臺灣板橋地方法院民事判決 100年度簡上字第179號上 訴 人 王正琪被上訴人 羅偉修訴訟代理人 官朝永律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國 100年7月12日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭100 年度簡字第683號第一審判決提起上訴，經本院於101 年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第2 項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣捌萬元，及自民國100年3月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
上訴人其餘之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔新台幣貳仟參佰元，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國98年2 月19日以新台幣（下同）60萬元向訴外人游玉如承接廣福園語文短期補習班，因而向被上訴人承租台北縣土城市○○路○段○○號房屋（系爭房屋），經營補習班，承租期間98年2月1日至101年1月31日，承租期間共3年（下稱系爭租約）。因被上訴人於98年5月間，向上訴人稱伊急需用錢要出賣系爭房屋，要求上訴人提早搬家，且被上訴人願賠償原告98年2月19日才剛頂下來經營3個月左右之補習班的頂讓金60萬元，做為補償補習班提早結束營業之損失，並退還2個月押租金。上訴人於98年6月30日遷出返還系爭房屋予被上訴人。惟被上訴人迄今仍不返還押租金8 萬元及賠償金60萬元等語。為此爰依系爭租約返還押租金及損害賠償約定之法律關係，訴請被上訴人應給付原告68萬元及自98年7月1日起至清償日止，按年息6%計算之利息等語（原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服提起上訴。）。
併為上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人68萬元，及自98年7月1日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息（見本院卷第56、75頁）。
二、被上訴人辯稱：㈠被上訴人委由訴外人洪中進居間出售系爭房屋時，係同意以
2450萬元出售，98年8 月13日買方即訴外人李應村交付50萬元之斡旋金時，已經同意以2500萬元購買，買賣雙方理應可順利成交，然洪中進隱瞞事實，於98年8 月14日要求被上訴人再降價，於是被上訴人同意將售價降為2380萬元，20萬元補貼上訴人，洪中進表示該部份由其負責，於是要求被上訴人簽立賣方定金收款憑證再將售價降為2360萬元，足證被上訴人根本不可能同意賠償原告60萬元。
㈡被上訴人同意補貼上訴人頂讓補習班後提早結束營業之損失
係以系爭房屋賣掉為停止條件，則賣掉系爭房屋之條件未成就，上訴人不得請求補償損失。
㈢又買方李應村同意支付2500萬元買賣價金，被上訴人羅偉修
同意實拿2360萬元，其中差價140 萬元包含上訴人頂讓補償補習班後提早結束營業之損失，亦經上訴人自承在案。
㈣第三人李應村與被上訴人羅偉修間就系爭房屋買賣契約終究
未成立，則賣掉系爭房屋之條件未成就，兩造間即無提前終止租約之合意。
㈤依通常情形租賃契約之當事人間若於租約存續期間提前終止
租約，承租人無不於其返還房屋時或不久，立即請求返還押租金。本件上訴人稱雙方於98年6 月底即終止租約，然上訴人非但未與被上訴人完成房屋返還程序，且始終未曾向被上訴人請求返還押租金，直到被上訴人於98年10月9 日以存證信函催告其給付租金，並於98年11月17日對其提起遷讓房屋等訴訟後，上訴人始辯稱雙方於98年6 月底已經終止租約，顯背於常理而不可採。
㈥上訴人介紹之洪中進並非專業之房屋仲介人員，是否能將系
爭租賃物賣出？何時方能賣出？尚屬未定，被上訴人怎可能ㄧ經同意洪中進尋找買主，立即終止租約放棄租金收入，甚至答應賠償上訴人損失，況洪中進與上訴人為熟識朋友，且為上訴人所推薦，因此洪中進居間售屋完全不會影響上訴人承租之權益。準此，被上訴人更無立即終止租約之理由。
㈦被上訴人辯稱：駁回上訴。
三、兩造未爭執之事實：㈠兩造簽訂系爭租約，租賃期間自98年2月1日至101年1月31日止，押金8萬元之事實，且系爭租約為真正不爭執。
