臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1561號原 告即反訴被告 鄭義波訴訟代理人 廖郁茹律師被 告即反訴原告 李金郎上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於中華民國100 年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾叁萬叁仟玖佰玖拾肆元，及自民國一百年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾叁萬叁仟玖佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3、7 款、第2 項分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471 號判決意旨參照）。本件原告鄭義波於起訴狀所載聲明第1 項為：被告李金郎應返還門牌號碼為新北市○○區○○路二段123 巷36-1號2 樓，建號為新北市○○區○○段00000-000 建號之房屋（下稱系爭房屋）予原告。聲明第2 項為：被告應自民國
100 年5 月11日起至返還系爭房屋日止，按月於1 日給付原告新臺幣（下同）1 萬元，及自各該給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣於100 年8 月18日提出民事補充理由㈠狀追加訴之聲明第3 項為：被告應給付原告28萬3994元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。復於100 年12月28日言詞辯論詞日變更聲明第3 項為：被告應給付原告23萬3994元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息。經核原告追加聲明第3 項之部分，係本於系爭房屋之租賃契約欠租及終止之同一基礎事實，嗣變更聲明第3 項之部分則屬減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告復無異議而為本案之言詞辯論，依上開規定意旨，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠、原告主張：⒈緣原告鄭義波於87年10月間將位於新北市○○區○○路2 段
123 巷36-1號2 樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告李金郎，租期為1 年，租金則約定為每3 個月繳納3 萬6000元。
租期屆至後，雙方同意於原租賃契約上以加註附記之方式，按照原租約每次延長租期1 年，直至91年10月1 日起，始又於每年租期屆至時，重新書立租賃契約。雙方最後簽訂之書面租賃契約，封面雖誤載為96年12月1 日至97年11月30日，惟由內文第2 條租賃期限之約定及契約最末之簽署日期可知，正確租期始自95年12月1 日迄於96年11月30日，並調整租金為每月1 萬元整。故自96年12月1 日起，因原告與被告間並未再訂立書面之租賃契約，依法視為不定期租賃之關係，合先敘明。
⒉本件租賃關係除具有合意終止之事由外，亦因被告欠租已達
2 個月以上及原告須收回房屋自住，而構成土地法第100 條第1 、3 款之事由，故原告乃就合意終止及前揭土地法所定之終止事由併予主張：
⑴按民法第450 條第2 、3 項就終止未定期限之租賃契約定
有明文：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或1 個月前通知之。」，而土地法第100 條並規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第
443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」。
⑵查本件租賃契約，其租金之支付係以1 個月定其支付之期
限，此由被告每月匯入租金至陳報人土地銀行帳戶足資證明，（即租金紀錄表、存摺影本及銀行歷史交易明細表）。原告於99年11月2 日由訴外人即其子鄭名道與媳林素華
