臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第7號原 告 陳文勳訴訟代理人 許朝昇律師複 代理 人 廖雅如被 告 劉昱伶訴訟代理人 陳信吉複 代理 人 林 凱律師
李德正律師顏碧志律師被 告 陳黃蓮珠
李陳麗鳳陳麗鶯陳金治陳金雪陳滿足陳月里上七人共同訴訟代理人 陳福源複 代理 人 林 凱律師
李德正律師顏碧志律師被 告 陳信吉
陳福源上二人共同訴訟代理人 林 凱律師
李德正律師顏碧志律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國100年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：原告於民國99年4 月22日本院言詞辯論時當庭表示撤回被告陳文祥部分之訴訟，並經被告複代理人顏碧志律師當庭表示同意原告撤回，而生撤回效力。
二、原告主張：㈠坐落新北市三重區（即臺北縣三重市，下同）三重埔段竹圍
仔小段93、93-1地號土地（下稱系爭土地）前為被告之先人陳慶所有，原告於98年7月間經訴外人劉光任仲介，於98年8月1日經被告陳亦民代表共有人簽具授權書委託之陳鈺璇代書與原告達成合意，原告願以新臺幣（下同）1,867萬元承買系爭土地（98年8月1日，系爭土地雙方認共有人計25人，扣除訴外人莊陳彩雲不願出售，被告陳亦民出具共有人21人之授權書與陳鈺璇代書，其後共有人中即被告王金治、王鈴晴、王振德亦分別出具授權書與陳鈺璇代書；原買賣雙方合意兩筆土地買賣總額為2,000萬元，授權書所載買賣價金1,955萬元，係因不予出賣之莊陳彩雲持分依當時計算應為1/15，欲出賣共有人應得買賣價金應為1,867萬元，惟將莊陳彩雲持分誤計為1/45，故誤計算為1,955萬元），並約定原告須代被告等繼承人支付地價稅298,928元及辦理繼承費用109,425元，至於土地過戶預估土地增值稅670萬元由原告負擔，系爭土地上有375租約承租人及佔用人皆由原告處理之。
原告遂依上開買賣條件，於98年8月10日代被告等繼承人繳納被繼承人陳慶93年至97年度計5年度地價稅共計298,925元。原告為支付被告等系爭土地之買賣價金，並於98年8月26日持其自有不動產向板信銀行樹林分行申辦貸款，於98年9月21日核貸1,700萬元款項欲支付買賣價金。
㈡98年9月27日因被告等人對系爭土地繼承案件之承辦代書陳
秉豐，將繼承人漏列繼承人周陳月嬌等8人（持分共計1/4），故原約定買受系爭土地持分從原本全部持分需改為3/4，後經雙方協商，被告等之代表陳亦民與原告協商後同意由原告加價325萬元購買訴外人周陳月嬌等8人之持分部分，原約定之繼承人24人仍實拿1,867萬元。兩造遂約定98年10月9日簽約，並已找好履約銀行（玉山銀行永安分行），並取得履約帳號0000000000000之受託信託財產專戶，原告並亦通知板信銀行樹林分行可動撥上開款項，惟被告陳亦民希原告能先行拿325萬元找周陳月嬌等人簽章，原告即將325萬元交由陳鈺璇代書處理，惟因被告陳亦民稱繼承尚未完成，故希待陳鈺璇代書回國後再予簽約。於98年10月14日陳秉豐代書將繼承案件辦理完成，但因陳鈺璇代書出國，故於98年10月20日將系爭土地權狀交予陳鈺璇代書，並由原告代被告等墊付繼承費用109,435元。詎料，被被告陳亦民等其中三位共有人之代理人（陳亦民、陳福源、宋金葉）於98年10月20日到陳鈺璇地政士履行合約時，共有人之一陳福源又辯稱重劃後繳給政府百分之45之抵費地，事後政府又會發還給原地主，果真如此就不想要賣這個價位，經陳鈺璇地政士解說將近5個多小時後，共有人陳福源仍無法理解重劃後政府拿走的抵費地，係已經拿去做公共設施怎可能再發還的道理，同年月24日又告知約定同年月28日履約，其後又於同年月27日稱不簽約了，原告迫於無奈遂於98年11月4日委由律師函催被告等履行契約。現已有共有人於98年11月11日（王振豐、王振鴻、王金蓮、王金英等4人）、98年12月7日陳文揚、98年12月18日（王振德、王鈴晴、王金治等3人）及98年3月23日（陳俞穎、蔡秋月、陳亦民、陳秀英、陳蓮芳等5人）已依原授權書約定之條件履行合約，99年3月8日陳文祥已依約履行與原告簽署公證買賣契約書，被告等10人迄今卻拒不履行。