㈡被上訴人迄今尚未返還上訴人押租金8萬元之事實。
㈢證人洪中進確有仲介訴外人李應村與被上訴人買賣系爭房屋
，訴外人李應村有給付被上訴人訂金，嗣因故未簽訂買賣契約而未成立，且證人洪中進另案訴請被上訴人給付仲介費用業經判決敗訴確定在案之事實，併有臺灣高等法院99年度上字第633號民事判決書可稽（見本院卷第39至47頁）。㈣被上訴人另案訴請上訴人給付租金，業經撤回在案之事實，併有本院98年度板簡字第2962號卷可稽。
四、本件兩造爭執點，在於：㈠兩造是否合意終止系爭租約，被上訴人應否返還押租金8 萬
元予上訴人？㈡兩造是否合意由被上訴人給付上訴人60萬元損害金？茲分別論述如下：
㈠兩造合意終止系爭租約，被上訴人應返還押租金8 萬元予上訴人：
經查：
⑴依證人洪中進於臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第58
42號侵占案件具結作證時證稱：「他（按指被上訴人）當初是承諾....會退還押租金給告訴人（按指上訴人）。」等語（見臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第5842號卷第37頁）；及證人張堯成於上開刑事侵占案件偵查中，具結證稱：「（是否知道知訴人｛按指上訴人｝為何在租期屆滿前即搬離上址？）我是洪中進的朋友，從事仲介行業，當初因為這個房子要出售，（被上訴人）羅偉修當時要求承租方做解約動作，至於羅偉修為何提出這樣要求我不清楚。」等語（見臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第5842號卷第36頁），而證人洪中進、張堯成之證言，被上訴人並未舉證證明確屬偽證，則證人洪中進、張堯成上開之證言，自應予採信。再依上訴人提出98年12月7 日與被上訴人電話中談話內容，被上訴人稱：「當初我（按指被上訴人）只說要還你押租金而已」（見臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第5842號卷第32頁），被上訴人就此事實並未爭執。又證人洪中進證稱：當初被上訴人委託伊賣系爭房屋，....被上訴人叫上訴人把鑰匙轉交給伊，目前鑰匙在伊這邊，系爭房屋伊有去看過了，目前房子是空屋，98年7月1日上訴人已搬遷了等語（見本院98板簡2962號卷第41頁）。準此以觀，倘兩造確未有提前終止系爭租約意思合致，且被上訴人同意返還上訴人押租金8 萬元之事實，則證人張堯成進殊無證稱被上訴人要上訴人終止系爭契等語（雖證言為「解約」用語，但實係終止契約。）；及證人洪中進證稱：被上訴人當初是承諾....會退還押租金給上訴人等情，及被上訴人自承要還被上訴人押租金事實之可能。足見，兩造確有終止系爭租約之意思合致，上訴人確實已於98年6 月30日遷出系爭房屋，且依被上訴人指示由上訴人將鑰匙轉交給洪中進收受，亦據洪中進確認看過，則被上訴人應允返還押租金予上訴人之事實，應可認定。被上訴人辯稱：兩造並未合意終止系爭租約云云，尚有未洽，殊不可取。是上訴人依系爭租約第5 條（押租金約定條款）之法律關係，請求被上訴人返還押租金8 萬元，為有理由，應予准許。
⑵民法第229條第2、3 項規定：「給付無確定期限者，債務
人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、同法民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，同法第203 條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」。查依系爭租約第5 條（押租金約定條款），被上訴人應於上訴人遷空交還系爭房屋後，無息返還押租保證金予上訴人，而上訴人於98年6 月30日即遷空交還系爭房屋，已如前述，且被上訴人迄未返還上訴人8 萬元押租金，亦為被上訴人所不爭執之事實，揆諸上開規定，被上訴人即負有返還押租金8 萬元予上訴人之義務，惟其應返還之期限並未有約定，核屬無確定期限之給付債務（詳如後述㈡⑶），則應自上訴人催告之翌日負有給付義務，而上訴人係以起訴請求，自應以送達訴狀繕本與催告有同一效力，而上訴人起訴狀繕本於100年3月29日送達被上訴人，此有送達證書在卷可稽（見本院補字卷第20頁）。準此，被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即100年3月30日起負遲延給付之法定遲延利息。從而上訴人請求被上訴人給付自 100年3月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；至於逾此範圍部分之利息部分，於法無據，應予駁回。