2 人陪同，已至系爭房屋處與被告協商收回房屋，經雙方合意終止租約，被告並同意於1 個月後（即99年12月1 日）搬離系爭房屋。是以兩造既合意終止本件租賃關係，且於1 個月前先期通知，即與前揭民法第450 條第2 、3 項之規定相符，本件租賃關係自已於99年12月1 日終止。詎料被告屆期卻藉故拖延遲不搬遷，原告因年事已高，乃託請其子鄭名道多次寄發存證信函，表明系爭租賃契約業經雙方協議終止，且被告既已同意於99年12月1 日搬遷，請其結清積欠租金並完成搬遷，而該等存證信函亦已送達由被告收受。惟被告迄今猶拒不依函遷讓返還系爭房屋。
⑶按契約除當事人約定保留之解除權外，固以有民法第254
條至第256 條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。但契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內，最高法院57年台上字第3211號判例明揭斯旨。本件租賃關係實於99年11月2 日經雙方協議而於99年12月1 日終止。
被告雖辯稱其並未同意終止云云，然其不僅於100 年11月21日庭訊時明白表示：房東要房子，我當然要趕快搬、我找到房子當然就要搬等語，且被告亦於99年12月7 日即主動找里長聯繫交屋事宜，並稱於100 年1 月20日前已搬離系爭房屋云云。揆諸上揭最高法院之見解，被告縱未明示同意終止，然其所為已在在顯示其接受出租人欲收回房屋之表示，而足認有同意雙方租約終止之默示。縱不論被告稱其已遷離而事實上仍占有管領系爭房屋並未交還陳報人，倘被告並未同意終止雙方之租賃關係，則被告何須遷離系爭房屋？又何須聯絡交還房屋事宜？由此可知，被告顯亦知雙方租賃關係業經終止，是被告雖因不諳法律用語而認其並未同意，然依被告事後隨即聯繫交屋事宜等情可知，本件租賃關係已因雙方意思表示一致而終止至明。被告僅因欲索求搬遷費而不可得，故拒不交還系爭房屋爾。
⑷按民法第450 條第3 項所定應先期通知終止租約，係指依
同條第2 項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（最高法院60年台上字第223 號判例意旨參照）。
次按所謂收回自住，並不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內，且所謂共同生活之家屬，亦不限於其為未成年者（最高法院72年度台上字第1057號判決意旨參照）。查原告之子鄭名道甫由美國返國，現無工作及居住處所，原告現亟需收回系爭房屋以安頓子媳生活，又被告自87年向原告承租系爭房屋以來，時而未能依約繳納全額租金，甚或欠租未繳，迄至100 年
4 月為止，欠租金額已達33萬3994元（明細詳如附表所示）。如以被告承租時所繳之押租金5 萬元抵償欠租，尚積欠原告28萬3994元，欠租金額早已逾2 個月。自99年12月至100 年4 月間，被告亦僅繳納租金1 元，其欠租金額亦已達4 個月以上。為函告兩造租賃租約已終止，並請求被告結清積欠租金及完成搬遷，原告分別於99年12月20日、
99 年12 月27日及100 年1 月4 日寄發存證信函與被告。詎被告猶藉故拖延遲不搬遷，原告乃於100 年4 月27日再次寄發存證信函與被告，重申租賃契約已於99年11月2 日經雙方協議終止，並按土地法第100 條第1 款及第3 款之規定，依法終止雙方租賃契約，並請被告於100 年5 月10日前遷讓系爭房屋。前揭存證信函均經被告收受在案，有中華郵政掛號郵件收件回執3 紙及傳真查詢國內各類掛號郵件查單在卷可稽。是以縱認兩造並未合意終止租賃契約，然依土地法第100 條第1 、3 款規定及最高法院之實務見解，土地法第100 條所列事由終止，非屬民法第450 條第2項 之隨時任意終止租約，無同條第3 項先期通知之適用，原告100 年4 月27日存證信函既重申本件租賃關係已合意終止外，並因本件亦同時構成土地法第100 條第1 、
3 款之終止事由，而再依土地法第100 條第1 、3 款規定終止本件租賃關係，原告顯已併於100 年4 月27日函知被告終止租約，雙方之租賃關係即合法終止至明。
⒊被告迄今未交還系爭房屋：
⑴被告稱前於99年12月7 日請議員及里長就返還系爭房屋一
