒憑原告長年以來經濟拮据，殊不得逕認原告確系急迫或輕率而為簽署系爭契約之法律行為。
⑹依原告主張：原告等人之經濟狀況不佳，原告曾志豐、曾
珍惠境況窘迫，生活不易，且仍有子女在學。原告曾威仁在外更是債臺高築，自84年以來即陸續以自己與曾春華、曾琬勻、曾葉水蓮於系爭不動產之應有部分，設定數筆最高限額抵押權，近來更是屢遭其債權人催討債務，需款恐急，有急迫出賣系爭不動產以換取現金償還債務之必要，原告曾秋月為重度精神病患（受監護宣告之人），長期住玉里榮民醫院療養，其名下並無任何可供支配之動產或現金，僅有系爭不動產之應有部分1／9，其於玉里榮民醫院之照護負擔費用皆由監護人即原告曾琬勻支出，負擔可謂十分沉重等語。準此原告所述之事實，則原告曾志豐6 人、曾琬勻、曾葉水蓮經濟不佳，實非在98年5 月間前後之，應已有一段期間之久，則採取出售系爭不動產，係在於解決改善經濟之意，顯係經過慎重考量而為決定出售系爭不動產，難認有急迫、輕率之事實。再者，依原告所述：原告曾秋月未嫁，其財產須與母曾葉水蓮合併申報，於訂約前二人就系爭不動產所持有之應有部分依公告市價合計，已超過臺北縣政府辦理身心障礙者生活補助標準之下限規定，將無法請領身心障礙者生活補助，則對監護人即原告曾琬勻不啻是一筆沉重之負擔。幾年來幸得台北縣政府承辦人員之體諒，理解即使身心障礙者所有不動產之應有部分，然若是該應有部分未能出賣兌現，仍無實益，而特准予通融辦理。然此實非長久解決之道，原告等遂考量將原告曾秋月於系爭不動產之應有部分出賣，當可獲得買賣價金，用以支付原告曾秋月未來之療養費用，並解決財產申報之問題等語。準此以觀，原告曾秋月之狀況既已有數年之久，並非突發事故，其之法定代理人曾琬勻應係經過慎重考量而為決定出售系爭不動產，殊無急迫或輕率而為簽訂系爭契約之可言。
⑹原告又主張：系爭不動產每坪應有價值23萬元，至少亦有
20萬元以上，被告以15.6萬元買受，係利用原告急迫、輕率、無經驗等語。但查依原告提出鑑價報告書（見本院卷第185頁）僅認系爭不動產每坪16.5萬元，並無23 萬元或20萬元以上之事實。而被告以每坪15.6萬元買受，惟不動產買賣之價格本係相對性價格，而非絕對性價格，尚不得以鑑定每坪16.5萬元而以售出每坪15.6萬元，即得逕認原告係急迫、輕率、無經驗，或有顯然不公平之情；此觀一般社會上買賣不動產非必先有鑑定價格，再作為買賣價格自明。
至於原告提出之鑑定報告書固認系爭土地如合併1105地號土地時，則每坪為20萬元之價格等情（見本院卷第185 頁），惟此要係1105地號與系爭土地合併開發時，因而合併開發利益提昇其價格之情形，但本件僅係買賣系爭房地，並不包含1105地號土地，且依鑑定報告內容亦認系爭土地所在之新北市鶯歌區內類似之合併開發土地交易案例數量不多，自不得以合併1105地號開發之價格，作為評斷系爭不動產交易每坪之價格。又系爭不動產雖以15.6萬元交易，而鄰地1105地號土地被告則以每坪23萬元買受，兩地價格相差固高達7.4 萬元，但1105地號土地面臨道路，系爭不動產則未直接面臨道路（見本院卷第192 頁），不動產之價格評價之一即在於地點狀況，系爭不動產既未面臨道路，當然其價格即會較面臨道路之1105地號土地為低，兩者價格本即難以相比擬；況被告基於合併買受1105地號土地及系爭不動產，具有其開發效益之利益，此要係被告考量之利益及風險，而原告僅有系爭不動產並不包含1105地號土地，其單獨出售系爭不動產，自不得以合併開發二地之價格利益作為其出售系爭不動產價格之評價。是原告主張系爭不動產每坪價格至少20萬元以上云云，尚乏依據，要不可取。對原告而言，系爭土地確實存在未面臨道路之事實，對被告而言，於買受1105地號之後，再買受系爭土地，二地合併固得認已無未臨路之問題，惟此合併之利益，係因被告共同買受後之合併利益，原告既僅有系爭土地，自無從享有合併二地之價值利益，即無以合併開發二地之價格計算至明。
