臺灣板橋地方法院民事判決 100年度簡上字第268號上 訴 人 賴賢勤訴訟代理人 黃秀禎律師複 代理人 王榮容律師被上訴人 王財源上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國100年11月9 日本院三重簡易庭100 重簡字第1016號第一審判決提起上訴，經本院於101 年5 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣伍拾萬元，及自民國一○○年八月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人起訴主張於民國99年12月間與被上訴人商議購買被上訴人所有門牌號碼台北市○○區○○路39之37號1 樓及地下3 層房屋暨坐落土地（以下簡稱：系爭北投區房地）及品揚時裝有限公司所有門牌號碼新北市○○區○○路4段103 之1 號5 樓房屋暨坐落土地（以下簡稱：系爭三重區房地）。詎兩造就價金部分及具體買賣條件等均未達成合意，上訴人為展現確有購買誠意，簽發發票日為100 年
1 月30日，票面金額新臺幣（下同）50萬元，支票號碼GN0000 000號之支票（以下簡稱：系爭支票）1 紙交付被上訴人，約定兩造如未能達成買賣合意，被上訴人應返還上開款項，而被上訴人則交付系爭北投區房地及系爭三重區房地之所有權狀供上訴人查核坪數及相關貸款事宜。又上訴人查詢後發現系爭北投區房地之坪數嚴重不足，經協商兩造仍無法達成買賣合意，而系爭三重區房地則經被上訴人告知已出售他人。即兩造就系爭北投區房地及系爭三重區房地既無法達成買賣契約，被上訴人自應返還上開款項，惟被上訴人竟拒不返還，被上訴人受領款項係有法律上之原因，而其後已不存在者，爰依民法第179 條後段請求被上訴人返還50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
（二）於上訴審則補稱：
1.緣上訴人前於99年12月間與被上訴人商議購買其名下所有門牌號碼為臺北市○○區○○路39之37號1 樓及地下三層停車位暨坐落基地及登記在品揚時裝有限公司（負責人為王財源）名下之新北市○○區○○路4 段103 之1 號5 樓房屋暨坐落基地。惟當時雙方對於不動產之價金及具體買賣條件、履約時程等均未達成合意，然上訴人為展現購買之誠意，乃開立系爭支票乙紙交付被上訴人，作為類似斡旋金之用，約定事後兩造如果未能達成買賣合意，則被上訴人應悉數退還系爭款項。被上訴人則提供系爭臺北市○○區○○路39之37號1 樓及地下三層停車場之所有權狀正本及新北市○○區○○路4 段103 之1 號5 樓之所有權狀影本，以供上訴人查核坪數及相關貸款事宜，合先敘明。
2.經上訴人查詢後，發現臺北市○○區○○路39之37號1 樓坪數嚴重不足，亦即權狀所記載之坪數內容與實際上屬於專有之坪數嚴重不相符；而新北市○○區○○路4 段103之1 號5 樓房屋後經被上訴人告知已出售他人，亦已完成所有權登記，故兩造間未就上述兩筆房地達成買賣合意，上訴人乃向被上訴人請求返還該類似斡旋金50萬元，期間亦透過中間人張志有先生促其返還，惟被上訴人拒絕返還，上訴人不得不委請律師寄發律師信催請被上訴人返還，然被上訴人收函後不僅不返還款項，反寄發存證信函予上訴人表明拒絕之意。惟兩造既未就上述兩筆房地達成買賣合意，被上訴人受領該筆類似斡旋金50萬元即屬無法律上原因，上訴人自得依據民法第179 條之規定，請求被上訴人返還。
3.按有關兩造間就系爭北投區房地及三重區房地之買賣僅屬議約階段，尚未達成買賣合意乙事，業有雙方間之中間人即證人張志有於101 年2 月21日到庭作證屬實，依據證人張志有是日庭訊時證稱：「法官問：請問證人，上訴人與被上訴人所洽談之買賣條件（包含價金、標的）為何? 證人答：當時這兩間是一起談的，上訴人有開一張50萬元票。