事進行協調，然被告若秉諸誠信單純欲交還系爭房屋，僅須於清理搬遷個人物品後，聯繫屋主移交房屋及鑰匙即可，何須大張旗鼓找來里長及議員？實被告狡黠詭辯，妄圖以諸多無理主張，拖延返還，其訴求無他，即係以返還房屋為由，索求無理搬遷費，對於此等蠻橫要求，原告實難接受。
⑵被告於其民事答辯狀及民事呈訴狀內一再誆稱其於100 年
1 月20日已遷離承租住所，然被告未聯繫原告移交系爭房屋，亦未將系爭房屋鑰匙交還原告，且被告猶於系爭房屋簽收原告郵寄書狀之回執，是系爭房屋事實上猶在被告之管領之下，並未返還予原告。
⑶再者，自99年底雙方就返還系爭房屋發生爭執起，被告每
月即匯入其主張之1 元租金至原告臺灣土地銀行帳戶，如其認租約並未終止，乃按月繳付租金，則其當無遷離承租住所之必要。今被告既稱其已遷離承租住所，又故於每月存入1 元租金至原告銀行帳戶，其所言所行自相矛盾且悖違情理，足徵其狡黠刁蠻，所辯無足採信。
⒋租賃契約終止時，依民法第455 條前段規定：「承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物。」，又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179 條亦有明文。經查，兩造間之租賃契約實已於99年12月1 日經雙方合意而終止，否則被告無須連繫交還系爭房屋事宜，其僅因索求無理搬遷費之目的不達，始一再拖延拒不交還系爭房屋。退萬步言，縱認租賃契約未因雙方合意而終止，參諸最高法院60年台上字第223 號判例意旨，原告亦得以土地法第100 條之規定，終止租賃契約並收回系爭房屋，而該租賃契約既已合法終止，則被告自應於100 年5 月10日前依限返還系爭房屋。惟迄今被告仍未遷離系爭房屋，是自100 年5 月11日起，被告無權占有、使用系爭房屋，已受有相當於租金之利益，致原告受有損害，則依民法第179 條規定，被告應返還所受利益予原告。故被告應自100 年5 月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1 萬元。
⒌另查，被告自92年11月起，租金即時而未能如期全額支付，
迄至100 年4 月為止，欠租金額已達33萬3994元，如以被告承租時所繳之押租金5 萬元抵償欠租，猶積欠原告租金28萬3994元。而本件租約既已終止，承租人理應返還租賃房屋，原告念及雙方10數年之租賃關係，加以被告經濟亦不甚寬裕，對於被告屢次催請仍一再拖延不交還系爭房屋乙事，已多所容忍，搬遷限期自原訂99年12月1 日推遲至100 年5 月10日，長達半年之久，已足供被告另覓其他租屋處所，被告猶不返還系爭房屋，原告不得已始提起本件訴訟。然原告起訴本亦僅請求依法收回系爭房屋，不欲就被告歷年積欠之租金多加追究，豈料被告反先就租金加以爭執，請求退還溢付租金、修繕費及押租金，為求本件紛爭得以徹底平息，俾免被告再以租金等事由興起紛爭，爰請求被告如數給付上開積欠之租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等情。
⒍並聲明：
⑴被告應返還門牌號為新北市○○區○○路2 段123 巷36-1
號2 樓，建號為新北市○○區○○段00000-000 建號之房屋予原告。
⑵被告應自100 年5 月11日起至返還系爭房屋日止，按月於
1 日給付原告1 萬元，及自各該給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑶被告應給付原告23萬3994元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑷上開聲明第1 項、第3 項之部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、被告則以：⒈92年SARS流感侵台後，被告因經營之女裝生意失敗而生活困
難，無法交付龐大租金，原告經被告請求以口頭同意後將租金降為5000元，沒有重訂契約更改房屋租金，自95年11月起至94年9 月止每月付5000元，94年10月起至96年2 月止原告要求被告每月付7000元，在這期間原告全無異議視為同意收受，至95年12月1 日重訂契約，兩造簽約最後重訂之2 份原始契約上所載契約第3 條都寫1 個「壹」字，並沒有萬字，，也就是房租1 元整，而今原告所執契約多1 個萬字，被告所執這份依然僅載壹字而無萬字。每次簽約都是原告寫好契約後由被告簽署，原告有於近日擅改有價契約，多加1 個萬字之嫌疑。96年3 月原告突然打電話通知被告，要求被告自下個月即96年4 月起付租金1 萬元，被告實在負擔不起，然自96年4 月3 日起至99年12月31日止，被告每月存夠1 萬房租即存入原告指定之土地銀行帳號000000000000號帳戶裡。