㈢原告與被告等確就系爭土地達成買賣意思表示之合致，此由
授權書第2條、第4條、第5條約定：「代繳．．．等25名繼承人所繼承上列不動產再移轉應繳之土地增值稅。」、「．．．等25名繼承人（訴外人莊陳彩雲除外）買賣價金扣除上述費用後賣方收1,955萬元。」、「．．．等25名繼承人（莊陳彩雲除外）同意實收買賣價金1,955萬元配合買方作買賣價金履約。」足資明瞭，且該份授權書並經授權人代表陳亦民及見證人劉光任簽名無訛，另授權書後所附公同共有人名冊並經被告等用印無誤，被告確就系爭土地之代辦繼承登記及出賣土地標的，價格授權陳鈺璇代書處理發出要約，嗣後原告就此買賣條件與被告之被授權人達成合致，被告等依此約定應依約履行所有權移轉登記。
㈣依授權書記載可知，原告即買受系爭土地之人有幫被告等代
繳繼承不動產之地價稅、繼承規費、罰金、代書費等義務，並已明確約定系爭土地移轉予原告之土地增值稅由原告負擔，原告已依約定代被告等繼承人繳納298,925元之地價稅，並墊付繼承登記費、代書費等費用109,435元等費用，何以代繳繼承登記費用被告即無異議，而同列授權書內買賣契約，被告等即認不實，此非事理之常，本件實則係被告等事後後悔買賣價格不符心中意願，亦或有他人出較高價之邀約，致翻異前所約定之內容。被告等並一再質疑授權書上所載授權人代表陳亦民之合法性云云，惟據證人陳亦民99年7月29日於本院證述：「（法官：你是否於98年7、8月間代表系爭土地共有人委任陳秉豐地政士代辦系爭土地繼承登記事宜？多少共有人授權？地政士辦理事項及權限為何？）證人陳亦民：我有辦理土地繼承登記及買賣，三房每一房都有壹個代表，三房陳福源，大房宋金葉，二房是我代表，我們一起討論土地的事宜，大家都有同意。辦理土地的過戶，去找買主即原告陳文勳，由我的名去辦理過戶，由三房的代表一起與原告洽談買賣事宜，講了很多次，每次都是三房代表一起去，我大嫂蔡秋月（繼承我我大哥陳亦志）也會陪同。土地後來有賣掉也辦理完成過戶，我的部分都已經完成，我弟弟陳福源是否完成我不清楚。當初我們一起賣給原告，我有履約了。」、「（被告訴訟代理人：只有二房有授權給你，其他大房及三房是否有授權給你？）證人：我代表二房，大房及三房繼承人我沒有被授權。只要我們三房代表同意，就可以去跟原告締結買賣契約。三房都有蓋印同意要出賣系爭土地。」、「（被告訴訟代理人：原告起訴狀記載98年7月間經訴外人劉光任仲介，由你於同年8月1日代表簽具授權書，有委託證人陳鈺璇與原告達成買賣合意，是否如此？）證人：由我出面代表與代書處理買賣合約及辦理過戶事宜。」；證人陳鈺璇於同日證述：「（法官：你是否參與經辦系爭土地辦理繼承登記、繳交地價稅及買賣系爭土地之事宜？）證人陳鈺璇：沒有辦理繼承登記，此部分由陳秉豐地政士辦理。繳交地價稅部分是買買價金的一部分。我是辦理系爭土地買賣事宜。仲介劉光任說有土地要出售，條件是買方要代墊地價稅、辦理繼承、375減租、土地增值稅等費用，賣方要實收2千萬元，其他問題由買方解決。劉來問我們有沒有意思要買這塊地，我們剛好有附近101地號等七筆的土地，我哥哥即原告就有意願要買。劉光任只有說繼承人有25人其中24人同意這個條件，我說這24個同意的人在定買賣契約前先寫一份授權書。蓋章的名單是劉拿給當事人蓋好之後才拿給我。三房各有一個代表，原來陳秉豐地政士給的繼承系統表僅有三房，後來多了周系一房，授權書僅有寫授權書代表其他就沒有說了，25繼承人有1個不願意所以價格從2千萬元變成1,955萬元。但是1955萬元有計算錯誤，不賣的周陳彩雲的持分是15分之1，剩下的價款應該是1867萬元才對。原先2,000萬元買土地全部，後來多了周系一房，原三房的持分僅有四分之三所以本件跟原三房買賣價格還是2,000萬元，比原先談的買全部土地的價格有提高了。」、「（原告訴訟代理人：授權書陳亦民為授權代表，8月1日當天簽名的時候有誰在場？）證人：我拿到的時候已經簽好了，是劉光任拿給我，簽授權書之後有跟三房代表洽談過，因為多了周系一房，所以價格可能有變動。