法官問：請問證人，上訴人與被上訴人是否就前揭買賣條件達成合意? 證人答：兩間一起談，尚未談成。法官問：
當初上訴人支付50萬元給被上訴人之用意為何?證人答：
他有誠意要講兩間的房子。上訴人訴訟代理人問：就證人所知，兩造是否並沒有達成合意購買? 證人答：沒有。法官問：請問證人，兩造是否約定雙方間無法達成買賣合意，被上訴人應予返還上開款項? 證人答：就另外一間賣掉，就算是違約了，……」，足證兩造確實僅就系爭北投區及三重區之房地僅洽商購買可能性，雙方尚未就具體買賣條件、價金等達成合意。
4.查被上訴人主張系爭50萬元支票係用以支付兩造已經達成買賣合意之北投區房地之訂金，顯然不實。按兩造雙方係透過證人張志有之居間認識，上訴人對被上訴人所提出之系爭兩間不動產價購之興趣，為展現確實有購買之意願，絕非隨意看看，故乃開立系爭50萬元支票交付予被上訴人作為確有購屋意願誠意之展現。而被上訴人為展現其確實是房屋所有權人且有出售意願，乃將北投地區房地之所有權狀交付予上訴人作為擔保，雙方間確實未就系爭兩間房屋達成任何買賣之合意。且在我國，不僅不動產交易相當普及，不動產交易習慣亦為一般大眾所熟知，本件金額高達千萬以上之不動產交易，焉有不立即委請代書簽訂買賣契約，以明雙方權益之理？被上訴人所述顯不經驗法則至明。
5.次查，被上訴人於鈞院101 年3 月27日庭訊時所稱：「他說他房屋可能要貸款，但我等了很久，一直都沒有消息，所以我寄存證信函給他，告訴他如果沒有意願買屋，就要取消掉，但後來也就不了了之……」等語云云，亦顯然不實。按本件如原證四號律師函所示，係上訴人先於100 年
4 月27日委請律師寄發律師函請求被上訴人返還50萬元整；而被上訴人再於100 年5 月5 日寄發存證信函予上訴人表示拒絕返還斡旋金；上訴人寄發律師函之前，上訴人於
100 年3 、4 月間多次向被上訴人表示「既然三重區房屋已經出售他人，而北投區房屋坪數明顯不足，雙方無法達成買賣合意，請求返還新台幣50萬元」，惟被上訴人始終拒絕返還，上訴人不得不委請律師發函請求。況查，倘（假設語）被上訴人所述為真，兩造已約定於100 年3 、4月間即有買賣系爭房地之合意，並約定應於4 月底之前給付尾款1000 萬 元，則於履行期間屆至之際，被上訴人應該催告上訴人履行契約，要求上訴人偕同辦理所有相關買賣程序方符合一般經驗法則與不動產買賣習慣，且得以主張上訴人有違約情事。惟查，本件被上訴人於上訴人寄發律師函請求返還款項之前，未曾主張過雙方間買賣契約成立，更未曾催告上訴人履行契約，直至上訴人寄發律師信後，方才主張雙方間就北投地區房地之買賣契約已經成立，並主張上訴人違約而主張沒收50萬元，顯見被上訴人之抗辯顯不足採。綜上所述，本件原審判決對於兩造間未成立買賣契約關係，且上訴人並無違約情事予以詳查，遽予認定兩造間已經成立買賣契約，且上訴人有違約情事，被上訴人主張沒收新台幣50萬元款項為有理由，遽駁回上訴人之訴，實有違誤。
二、被上訴人則以下開情詞置辯：本件買賣雙方並未談好為系爭北投與三重房地一起買賣，有關北投房地部分，於99年12月份雙方已談妥，總價部分上訴人亦已接受，然後開出定金部分，並約定3 月份一定要交屋，上訴人表示房屋可能要貸款，惟其後上訴人遲無消息，被上訴人口頭聯繫被上訴人多次，未獲置理，始寄送存證信函予上訴人，表示如果上訴人沒有意願買屋，就要取消本件買賣，則系爭50萬元係上訴人預付之買賣定金，上訴人遲不訂立買賣契約，被上訴人依法沒入定金，並無不當得利，系爭北投區房地及系爭三重區房地之所有權狀正本均交付上訴人，惟上訴人並未返還。
