臺灣板橋地方法院民事判決 100年度建字第83號原 告 許天源訴訟代理人 毛英富律師
舒正本律師複 代理人 王俊權律師被 告 李章夫訴訟代理人 賴重堯律師上列當事人間請求給付補貼費等事件，經本院於民國100 年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾伍萬捌仟參佰參拾參元及自民國一百年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾壹萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰伍拾伍萬捌仟參佰參拾參元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣被告於民國87年間為訴外人佳育建設有限公司之負責人，因該公司將門牌號碼新北市○○區○○路4 段172 號房屋拆除重建時，於施工中損及鄰房即原告所有同路段170 號1 至
5 樓房屋（下稱系爭房屋），造成牆面多處破漏、地下室嚴重積水、鋼筋被切斷等影響建物結構安全之情事。嗣經臺灣板橋地方法院檢察署以被告涉嫌公共危險罪提起公訴，被告乃於89年2 月19日與原告和解並簽立合建契約，約定由原告提供坐落新北市○○區○○段壹小段66-11 地號土地（下稱系爭土地）及其上系爭房屋，由被告負責規劃、興建房屋。而原告於簽約後，即依系爭合建契約第4 條之約定，交付系爭土地及地上建物予被告，由被告負責拆除系爭房屋，且系爭合建契約第12條係約定由原告遷移地上物，而非拆除之，故被告負有拆除系爭房屋之義務。嗣合建房屋之建造執照於89年8 月16日核發，被告卻遲遲未開工，且逾新北市政府（原臺北縣政府）所核准之開工日期90年8 月2 日，仍未拆除系爭房屋。迨至前案兩造間返還保證金等事件，認定系爭合建契約於97年5 月5 日經被告合法解除之時，合建房屋尚未興建完成，使用執照亦未核發。
㈡、系爭房屋因被告施工受損，原告及家人早已搬離該處，且系爭房屋經鑑定為危樓，已不適合居住，並需立即拆除以免造成危險。被告為補貼原告自系爭房屋損壞起至合建完成期間之損害，遂於系爭合建契約書末端手寫約定：拆屋同時被告應支付原告新臺幣（下同）100 萬元作為2 年之租金補貼，若逾2 年使用執照未核發，被告同意每月支付5 萬元予原告。則系爭合建契約書雖記載「拆屋同時」支付補貼費用，惟該補貼費用支付之始期本應自系爭房屋毀損時起算，但兩造於系爭房屋毀損時尚未達成和解，且被告於簽約後立即支付原告現金100 萬元之補貼費用，故兩造之真意係以簽約日即89年2 月19日起算補貼費用。退步言之，縱鈞院認補貼費用非以簽約日為準，因工地開工應先將地上物拆除，則以建造執照登載之領照後6 個月內之開工期限末日起算，而建造執照之領照日為89年11月3 日（原告誤載為89年11月13日），即應以90年5 月2 日起算補貼費用。再退步言之，因合建房屋嗣後核准開工日期為90年8 月2 日，則以該日起算補貼費用，亦屬合理。而自簽約日89年2 月19日起算2 年，至91年
2 月18日止，被告仍未取得使用執照，原告自得依約沒收保證金，並請求其他損害賠償。又因該按月支付5 萬元之補貼費用，其性質非屬租金，且僅約定支付數額，並未約定給付時期，為此以起訴狀之送達為催告之意思表示。爰依系爭合建契約書末端手寫約定，請求被告給付自91年2 月19日起至97年5 月5 日計74個月，以每月5 萬元計算，總計370 萬元之補貼費用等語。