⒉99年11月2 日14時許，原告與兒子、媳婦3 人到被告租屋處
，原告媳婦口頭限被告1 個星期搬離並清空系爭房屋，後來又命被告1 個月內搬遷，並未與被告達成協議，原告並無搬遷之時間及另租房屋所須資金，實無法搬遷，故僅有原告媳婦一面之詞限被告於99年12月1 日前搬遷，無法代表原告，原告未與被告協商，何來被告之同意，又何來雙方合意終止租約。99年12月7 日原告請議員王明月、里長李俊中出面在議員辦公室協調，議員要被告回去拿最後原始重訂契約即95年12月1 日至96年11月30日止之契約原本。回議員辦公室後，議員、里長、房東、房東兒子、媳婦5 人到門口外面交談，被告不在現場，不知交談內情，原告仍不理而離開，並未達成協議。被告於100 年1 月20日前已搬離系爭房屋，並再次透過里長出面與鄭名道協調而無結果，原告仍執意提告。
99年5 月10日中午鄭名道主動打電話給被告，表示欲見協調，並約定99年5 月12日14時許至里長辦公室協商，惟鄭名道於5 月12日10時許以電話通知取消，兩造仍無協議。
⒊被告已於100 年1 月20前搬離系爭房屋，被告並請里長出面
與屋主鄭名道以電話協調交屋事宜，鄭名道未予理會，原告仍執意提起訴訟，以致至今無法交屋，被告嗣後仍每日去視察，並收取信件、水電、瓦斯費通知單，一一繳清，費用均為基本費，可證被告已無居住於系爭房屋等語，資為抗辯。
⒋並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張：⒈反訴原告李金郎早於70幾年間就向反訴被告鄭義波承租系爭
房屋居住，有反訴原告之戶籍謄本為證，反訴被告主張反訴原告自87年10月間向其承租系爭房屋，並非事實，當時系爭房屋除水管、馬桶不通外，須施作前後鐵窗、門窗、牆壁粉刷、油漆、更換地板等始堪居住，反訴被告理應整修後出租，然其表示說：「我年紀大了，又住那麼遠。」，遂口頭叫反訴原告全權整修，費用以後再算，並說：「我兒子不回來，你愛住多久，就住多久。」，現反訴被告之兒子需要房屋居住，本應將系爭房屋返還反訴被告，然反訴原告支出之整修費用16萬多元，反訴被告始終未返還被告，時經20年，付款單據已不存在。
⒉另反訴原告當時承租系爭房屋之租金為每月8000元，反訴被
告要求反訴原告每3 個月開立1 張支票，共開立4 張支票，付清1 年租金，直至90年租金調整為1 萬2000元。而自95年12月1 日起兩造所訂之租賃契約上記載每月租金1 元整，反訴原告仍照付7000元、1 萬元不等之租金，至99年12月31日，反訴原告溢繳租金共41萬6958元，加計前述以支出之系爭房屋修繕費16萬元，以及依兩造租賃契約繳付與反訴被告之押租金5 萬後，共計62萬6958元，爰請求反訴被告如數給付等情。
⒊並聲明：反訴被告應給付反訴原告62萬6958元，及自各該給
付日翌日起至清償日止，按覆利週年利率百分之5 計算之利息。
㈡、反訴被告則以：⒈兩造間95年12月1 日至96年11月30日之租約（下稱95年租約
），雙方真意為每月1 萬元租金，被告所執該份租約雖誤載為每月1 元，然此僅為謄寫疏誤，且為被告所明知：
⑴反訴原告所指稱之95年12月1 日至96年11月30日止最後重
訂的原始契約租約，係由兩造雙方各執1 份為憑，簽訂其時反訴被告已屆80高齡，故謄寫制式租約時因筆誤，致反訴被告所執該份95年租約之租金僅填入「壹」字漏寫「萬」字，而反訴被告所執該份租約則記載正確之租金每月「壹萬」元正，並無被告妄指之擅改情事，雖反訴被告此份租約封面之租期略有錯誤（誤為96年12月1 日至97年11月30日），惟由內文第2 條租賃期限及最末簽署日可知，此係租期同為95年12月1 日至96年11月30日租約無疑。
⑵另反訴原告自87年10月間向反訴被告承租系爭房屋，租金