大房及三房代表都有委託陳亦民出面處理，大房及三房代表都有在開會當場表示由二房代表陳亦民處理。」、「（原告訴訟代理人：代表各為何人？）證人：大房宋金葉為代表，二房陳亦民為代表，三房陳福源為代表。（原告訴訟代理人：何以買賣雙方嗣後未簽屬書面買賣契約？）證人陳鈺璇：後來大房2個加大房8個不想賣，想要提高價格。」；證人劉光任於99年11月11日於本院證述：「（法官：提示卷內原證二，並告以要旨，你是否為原證二授權書之見證人？）證人劉：我有當原證二授權書上之見證人。簽名是我的。（法官：針對原證二號授權書內容記載，其見聞內容是否包含代辦系爭土地繼承登記外，亦包含買賣系爭土地價款，簽約之授權？）證人劉：是。我是被陳亦民、陳鈺璇授權。授權範圍如上述範圍。」、「（被告訴訟代理人：原證二授權書，你見證的時候有誰在場？）證人劉：連我三個人在場。有我、陳亦民與陳福源。」；證人宋金葉於同日證述：「（法官：原證二號之授權書是否曾見聞？對授權書內容是否知悉？授權內容是否包含代辦土地繼承登記及對外出售？）（提示原證二號授權書及名冊，並告以要旨）證人宋：授權書的內容我有看，跟今日看的授權書一樣，內容是講代繳增值稅，把他們代繳稅款的錢從以後的價款扣掉。授權內容包含代辦土地繼承登記及對外出售。」、「（法官：你是否曾以系爭土地繼承人大房代表身分，進行系爭土地出售之磋商、授權？）證人宋：我是代表大房，有經過大房其他繼承人同意。大房連我在內有繼承人10個人（莊陳彩雲除外）。（法官：承上問題，若有，則磋商之次數，時間及各房份之代表人為何人？磋商內容為何？）證人宋：98年3月間我與陳亦民及陳福源有磋商，一開始是電話，後來是陳亦民說想賣，大家再談，一直有在找買方。我們三人有見面商談過買賣事宜。98年5月間後來劉光任介紹買方，劉說經過他去找買方，找到陳鈺璇。劉光任有與我、陳亦民及陳福源、陳亦民的嫂嫂（名字忘了）五人在我的家中會談。談到後來沒有結論。上述五人前後共談了三至五次。五人見面會談至少有五次。最後一次敲定就是蓋章。時間是98年8月初。劉光任拿授權書及名冊給我蓋章的那一次。過程中劉光任與我有電話聯繫。劉也有與陳亦民電話聯繫。磋商的內容就是談土地的買賣價格及條件，即後來授權書的五項授權。陳亦民有與我談過土地買賣的事。見面的時候陳福源有跟我聊過。」可知，本件被告等確就系爭土地是否出售、出售價格等買賣土地契約必要之點磋商並達成合致而授權對外出售，且據證人劉光任之證述亦明確供述簽署授權書時，被告中之陳福源亦在場見聞，渠何來推說對授權書內約定買賣條件不知情且未同意。
㈤陳鈺璇為土地專業代理人（代書），本於得到雙方同意，可
同時為買賣契約雙方當事人之代理人，締結各種契約或辦理土地登記，本件依授權書，陳鈺璇代書已得被告等事前同意授權處理買賣事宜，且事後亦得各繼承人承認，否則何以得辦理已履約繼承人買賣事宜，準此，本件並無雙方代理禁止等情。爰依授權書買賣契約之法律關係提起本訴等語。併為聲明：被告等應將所有坐落新北市○○區○○○段竹圍仔小段93、93-1地號土地，面積分別為477、265平方公尺，所有權應有部分共計二十分之八移轉登記與原告。
三、被告則以：㈠系爭土地前為被告等之先人陳慶所有，因新北市政府（即臺
北縣政府）就二重疏洪道辦理土地重劃，價值將暴增，宋金葉（繼承人陳文揚之妻兼監護人）及劉光任（宋金葉姻親）夥同地政士（代書）陳秉豐、陳鈺璇、原告圖謀系爭土地之利益。先由宋金葉以為被告陳信吉、劉昱伶及陳文祥等人辦理繼承登記為由取得其等之印鑑章，並於辦理繼承登記時，竟盜蓋於公同共有人名冊。宋金葉及劉光任又同以辦理繼承登記之名義，騙取被告陳黃蓮珠、陳福源、李陳麗鳳、陳麗鶯、陳金治、陳金雪、陳滿足、陳月里等人於公同共有人名冊上用印。嗣後宋金葉等人竟移花接木，持授權書，與公同共有人名冊合併，由陳鈺璇代書以低價將被告等之應有部分售與原告。且陳鈺璇為專業地政士，熟知實務運作，若所提出之授權書本即以公同共有人名冊為附件，必然加蓋騎縫章於上，然則原告提出之授權書之正頁與公同共有人名冊之分頁處並未加蓋騎縫章，足證授權書確屬陳鈺旋、陳秉豐、劉光任、宋金葉與原告等人移花接木而來。被告等並未授權陳亦民及陳鈺璇地政士出售系爭土地之應有部分，其等以被告等代理人名義所為之行為對被告等不生效力，原告自無權要求被告等履行買賣契約。