㈢、聲明：被告應給付原告370 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造於89年2 月19日簽立系爭合建契約書，惟原告於89年5月12日將系爭土地所有權應有部分3/5 移轉登記至訴外人許慈輝名下，復於91年1 月11日以被告偽造系爭土地之土地使用權同意書對被告提出刑事告訴，再於94年1 月13日將系爭土地所有權應有部分2/5 設定抵押權72萬元予訴外人陳金珠，又於94年6 月6 日將系爭土地所有權全部出售予訴外人陳義承，故原告違反系爭合建契約第11條、第12條及第18條之約定，應負違約之責。而因土地使用權同意書係申請建造執照之必備文件之一，嗣檢察官對被告提起公訴，該偽造文書刑事案件迭經被告上訴，迄至96年12月25日方經臺灣高等法院以96年度上更㈠字第238 號刑事判決被告無罪，於97年2月間已告確定，則兩造於刑事訴訟審理期間就系爭土地有無使用權具有重大爭執，且原告又拒絕交屋，故被告基於客觀事實無法貿然施工，自應由原告負拆除系爭房屋之義務。
㈡、系爭合建契約第26條左上角前段既已附註以拆屋同時，被告支付原告100 萬元作為2 年房租補貼，則租金補貼應自原告雇工拆除系爭房屋之日即92年5 月18日起至94年5 月18日止，2 年期間始告屆滿。又原告前於94年3 月18日委託律師未經定期催告即片面解除系爭合建契約，復於94年6 月6 日將系爭土地全部售予訴外人陳義承，致合建契約客觀給付不能，無法興建大樓取得使用執照，則依民法第246 條第1 項之規定，系爭合建契約業已無效，被告應支付租金補貼之條件亦不成就，故原告自94年6 月6 日起即無權請求被告支付租金補貼，而自94年5 月18日起至94年6 月6 日止，未滿一個月，原告亦無權請求任何租金補貼。
㈢、又原告於94年3 月18日以律師函同時通知被告，依系爭合建契約第19條之約定，沒收系爭合建保證金700 萬元作為違約金。此經被告於前案對原告請求返還保證金事件中，歷經鈞院97年度建字第45號、臺灣高等法院98年度重上字第457 號及最高法院100 年度台上字第500 號民事判決，已告確定（下稱前案確定判決），認定原告得將系爭保證金700 萬元沒收作為違約金。而兩造於訂約時並未約定違約金之種類，依民法第250 條第2 項之規定及最高法院86年度台上字第1620號、95年度台上字第627 號民事判決要旨，該保證金應係賠償性違約金，即以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。再者，兩造約定系爭保證金700 萬元即為違約金，係以系爭合建契約書預定因違約所生債務不履行之損害賠償總額為目的，核其性質為賠償性違約金。因此，兩造有關租金補貼之約定，即應歸入上開債務不履行損害賠償總額範圍之內，而原告業已沒收系爭保證金700 萬元，已獲得全部清償，是兩造間債之關係消滅，原告無權再向被告請求租金補貼等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於89年2 月19日簽立系爭合建契約書，約定由原告提供所有系爭土地及其上系爭房屋，由被告負責規劃、興建房屋。
㈡、被告已支付原告100 萬元作為2 年租金之補貼。
㈢、新北市政府（原臺北縣政府）於89年8 月16日核准系爭土地之建造執照，被告於89年11月3 日取得該建造執照。
㈣、被告於89年5 月12日將系爭土地所有權應有部分3/5 移轉予訴外人許慈輝，嗣於94年6 月6 日將系爭土地全部出售予訴外人陳義承。
㈤、原告依系爭合建契約第19條之約定，業已沒收被告所交付之保證金700 萬元，又系爭合建契約於97年5 月5 日方發生解除之效力，均經前案確定判決認定在案。
四、本件之爭點及法院之判斷：原告主張兩造於89年2 月19日簽立系爭合建契約，約定由原告提供所有系爭房地，由被告負責規劃、興建房屋，被告並已支付原告100 萬元作為2 年租金之補貼。而該合建案之建造執照業於89年8 月16日核發，惟合建房屋迄未興建完成，原告已依約沒收被告所交付之保證金700 萬元，被告則於97年5 月5 日解除系爭合建契約等情，業據原告提出系爭合建契約書、建照執照、律師函及前案確定判決影本各1 份為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。原告再主張依系爭合建契約書末頁附註約定之真意，補貼費用之起算日應自簽約日即89年2 月19日起算2 年，而迄至91 年2月18日止，被告仍未取得合建房屋之使用執照，故請求被告應給付自91年2 月19日起至97年5 月5 日止計74個月，每月
