臺灣板橋地方法院民事判決 100年度建字第43號原 告 林淑娥訴訟代理人 萬建樺律師被 告 重良建設有限公司法定代理人 林澤良訴訟代理人 吳慶隆律師上列當事人間履行協議等事件，本院於民國101年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初聲明、不甚礙被告防禦及訴訟終結等情形之一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、4、7款定有明文。查原告起訴聲明請求被告應將起訴狀附表所示之29筆建物移轉登記予原告，嗣本於同一合建、補償協議事實，主張因被告已將該附表所示建物之其中2戶出賣，另請求2戶被告名下建物，並減縮其中1戶，變更訴之聲明為被告應將附表一所示之20筆建物及附表二所示之8筆建物移轉登記予原告（本院卷二第20、35、36頁），核不甚礙被告防禦及訴訟終結，依上開說明，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠被告前與原告成立合建協議，合建標的為坐落於台北縣三重市（改制後為新北市○○區○○○段2075、2094、2111、2128、2129、2128-2、2129-2、2130等地號土地，而由原告提供土地持分，被告全權設計建造，並於興建完成後依約辦理土地及建物移轉登記等事宜，合建協議之具體內容，經原告與被告公司負責人林澤良口頭約定，原告除就所持有土地得依約分得建物外，另由原告出資作為合建前期整合土地所需費用部分，被告則承諾再分給原告250坪之建物（嗣因地下室樓層增加而再協議增加為270坪建物及地下四樓車位），以茲補償。詎被告自全部建物興建完成後，僅就部分建物依約辦理移轉登記，而就其他後續興建完成建物，卻全未依約分配，原告自得依兩造間合建協議、補償協議請求被告依約履行。茲就事實背景、原告持有土地所得分配建物、原告就合建前期支付費用所得分配建物等細節，臚列說明如下：①被告公司負責人林澤良自民國73年間起，即與原告洽商共同收購土地合建房屋等事宜，雙方所商議收購土地、合建房屋之範圍為仁愛段2075、2094、2111、2128、2129、2128-2、2129-2、2130等地號之土地，嗣區分為A、B、C三個區塊興建，○○○區○○○段2094、2111、2128、2129等地號之土○○○區○○段2128-2、2129-2、2130等地號之土○○○區○○○○段○○○○○號之土地，並於協議共同處理合建事務時約定：⑴就原告所取得之土地持分，被告同意按該土地持分面積，依法定容積率及相關法令計算所得興建之建物坪數，而由雙方立體對分（即各自分得2分之1建物坪數）。⑵原告須負擔合建前期洽商收購土地所需支付之費用，諸如拆屋補償款、簽約押金、地主要求借款等，並退出建方投資權益，被告則同意於建物興建完畢後，除前開應分配建物外，另行分配250坪之建物予原告，作為補償。②目前A、B、C三個區塊均已興建完畢，其中A區建案（即台北縣政府工務局91年重使字第086號使用執照）業已依約分配完畢，而非本案爭訟標的。然就B、C二個區塊建案（即台北縣政府93年重使字第271號使用執照、96年重使字第114號使用執照），被告雖承認其有立體對分之義務，惟其計算基礎不符兩造契約真意，而有損及原告利益之情。此外，就分配250坪之建物予原告，作為補償原告負擔合建前期所支付費用部分，被告則全然否認，拒絕履約。㈡依兩造間合建協議所約定以原告持有土地換算分配建物之計算基礎，應為原告持有土地面積依據容積率換算後，所得興建建物面積2分之1，即合建契約實務所謂立體對分之意，被告就此雖同意分配並製作分屋計算表，惟其所製作之分配表，分配方式顯與兩造約定有違。蓋被告製作之分屋計算表，並未提供系爭建案計算建坪之法定容積率及相關法令，亦未詳細載明其計算基礎，則所謂「可分房屋坪數」如何算出，其算法是否不利於原告，已屬有疑。