臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1498號原 告 蘿丹室內裝修有限公司法定代理人 廖育強訴訟代理人 陳慶瑞律師被 告 歡喜樓第一期管理委員會法定代理人 何宗昌訴訟代理人 盧仲昱律師
施旻孝律師上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於中華民國101 年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：被告應將其佔用門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○巷○ 號地下一樓建物（即新北市○○區○○段4294建號，下稱系爭4294建號建物）返還予原告；被告應自民國98年1 月1 日起至返還前開地下一樓建物予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）56,000元。嗣變更為：被告應將其佔用之上開地下一樓建物，依臺灣省政府住宅及都市發展局84使林字第052 號地下一樓平面圖A 所示編號1-28之停車位返還予原告；被告應自98年1 月1 日起至返還上開地下一樓建物予原告之日止，按月給付原告42,000元。嗣再將聲明第1 項變更為：被告應將其佔用之上開地下一樓建物，依如附圖新北市新莊地政事務所複丈成果圖（收件日期文號：101 年2 月14日莊土測字第029500號）所示編號1-28停車位（下稱系爭28個停車位）返還予原告。被告雖表示不同意原告為訴之變更云云，惟原告所為上開訴之變更，其聲明第1 項部分係本於請求被告返還停車位之同一基礎事實，聲明第2 項部分係屬減縮應受判決事項之聲明，均合於前揭法條規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於97年5 月20日，向訴外人張敦淵購買系爭4294建號即
門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○巷○ 號地下一樓建物所有權全部（含共用部分4377建號10,000分之844 ，以下合稱系爭地下一樓建物）及坐落之同段017 地號、應有部分10
000 分之1360之土地，並已於97年12月12日完成移轉登記。因系爭地下一樓建物遭被告出租他人停放汽、機車，原告自98年2 月即陸續貼示公告請佔用者移除，詎渠等人概以向被告承租為由續行使用，旋經原告與被告溝通後，被告仍堅持己見。嗣於100 年2 月16日，原告再貼示公告請佔用者於同年月28日前移除，逾期仍佔用者，將依刑法第320 條第2 項、民法第179 條、第767 條等規定追究刑事「竊佔」罪、民事「不當得利」等相關責任，然被告於100 年2 月24日寄送存證信函予原告，主張系爭地下一樓建物28個法定停車位（即系爭28個停車位）為全體區分所有權人所共同擁有，並經區分所有權人大會通過由被告負責管理，並無違法出租、侵占云云，致迄今被告仍擅自將系爭地下一樓建物出租他人使用中。而經原告於100 年2 月10日前往系爭地下一樓建物勘查，有賴美智等24人之汽車停放，原告已於100 年3 月14日據以向臺灣板橋地方法院檢察署（下稱板橋地檢署）提起涉犯刑法第320 條第2 項之竊佔罪嫌之告訴，刻由檢察官偵辦中（100 年度偵字第15402 號）；嗣於100 年5 月17日原告再前往勘查，被告仍有擅自出租行為。
㈡被告前於100 年5 月13日委託律師寄存證信函予原告稱：臺
灣省政府住宅及都市發展局84使林052 號地下層平面圖載明含有法定停車空間28輛，係屬於本社區全體區分所有權人共有，故而該建物前曾經由法院拍賣予拍定人澤普世一公司時，法院並未辦理點交乙節，容有誤解。蓋查：⒈被告前曾以上揭理由向原告前手張敦淵起訴請求將法定停車位及共有部分返還，並塗銷該部分之所有權登記，業經鈞院95年度訴字第2628號民事判決認：系爭新北市○○區○○段4294建號即文化二路一段68巷2 號地下一樓建物所有權全部（含共用部分4377建號、應有部分10000 分之844 ），既登記為被告（即訴外人張敦淵）單獨所有，且其法定用途為日常用品零售業兼停車場，自非屬歡喜樓第1 期全體住戶所共有部分，故原告（即本件被告）請求被告（即訴外人張敦淵）將系爭建物如附圖編號A 、B 部分返還予歡喜樓第1 期之全體區分所有權人並塗銷該部分之所有權登記，顯無理由。