再依證人盧寬容證稱：以我們的專業判斷，當時15萬元的價格是合理的。被告出價15萬6 千元是吳炳榮給被告建議的等語（見本院卷第123 頁）。證人吳炳榮：曾家的四筆土地以當時的價格不會超過15萬元..我是以土地的容積率、建蔽率加上當時建物一坪約13萬元左右計算出來等語（見本院卷第125 頁反面）。。證人許鋅如：當時系爭土地每坪15萬元，以當時的行情是合理的等語（見本院卷第12
6 頁）。準此等證人之證言以觀，系爭不動產於兩造交當時（98年8 月間），該等證人主觀上均認每坪15萬元，尚屬有合理行情價格，則系爭不動產於兩造交當時（98年 8月間）是否每坪高達20萬元以上或23萬元，要非無疑。則系爭不動產之價值是否確有高達每坪20萬元以上之事實，既有疑義，顯然並無顯然不公平之證據。證人盧寬容又證稱：「..被告與吳炳榮本是舊識，經吳炳榮分析認為每坪以15萬6 千元出價斡旋，被告並有開立支票斡旋金給吳炳榮，所以我立刻聯絡曾志豐，我到他桃園的住處，曾志豐也同意出售，但是曾志豐拿到支票後看到發票人是高俊秀，曾志豐隔天就要求我再去向對方拉價，每坪再提高一萬元，以當時金融海嘯的背景、建蔽率、容積率來考量，每坪以15萬6 千元出售的價格是高的，但是被告不同意，兩造就約時間要簽約，...」（見本院卷第123頁），準此以觀，原告曾志豐既於被告出價每坪16.5萬元，仍要求提高一萬元，可見原告曾志豐並非單憑被告出價每坪16.5萬元，即急迫、輕率簽署系爭契約。又依證人盧寬容證稱：「曾志豐在委任時，主動出價每坪15萬元出售，我們並沒有給他意見。」（見本院卷第123 頁）；證人吳炳榮亦證稱：依土地建蔽率、容積率以及當時土地售價計算（進而向被告建議出價15.6萬元）等語（見本院卷第125 頁反面）。是證人吳炳榮已建議出價15.6萬元，已高於原告原原出價之15萬元，且達成交，要難逕認確有顯不公平之情。再依證人盧寬容證稱：..我們找了好幾組，其中有壹組出價每坪13萬5 千元，我們有收過斡旋金，但是曾志豐不滿意，當初曾志豐來委託的時候有說每坪要十五萬元左右。..」等語（見本院卷第122 頁反面）；及證人吳炳榮證稱：
「（被告即反訴原告訴訟代理人問：請問哪些人認為當時認為以每坪十五萬元購買覺得貴？）有一家建商王金庭，這塊土地我有提供資料給他，他覺得貴；另外有一位卓女士，她是要自住的，她也覺得貴，這是我接洽的。」等語（見本院卷第125 頁）；與證人許鋅如證稱：「（被告即反訴原告訴訟代理人問：除了本件成交的客戶以外，你有無接觸過其他買方？）有，林秀玲出價每坪十二萬元。」等語（見本院卷第126 頁）；準此以觀，上開證人均證稱在系爭契約交易之前，所接洽之買家中，出價均未逾15萬元，且未成交之事實。倘系爭土地確有高達每坪20萬元以上之價格，則價差每坪高達5 萬元，已折價7成5；更遑論如每坪確實高達每坪23萬元，差價更達6成5左右，豈有仍未能仲介成立之可能，則系爭不動產於兩造交當時（98年