又所謂立體對分者，乃需就價值不同之各樓層為公平分配，而非由建方隨意指定分配範圍，則參以該分屋計算表B區部分，竟未計算列出原告所的分配之車位，尤見該表之疏誤。另審諸本件應分配建物坪數，須由被告依據實際容積率計算，並由被告依約交付該等坪數之建物，原告依民事訴訟法第245條規定，就此部分先以被告之分屋計算書作為給付聲明，而就詳細計算後被告更應給付之部分，則先予保留。㈢原告就合建前期支付費用所得分配之建物部分，被告雖完全否認有此約定，峻拒原告之請求。然查，該等費用不僅確實為原告所支付，其中部分地主所退還合建押金亦為被告所收取，被告前於暫將整筆建案移轉由其他建商興建時，亦曾向該受讓建商表明其與原告間約定，因此其等就此部分亦特別約定保障原告之權利，是本合建案嗣後雖由被告再度自行接手興建，惟該等過程確屬雙方具有補償約定之明證。茲詳陳如下：①系爭合建土地，原屬當地林姓宗族多人所有，在整合收購土地過程中，或有要求拆遷補償者，或有要求收取押金作為保證者，甚至有向建商要求商借款項者，該等款項均屬合建初期必需支付之費用。兩造乃協議由原告出資予以支付，而在建物興建完成後另行分配250坪建物予原告，作為補償，該等費用不僅早已支付，而就地主分得建物後所退還之合建保證押金，亦均為被告所收取。②上開補償協議，雖為兩造間之口頭約定，惟被告於土地收購事宜辦理完畢後，或係基於資金不足等因素，乃於85年4月17日另與訴外人李學益簽訂合作協議書，而將整筆建案有償轉讓予李學益投資興建，由該協議書內容可知：⑴林澤良確係以被告公司名義與地主成立合建契約（協議書前言）；⑵被告公司與地主之合建分配比例為立體對分各自2分之1（協議書第2條以下）；⑶李學益支付5,000萬元作為獲得興建權利之對價（協議書第6條）。是原告除以地主身分得請求依約分配房屋之外，尚有另行分配建物補償合建前期所支付費用之問題。為此，被告之前、後任法定代理人林澤良與簡麗琴乃偕同原告、原告之子周銘源，及李學益，於87年10月14日簽訂協議書，確認原告就合建前期所支付費用有另行獲得分配建物之權利。復因系爭建案將原本地下2樓之設計變更為地下4樓，建物坪數因而大增，是不僅由林澤良代表被告告知李學益補償協議之事實，三方更就原告得另行獲得分配之建物增加為「270坪及地下第四樓之車位」達成共識，並明訂於該件協議書（協議書第5條約定），然其後因李學益資金不足，乃再次將整筆建案轉讓予被告，最後由被告續行投資興建。㈣爰依兩造間合建協議、補償協議之法律關係提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應將附表一及附表二所示建物移轉登記予原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠本件係訴外人坤傑建設股份有限公司（負責人吳鶴軒，下稱坤傑公司）就前述A、B、C區等3區塊土地，擬於86年間分別興建建物各乙棟，而申請台北縣政府工務局核發86重建字第544號、86重建字第710號、86重建字第550號建造執照，嗣坤傑公司因故無法繼續興建系爭A、B、Ｃ區建物，乃將其建造執照之權利轉讓予被告繼續興建，並變更起造人為被告之名義，兩造間並無合建法律關係存在，且原告所稱之合建內容及請求權依據為何？迄未見原告舉證以實其說，所為請求自無足採。復查，本件縱如原告所稱A區建物有何分屋之情，充其量只能謂A區建物或因使用到原告之土地應有部分，為免日後紛爭，被告事後曾同意就其所有A區部分房屋與原告所有土地應有部分為交換互易，並就其價差為找補，實不能因此即認兩造間有何合建法律關係存在。況合建關係到地主之權益甚鉅，一般均會有書面契約，惟原告迄未提出任何與被告間之合建契約書面，即空言稱兩造間有何合建法律關係存在云云，洵屬無據。