被告雖提起上訴，但於97年10月21日撤回上訴而確定。因此，本件被告仍舊主張系爭地下一樓建物含有法定停車空間即系爭28個停車位，係屬於社區全體區分所有權人共有，亦顯無理由。⒉至於系爭地下一樓建物前由法院拍賣予澤普世一公司時未辦理點交，乃係因債務人積欠管理費，而由被告占用中，因而拍定後不點交，亦足見被告主張系爭地下一樓建物屬區分所有權人共有而未辦理點交，亦屬無據。是以，被告無合法權源，且未經原告同意擅自將系爭地下一樓建物出租予他人停放汽、機車等行為，已損及原告權益，原告自得依民法第76
7 條第1 項之規定及分管契約之約定，請求被告將系爭28個停車位返還。
㈢又被告將系爭28個停車位出租他人，經板橋地檢署檢察官於
100 年7 月14日傳訊佔用車位者，均供稱以1,500 元向被告承租，準此，原告爰依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告自98年1 月1 日起至返還系爭地下一樓建物之日止，按月給付原告42,000元。
㈣併為聲明：
⒈被告應將其佔用之系爭地下一樓建物，依如附圖所示之系爭28個停車位返還予原告。
⒉被告應自98年1 月1 日起至返還系爭地下一樓建物予原告之日止，按月給付原告42,000元。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告曾另案對被告社區住戶提起刑事竊佔告訴，惟該案件業
經板橋地檢署檢察官對所有被告社區住戶為不起訴處分，依原告之前手張敦淵於偵查中供稱，被告自84年初即管領系爭28個停車位，迄今已長達16年之久，惟原告至100 年7 月方起訴請求被告返還系爭28個停車位，是本件縱認原告得依分管契約主張債法上之權利，該權利亦已罹於時效而消滅。
㈡系爭地下一樓建物包括系爭4294建號及全體住戶共有之同段
4377建號（下稱系爭4377建號）等兩建號，原告名下之系爭4294建號建物雖登記為「專有部分」，用途為「日常用途零售兼停車場」，惟依新莊地政事務所核發之建物測量成果圖所示，系爭28個停車位並不在系爭4294建號之主建物範圍內，而係登記在全體住戶共有之4377建號建物，原告僅取得系爭4377建號建物應有部分10000 分之844 ，根本不具系爭28個停車位之單獨所有權，原告依民法第767 條規定主張其單獨有物上請求權，顯無理由。
㈢依系爭4377建號之建物登記謄本及建物測量成果圖所示，其
載明之「主要用途」為「共有部分」（即共用部分），總面積4808.11 平方公尺，包括一層：73.58 平方公尺、二層：
36.13 平方公尺、屋頂突出物：297.93平方公尺、地下一層：552.61平方公尺（即系爭28個停車位所在位置）、地下二層：1920.43 平方公尺、地下三層：1920.43 平方公尺；且全體住戶均有持分，性質上屬於「全部共用部分」，即俗稱「大公」，亦即，4377建號建物所包括之共用設施，在性質上屬於住戶生活所必須，因此需藉由持分之方式，讓全體住戶共享使用、管理權能。又「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」；「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」，公寓大廈管理條例第3 條第6 款、第23條第
2 項第1 款分別定有明文。本件系爭4377建號建物既屬全體住戶之共有物（分別共有），原告並未取得特定區域之管領權或約定專用權，則原告請求被告返還系爭28個停車位按月給付之不當得利，即無理由。
㈣復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。被告依上開規定有管理維護社區公共空間之職責，且經區分所有權人會議決議，將系爭28個停車位出租他人，核屬合法有據。
㈤併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告於97年5 月20日，向訴外人張敦淵購買系爭地下一樓建物及坐落之土地應有部分，並於97年12月12日移轉登記完畢；系爭地下一樓建物除「專有部分」之系爭4294建號外，尚含有「共有部分」之系爭4377建號，總面積為4808.11平方公尺，包括一層：73.58 平方公尺、二層：36.13 平方公尺、屋頂突出物：297.93平方公尺、地下一層：552.61平方公尺、地下二層：1920.43 平方公尺、地下三層：1920.4
