臺灣板橋地方法院民事裁定 100年度事聲字第365號異 議 人 王秋菊即 拍定人 號債 權 人 新北市鶯歌區農會法定代理人 陳炳坤代 理 人 朱明宏債 權 人 華南商業銀行股份有限公司法定代理人 王濬智債 權 人 永豐商業銀行股份有限公司法定代理人 邱正雄代 理 人 李侑如債 權 人 台新國際商業銀行股份有限公司法定代理人 吳清文債 務 人 葉忠正
葉孝義葉嘉敏葉家鳳上列異議人因債權人新北市鶯歌區農會等人與債務人葉忠正等人間清償債務強制執行事件，對於民國100 年10月24日本院民事執行處司法事務官所為100 年度司執字第6558號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 之3 條及第240 之4 條亦分別定有明文。本件異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國100 年10月24日所為100 年度司執字第6558號民事裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敍明。
二、本件執行債權人新北市鶯歌區農會以本院99年度司促字第44
410 號確定支付命令為執行名義，向本院民事執行處（下稱執行法院）聲請拍賣債務人葉忠正等人所有所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○ 號房屋及基地（下稱系爭不動產）。經執行法院委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣，於100 年8 月3 日進行第二次拍賣時，由異議人以高於底價之新臺幣（下同）2,766,600 元得標拍定，並繳清價金，並已經執行法院發給權利移轉證書而取得系爭不動產之所有權（強制執行法第98條第1 項規定參照）。嗣異議人於10
0 年8 月31日向執行法院聲請點交，其後於同年9 月14日以：其取得權利移轉證書後，於100 年8 月31日晚上8 時許，異議人之代理人與債務人葉忠正之配偶、叔叔、嬸嬸等人於系爭不動產協議搬遷事宜時，債務人等人告知葉忠正之父親約於2 年前於系爭不動產1 樓屋內正後方上吊自殺身亡，經異議人之代理人向鄰居求證，答案均相同，惟執行法院就此重大瑕疵未於拍賣公告記載，使異議人權利嚴重受損等理由，向執行法院提出異議，並聲請撤銷該次拍賣程序及返還已繳納之價金。執行法院司法事務官以裁定駁回其聲請及異議，異議人不服，提出異議，請求廢棄原裁定，其理由略以：本件拍賣公告記載執行法院於99年5 月26日至現場查封時，葉忠正之妻表示... 等語，而葉忠正之妻即為異議人之代理人與債務人協商搬遷事宜時，當時在場明確告知葉燕山於該宅上吊自殺身亡之人之一，又葉燕山為此案件之原債務人，目前之4 位債務人均因繼承關係繼承葉燕山之債務，葉燕山之死亡方式又是很明顯易知，如此重大通常易調查得知之事故及資訊，執行法院於執行查封時，應詢問系爭不動產是否為海砂屋、輻射屋或兇宅等通常會影響應買人購買意願之實際狀況，並應記明之事項，故執行法院未詢問，或有詢問當事者未回覆，以上與原裁定駁回理由實際狀況不符，理應當揭露記載在應記明之事項內，執行法院僅稱不知為由而未記載，實在嚴重影響應買人標購意願，且執行法院查封時，遇到之對象為居住於系爭不動產之現有債務人之一之配偶，以及原債務人已死亡，現有債務人是繼承承接債務人之責，相關連係屬於很通常即可得知原債務人如何死亡原因，執行法院就買賣標的物之重大相關資訊，未經查明告知之義務，即使警局未記載，此案件是通常易調查確認原債務人如何死亡與否，及兇宅與否的載明事由，屬於實際情況及其應記明之事項，未詳細記載，嚴重影響買受意願。異議人雖已取得權利移轉證書，迄未辦理權利移轉手續，異議人完全依據執行法院公告內容並詳閱後進行投標，告告內未見註明拍定人就拍賣物無物之瑕疵擔保請求權之記載，且明確標示點交，讓異議人在無預防之情況下參與投標而得標，本件實因執行法院未將實際狀況記載揭露在公告上，造成異議人拍定意願受損，故請准撤銷拍定，返還價金等語。
三、經查：債務人葉忠正等人之父親葉燕山確於98年10月12日12時40分許，於系爭不動產1 樓房間內，經葉忠正發現其自縊於房間氣窗上，經葉忠正報警急救，仍告不治，經法醫相驗結果，確認為自殺鎰頸致呼吸性休克而死亡，業經本院職權調閱台灣板橋地方法院檢察署98年度相字第1389號相驗卷宗查明屬實。