至於原證4存證信函僅係被告通知原告配合辦理土地登記過戶，而辦理土地登記過戶之原因關係多端，並無法證明兩造間有何合建契約關係存在；原證5分屋計算表，其上並無任何被告公司之用印或簽署，本無證據能力可言，且其內容只是說明土地面積坪數多少可以換得多少坪數之房屋，其原因關係亦不一而足，亦無法以此遽謂兩造間有何合建契約關係之存在；另原證9分屋抽籤紙，其上並無任何被告公司之公司章，且觀諸原證9第1、3頁抽籤紙與第2頁抽籤紙上之字跡明顯相異，故被告公司否認原證9分屋抽籤紙之真正，亦否認其證據能力，退步言之，縱有所謂原證9分屋抽籤紙，惟其上並無任何原告之姓名，如何證明及認定原證9抽籤紙所載內容，即為原告所抽到之房屋？且房屋究係何間？門牌為何？亦無從得知，遑論原告當下亦未予選定，並與被告公司找補坪數及價差，即已形同放棄，且原證9分屋抽籤紙，充其量只能謂被告之建物或有使用到原告所有土地應有部分，為免日後紛爭，被告事後曾同意以抽籤方式就其所有部分房屋與原告所有土地應有部分為交換互易，並就其價差為找補，實不能因此即認兩造間有何合建法律關係存在。㈡原告主張被告應將附表一、二所示建物移轉登記予原告云云，並無任何依據，已不足採。縱認兩造間有合建契約關係存在，惟原告所稱之合建內容及請求權依據為何？且如何特定為何間房屋？坪數為何？不足或多出坪數如何處理？價差如何找補？均未見原告舉證以實其說。原告執原證5分屋明細表主張伊B區可分得房屋坪數為183.789坪及C區可分得房屋坪數為368.906坪（兩者合計552.695坪）云云，亦無所據，不足採信。上開建物之面積，均未加入陽台、雨遮及公設之面積，原告片面主張如此計算分配之依據為何？亦未見舉證以實其說。再者，關於系爭B區土地部分，原告僅登記持有其中2128-2地號土地應有部分90000分之1670，而其子周鋐源登記持有2128-2地號土地應有部分90000分之927、2129-2地號土地應有部分9分之1、2130地號土地應有部分18000分之204，其另一子周銘源登記持有2128-2地號土地應有部分18000分之573、2130地號土地應有部分18000分之613；至於系爭C區地土地（即2075地號）部分，原告亦僅登記應有部分0000000000分之00000000，周鋐源登記應有部分0000000000分之000000000、周銘源登記應有部分0000000000分之00000000 ，則原告就周鋐源、周銘源部分於本件得為一併主張分配建物之依據為何？仍未見原告舉證以實其說。縱周鋐源、周銘源與被告間有合建契約關係存在，且伊等得將請求移轉登記不動產之債權讓與原告，惟周鋐源、周銘源並未將系爭B區、C區土地持分過戶登記予被告，則依民法第299條第1項之規定，原告亦不能請求被告移轉登記相關建物之所有權。又本件系爭土地上之建案有眾多建物及門牌，達數百戶之譜，如有民法第208條選擇之債情事，該選擇權亦應屬債務人之被告，如何能由原告任意主張選擇？又原告主張係立體對分云云，所謂立體對分是如何分法？依據為何？原告均未舉證說明，可見原告並無任何憑據得主張受分配附表一、二所示房屋，自不得請求被告移轉登記。㈢原告另主張「被告原承諾另再分給原告250坪之建物，其後更協議增加至270坪之土地以及地下四樓車位」云云，惟被告未曾有此承諾，原告既未舉證以實其說，自不足採，況原告所稱合建前期整合土地所需費用云云，亦與被告無關，如何要求被告另給250坪之建物？且李學益已證稱該250坪或270坪之約定，是李學益要給原告，且該約定亦已作廢，實與被告無涉，益徵原告上開主張並無可取。