3 平方公尺，其地下一層含蓋28個法定停車位即系爭28個停車位在內，而原告所有之系爭4294建號建物擁有系爭4377建號建物之權利範圍為10000 分之844 等事實，有不動產買賣契約書影本、建物所有權狀影本及土地、建物登記謄本、建物測量成果圖影本等件在卷可稽（見本院卷第9 至17頁、第71至78頁），並經本院囑託新北市新莊地政事務所測量明確，有複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第197 頁），復為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
四、原告主張其所購買之系爭地下一樓建物包含系爭28個停車位在內，卻遭被告無權佔用並出租予他人使用，其得依民法第
767 條第1 項之規定及分管契約之約定，請求被告將系爭28個停車位返還，並給付不當得利等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠本件原告所主張之請求權是否已罹於時效而消滅？㈡原告是否擁有系爭28個停車位之單獨使用權？
五、關於本件原告所主張之請求權是否已罹於時效而消滅部分：㈠按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125 條前段固定
有明文。惟已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第12
5 條消滅時效規定之適用，亦經司法院大法官會議釋字第10
7 號解釋甚明。㈡被告雖抗辯：其自84年初即管領系爭28個停車位迄今已有16
年，而原告於100 年7 月方起訴請求被告返還，是其本件依分管契約主張債法上之權利，已罹於時效而消滅云云。然查，原告主張被告返還系爭28個停車位之依據（即訴訟標的）有二，即民法第767 條第1 項所有物返還請求權之規定，及分管契約之約定（見本院卷第256 頁反面），是本件縱認被告占有系爭28個停車位已達16年一節屬實，惟系爭地下一樓建物既屬已登記之不動產，則依前揭大法官會議解釋，原告所主張系爭28個停車位之「所有物返還請求權」部分並無民法第125 條消滅時效規定之適用，故被告上開時效消滅之抗辯，並無法阻卻原告依民法第767 條第1 項規定請求被告返還系爭28個停車位。
六、關於原告是否擁有系爭28個停車位之專用權部分：㈠經查，依上開不動產買賣契約所載，其第2 條關於「買賣標
的物標示及權利範圍」係約定：「一、『土地標示』：台北縣○○鄉○○段○○○號，面積計2,266 平方公尺。權利範圍：10000 分之1360。『建物座落』：地址：台北縣○○鄉○○○路○段○○巷○ 號地下一樓（建號4294，面積計1367.82平方公尺。）權利範圍：全部。（本買賣標的物記載內容及未詳盡事項依地政機關相關登記謄本為準）…」等語，又依上開建物登記謄本之內容，亦僅記載系爭4294建號建物包含系爭4377建號建物權利範圍10000 分之844 ，均未載明系爭4294建號建物含有系爭28個停車位在內，則原告主張：其向訴外人張敦淵買受之系爭地下一樓建物包含系爭28個停車位在內，顯無依據。
㈡原告雖再主張：系爭4377建號之權利範圍應視其專有部分多
寡及有無買受車位而定，諸如：建號4306、4339號建物之總面積均為24.90 平方公尺，且均無車位，該建物謄本共用部分欄均註記：國宅段04377 建號、4,801.11平方公尺，權利範圍10000 分之15，建號4316號建物之總面積亦為24.90 平方公尺，因有1 個車位，是該建物謄本共用部分欄註記：國宅段04377 建號、4,801.11平方公尺，權利範圍10000 分之52，因此，有1 個車位之4377建號建物共用部分權利範圍，顯然較上開無車位之建物多了10000 分之37；又建號4363號與建號4356號建物之總面積均為27.96 平方公尺，因建號4363號建物無車位，該建物謄本共用部分欄註記：國宅段0437