㈡觀諸原告所提出之授權書及公同共有人名冊，其上記載係授
權人代表陳亦民授權予被授權人陳鈺璇之授權書，並非買賣契約。對照共有人王振德、王鈴晴、王金治、王振峰、王金蓮、王振鴻、王金鶯等人另與原告簽定買賣契約之事實，更可見授權書並非買賣契約。另觀原告起訴狀主張，兩造曾於98年10月9日、98年10月14日、98年10月20日、98年10月28日簽約，卻因故取消，顯見兩造就系爭土地買賣純屬協議階段，並未實際簽約。是兩造契約既尚未成立，則原告自無由請求被告履行契約。原告雖曾與宋金葉、陳亦民及陳福源洽商買賣系爭土地，然另有買主開價更高，賣方豈有捨高價就低價之理？訴外人王崇吉即曾氣憤向被告陳信吉及陳福源質疑，願出價2,900萬買受系爭土地，價格尚可再談，若係需要佣金、回扣，明白向其表明其即可，為何捨其出價2,900萬元，以2,000萬賣予原告？至被告陳信吉及劉昱伶並未授權予訴外人宋金葉，縱訴外人宋金葉有與原告有何承諾，亦與被告陳信吉及劉昱伶無涉。
㈢被告並未授與代理權予陳亦民，自無由由陳亦民再授權予陳
鈺璇代表被告等共有人與原告簽定買賣契約，是陳鈺璇就系爭土地所為之代理行為為無權代理，被告既不承認其代理行為，本件買賣行為自屬無效。證人陳亦民於99年7月29日言詞辯論程序證稱：系爭土地之繼承人分三房，三房各有一個代表，大房代表為訴外人宋金葉，三房代表為被告陳福源，伊僅代表二房，大房及三房沒有授權予伊。此觀證人陳亦民於99年7月29日之證言自明：「（問：你是否於98年7、8月間代表系爭土地共有人委任陳秉豐地政士代辦系爭土地繼承登記事宜？多少共有人授權？地政士辦理事項及權限為何？）答：三房每一房都有壹個代表，三房陳福源，大房宋金葉，二房是我代表。」「（問：只有二房有授權給你，其他大房及三房是否有授權給你？）答：我代表二房，大房及三房繼承人我沒有被授權。」而被告劉昱伶、陳信吉屬大房；陳黃蓮珠、李陳麗鳳、陳麗鶯、陳金治、陳金雪、陳滿足、陳月里、陳福源則屬三房，則訴外人陳亦民既僅代表二房，並未得大房及三房之授權，自無由再授權予陳鈺璇代表被告等共有人與原告簽定買賣契約。
㈣縱認陳鈺璇有受被告授與代理權（被告否認），因陳鈺璇兼
為兩造之代理人，違反民法第106條雙方代理規定，屬無權代理之行為，被告既不承認其代理行為，陳鈺璇代理被告所為之買賣行為自不生效。原告於起訴狀主張「98年7月間經訴外人劉光任仲介，於98年8月1日經被告（按應為訴外人）陳亦民代表共有人簽具授權書委託陳鈺璇地政士與買方陳文勳達成合意」，對照授權書陳鈺璇係陳亦民之被授權人，可見陳鈺璇係被告之代理人。然陳鈺璇於99年7月29日言詞辯論時又證稱：伊係原告之胞妹，並受原告之授權處理系爭土地之買賣事宜，顯見其亦同為原告之代理人，此觀陳鈺璇於99年7月29日言詞辯論程序下列證言自明：「（法官問：與兩造有無親屬或僱傭等關係？）答：我與原告是兄妹，我的職業是代書。」「（被告訴訟代理人問：你是否受原告授權處理三重市系爭土地買賣事宜？）答：是。」「（被告訴訟代理人問：簽授權書之前，被告是否知悉你與原告是兄妹關係？）答：被告不知道，因為我還沒與被告接觸過。都沒有問，我也沒有特別提起過，也沒跟任何人說過。」。陳鈺璇隱瞞自己乃原告胞妹及受原告委任之事實，佯以居間之角色，取得被告之授權，再代理被告以低價與其胞兄即原告為買賣行為。其雙方代理行為，厚原告而薄被告，違反民法第106條雙方代理規定，被告既不承認其代理行為，訴外人陳鈺璇代理被告所為之買賣行為自不生效。又原告迄今亦未給付本件價金，若鈞院為被告不利之認定，被告亦為同時履行抗辯。
㈤證人劉光任99年11月11日於鈞院開庭時證稱：「（問：你是