8 月間）是否每坪高達20萬元以上或23萬元，殊非無疑。再者，一般社會上於買賣房地時，就價金本即會有商議討價還價之常情，而房地之價值本即包含多種主客觀多重因素，並非絕對價值；依原告提出鑑定報告書所示系爭土地價格每坪16.5萬元，核與系爭契約成交之價格每坪15.6萬元，相差9千元，以此9千元與每坪16.5萬元比例計算結果，未達百分比5.5，則在一般認知相對價格在百分5.5價差範圍內，殊難逕認謂之顯不公平。
⑺依證人盧寬容證稱：「....簽約的過程，只有曾志豐全程
有參與，其他的姐姐們都是簽約時才出現，....曾秋香反對出售系爭土地。」等語（見本院卷第123 頁），且兩造不爭執，原告曾志豐於98年5 月間一併代理原告曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠、曾秋月及訴外人曾葉水蓮等人，委託宏宜公司仲介銷售系爭不動產應有部分7／9（僅共有人曾秋香、王文池應有部分各1／9未授權曾志豐代理出售）之事實，足見原告在出售系爭土地之前，內部自係有經審酌商量之過程，殊難逕認確有急迫、輕率而簽署系爭契約之情事。再證人盧寬容又證稱：「....兩造就約時間要簽約，我們從晚上的7 點開始簽，幾乎所有的共有人都有到，但是簽到晚上快十二點，....」等語（見本院卷第123頁）；及證人林明墩證稱：「..簽契約時簽很久約3個小時多...」等語（見本院卷第126頁反面），準此兩造當天簽約過程費時約3至5小時許，不該係何因素洽談，既洽談如此之久時間，可見極其慎重其事，殊難認原告確有急迫、輕率而簽署系爭契約之情事。
⑻再參諸證人盧寬容證稱：「曾志豐委任我的時候，並未提
及出售的原因，只有提及他們之前一直有想要處理但是一直處理不好。曾志豐的財務狀況及他們家的財務狀況，我都不清楚，他每次來的時候都很悠閒，但是他常常來詢問我目前出售的進度如何，沒有約定何時出售。系爭土地原有許多抵押設定，但是曾志豐都說他有辦法處理債權人的問題。」等語（見本院卷第123 頁反面），原告既在與被告交易之前，未能處理（出售）系爭不動產之事宜，復未與仲介公司約定出售系爭不動產之時間，且表明有能力處理（解決）系爭抵押債權之問題等情，原告並無急迫、輕率、無經驗之情事，亦可認定。
⑼原告主張：被告與仲介人員在半哄半騙之情形下，以顯不
相當之價格購得系爭土地，從中獲取2 千餘萬元的價差暴利。被告及其建設公司不動產買賣經驗豐富，皆與欠缺不動產交易經驗之原告相差懸殊，卻仍聯合仲介欺瞞原告等語，惟被告及仲介人員是否半哄半騙或欺瞞原告，此要係是否構成詐欺等其他法律關係，究非屬民法第74條所規定之利用急迫、輕率、無經驗之情事。是原告此部分之主張，亦有未洽。原告又主張：證人提出之要約書，原告否認為其簽署等語，縱令屬實，此要係要約書是否遭人偽造之另一問題。惟本件兩造確有買賣系爭不動產之合意，併簽署系爭契約屬實，為兩造所不爭執。是證人提出之要約書是否偽造，核與本件之認定，尚屬無涉。又原告否認有以存證信函通知其他共有人，表明原告出售系爭不動產所有權全部，請共有人依土地法34條之1 規定辦理等語。惟該存證信函是否涉有遭人偽造之問題，核與本件之認定兩造簽署系爭契約買賣系爭不動產應有部分，尚屬無涉，併此指明。
⑽基上，原告主張簽訂系爭契約時，具有民法第74條之情事