7 建號、4,801.11平方公尺，權利範圍10000 分之18，然建號4356號建物有2 個車位，該建物謄本共用部分欄註記：國宅段04377 建號、4,801.11平方公尺，權利範圍10000 分之92，即有2 個車位之4356建號建物之共用部分權利範圍顯然較無車位之建物多了10000 分之74。準此，原告所有系爭4294建號關於系爭4377建號之權利範圍為10000 分之844 ，顯即指原告擁有系爭28個停車位云云，並提出建物登記謄本4件為證（見本院卷第85至89頁）。惟查，原告上開主張如果屬實，則原有所有之系爭4294建號建物至少應擁有系爭4377建號建物權利範圍10000 分之1288始可（即以擁有2 個車位之權利範圍10000 分之92計算，系爭28個停車位應擁有系爭4377建號建物權利範圍10000 分之1288），此顯已超過系爭4294建號建物所擁有之系爭4377建號建物權利範圍10000 分之844 ，是原告欲以此理由主張其擁有系爭28個停車位之專用權，亦非可採。
㈢原告又主張：被告前曾訴請原告前手張敦淵將系爭28個停車
位及共有部分返還，並塗銷該部分之所有權登記，經本院95年度訴字第2628號民事判決認定系爭地下一樓建物所有權既登記為張敦淵單獨所有，且其法定用途為日常用品零售業兼停車場，自非屬歡喜樓第1 期全體住戶所共有部分，故被告請求張敦淵將系爭建物如附圖編號A 、B 部分返還予歡喜樓第1 期之全體區分所有權人並塗銷該部分之所有權登記，顯無理由，被告雖提起上訴，亦因撤回上訴而確定，因此，被告仍主張系爭地下一樓建物含有系爭28個停車位係屬於社區全體區分所有權人共有，並無理由云云。然查，本院95年度訴字第2628號判決係認定：「系爭4294建號建物（含共用部分之4377建號應有部分10000 分之844） ，登記為訴外人張敦淵單獨所有，非屬歡喜樓第1 期全體住戶所共有部分」，此有上開民事判決1 件在卷可憑（見本院卷第139 至142 頁），可知上開判決應僅係依系爭4294建號建物登記謄本之記載，而認定該建物登記為張敦淵「單獨所有」，而本件系爭4377建號建物係屬歡喜樓第1 期全體住戶所共有，原告僅有應有部分10000 分之844 ，原告並未擁有系爭4377建號建物之「單獨所有權」，已如前述，故原告以上開判決結果主張屬於系爭4377建號範圍內之系爭28個停車位為其單獨所有，亦無足取。
㈣原告復主張：契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，
但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照），而本件建商宇淳建設公司（下稱建商）就系爭系爭28個停車位迄至89年1 月31日遭債權銀行（寶島商銀）查封前，始終未出售，顯然仍由建商保有系爭28個停車位，嗣經拍賣、輾轉至原告買受，應認原告與共有人間已合意成立分管契約云云，並提出系爭4294建號建物之異動索引為證（見本院卷第127 至129 頁）。然查，上開異動索引充其量僅能證明系爭4294建號建物於84年5 月19日由建商辦理建物第一次所有權登記後，幾經轉手而於97年12月12日由原告繼受取得其所有權而已，不能採為建商與承購戶間已合意成立分管契約之依據，原告復未提出其他確實之證據證明當初建商出售歡喜樓第1 期建物時，有與各承購戶間約定系爭28個停車位屬於當時之共有人即建商所專用，則其以上開最高法院判決意旨為依據，主張其繼受建商之分管契約而取系爭28個停車位之單獨使用權，亦非有據。
七、綜上所述，原告並無法證明其就系爭28個停車位有單獨使用權存在。從而，原告依民法第767 條第1 項之規定及分管契約之約定，請求被告將系爭28個停車位返還，並依不當得利之法律關係，請求被告自98年1 月1 日起至返還系爭地下一樓建物之日止，按月給付原告42,000元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌；又被告請求訊問證人劉正義（即被告第一屆主任委員）、李佶明（即被告第四屆主任委員）、汪易男（即被告第五屆主任委員）、湯秀錦（即被告第九、十屆主任委員）、賴榮富（即被告第十一、十二屆主任委員）、陳同見（即被告第十三、十四、十五屆主任委員），亦無必要，均附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 6 月 5 日
書記官 黃瀅螢