否知悉宋金葉代表大房，陳福源代表三房？）我不清楚。我只知道他們代表繼承人的窗口」；「（問：繼承人共有多少人？）我不清楚」；「（問：你剛聽說有人不想賣，是何人？）我不曉得」；「（問：你連被繼承人都沒有見過，如何知道宋金葉蓋有印章的名冊是真的？）我不確定上面的印章是否為真的」；「（問：你作見證人，但是你是否清楚上面有哪些繼承人授權？）我不清楚」，可知證人劉光任雖為授權書之見證人，但是渠並不明瞭授權書之詳細內容，自無法佐證授權書之實質真正。證人宋金葉99年11月11日於鈞院開庭時證稱：「（問：原證二（本院卷第11至18頁）名冊你蓋完章以後有無再看過名冊？）沒有」；「（問：你沒有再看過，你如何知道其他人有無授權？）授權只是陳亦民授權。我不知道其他人有無授權」；「（問：你在蓋章的時候，是一次將6、7人的章蓋好？）是我一次蓋好章，這些人沒有看過授權書，由我幫他們蓋章。我幫他們蓋章的時候，他們不知授權的內容及範圍。因為要簽正式的買賣契約，所以我先幫他蓋章。當初他們印章放我這邊只知道要授權賣土地，沒有說要賣多少」；「（問：你有無就土地買賣的價格及條件與陳信吉、陳文祥及劉昱伶進行磋商？）沒有。他們有說大家賣就跟著賣」；「（問：劉光任說價格沒有談好就退出，你們價格是否有談好？）沒有」，可知證人宋金葉於名冊上蓋印被告陳文祥、陳信吉及劉昱伶等人印章時，並未一併交付授權書予被告陳文祥等人知悉，就原證2所示之內容及最後磋商之土地買賣價格亦未告知被告陳文祥等人，顯見證人宋金葉將被告陳文祥等人之印章蓋印於原證2之行為，已超越被告陳文祥等人之授權，而屬偽造文書之行為等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造均不爭執之事實：㈠系爭土地前為被告之先人陳慶所有。被告等曾授權就系爭土地辦理繼承登記。
㈡被告陳黃蓮珠、陳福源、李陳麗鳳、陳麗鶯、陳金治、陳金雪、陳滿足、陳月里等確有於共有人名冊上用印。
㈢系爭土地由被告等及屬大房（陳家珍）繼承人之莊陳彩雲（
共25人，持分共計3/4）、周陳月嬌等8人（持分共計1/4）共同繼承。其中被告劉昱伶、陳信吉屬大房（陳家珍）繼承人；被告陳黃蓮珠、李陳麗鳳、陳麗鶯、陳金治、陳金雪、陳滿足、陳月里、陳福源屬三房（陳家樹）繼承人；陳亦民屬二房（陳家和）繼承人之一並代表二房繼承人。
㈣原證2授權書係由陳亦民為如共有人名冊（實際蓋章者僅24
位繼承人-含被告等在內，莊陳彩雲除外，並非授權書所載之25人）所示之授權人代表，授權陳鈺璇，其授權事項含代繳系爭土地之地價稅、繼承規費、罰金、繼承登記代書費及該24位繼承人同意實收買賣價金1,955萬元配合買方做買賣價金履約等。
五、經查：㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。
本件原告主張「原告於98年7月間經訴外人劉光任仲介，於98年8月1日經被告陳亦民代表共有人簽具授權書委託之陳鈺璇代書與原告達成合意，原告願以1,867萬元承買系爭土地（98年8月1日，系爭土地雙方認共有人計25人，扣除訴外人莊陳彩雲不願出售，被告陳亦民出具共有人21人之授權書與陳鈺璇代書，其後共有人中即被告王金治、王鈴晴、王振德亦分別出具授權書與陳鈺璇代書；原買賣雙方合意兩筆土地買賣總額為2,000萬元，授權書所載買賣價金1,955萬元，係因不予出賣之莊陳彩雲持分依當時計算應為1/15，欲出賣共有人應得買賣價金應為1,867萬元，惟將莊陳彩雲持分誤計為1/45，故誤計算為1,955萬元）」之事實，既為被告所否認。準此，原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。
㈡上開兩造均不爭執之事實，業據證人陳亦民、陳鈺璇、劉光
任及宋金葉證述明確（見本院卷第124至130頁、第155至159頁），並有系爭土地登記謄本、原證2授權書及共有人名冊、繼承系統表及共有人名冊、系爭土地登記謄本（已辦理繼承登記）附卷可稽（見本院卷第8至9頁、第11至18頁、第23至40頁），堪信為真。
㈢證人陳亦民稱：「我有辦理土地繼承登記及買賣，三房每一
