臺灣板橋地方法院民事判決 100年度簡上字第270號上 訴 人 沈晏莛被 上訴人 太陽神資訊廣場公寓大廈管理委員會法定代理人 傅傳興訴訟代理人 潘韻琍
李森城上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國100年10月21日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭100年度板簡字第1329號第一審判決提起上訴，經本院於101年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過壹拾貳萬叁仟玖佰柒拾伍元部分，及該部份假執行之告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分九十五，餘由被上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：。㈠原判決廢棄，並駁回被上訴人簡易之訴。
㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，另稱：上訴人自民國98年7月至100年3月拒絕繳交管理費新台幣（下同）12萬3,975元之原因有二：
㈠被上訴人就管理費中公用電費之計算方式有錯誤：
⒈被上訴人每月收取管理費中的公用電費中，其中百分之10屬
電梯用電、公共區域電燈用電及地下室馬達（3組）用電，此均為住戶所應繳納，上訴人並無異議；惟其餘百分之90則為大樓中央空調冷氣主機用電，因該空調僅於白天開機提供全體29戶私人住宅內私有區塊使用冷氣，而非提供大樓公共區域使用，故該電費不應算入公用電費中，自不屬大樓管理費；故被上訴人每月收取之公用電費均超收百分之90。又該空調主機僅白天開機，晚上大部分都沒有開機使用。上訴人原將大樓房屋出租他人當辦公室，但後來他們沒有使用，因為上訴人辦公室離系爭房屋很近，所以就拿來當住宿的地方，每天早上約8點出門晚上7點才回去，故上訴人白天不在只有晚上在家，室內是自己裝設6台窗型冷氣使用，並沒有使用到大樓空調冷氣，即使晚上有其他住戶加班，該主機有開冷氣，但上訴人也不會使用該主機冷氣，因為該主機是老舊機種在市場上已經沒有了，十分耗電。
⒉上訴人自89年起迄今均未使用大樓空調冷氣，被上訴人卻將
該空調冷氣電費算入業戶管理費中，以每月約超收2,500元計算，已溢收27萬餘元，顯已違反使用者付費原則，上訴人自無需負擔其他住戶私人電費。從而，被上訴人每月要求支付之公用電費，實際上應僅以百分之10計算即可；其餘百分之90均屬各住戶之私人使用空調冷氣之用電，故上訴人實際應僅負擔被上訴人計算公電費的百分之10即可，被上訴人將住戶私人區域冷氣私電費算入公電之管理費中，共超額計算
12 萬267元，上訴人自得拒絕支付。㈡被上訴人積欠上訴人大樓公設維修費用6萬元，故行使抵銷抗辯：
上訴人居住之415號3樓之3公設部分（上訴人居住3樓C部分，另A、B部分無人居住），包括電燈、燈管壞了、公共廁所不通及921大地震毀損3樓女廁等，被上訴人均不予維修。故上訴人於89年1月自行出資3萬元委託第三人皇寓營造工程股份有限公司（下稱皇寓營造）修復大樓3樓女廁隔間牆，再以每月500元代價，委託皇寓營造負責維修公設，自89年1月起至93年12月止共計4年，上訴人已支出3樓公設維護費6萬元，應由被上訴人負擔，故應與上訴人系爭積欠之管理費相抵銷之。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴人之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，另補稱：上訴人積欠被上訴人98年7月至100年3月共計21個月管理費12萬3,975元，另於原審請求之利息6,199元捨棄不主張，並抗辯：
㈠太陽神資訊廣場公寓大廈為工業廠辦大樓，興建完成已近22
年，在興建之初即採全樓中央空調方式設計，故空調冷氣主機僅有一個設置於大樓頂樓，屬全大樓之公共設施，依太陽神資訊大廈業戶規約第15條及管理委員會組織章程第26條規定，該冷氣主機屬大廈公共設施業戶不得擅自變更，故屬約定共用部分所生費用。從而，被上訴人將該冷氣主機電費算入公用電費，並由大樓全體29戶分攤納入管理費中收取，並無不當，故被上訴人並無將私人業戶空調費算入管理費之問題，自無超額計算20餘萬元；且大樓僅有一台冷氣空調主機一個冷氣電表，各業戶並無獨立的空調冷氣電表，該空調冷氣是白天上班時間提供大樓全體租業戶使用，自應由29戶平均分攤，上訴人白天不在家作息與其他業戶不同，應該在區分所有權人會議中提出討論，而非拒絕繳納管理費。
㈡上訴人之抵銷抗辯為無理由：
⒈上訴人主張自行出資以每月500元代價，委託第三人皇寓營
造負責維修3樓公設維護費，管理委員會從來不知該筆費用，本大樓是辦公大樓，沒有住戶住在那邊，廁所是上訴人私人違規使用，這筆費用管理委員會不承認，這筆費用應由上訴人自己負擔，住戶規約有載明辦公大樓住戶不可居住使用，且該領據管理委員會從來沒看過，自不承認該維修費用。⒉本大樓屬工業區，各樓層僅設置公廁，各租業戶室內並無設