㈣退萬步言，縱認被告有依原告所稱合建契約辦理所有權移轉登記予原告之義務，惟原告就其該合建契約所應分得建物所占之系爭土地應有部分2分之1，亦應同時辦理相關土地所有權移轉登記予被告所有，如原證5所示之土地坪數，參以被告於95年2月21日即曾以三重4支郵局第145號存證信函催告原告應履行土地所有權移轉登記之義務，但原告卻置之不理，被告爰依民法第264規定主張同時履行抗辯權等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查本件被告經台北縣三重市（改制後為新北市○○區○○○段2075、2094、2111、2128、2129、2128-2、2129-2、2130等地號土地全體所有權人同意，於上開土地設計建造房屋，並區分為A、B、C三個區塊興○○○區○○○段2094、2111、2128、2129地號之土○○○區○○段2128-2、2129-2、2130地號之土○○○區○○○○段○○○○○號之土地，目前A、B、C三個區塊均已興建完畢，並由台北縣政府工務局先後依序核發91年重使字第086號、93年重使字第271號、96年重使字第114號使用執照在案，其中A區建案部分，被告已將房屋分配完畢，至於B區建案部分，原告登記持有2128-2地號土地應有部分90000分之1670，其子周鋐源登記持有2128-2地號土地應有部分90000分之927、2129-2地號土地應有部分9分之1、2130地號土地應有部分18000分之204，周銘源則登記持有2128-2地號土地應有部分18000分之573、2130地號土地應有部分18000分之613；另C區建案部分，即2075地號土地，原告應有部分為0000000000分之00000000，周鋐源應有部分為0000000000分之000000000、周銘源應有部分為0000000000分之00000000，被告則並未將房屋分配移轉登記予原告、周鋐源、周銘源，原告等人亦未將土地應有部分移轉登記予被告之事實，有使用執照、土地登記第二類謄本（本院卷一第
11 至13頁、第101至109頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張兩造間前就上開A、B、C區建案成立合建協議，由原告提供土地持分，被告全權設計建造，並於興建完成後依約辦理土地及建物移轉登記等事宜，有關合建協議之具體內容，亦經原告與被告公司負責人林澤良口頭約定，原告除就所持有土地得依約分得建物外，另由原告出資作為合建前期整合土地所需費用部分，被告則承諾再分給原告250坪之建物（嗣因地下室樓層增加而再協議增加為270坪建物及地下四樓車位），以茲補償，詎被告於全部建物興建完成後，尚未就B、C建案部分依約分配房屋予原告，原告自得依兩造間合建協議、補償協議請求被告將附表一及附表二所示建物移轉登記予原告等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告依合建協議請求被告移轉登記附表一所示建物部分：
①本件關於被告得於上開A、B、C三個區塊興建房屋之始末，
係其法定代理人林澤良與李學益先於85年4月17日簽訂合作協議書載明：「同立合作協議書人林澤良（下稱甲方）與李學益（下稱乙方），茲甲方以重良建設股份有限公司名義與地主（土地標示如后）訂立之合建契約書繫屬之全部權利、義務完全與乙方合作，有關條款經雙方議妥如后：一、土地標示：台北縣三重市○○段2075、2124-2、2128、2128-2、2129、2129-2、2130、2094、2111地號共九筆。二、甲方與地主之合建條件如下：1、2075、2124-2、2128、2128-2、2130地號上興建十四層樓，2129、2129-2、2094、2111地號上興建十二層樓鋼筋混凝土造，甲方與地主立體各分取百分之五十。2、地下室：a、倘規劃為地下二層時，甲方與地主立體各分取百分之五十。b、倘規劃為地下三層時，地下一層甲方分取2/3，地主1/3。地下二層全部由地主分取。地下三層全部由甲方分取。．．．