房都有壹個代表，三房陳福源，大房宋金葉，二房是我代表，我們一起討論土地的事宜，大家都有同意。辦理土地的過戶，去找買主即原告陳文勳，由我的名去辦理過戶，由三房的代表一起與原告洽談買賣事宜，講了很多次，每次都是三房代表一起去，我大嫂蔡秋月（繼承我我大哥陳亦志）也會陪同。原證2授權書是我簽的。原證2第2頁共有人名冊是證人陳鈺璇找的代書劉光任拿來，由各房代表依序拿去給他們該房各繼承人蓋好章，先由大房蓋好再交給我們二房以及三房各該繼承人蓋章。（原告訴訟代理人問：原證2授權書第4條載明25個繼承人買賣價金的約定是否實在？）實在。價金2千萬元。後來扣掉一個莊陳彩雲不賣（無法蓋章）價金為1955萬元。（被告訴訟代理人問：只有二房有授權給你，其他大房及三房是否有授權給你？）我代表二房，大房及三房繼承人我沒有被授權。只要我們三房代表同意，就可以去跟原告締結買賣契約。三房都有蓋印同意要出賣系爭土地。（被告訴訟代理人問：各房繼承人是否有出具委託書給大房及三房代表？）我不清楚。（被告訴訟代理人問：大房及三房的代表人與他們的繼承人談的時候你是否有參加？）我沒有去參加大房及三房的代表及繼承人洽談。各房代表自己跟他們自己的繼承人談。（被告訴訟代理人問：原告起訴狀記載98年7月間經訴外人劉光任仲介，由你於同年8月1日代表簽具授權書，有委託證人陳鈺璇與原告達成買賣合意，是否如此？）由我出面代表與代書處理買賣合約及辦理過戶事宜。（被告訴訟代理人問：三房知道買賣這件事，抑或是你即為實際上總代表？）三房代表都知道。我僅是代表三房出面簽約。因為大房代表生病不方面出面，由我以我的名義去委託代書辦理買賣過戶事宜。我不是總代表。被告陳福源也都知道這些事情，不能裝作不知道。」等語（見本院卷第124至127頁）、證人即原告之妹陳鈺璇稱：「沒有辦理繼承登記，此部分由陳秉豐地政士辦理。繳交地價稅部分是買賣價金的一部分。我是辦理系爭土地買賣事宜。仲介劉光任說有土地要出售，條件是買方要代墊地價稅、辦理繼承、375減租、土地增值稅等費用，賣方要實收2千萬元，其他問題由買方解決。劉來問我們有沒有意思要買這塊地，我們剛好有附近101地號等七筆的土地，我哥哥即原告就有意願要買。劉光任只有說繼承人有25人其中24人同意這個條件，我說這24個同意的人在定買賣契約前先寫一份授權書。蓋章的名單是劉拿給當事人蓋好之後才拿給我。三房各有一個代表，原來陳秉豐地政士給的繼承系統表僅有三房，後來多了周系一房，授權書僅有寫授權書代表其他就沒有說了，25繼承人有1個不願意所以價格從2千萬元變成1955萬元。但是1955萬元有計算錯誤，不賣的周陳彩雲的持分是15分之1，剩下的價款應該是1867萬元才對。原先2千萬元買土地全部，後來多了周系一房，原三房的持分僅有四分之三，所以本件跟原三房買賣價格還是2千萬元，比原先談的買全部土地的價格有提高了。（原告訴訟代理人問：授權書陳亦民為授權代表，8月1日當天簽名的時候有誰在場？）我拿到的時候已經簽好了，是劉光任拿給我，簽授權書之後有跟三房代表洽談過，因為多了周系一房，所以價格可能有變動。大房及三房代表都有委託陳亦民出面處理。大房及三房代表都有在開會當場表示由二房代表陳亦民處理。大房宋金葉為代表，二房陳亦民為代表，三房陳福源為代表。後來大房2個加三房8個不想賣，想要提高價格。（被告訴訟代理人問：簽原證2授權書之前，被告是否知悉你與原告是兄妹關係？）被告不知道。因為我還沒與被告接觸過。都沒有問，我也沒有特別提起，也沒跟任何人說過。（被告訴訟代理人問：你是否受原告授權處理三重市系爭土地買賣事宜？）是。（被告訴訟代理人問：依你身為專業代書的身分，如果契約有分頁你是否會要求蓋騎縫章？）會。可是本件授權書及25人的簽章部分不是我蓋的，是劉光任處理的。我後來有與三房代表開會他們三房代表都知道授權書的真意及內容。」等語（見本院卷第127至129頁）、證人劉光任稱：「（法官問：針對原證2號授權書內容記載，其見聞內容是否包含代辦系爭土地繼承登記外，亦包含買賣系爭土地價款，簽約之授權？）是。我是被陳亦民、陳鈺璇授權。授權範圍如上述範圍。（法官問：原證2號文件內共有人名冊（含用印）你是否有經手？參與程度為何？係何人製作、提供？）名冊是代書陳鈺璇給我的，製作過程我不清楚，他要我拿去給這些共有人用印，我沒有拿去給他們用印，我是交給陳亦民由他拿去給這些共有人用印。我沒有經手這份名冊。真正承辦繼承是一位陳秉豐先生。我主要是跟陳亦民見面，我還有跟宋金葉見面。