置私人廁所，上訴人將工業用大樓供自己及改為員工宿舍使用，另在3樓女公廁牆壁擅自開闢暗門通往上訴人3樓專有空間，為了自己將女公廁改成上訴人私人廁所，另違規將瓦斯桶放置在3樓女公廁內，故上訴人所述女公廁於921地震正發生破損是不實的，是上訴人違規使用該公廁，89年1月間所支出3萬女廁隔間費用，應由上訴人自行負擔，被上訴人並無修繕回復原狀義務。
參、法院之判斷：
一、上訴人為新北市○○區○○路○○○號太陽神資訊廣場公寓大廈區分所有權建物29戶集合住宅社區中C3之3號（415號3樓之3）區分所有權人，房屋面積87.76坪。依該廣場公寓大廈管理委員會組織章程第26條規定，經住業戶大會第二次會議決議，管理費之收繳方式標準如下（原審卷第27頁、第28頁）：1.區分所有權人依權狀坪數大小（4捨5入）每坪收管理費40元。2.公共水、電費依據大廈29個單位（戶）平均分擔
。3.汽車停車位每車位每月300元。機車停車費每位每月50元。4.尚未遷入及尚未出售空戶，應依規定全額繳納管理費。從而，上訴人除每月應以上開40元計算繳交3,510元（40元ｘ87.76坪＝3,510元）管理費之外，尚需按月繳交停車管理費350元、電梯保養費（以29戶平均分攤）311元、公用水費（每月分攤金額不定）、公用電費（每月分攤金額不定）等費用，上訴人尚有21個月管理費（98年7月至100年3月）12萬3,975元未繳納，此為兩造所不爭，並有太陽神資訊廣場公寓大廈管理委員會組織章程在卷可稽（原審調解卷第27頁至第28頁），自堪信為真實。茲兩造爭執要旨在於：
㈠被上訴人將系爭空調冷氣電費算入公用電費中，並納入管理
費向全體業戶收取，有無理由？㈡上訴人主張被上訴人積欠其公設維修費用6萬元，故行使抵
銷權，有無理由？
二、本院查：㈠被上訴人將系爭空調冷氣電費納入大廈管理費中之公用電費，並向全體業戶收取，為有理由：
⒈系爭空調冷氣主機電費屬區分所有權人約定共用部分之管理
費用，應由全體29戶區分所有權人負擔，被上訴人並無超收管理費：
上訴人所有太陽神資訊廣場公寓大廈C3之3號即門牌樹林中正路415號3樓之3建物，建築完成於79年8月29日為工業區建物，供工業使用迄今已有22年（使用執照：79樹使字第1048號），此有該建物登記第二類謄本可稽（見支付命令卷第13頁、34頁），自建物完工使用之初，自始即將系爭空調冷氣主機放置於大廈頂樓，開啟空調後供應全體29業戶使用，該冷氣僅有一個電表，各業戶並無獨立分裝各別冷氣電表等事實，為兩造不爭（原審卷第10頁、本院卷第90頁），又該空調冷氣開放時間原定為每週一至週五上午8時至下午5時，嗣為顧及該大樓各公司上班時不一而改為每週一至週五上午8時至下午6時，有該大廈92年9月25日92太字第004號住業戶大會會議記錄可佐（見原審卷第75頁）。從而，該空調冷氣係基於工業建物而設計使用，並非基於一般居家住宅用途，其僅在白天業戶上班時間開啟空調供全體業戶使用，故就其原始設計之目的性、功能性、使用性而言，核屬全體業戶約定共用設備，故其所生電費納入公用電費計算自無不當。上訴人主張該冷氣僅輸送至各業戶室內而未供應大廈公共區域，縱屬真實，亦無礙於全體業戶共用該台空調主機之事實，故被上訴人主張該電費應由全體29業戶分擔，自屬有據。至於大廈29戶各戶坪數大小不一，平均分擔之計算方式，是否造成坪數較大業戶另有構成不當得利益之虞，則屬另一法律問題，上訴人不得執此作為拒絕繳納管理費之理由，自不待言。
⒉上訴人抗辯並未使用系爭空調冷氣，故無需支付該電費為無理：
⑴上訴人抗辯系爭空調主機僅白天開機，供全體29業戶私人專
有部分空間使用，並無提供大廈公用區域使用，因上訴人白天不在家，只有晚上回家，故自行裝設冷氣使用，上訴人並未使用該空調電費，依使用者付費原則，自無需負擔該電費云云。
⑵然查：系爭大廈為工業區建物係供工業用途使用，系爭空調
主機輸送冷氣供全體業戶使用，該主機屬全體業戶約定共用設備，已如前述。按工業區係為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業用為主。次按建築法第73條第2項前段規定略以「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組．．．應申請變更使用執照」，又依建築物使用類組及變更使用辦法第3條規定建築物變更使用類組時，除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使用項目規定外，應申請變更使用執照，並應依建築物變更使用原則辦理；故都市計劃法第36條、第79條第1項明定，工業區之土地及建築物以供工業使用為主，如有違反，政府機關得命令立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。又本案大廈依工業用途使用，規定開放時間為上午6時至晚上10時，非開放時間如需進入須洽請守衛開門登記後進入，該大廈為工業廠辦大樓，業戶不得作為住宅之使用，若為廠務需要住宿或留守時，得事先提出該員詳細的人事資料，由管委會開會審查同意，此為太陽神資訊大廈業戶規約第14條、第15條所明定（見原審調解卷第21頁），又該大廈設有門禁管制，除業戶親自帶領訪客或直系親屬外，其餘訪客則需於警衛室辦理換證登記手續，亦有該大廈門禁管制管理辦法可憑（見原審調解卷第32頁）；準此，該大廈僅白天開放業戶辦公使用，原則上不得住宿或留守，上訴人主張白天不在家，只有晚上在家云云，已明顯違反上開住戶規約，上訴人縱未使用系爭冷氣電費，亦屬違反系爭建物工業用途使用之反射結果，其不利益即應由上訴人負擔，此與使用者付費原則並無牴觸。