四、甲方負責促成全部地主之履約事宜，．．．」等語（本院卷一第17、18頁），迨於87年10月14日李學益、原告、周銘源、簡麗琴、林澤良簽訂三方協議書復載明：「．．．三、乙方（原告、原告之子周銘源）同意於甲方（李學益）工程進行至五樓時，同意過戶甲方應取得部分土地持分面積與甲方。四、以上第一、二項之承諾，其代價由丙方（簡麗琴、林澤良）負責支付，甲方負責保證執行」等語（本院卷一第20、21頁），嗣因李學益無力興建合建房屋，而將建築執照等建築權利轉讓被告，由被告興建完成後，被告曾於95年2月21日以三重郵局第145號存證信函通知原告略以：「台端與本公司坐落於『仁政街尊皇第三期』之仁愛段2075號土地持分，工程進度已到5F頂板，請於二月七日至二月三十日止到本公司辦理土地登記過戶事宜，．．．。」等語（本院卷一第15頁），參以證人林炳南亦證稱：「（請問合建完成後，重良建設公司與地主分配房地之比例為何，如何分配？）對分，第二階段整合很久，民國90幾時土地都漲價了，一樣立體對分，原來70幾年談是蓋5樓建物，90幾年時，已經可以蓋12-14樓建物，但仍然是對分」、「（整合完成是90幾年還是80幾年？）整合好該是80幾年」、「（所謂整合好是在跟李學益簽約前或後？）簽約前就整合好了，不然李學益怎麼敢出來簽」、「（他們是否有簽訂契約？）與重良沒有簽訂合建契約，都是講好，然後由李學益來簽」等語（本院卷一第246、247頁）。可見本件原告雖主張兩造係口頭約定合建協議，而未提出相關書面契約以明示合建協議之約定內容，惟原告及其子周銘源、周鋐源既為上開B、C區塊之地主之一，且被告公司復於95年2月21日以存證信函通知原告，因工程進度已到5F頂板，請原告辦理土地登記過戶事宜，足認本件兩造間就B、C區塊建案應有約定立體對分之合建協議。
②原告主張兩造間就B、C區塊建案有口頭約定立體對分合建協
議之事實，雖堪信為真實，然除立體對分之合建協議約定以外，兩造間並無簽訂合建契約書規範雙方權利義務之具體內容，而上開林澤良、李學益於85年4月17日簽訂之合作協議書及李學益、原告、周銘源、簡麗琴、林澤良簽訂之三方協議書，本於債之相對性，亦無從逕援引為兩造合建協議之具體內容，且原告復未能舉證證明兩造就合建土地、建物如何相互移轉所有權登記（包括如何分配建物、計算找補價差、相關登記及稅賦費用如何分擔等事宜）或共同出售獲利之具體事項已有所約定，是所謂立體對分之合建協議，應僅屬合建契約之預約性質而已，兩造固可據此預約請求對方與之簽訂合建契約之本約後，再依合建契約本約之法律關係互為移轉建物、土地等請求，惟於此之前，尚不得依合建協議逕為移轉建物、土地之請求，此觀諸被告於95年2月21日以存證信函即通知原告辦理土地登記過戶事宜，原告拒不配合辦理，被告亦無從訴請原告辦理土地所有權移轉登記等節即明。③原告雖提出分屋計算表、分屋抽籤紙（本院卷一第16頁、第
265至267頁），以證明兩造間就合建建物如何分配予原告已有具體約定，惟上開分屋計算表、分屋抽籤紙並未經被告公司用印或簽署，抽籤紙第1、3頁與第2頁之字跡亦明顯相異，均難遽為有利原告之認定，遑論分屋抽籤紙上復未明原告姓名、門牌號碼，亦難證明此即為被告作籤由原告所抽到之房屋，是該分屋計算表、分屋抽籤紙自不能證明兩造間就合建建物如何分配予原告已有具體約定，而得由原告據以請求被告辦理建物所有權移轉登記。
④綜上所述，原告主張兩造間就B、C區塊建案有口頭約定立體
對分合建協議之事實，固堪信為真實，然該合建協議應僅屬合建契約之預約性質而已，兩造僅得據此預約請求對方與之簽訂合建契約之本約，並不能逕為移轉建物、土地之請求，是原告依合建協議請求被告移轉登記附表一所示建物，尚屬無據，不應准許。
㈡原告依補償協議請求被告移轉登記附表二所示建物部分：
①原告固主張其與被告法定代理人林澤良口頭約定：原告須負