，顯失公平等語，尚乏依據，要不可取。被告辯稱：系爭不動產交易價格為合理價格，且無顯失公平之處等語，要非無據。準此，原告訴請撤銷簽訂系爭契約之法律行為，為無理由，應予駁回。
三、反訴部分：先位之訴部分：
反訴原告主張：
㈠兩造訂立系爭契約，詎經反訴原告於99年8 月13日函請反
訴被告於99年8 月19日出面履行系爭約後，反訴被告竟不置理，反訴原告自得依系爭契約之約定，請求反訴被告將如附表一、二所示之系爭不動產應有部分移轉登記予反訴原告。反訴被告曾志豐等6 人應移轉登記予反訴原告之應有部分為其原有應有部分1/9 加上繼承曾葉水蓮之應有部分1/72，而反訴被告曾琬勻、曾秋香應移轉登記予反訴原告之應有部分為其繼承曾葉水蓮之應有部分1/72等語。
㈡（先位）訴之聲明：反訴被告應將如附表一、二所示不動產應有部分移轉登記予反訴原告。
備位之訴部分：
反訴原告主張：
㈠縱認兩造系爭契約經撤銷，則反訴被告受領反訴原告給付
之系爭契約之1122萬元、500 萬元即無法律上之原因，其因而致反訴原告受有損害，反訴原告自得依不當得利之規定請求反訴被告等人返還已受領之價金，及自受領時起算之利息。有關返還不當得利之部分，反訴被告曾志豐、曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠、曾秋月等六人已受領之買賣價金計11 22萬元，應由反訴被告曾志豐等6人返還。
被告原擬交付原告曾威仁之57萬元支票，當時雙方即已議定於清償之前原告曾威仁設定抵押債務之後再交由原告曾威仁提示兌現，該支票目前仍在被告保管中，如原告等人依約履行本件買賣契約，被告自然會依約定將該支票交還予原告曾威仁提示兌現。
㈡反訴被告之被繼承人曾葉水蓮已受領之買賣價金500 萬元
，則應由反訴被告連帶負責返還等語（至於反訴原告另外所受之損害，於暫保留不予請求，待日後另訴主張。）。㈢（備位）訴之聲明：⑴反訴被告曾志豐等6 人應給付反訴
原告1122萬元，及其中342萬元自98年8 月19日起；餘780萬元自99年3月5日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵反訴被告應連帶給付反訴原告500 萬元，及自99年3月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
反訴被告就反訴之答辯：
㈠反訴被告等確有與反訴原告於98年8 月19日簽訂系爭契約
，惟因系爭契約係反訴原告利用反訴被告等人之急迫、輕率、無經驗所簽訂，已如上述。反訴被告既已向訴請撤銷系爭契約之法律行為，是反訴原告要求反訴被告移轉登記之請求，自歉難照辦。
㈡反訴原告並未依約給付各期款項，反訴原告迄今所給付之
價金總計僅1565萬元，而非1622萬元，且第二期款尚有540萬元未給付：
⑴原告曾正美、曾春華、曾秋月(監護人曾琬勻)、曾志豐
、曾珍惠等5人除確實各收到第1期款買賣價金57萬元外，原告曾威仁並未有收受第一期款57萬元，被告以給付原告曾威仁之部分將保留用以塗銷系爭不動產抵押權為由，是支付給原告曾威仁之支票僅形式上簽收，當場即由被告收回，是就第1期款被告實際上僅支付285萬元。
⑵又依系爭6／9契約，第2次付款條件記載：「乙方(即原