㈡上訴人主張被上訴人積欠其3樓公設維修費用6萬元，行使抵銷權為無理由：
⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條定有明文。另主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事者，應就變態事實負舉證義務，此為舉證責任分擔原則。再者，原告（即本件之被上訴人）對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告（即本件之上訴人）對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。換言之，被上訴人即原審原告就其所主張發生原因之事實，固有舉證之責任，若上訴人即原審被告自認此項事實，而另主張該債權已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則此清償、抵銷或其他原因之事實，應由上訴人即被告負舉證之責任（最高法院18年度上字第1679、2855號及同院28年度上字第1920判例參照）。
⒉上訴人主張被上訴人不予維修415號3樓包括電燈、燈管及公
共廁所不通等公設，故89年1月由上訴人自行出資3萬元委託皇寓營造修復大樓3樓女廁隔間牆，另以每月500元代價，委託皇寓營造負責維修，自89年至93年共計4年，共支出公設維護費6萬元，應與上訴人系爭積欠之管理費相抵銷等情，業經被上訴人否認，且被上訴人主張上訴人在大廈3樓公用女廁私開暗門通往其3樓之3屋內，將公用女廁當成私有廁所使用，並將私人使用瓦斯桶凸到公用女廁內影響公安，另將廢水排水管橫置在公廁所地面走道造成出入不便等違規使用之事實，業已提出97年9月26日第9屆、98年8月28日第10 屆及99年12月3日第11屆區分所有權人會議紀錄及現場照片3張為憑（見本院卷第209頁、第212頁、第216頁及原審卷第17頁），且上訴人上開違規使用之事實，經台北縣政府於98年11月7日會勘現場後，於同年12月8日以北工使字第0981048604號函，認定上訴人破壞公共設施，擅將自用瓦斯桶置於女公廁、私開門扇、裝設排水管線，已違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，勒令上訴人於98年12月31日前自行撤除並回復原狀等情，亦有該函影本在卷可按（見本院卷第214頁），是以被上訴人抗辯上訴人違規使用公設，不應由被上訴人負擔費用，應屬可採。至於上訴人雖提出89年1月31日3樓之3女廁隔間修繕費3萬元領據1張及89年1月至93年12月每月500元公設維修費500元領據44張（見本院卷第44頁至第75頁），上開證據資料僅能證明上訴人有支出各該費用之事實，並無從證明各該支出是否有其必要性，及上訴人是否曾催告被上訴人修理公設而遭拒絕等情，故上訴人不能證明對於被上訴人有上開代墊修繕之債權存在，其所為之抵銷抗辯，自無理由。
㈢按公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項規定，除區分所有
權人會議或規約另有規定者外，均應各按其所有部分之價值分擔之，是各區分所有權人皆應按區分所有權人會議決議繳交其共用或約定共用部分之管理費用，故被上訴人起訴主張上訴人與其他28戶合計29戶，應依上開規定及該大廈管理委員會組織章程第26條規定，每月平均分擔大樓冷氣主機公用電費，並將之列入每月管理費收取，自為有理；上訴人抗辯被上訴人超收管理費及拒絕支付系爭管理費12萬3,975元為無理由。另被上訴人於原審請求之管理費利息6,199元，因計算有誤，業已於本院捨棄請求（見本院卷第94頁101年2月10日準備程序筆錄），上訴人對該部分之上訴，即屬有據。
三、結論：㈠綜上所述，被上訴人本於公寓大廈管理條例及系爭大樓管理
委員會住戶規約與組織章程規定，請求上訴人給付管理費12萬3,975元，及自支付命令繕本送達翌日即100年6月22日起清償日止，按年利率百分之5計算之法定遲延利息為有理由，應予准許。逾此所為請求之利息6,199元部分，因被上訴人業已捨棄該項主張，故為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
㈡本件為判決基礎之事證已臻明確，上訴人聲請本院至現場勘
驗，證明系爭空調主機是供應給大樓業戶私有區塊使用，及聲請傳訊大廈建設公司的人員來作證，證明建設公司人員有給10餘萬元修繕費等，本院經逐一斟酌後及其他兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
㈢據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 許瑞東法 官 黎文德以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
書記官 涂菀君