三、原審對於上訴人之請求，判決其全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，於本院上訴聲明為：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應給付上訴人500,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明則為：駁回上訴。
四、上訴人主張於99年12月間與被上訴人商議購買被上訴人所有之房屋暨坐落土地，上訴人並簽發發票日為100 年1 月30日，票面金額50萬元，支票號碼GN0000000 號之支票1 紙交付被上訴人，嗣上訴人於100 年4 月27日寄送律師函予被上訴人，請求被上訴人返還上開50萬元，被上訴人則於同年5 月
5 日寄送存證信函予上訴人，請求上訴人給付餘款1,000 萬元等情，業據提出上開律師函、存證信函為證（見本院100年度司重調字第483 號卷第16頁至第20頁），被上訴人就此亦不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。
五、再上訴人復主張其於99年12月間與被上訴人係商議購買被上訴人所有系爭北投區房地及系爭三重區房地，兩造就價金部分及具體買賣條件等均未達成合意，上訴人為展現確有購買誠意，簽發系爭支票1 紙交付被上訴人，約定兩造如未能達成買賣合意，被上訴人應返還上開款項，而被上訴人則交付系爭北投區房地及系爭三重區房地之所有權狀供上訴人查核坪數及相關貸款事宜，惟上訴人查詢後發現系爭北投區房地之坪數嚴重不足，經協商兩造仍無法達成買賣合意，而系爭三重區房地則經被上訴人告知已出售他人，即兩造就系爭北投區房地及系爭三重區房地既無法達成買賣契約，被上訴人自應返還上開款項，惟被上訴人竟拒不返還，被上訴人受領款項係有法律上之原因，而其後已不存在者，爰依民法第17
9 條後段請求被上訴人返還上述款項等語，被上訴人則以前開情詞置辯，是本件所應審究者，為系爭買賣是否成立？上訴人得否本於不當得利，請求被上訴人返還上述款項？茲分別論述如下。
（一）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，是倘當事人就標的物及其價金尚未合意，即難認買賣契約業已成立。而查，本件上訴人主張其於99年12月間與被上訴人係商議購買被上訴人所有系爭北投區房地及系爭三重區房地，兩造就價金部分及具體買賣條件等均未達成合意，惟上訴人查詢後發現系爭北投區房地之坪數嚴重不足，經協商兩造仍無法達成買賣合意，而系爭三重區房地則經被上訴人告知已出售他人，即兩造就系爭北投區房地及系爭三重區房地既無法達成買賣契約，被上訴人自應返還上開款項等語，業據提出建物登記簿謄本、土地所有權狀及建築改良物所有權狀等影本為證，並經證人張志有於本院到庭證稱「（問：上訴人與被上訴人間有關洽談買賣系爭北投區及三重區房地，是否為你所居間牽線？是的；（問：上訴人與被上訴人所洽談之買賣條件，包含價金、標的為何？）當時這兩間是一起談的，但是上訴人有開一張50萬元支票給被上訴人，後來被上訴人將三重房屋賣掉後，並沒有告知上訴人；（問：當初洽談的買賣價金為何？）兩間是一起談的，而50萬元支票是斡旋金；（問：
上訴人與被上訴人是否就前揭買賣條件達成合意？）兩間一起談，尚未談成；（問：當初上訴人支付50萬元給被上訴人之用意為何？）上訴人支付50萬元支票給被上訴人，就是代表他有誠意要講兩間的房子買賣；（問：兩造是否約定雙方間無法達成買賣合意，被上訴人應予返還上開款項？）另外一間賣掉，也算是違約了，當時我只知道開立50萬元的支票，照常理被上訴人應返還50萬元給上訴人，但我沒有很具體聽到如雙方買賣不成，要退還50萬元之事；（問：就北投房子，上訴人與被上訴人有無表示簽訂買賣契約？）沒有」等情明確（見本院101 年2 月21日準備程序筆錄），是依證人前開所述，足見兩造所商議之買賣標的應包括系爭北投區房地及系爭三重區房地，而參以一般買賣不動產之交易習慣，為求審慎起見，均以訂定書面為原則，顯少僅以口頭約定遽而成立買賣契約，然兩造既從未定有任何不動產買賣契約書，益徵上訴人主張兩造係商議由上訴人購買被上訴人所有系爭北投區房地及系爭三重區房地，兩造就價金部分及具體買賣條件等均未達成合意等語，尚非不可採信。