告曾志豐等六人）會同本買賣標的之抵押權人，辦理塗銷不動產之抵押權文件之交付，甲方（即被告）同時支付1320萬元正」。原告於99年3月5日已會同系爭不動產之抵押權人，於當日清償債務後皆同意塗銷抵押權，並已塗銷在案。惟被告仍有540萬元價金尚未給付。㈢依系爭契約反訴原告依約本應給付原告共2162萬元之價金
，惟迄今卻僅支付1565萬元，即要求原告履行系爭契約之義務，實於法無據。又系爭契約價金共計4000萬元，而反訴原告迄今僅給付價金共計1565萬元，即要求反訴被告將系爭不動產移轉予反訴原告，實無理由。反訴被告依民法第264條主張同時履行抗辯。
㈣若系爭契約經撤銷，反訴被告固應返還所收受之價金，惟
反訴原告從未向反訴被告請求返還價金，反訴被告亦無意拒絕返還，是反訴原告備位之訴請求返還價金，自無權利保護之必要。且縱認得訴請返還，惟因反訴被告迄今所受領之價金僅為1565萬元，而非1622萬元，則反訴被告所應返還反訴原告之金額如下：
⑴反訴被告曾志豐、曾春華、曾正美、曾珍惠、曾秋月應給付反訴原告共285萬元。
⑵反訴被告曾志豐、曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠、曾秋月應給付反訴原告共780萬元。
⑶反訴被告曾志豐、曾春華、曾正美、曾威仁、曾珍惠、曾秋月、曾琬勻、曾秋香連帶給付反訴原告500萬元。
㈥反訴被告答辯聲明：反訴原告之反訴駁回。
先位之訴得心證之理由：
㈠兩造不爭執之事實，同前述本訴部分不爭執之事實。
㈡兩造爭執點在於，反訴原告得否依系爭契約關係，請求反
訴被告移轉如附表所示系爭不動產之應有部分？經查：
㈠兩造簽署系爭買賣契約之事實，且有系爭買賣契約書在卷可稽，此為兩造所不爭執，應可採信。
㈡反訴被告訴請（本訴）撤銷系爭契約之法律行為，尚乏依
據，已如前述（本訴部分），是系爭契約自屬仍合法有效存在。從而，反訴原告依系爭契約之法律關係請求被告移轉系爭不動產應有部分（如附表一、二所示），核屬有據，應予准許。
㈢依系爭6／9契約第2 條約定：「⑴簽約時，甲方（即被告
）應付乙方（按指原告曾志豐等6人）價款之一部分計342萬元....。⑵第二次付款：乙方會同本買賣標的之抵押權人，辦理塗銷本不動產之抵押權文件之交，甲方同時支付1320萬元。⑶第3 次付款乙方備齊移之文件並同時辦理用印（乙方辦理自用增值稅率）甲方同時支付840 萬元正。
⑷所有權移轉完竣，並於地政事務所辦理土地複丈確認界址後，甲方支付尾款926萬6千元。....」，是反訴原告應於辦理移轉系爭不動產應有部分6／9之前，即有應給付反訴被告曾志豐等6人之價金為342萬元、1320萬元、840 萬元合計2502萬元之義務，惟依兩造不爭執於簽約時反訴原告僅支付285萬元、第二次付款780萬元予反訴被告，餘款均尚未給付之事實，則反訴原告於辦理移轉系爭不動產應有部分6／9之前，尚有1437萬元價金未為給付反訴被告，應可認定。
又系爭6／9契約係反訴被告曾志豐等6 人共同出賣，並非各別出賣應有部分，是反訴原告雖第1 期款尚未給付之57萬元部分，應係反訴被告曾志豐等6 人內容曾威仁應受分配之款項，但此要係反訴被告曾志豐等6 人內部分配之問題，附此指明。是反訴被告曾志豐等6 人就1437萬元價金部分為同時履行之抗辯，核屬有據，應予採信。
至於其餘價金款項，則係在地政事務所辦理系爭土地複丈確認界址後，反訴原告始有給付義務，反訴被告就此其餘價金部分之金額主張同時履行抗辯，為無理由，要不可取。
㈣依系爭1／9契約第2條約定：「⑴簽約時，...。⑵第二次