擔合建前期洽商收購地所需支付之費用，諸如拆屋補償款、簽約押金、地主要求借款等，並且退出建方投資權益，而被告則同意於建物興建完畢後，除前開應分配建物外，另行分配250坪之建物予原告，作為補償等語，嗣林澤良將系爭合建案轉讓與李學益後，即與當時被告公司法定代理人簡麗琴偕同原告、周銘源及李學益於87年10月14日三方簽訂協議書，確認原告就合建前期所支付費用有另行獲得分配建物之權利，因系爭建案將原本地下三樓之設計變更為地下四樓，建物坪數因而大增，故於該協議書第5條約定，原告可獲得分配之建物增加為270坪建物及地下第四樓之車位，以作為其支付合建前期費用之補償，惟其後因李學益資金不足，乃再次將整筆建案轉讓予被告，並因未增加地下樓層而維持原先補償250坪建物之協議。依原告所呈合建初期之供地合建契約書，各該契約書上載明地主所收到之補償費用，該等支票均為原告及原告配偶所開立，亦足證合建前期所支付費用均為原告所負擔，且系爭建物興建完成之時，原告業依被告之邀前往抽籤，並當場抽得部分建物，該分屋抽籤紙條所載坪數合計723.96 坪，若加上當時被告承諾嗣後另行協議分配之坪數，恰為原告所請求移轉登記之總坪數。參以證人林炳南陳稱：「林淑娥與其子亦是地主，亦有跟林澤良談合建事宜」、「林澤良有同意以250 坪的房子及土地補償周治雄」、「合建內容是建案對分，另再補賠250坪的房地」，李學益陳稱：「林淑娥與其子是該合建案的地主，應該是有講好」、「當初原本是協議我拿百分之五給重良跟林淑娥，大概重良分給林淑娥250坪」、「重良說不賺林淑娥的部分」，顯見原告請求洵屬有據等情。
②惟查，證人林炳南固證稱：「（為何林澤良反而要補貼給林
淑娥250坪房地？）第一階段沒有辦法整合成功，資金是周治雄先生出的，第二階段兩人沒有再合作，由林澤良獨自整合，250坪房地是補償周治雄第一階段整合時所付的資金」、「（250坪房地的補貼是要給周治雄還是林淑娥？）周治雄死後當然是給林淑娥，當時簽約時也是林淑娥去簽協議書」等語（本院卷一第248頁），然參諸87年10月14日李學益、原告、周銘源及簡麗琴、林澤良所簽訂之三方協議書第5條記載：「甲方（李學益）所抽之部分，雙方以土地全部各1/2計算，由於樓層單價不同，如有增減，增值稅雙方互為找補，另甲方多給乙方（原告、原告之子周銘源）270坪及地下第四樓之車位，土地增值稅由乙方自行負擔」（同卷第21頁），且李學益亦證稱：「（提示原證七，問你是否看過原證七的協議書？）我有看過」、「（該件協議書是否為你與林淑娥及林澤良等人所簽訂？）當初原本是協議我拿百分之五給重良跟林淑娥，大概重良分給林淑娥250坪，但後來我沒有作，我與他們的約定就作廢，至於後來重良再做我就沒有參與，我就不知道了」、「（為何該件協議書第五條約定應多給乙方林淑娥等人270坪及地下第四樓之車位？）金中天給重良百分之五是重良整合地主的費用，重良說林淑娥的部分他不賺，補她250坪」、「（為何要補林淑娥250坪？）因為重良說不賺林淑娥的部分，該250坪是對我，但後來我沒蓋」等語（本院卷二第10頁），是縱認被告曾同意支付合建前期費用之補償，而另行分給原告250坪之建物，惟依上開三方協議書約定，該債務已由李學益所承擔，雖其後因李學益資金不足，乃再次將整筆建案轉讓予被告，然原告並未舉證證明該債務已由被告所承擔，自難認原告主張兩造間有250坪補償協議存在之事實為真實，原告據以請求被告移轉登記附表二所示建物，即屬無據。
六、從而，原告依合建協議及補償協議之法律關係，請求被告應將附表一及附表二所示建物移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 8 月 28 日
民事第二庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 28 日
書記官 吳俞玲