（二）再上訴人主張經上訴人查詢後，發現臺北市○○區○○路39之37號1 樓坪數嚴重不足，亦即權狀所記載之坪數內容與實際上屬於專有之坪數嚴重不相符；而新北市○○區○○路4 段103 之1 號5 樓房屋後經被上訴人告知已出售他人，亦已完成所有權登記，故兩造間未就上述兩筆房地達成買賣合意，上訴人乃向被上訴人請求返還該類似斡旋金50萬元，期間亦透過中間人張志有先生促其返還，惟被上訴人拒絕返還，上訴人不得不委請律師寄發律師信催請被上訴人返還，然被上訴人收函後不僅不返還款項，反寄發存證信函予上訴人表明拒絕之意等語，業據提出上開律師函、存證信函為證（見本院100 年度司重調字第483 號卷第16頁至第20頁），而被上訴人所有系爭三重房地亦已出售他人乙節，有建物登記謄本影本附於原審卷可參（見
100 年度司重調字第483 號卷第10、11頁），被上訴人就此亦不爭執，則觀諸被上訴人前開於100 年5 月5 日函催上訴人之內容，係請求上訴人給付餘款1,000 萬元等語，然兩造就系爭買賣之價金部分及具體買賣條件等均未達成合意，業如前述，則本件之買賣價金其確實數額究係為何，已難確定，是被上訴人函催上訴人給付餘款1,000 萬元，其依據是否本於兩造之約定，尚非無疑。又被上訴人固另抗辯曾口頭聯繫被上訴人多次促其履行契約，然未獲置理等語，惟被上訴人就此並未提出積極證據以實其說，即難遽為採信。而查，上訴人其前已先行於同年4 月27日寄發律師信表示兩造就買賣價金尚未達成合意，且被上訴人已將系爭三重房地出售他人，而系爭北投房地之坪數亦有不足，始催請被上訴人返還系爭50萬元，則上訴人主張被上訴人於上訴人寄發律師函請求返還款項之前，未曾主張過雙方間買賣契約成立，更未曾催告上訴人履行契約，直至上訴人寄發律師信後，方才主張雙方間就北投地區房地之買賣契約已經成立，並主張上訴人違約而主張沒收50萬元等語，尚非不可採信。是既難認被上訴人業已合法催告上訴人履行契約，則被上訴人抗辯系爭50萬元係上訴人預付之買賣定金，上訴人遲不訂立買賣契約，被上訴人依法沒入定金，並無不當得利等語，顯屬無據。
（三）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。查兩造間原係商議由上訴人購買被上訴人所有系爭北投區房地及系爭三重區房地，惟兩造就價金部分及具體買賣條件等既均未達成合意，而上訴人於100 年4 月27日已寄發律師信表示兩造就買賣價金尚未達成合意，且被上訴人已將系爭三重房地出售他人，而系爭北投房地之坪數亦有不足，乃催告被上訴人返還款項，且被上訴人其前並未合法催告上訴人履行契約，析如前述，故上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭50萬元，即屬有據。
六、從而，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人返還上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年8 月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 徐玉玲法 官 邱靜琪以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 101 年 5 月 16 日
書記官 鄭美莉