付款：...買方支付500萬元...。⑶尾款71萬6千元於地政事務所辦理所有權移轉及鑑界完竣後支付。....」（見本院卷第16頁），此為兩造所不爭執之事實，是被告應於移轉系爭不動產應有部分1／9之前，僅應給付原告之價金為500萬元。惟依兩造所不爭執反訴原告已給付500萬元予餘款尚未給付，而餘（尾）款應於辦理所有權移轉及鑑界完竣後支付，是反訴原告在移轉系爭不動產應有部分1／9之同時，尚無給付尾款之義務。是反訴被告主張尾款之金額同時履行抗辯，尚無理由，要不可取。
㈤基上，反訴原告請求反訴被告曾志豐等6 人應移轉如附表
一所示之不動產應有部分，固有理由，但反訴被告曾志豐等6人為同時履行抗辯。是反訴被告曾志豐等6人於反訴原告給付1437萬元之同時，應將如付表一所示之不動產應有部分移轉登記予反訴原告。
另反訴被告應將如附表二所示之不動產應有部分移轉登記予反訴原告。
㈥反訴原告之先位之訴為有理由，是反訴原告備位之訴，即無裁判之必要，附此指明。
四、綜上所述，本訴部分原告依民法第74條第1 項規定訴請撤銷簽訂系爭契約之法律行為，尚乏依據，為無理由，應予駁回。反訴部分反訴原告依系爭契約之法律關係，請求反訴被告應將如附表一、二所示之不動產應有部分利轉登記予反訴原告，為有理由，應予准許；惟反訴被告曾志豐等6 人就附表一部分為同時履行抗辯（1147萬元之價金），核屬有據，應由本院就此部分判決同時履行，至於其餘部分同時履行抗辯，尚無理由，不應准許。至於反訴備位之訴，因先位之訴為理由，自無再就備位之訴為裁判之必要，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 李行一以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 蔡於衡附表一（反訴被告曾志豐等6人應移轉應有部分）：
一、土地座落：新北市○○區○○段1107、1107─1、1107─2、1108地號。
共有人曾志豐、應有部分各九分之一共有人曾威仁、應有部分各九分之一共有人曾春華、應有部分各九分之一共有人曾珍惠、應有部分各九分之一共有人曾正美、應有部分各九分之一共有人曾秋月、應有部分各九分之一
二、建物座落：新北市○○區○○街○○號（建號207號）。共有人曾志豐、應有部分各九分之一共有人曾威仁、應有部分各九分之一共有人曾春華、應有部分各九分之一共有人曾珍惠、應有部分各九分之一共有人曾正美、應有部分各九分之一共有人曾秋月、應有部分各九分之一附表二（反訴被告應移轉應有部分）：
一、土地座落：新北市○○區○○段1107、1107─1、1107─2、1108地號。
共有人曾志豐、應有部分各七十二分之一共有人曾威仁、應有部分各七十二分之一共有人曾春華、應有部分各七十二分之一共有人曾珍惠、應有部分各七十二分之一共有人曾正美、應有部分各七十二分之一共有人曾秋月、應有部分各七十二分之一共有人曾琬勻、應有部分各七十二分之一共有人曾秋香、應有部分各七十二分之一
二、建物座落：新北市○○區○○街○○號（建號207號）。共有人曾志豐、應有部分各七十二分之一共有人曾威仁、應有部分各七十二分之一共有人曾春華、應有部分各七十二分之一共有人曾珍惠、應有部分各七十二分之一共有人曾正美、應有部分各七十二分之一共有人曾秋月、應有部分各七十二分之一共有人曾琬勻、應有部分各七十二分之一共有人曾秋香、應有部分各七十二分之一