5 萬元，總計370 萬元之補貼費用等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件兩造間之爭點厥為：系爭房屋何造負有拆除義務？系爭合建契約所約定之補貼費用應自何時起算及計算至何時為止？又系爭合建契約第19條約定沒收保證金之法律性質為何？茲分述如下：
㈠、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院39年台上字第1053號判例、96年度台上字第286 號判決要旨參照）。
㈡、原告主張系爭房屋因被告施工受損時已不適合居住，且被告於簽約後立即支付伊100 萬元，故兩造約定補貼費用之始期應自簽約日89年2 月19日起算；被告則辯稱應自拆屋之時起算，且因原告於91年1 月11日對伊提起刑事偽造文書告訴，且始終拒絕交屋，致伊無法貿然施工，故補貼費用應自原告雇工拆除系爭房屋之日即92年5 月18日起算。經查：
１、依系爭合建契約書末頁附註記載：「拆屋同時乙方（即被告）支付甲方（即原告）新台幣壹百萬元做為二年之租金補貼，若逾二年使用執照未核發，乙方同意每月支付新台幣伍萬元予甲方」等語，自契約之文義以觀，兩造係約定於拆除系爭房屋之時，被告支付100 萬元予原告作為2 年租金補貼，且衡諸常情，地主因土地與建商合建，土地上建物須拆除，地主搬離原址另覓他處居住，因而產生所謂房屋租金補貼；佐以建築物之拆除，應先請領拆除執照始得為之，此觀建築法第28條、78條自明。可見兩造於簽立系爭合建契約書後，尚須經申請並請領拆除執照之期間後，方得拆除系爭房屋，而被告亦於申請建造執照時一併申請拆除執照（詳如後述），亦即，兩造於簽約時，任一方並非即得就系爭房屋進行拆除工程，則該補貼費用應自拆除系爭房屋之時起算，堪予認定。原告復未能就其主張應自簽約日起算之事實，提出任何證據以實其說，自難為有利於原告之認定。
２、觀諸系爭合建房屋之建造執照申請書之附註欄第1 項記載：「拆除執照併案申請。」（見本院卷第142 頁），且對照建造執照及雜項執照查核審查表，亦已註明附有建築物拆除同意書，並有建造執照89重建578 號與拆除執照89拆145 號之編號註記（見本院卷第148 頁），顯見系爭房屋之拆除執照係與系爭合建房屋之建造執照一併申請，堪認系爭合建房屋之建造執照取得之日，即為拆除執照取得之日。而查，系爭合建房屋建造執照之領照日為89年11月3 日，且規定開工期限為領照後6 個月內開工，此有臺北縣政府工務局建造執照影本1 份在卷可稽（見本院卷第15頁）。又依新北市建築管理規則（原臺北縣建築管理規則）第20條規定：「本法（即建築法）第54條所稱之開工，係指建築基地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁及從事安全措施等工程。但僅搭建工寮或設圍籬者，不在此限。」。則被告於89年11月3 日具領建造執照後，即得開工拆除系爭房屋。換言之，合建契約所約定之補貼費用應自被告得拆除系爭房屋時即89年11月3 日起算。
３、被告雖辯稱原告對伊提出刑事告訴，且始終拒絕交付系爭房屋，致伊無法貿然施工，應由原告負拆除系爭房屋之義務云云。惟查：
①、系爭合建契約書第12條約定：「本合建土地內如有地上物、
農作物、攤販等甲方於本約成立日起60天內遷移清楚與乙方無涉。」、第21條約定：「甲方同意由乙方代為刻章，供乙方辦理申請建築執照，使用執照，申請水電等有關建築事項之用…」等語；參以兩造簽立系爭合建契約之目的，乃係被告於進行系爭房屋之鄰房拆除重建工程時，造成系爭房屋受損，於原告對被告提起公共危險告訴之後，兩造為解決上開紛爭事件，遂約定以合建方式重新建築房屋。可認原告僅負有遷移地上物之義務，且授權被告申請建造執照等事宜，並由被告將系爭房屋拆除後重建之，是被告負有拆除系爭房屋之義務。