之約定原為每3 個月3 萬6000元（即每月1 萬2000元），至91年10月續簽租約時，調降為每3 個月3 萬3000元（即每月1 萬1000元），迄至95年12月最後簽訂之租約，又再降為每月1 萬元。現今物價及房價均呈現不斷上漲之趨勢，反訴被告每屆改訂租約之時，不但未隨之調漲反而屢次調降租金，反因同情反訴原告之經濟境況不佳，於95年12月簽訂之租約將租金降為每月1 萬元；儘管如此，反訴原告承租反訴被告房屋以來，仍經常拖欠或未繳足全額，其間反訴被告亦曾去電反訴原告請求按時全額支付，反訴原告均百般推拖。反訴被告為年逾80老者，無可能經常往返催討租金，加以體恤反訴原告而未積極催索，此已考量反訴原告經濟狀況而一再退讓，反訴原告竟誆稱反訴被告同意降租為5000元，任意捏造不實言詞。另反訴原告稱96年
3 月反訴被告要求付1 萬元房租，從5000調漲到1 萬一節，此乃反訴被告按雙方簽訂之租約，請求反訴原告履行約定之租金爾，何來之調漲可言，反訴原告所辯顯不足採。⑶兩造間95年租約，係由雙方各執1 份為憑，簽訂時因反訴
被告已屆80高齡，故因謄寫筆誤，致反訴原告所執該份租約僅寫入「壹」字而漏書「萬」字，而反訴被告所執租約，則正確記載每月租金「壹萬」元整，並無反訴原告妄指事後擅改之情事。且衡諸常情，若雙方約定之租金為每月
1 元，則反訴原告每月僅須匯入1 元至反訴被告銀行帳戶即可，豈有自願多付租金之理。然查自95年12月1 日簽訂該份95年租約起，反訴原告除偶有欠租或未全額繳足外，每月自行匯入之租金皆係1 萬元，期間長達4 年之久，此有銀行歷史交易明細及存摺影本可稽，反訴原告亦從未為任何爭執或反對表示。再者，雙方87年間租金之約定原為每3 個月3 萬6000元，即每月1 萬2000元，而91年續簽租約時，則降為每3 個月3 萬3000元，即每月1 萬1000元，由歷年之租金觀之，每月租金之約定亦無可能僅有1 元。
況該份誤載為1 元之租約乃為反訴原告所執，其亦從未以此爭執或提出任何異議，倘若本件租金雙方約定之真意確僅為1 元，則殊難想像單憑反訴被告自行於所持該份租約上多加「萬」字，反訴原告即會依之照付？此益可徵雙方就95年租約內租金約定之真意，係每月1 萬元，殆無疑義。
⒉反訴原告主張之修繕費用高達16萬，顯悖常情且毫無依據可憑：
⑴反訴原告指稱其承租時系爭房屋髒亂不堪，水管、馬桶不
通，修繕費用去16萬多元，要求退還修繕費用云云。惟若僅水管、馬桶不通等日常家居之簡單修繕，10餘年前何需支出16萬餘元，且反訴原告雖於其民事呈訴狀內稱反訴被告請其全面整修，費用以後再算云云，惟不動產之價值甚高，若欲對之進行全面整修，費用動輒數十萬甚至高達百萬，豈有可能全權交由他人任意為之？又反訴原告稱其生活困難，亦應無能力先行墊支如此鉅額之修繕費用，況如確有此等支出，必當立即請求反訴被告償還，殆無長達10數年均未曾向反訴被告主張之理。再者，反訴原告主張退還此等費用亦未見其提出任何修繕項目、費用明細及支出單據為憑，僅空言主張支出高額修繕費用，殊不足採。
⑵退步言，縱反訴原告確有該等支出且係增加租賃物價值之
有益費用，則依民法第431 條第1 項之規定，出租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限；另最高法院33年上字第2326號判例意旨：「承租人所有民法第431 條第1 項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還」。
⑶按反訴原告主張之該等費用，若屬為系爭房屋增設冷氣或
排水等附屬設備而額外支出之有益費用，則因反訴被告於出租時僅向反訴原告表示就水管、馬桶不通等簡易修繕自行為之，對於其餘設備之增設或有益費用之高額支出並無所悉，反訴原告亦未先行告知或取得反訴被告之同意；再者，參諸財政部所訂之「固定資產耐用年數表」第1 類「房屋建築及設備」、第2 項「房屋附屬設備」第1023號空調設備及第1025號排水等設備，其耐用年限至多亦僅10年。惟該等費用係反訴原告於承租伊始所支出，倘確有增設附屬設備，則距今已10餘年，早逾其耐用年限，況此期間悉皆由反訴原告為其個人利益而使用，攤計折舊後，該等設備之殘值亦已所剩無幾，遑論此等支出並無任何佐證單據可稽，是反訴原告請求償還該等費用，於法已有未合。抑且依上開最高法院之實務見解，該等費用之償還請求權與反訴原告於租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，無互為對價之關係，反訴原告執此為辯，且拒不返還系爭房屋，顯無理由。