四、惟按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產應記載於拍賣公告，強制執行法第81條第2 項第1 款定有明文。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。且拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，同法第69條及第113 條亦分別明定。上開第69條規範意旨在於：拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，應買人應自行負擔瑕疵存在之危險。有關系爭標的物是否曾發生有人自殺事件，並非拍賣公告所應載明之事項，且是否為凶宅，亦因每人認識程度之不同而異其定義，買受人有特別或不同之考量，應於應買前自行查證再決定是否投標，故拍定人雖於拍定後始知悉系爭標的物內有人自殺身亡事件，影響其應買意願及出價，亦不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法。且依強制執行法第113 條準用第69條規定，拍賣不動產之拍定人就物之瑕疵無擔保請求權，故拍定人不得以標的物係凶宅為由主張物之瑕疵擔保請求權（最高法院99年度台抗字第679 、520 號裁定、台灣高等法院99年度法律問題座談會第20號研討結果參照）。
五、本件執行法院於100 年4 月7 日至現場查封時，債務人不在，債務人葉忠正之妻子吳淑美在場表示系爭不動產為債務人葉忠正、葉孝義及家人使用，無出租他人等語，執行法院並將此查明之情形記明於查封筆錄，此外，遍觀執行全卷並無債權人、債務人或其他任何人有為系爭房屋係「凶宅」之陳明或有任何資料可徵。故而執行法院於拍賣公告「使用情形」欄第1 點記載：「本件查封標的物為債務人葉忠正、葉孝義及其家人居住使用，拍定後點交」，自已盡強制執行法第81條第2 項第1 款所指「應記明事項」之情。異議人主張其所拍定之系爭不動產係兇宅，固然屬實，然查系爭不動產於
100 年7 月6 日進行第一次拍賣、100 年8 月3 日進行第二次拍賣，該二次拍賣公告分別於於100 年6 月9 日、100 年
7 月6 日揭示，自揭示公告日起至拍賣期日止，每次期間均長達約1 個月，依上開說明，異議人於向法院投標前，已得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物係兇宅之瑕疵，此由異議人自承其事後向鄰居求證債務人之父親是否於系爭不動產屋內自殺身亡，答案均相同等情，可見系爭不動產為凶宅資訊之取得並無何特別困難費時之處，異議人事先怠於查詢，乃係可歸責於異議人之事由，自不得於拍賣程序終結後，再以系爭不動產係兇宅為由，請求撤銷該拍賣程序。矧系爭不動產雖為凶宅，亦屬標的物存有瑕疵之事，依強制強制執行法第113 條準用第69條規定，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵並無擔保請求權，不因異議人是否知悉上開法律規定而異其效力，異議人不得以此為由，聲請撤銷拍定程序。再者，依強制執行法第12條第1 項規定：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於『強制執行程序終結前』，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。」，惟異議人於取得系爭不動產之權利移轉證書而取得系爭不動產所有權後，意即於本件拍賣程序終結後，始以系爭不動產為凶宅為由聲請撤銷拍定程序，自無理由。又經本院詢問本件債權人新北市鶯歌區農會、參與分配債權人華南商業銀行股份有限公司、併案債權人永豐商業銀行股份有限公司、台新國際商業銀行股份有限公司，及債務人，是否同意撤銷本件拍賣程序結果，雖債權人新北市鶯歌區農會表示同意，惟併案債權人永豐商業銀行股份有限公司則具狀表示不同意，其餘債權人、債務人則皆未表示意見，因此，在未獲本件全體債權人、債務人同意之情形下，執行法院自無從於拍賣程序終結後，逕予撤銷本件已終結之拍賣程序。從而，原裁定駁回異議人之聲請及異議，於法並無違誤，異議人仍執陳詞，指摘原裁定不當，請求廢棄，並無理由，應予駁回。
六、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240 條之4 第3 項，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 6 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元整。
中 華 民 國 101 年 2 月 6 日
書記官 李佳靜