②、原告雖於91年1 月11日以被告於「土地使用權同意書」偽造
伊署押及印文以申請建造執照為由，向臺灣板橋地方法院檢察署提出偽造文書之刑事告訴，嗣經臺灣高等法院於96年12月25日以96年度上更㈠字第238 號判決被告無罪確定在案。
然被告於本院97年度建字第45號返還保證金等事件審理時，亦自承原告雖頻就上開偽造文書糾紛向建管單位陳情，但建管單位並未對被告為勒令停工等處分，足見上開刑事訴訟並未影響系爭合建施工之進行；另原告於89年10月間即已交付聯邦商業銀行股份有限公司之同意抵押債務人即原告拆除系爭土地上建物之同意書及房屋所有權人立具之房屋拆除切結書予被告，供被告申辦拆除執照，且系爭房屋業經被告經營之怡昌建設有限公司設置施工圍籬圈圍，亦據證人即工地主任李豊田於前揭本院返還保證金等事件中證述明確，堪認原告已將系爭土地及地上物均交付予被告以供合建之事實，業經臺灣高等法院98年度重上字第457 號判決理由中認定屬實。
③、綜上，被告以有上開刑事爭訟存在及原告拒絕交付系爭房屋
，致其不敢貿然施工，故辯稱補貼費用應自原告嗣後雇工拆除系爭房屋之日即92年5 月18日起算云云，委無可採。
４、承前所述，兩造約定補貼費用應自被告得拆除房屋之日即89年11月3 日起算，迄至91年11月2 日止，已屆滿2 年，惟被告仍未取得合建房屋之使用執照，故原告依系爭合建契約書末頁附註約定，請求被告應自89年11月3 日起按月給付5 萬元計算補貼費用數額，應屬有據。
㈢、原告又主張系爭合建契約書所約定之補貼費用應計算至契約合法解除之日即97年5 月5 日止。被告則辯稱原告於94年6月6 日將系爭土地全部出售予訴外人陳義承，致系爭合建契約客觀給付不能，故原告自斯時起即無權請求被告支付補貼費用。經查，原告於94年6 月6 日將系爭土地所有權移轉登記予訴外人陳義承，此有土地登記第二類謄本影本1 份附卷可參，則原告顯已不能依系爭合建契約之約定提供系爭土地予被告合建，是系爭合建契約所約定之租金補貼費用僅得計算至94年6 月6 日止。從而，被告上開所辯，尚非無據。
㈣、另被告辯稱系爭合建契約之保證金700 萬元業經原告沒收作為違約金，而因兩造於訂約時並未約定違約金之種類，則該保證金係屬賠償性違約金，原告自無權再向被告請求租金補貼等語。惟查，兩造於系爭合建契約第19條約定：「乙方如違背本契約或無力在限期內將甲方應得房屋全部建築完竣時，則視乙方違約，甲方除得將本約保證金沒收做為違約金外，並有權沒收乙方已完成之工程。雙方並承諾有違約者願放棄一切先訴抗辯權；復於系爭合建契約末頁附註約定：「…若逾二年使用執照未核發，乙方同意每月支付伍萬元予甲方…。」，顯見兩造於合建保證金之外，另約定被告若未能於期限內完成合建房屋，應按月給付原告5 萬元之補貼款。是被告上開所辯，即非可取。
㈤、依上，系爭房屋拆除後已逾2 年，系爭合建房屋迄未興建完成，並未取得使用執照，故本件原告得請求被告自91年11月
3 日迄至94年6 月6 日止，按月給付5 萬元之補貼費，總計為1,558,333 元【計算式：50,000元×（2 ×12＋7 ×1 ＋5/30＝1,558,333 元，元以下四捨五入】。從而，原告依據系爭合建契約末頁附註之約定，請求被告給付1,558,333 元，此一範圍內之請求為有理由，得予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據系爭合建契約末頁附註之約定，請求被告應給付原告1,558,333 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即
100 年5 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。另兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
書記官 彭麗紅