㈡有關上訴人請求被上訴人現時給付60萬元損害金部分：
經查：
⑴依上訴人於本院98年度訴字第2465號給付服務報酬事件，
證稱：「....被上訴人說房子賣掉，要補貼我補習班之損失。」（見本院卷第36頁）；再依被上訴人陳稱：（系爭房屋）賣掉的話，...要20萬元給她（上訴人）...。」等語（見原審卷第34頁）；及上訴人又自承：被上訴人經濟困難，請上訴人通融等被上訴人拿到賣屋之款項再還給上訴人補償金60萬元等語（見本院卷第10頁）；準此以觀，上訴人係主張，兩造合意（提前終止系爭租約）由被上訴人賠償上訴人因結束補習班經營之損害金，且附有出售系爭房屋取得價金作為履行付款之期限，應可認定。
⑵按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成
就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。依上訴人主張兩造合意以出售系爭房屋取得價款為付款（補償金）期限之約定，即係履行付款繫於不確定事實之到來，自係屬附以出售系爭房屋取得價金為給付補償款之期限，並非是否給付補償金之條件，合先指明。
⑶再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段分別定有明文。而所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務。前者之不定期債務得隨時請求（如民法第315 條），後者不確定期限之債務，在期限屆至之前，債權人不得請求清償，自亦不得為催告。本件上訴人既主張，兩造合意由被上訴人賠償上訴人結束補習班經營之損害金，係附有以出售系爭房屋取得售屋款作為被上訴人履行付款之期限，已如前述，惟證人洪中進固有仲介被上訴人與訴外人李應村等人買賣系爭房地，及被上訴人確有收受買受人李應村之訂金50萬元之事實（見見臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第5842號卷第27頁），足見上訴人確係有意出售系爭房屋之事實，但因未於約定之收受訂金後七日內正式簽署買賣契約，最後並未簽訂買賣契約而未成立，則系爭房屋並未出售予李應村之事實，應可認定。又被上訴人陳稱：系爭房屋目前尚未出售之事實（見原審卷第14頁）。此外，上訴人亦未確實舉證被上訴人業已出售系爭房屋取得價款屬實，或上開不確定期限之債務確已屆至到期之事實。揆者前開說明，被上訴人應給付損害金之期限既然尚未屆至，上訴人自不得請求被上訴人給付損害金，應可認定。
⑷再者，縱令依被上訴人辯稱兩造合意由被上訴人賠償上訴
人結束補習班經營之損害金，係附有出售系爭房屋作為給付損害金之條件屬實，則如前述，被上訴人尚未出售系爭房屋，則被上訴人應給付之條件亦未成就。準此，上訴人亦不得請求被上訴人給付損害金，自可認定。
⑸基上，上訴人主張依兩造合意補償損害金約定之法律關係
，請求被上訴人給付60萬元損害金及法定遲延利息，為無理由，應予准許。
五、綜上所述，上訴人本於依系爭租約第5 條（押租金約定條款）之法律關係，請求被被上訴人給付8萬元，及自民國100年3月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分所為請求，為無理由，應予駁回。乃原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此範圍求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至於上訴人其餘之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無違誤，上訴意旨猶執陳詞求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴人其餘之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、87條。中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 楊志勇法 官 李行一以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
書記官 林怡君