其他人有接觸，但是由陳亦民及宋金葉作為跟其他繼承人溝通的橋樑。有見過其他人但是名字不記得。他們後來對價格有意見，我就退出。磋商內容是談土地的價格。我有聽說有人後悔不想賣。談價格時有好幾波的價格，陳鈺璇比較清楚。原證2號授權書上所載「授權人代表」是代表親戚那一方。他當初寫的是代表是所有被繼承人全部。包括三個房份的繼承人在內。（被告訴訟代理人問：原證二授權書，你見證的時候有誰在場？）連我三個人在場。有我、陳亦民與陳福源。（被告訴訟代理人問：宋金葉當時不在場？）不在。我見證的日期98年8月1日。我是與陳亦民填好後，由我拿回去交給陳鈺璇。（被告訴訟代理人問：你是否知悉宋金葉代表大房，陳福源代表三房？）我不清楚。我只知道他們代表繼承人的窗口。（被告訴訟代理人問：陳福源在場為何沒有簽名？）陳亦民跟我說全部人推派陳亦民為代表。（被告訴訟代理人問：陳鈺璇之前作證說原證二名冊都是由你處理？）當初他們的親戚的印章都交給陳亦民及宋金葉，我把名冊交給陳亦民及宋金葉，他們二人給其他人蓋好章之後，由陳亦民交回到我手上，我再交給陳鈺璇。（被告訴訟代理人問：你連被繼承人都沒有見過，如何知道宋金葉蓋有印章的名冊是真的？）我不確定上面的印章是否為真的。（被告訴訟代理人問：你作見證人，但是你是否清楚上面有哪些繼承人授權？）我不清楚。」等語（見本院卷第155至157頁）、證人宋金葉稱：「我是陳文揚之配偶。（法官問：你是否代理陳文揚簽署用印於原證2號共有人名冊上？若有，則用印目的為何？）是，我有代理陳文揚用印。當時有土地要辦理過戶要繳土地增值稅，因為共有土地，我們是同意由買方幫我們代繳增值稅。買的人我知道是原告。（法官問：原證2號授權書是否曾見聞？對授權書內容是否知悉？授權內容是否包含代辦土地繼承登記及對外出售？）授權書我有看過，是在98年8月初來蓋章時，是跟著名冊來的。是劉光任拿給我蓋的，我當他的面蓋的。見證人劉光任的部分，我不記得，因為我先蓋名冊的章，劉跟我說之後要交給陳亦民，我蓋的時候，授權書上面有看到陳鈺璇的印章，是否有看到劉光任的簽名蓋章我就不記得。劉光任跟我說我是第一個在名冊蓋章的人。他有說之後要把授權書及名冊拿給陳亦民蓋章。所以我看到的時候，陳亦民還沒有蓋章。名冊上我有蓋陳文祥、王振豐、王振鴻、王金蓮、王金鶯、陳信吉、劉昱伶等人的章都是由我代理在名冊上蓋章的。我蓋的時候，我是第一個蓋的，除了我蓋的印章以外其他欄位都是空白。授權書的內容我有看，跟今日看的授權書一樣，內容是講代繳增值稅，把他們代繳稅款的錢從以後的價款扣掉。授權內容包含代辦土地繼承登記及對外出售。（法官問：原證二號授權書上所載「授權人代表」為何意？）當時劉光任說給壹個人陳亦民作代表就好，由陳亦民代表全部的人授權給陳鈺璇。（被告訴訟代理人問：原證2名冊你蓋完章以後有無再看過名冊？）沒有。（被告訴訟代理人問：你沒有再看過，你如何知道其他人有無授權？）授權只是陳亦民授權。我不知道其他人有無授權。（被告訴訟代理人問：你在蓋章的時候，是一次將6、7人的章蓋好？）是我一次蓋好章，這些人沒有看過授權書，由我幫他們蓋章。我幫他們蓋章的時候，他們不知授權的內容及範圍。因為要簽正式的買賣契約，所以我先幫他蓋章。當初他們印章放我這邊只知道要授權賣土地，沒有說要賣多少。（被告訴訟代理人問：你有無就土地買賣的價格及條件與陳信吉、陳文祥及劉昱伶進行磋商？）沒有。他們有說大家賣就跟著賣。因為我們台北這些祖先的事情，是我先跟陳信吉他母親聯絡，他母親才寄陳信吉的印章及印鑑證明給我。這些印章交給我的人有說大家賣就跟著賣。（法官問：價格如何決定？）我們四人（我、陳亦民、陳福源、陳亦民的嫂嫂）實際與劉光任達成的價格是2千萬元。最後有談好價格。（法官問：授權書為何1955萬元？）是授權書先寫1955萬元，後來談好的價格我聽陳亦民說是2 千萬元。授權書沒有改。2千萬元是授權之後口頭講的事。」等語（見本院卷第157至159頁）。由上開證人陳亦民等4人之證詞所示可見，被告陳信吉及劉昱伶將印章交付宋金葉後，宋金葉並未將原證2授權書及共有人名冊一併交付或將授權內容（含欲出售系爭土地之買賣價金及條件）及由陳亦民一人為如共有人名冊（實際蓋章者僅24位繼承人，莊陳彩雲除外，並非授權書所載之25人）所示之授權人代表，授權陳鈺璇為之等情告知被告陳信吉及劉昱伶，即逕將其所持有之被告陳信吉及劉昱伶印章蓋在上開共有人名冊上，且在被告陳信吉及劉昱伶堅詞否認之下，尚難認宋金葉片面稱「被告陳信吉及劉昱伶有說大家賣就跟著賣」等情為真。又劉光任雖為原證2授權書之見證人，但並不明瞭陳亦民所說全部人推派陳亦民一人為代表之過程及不確定宋金葉蓋有印章的共有人名冊上面的印章是否為真的，亦不清楚原證2授權書上面有哪些繼承人授權。原證2授權書及共有人名冊的簽章部分不是陳鈺璇蓋的，陳鈺璇是在拿到劉光任交付之原證2授權書及共有人名冊後，因為發現多了周系一房，所以價格可能有變動，始與三房代表洽談。陳亦民僅代表二房繼承人，其自始即未經大房及三房繼承人之授權，並不清楚大房及三房繼承人是否有出具委託書給大房及三房代表（依序為宋金葉、陳福源），亦未參與大房及三房的代表人與他們的繼承人洽談過程，而係由各房代表自己跟他們自己的繼承人談，陳亦民一人代表全部三房繼承人出面簽立原證2授權書，並非實際上全部三房繼承人之總代表，僅大房代表宋金葉及三房代表被告陳福源知道但未表示反對而已。則本件就原證2授權書有關系爭土地買賣之授權部分，被告陳信吉及劉昱伶是否均同意宋金葉在上開共有人名冊蓋章及被告陳信吉、劉昱伶等2人、被告陳黃蓮珠、李陳麗鳳、陳麗鶯、陳金治、陳金雪、陳滿足、陳月里、陳福源等8人是否均同意由陳亦民一人為如共有人名冊（實際蓋章者僅24位繼承人，莊陳彩雲除外，並非授權書所載之25人）所示之授權人代表，授權陳鈺璇為原證2授權書所示之授權事項？即非無疑。依上開說明，此部分事實，仍應由原告舉證證明之，惟查依原告提出之上開證人陳亦民、陳鈺璇、劉光任、宋金葉之證詞尚難證明該事實為真等情，已如前述，另依原告提出之原證1至9所示之證物，亦難佐證該事實之存在，自難認該事實為真。
㈣更退一步之，本件縱認就原證2授權書有關系爭土地買賣之
授權部分，被告陳信吉及劉昱伶均同意宋金葉在上開共有人名冊蓋章及被告陳信吉、劉昱伶等2人、被告陳黃蓮珠、李陳麗鳳、陳麗鶯、陳金治、陳金雪、陳滿足、陳月里、陳福源等8人均同意由陳亦民一人為如共有人名冊（實際蓋章者僅24位繼承人，莊陳彩雲除外，並非授權書所載之25人）所示之授權人代表，授權陳鈺璇為原證2授權書所示之授權事項屬實。惟查，原證2授權書之授權事項含上開24位繼承人（含被告等在內）同意實收買賣價金1,955萬元配合買方做買賣價金履約等情，已如前述，且依原告之陳述及證人陳亦民、陳鈺璇、劉光任、宋金葉之證詞，亦顯示係被告等以陳亦民為授權人代表，授權陳鈺璇為原證2授權書所示之授權事項，亦即授權陳鈺璇以原證2授權書所載之實收買賣價金1,955萬元等買賣條件與買方（未載明為原告）簽立正式買賣契約，上開授權並非被告等同意與原告就系爭土地簽立正式買賣契約或被告等直接以原證2授權書所示之買賣價金及條件與原告簽立買賣契約，自難認兩造間應就系爭土地簽立正式買賣契約或兩造間就系爭土地已成立買賣契約。復按「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」，民法第106條定有明文。簽原證2授權書之前，被告並不知道陳鈺璇與原告是兄妹關係，因為陳鈺璇還沒與被告接觸過。被告都沒有問，陳鈺璇也沒有特別提起，也沒跟任何人說過等情，業據陳鈺璇證述如上，且原證2授權書所示之買方亦未載明為原告，可見被告等於簽立原證2授權書時尚不知買方為原告及由陳鈺璇代理原告為系爭土地之買賣事宜等情事，此就一般吾人社會經驗常情而言，被告等絕不可能同意由陳鈺璇代理被告等與亦由陳鈺璇代理之原告簽立買賣契約，況陳鈺璇為原告之妹，難以期待陳鈺璇為雙方代理簽立買賣契約時不偏向原告，且被告等於本件既已表示不同意陳鈺璇為雙方代理簽立買賣契約而抗辯如上，是被告等並未同意由陳鈺璇代理被告等與亦由陳鈺璇代理之原告簽立買賣契約，堪認屬實。
六、從而，原告依授權書買賣契約之法律關係，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書記官 劉鴻傑