⑷姑不論反訴原告空言主張鉅額修繕費用而毫無憑據，反訴
原告前開書狀內已自承時過20多年，是以縱有該等支出，其請求權亦已因罹於時效而消滅。
⒊反訴原告無權要求押租金：
按最高法院77年度台上字第2213號判決意旨之見解，押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生。查本件租賃關係既已合法終止，然經反訴被告迭次催請，反訴原告至今猶未交還系爭房屋；不惟如此，反訴原告自92年11月起租金即時而未如期全額支付，迄至100 年4 月為止，欠租金額共計33萬3994元，已如前述，而參諸最高法院65年台上字第2714號判例意旨之見解，押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，自可由出租人主張抵付租金，故本件反訴原告承租之初所繳之押租金5 萬元，經全數抵付欠租後，已無剩餘，且反訴原告尚積欠租金28萬3994元。是以，反訴原告既未於租賃關係終了後交還租賃物，且押租金全數抵付後猶積欠租金28萬3994元，則反訴原告之押租金返還請求權自無從產生，而無權要求返還押租金，至為顯然等語，資為抗辯。
⒋並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院100 年12月8 日準備程序筆錄第
2 頁）：
㈠、原告將系爭房屋出租予被告，並每年簽訂租約，自96年12月
1 日起兩造並未再訂立書面契約。
㈡、被告自92年11月起至100 年4 月止之租金付款明細如附表實繳租金欄所載。
㈢、被告自92年11月起至95年11月止應繳納之租金如附表應納租金欄所載。
㈣、被告尚有家具等物品置放於系爭房屋內，且未將系爭房屋之鑰匙歸還原告。
㈤、被告有收到99年12月20日、99年12月27日、100 年1 月4 日及100 年4 月27日存證信函。
四、兩造爭執之事項（見本院100 年12月8 日準備程序筆錄第2、3 頁）：
㈠、被告從95年12月起至100 年4 月應繳納之租金為若干？
㈡、系爭房屋之租賃契約是否已終止？於何時終止？
㈢、原告之請求，是否有理由？
㈣、反訴原告之請求，是否有理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、爭點1 ：被告從95年12月起至100 年4 月應繳納之租金為若干？⒈原告主張兩造於95年12月1 日所簽訂之租賃契約（下稱系爭
租約）約定租金為每月1 萬元一節，雖提出原告所收執之系爭房屋租賃契約書影本1 份為憑（見調解卷第17頁反面），然為被告所否認，且以系爭租約約定租金為每月1 元，原告所提出之契約書係經原告事後加上「萬」字等語置辯，並提出被告所收執之租賃契約書影本1 份為證（見調解卷第51頁）。而被告所提出之租賃契約書第3 條記載「租金每個月新臺幣壹元正（收款附據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另計）」等文字之事實，固為原告所不爭執，惟辯稱該1 元之記載僅係筆誤等語。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨、19年上字第28號判例意旨、98年度台上字第1925號判決意旨參照）。是以兩造間所訂立之系爭租約中，對於租金之約定究竟為何，當應依循上述標準探求兩造訂立系爭租約時之真意以為判斷，尚不因被告所提出之契約書第3 條有如上之記載，即當然認定兩造約定租金為每月1 元。
⒊經查，兩造於92年11月起至95年11月止之租金均如附表應納
租金欄所載為每月1 萬1000元之事實，為兩造所不爭執，業如前述，並有租賃契約書在卷可憑，堪信為真實。則何以自95年12月起，兩造間突將租金降至顯與交易常規相乖違之每月1 元，未見被告提出任何說明或證據，已難遽信。況被告於95年12月起至99年10月止所繳納如附表實繳租金欄所載之每月租金，除95年12月、96年3 月、6 月、12月、97年4 月完全未繳，96年1 月、2 月僅繳7000元外，每月均繳納1 萬元，共計繳納40次1 萬元等情，亦為兩造所不爭執，亦如前述，並有客戶歷史交易明細查詢、活期儲蓄存款存摺等件影本為證（見本院卷第53至59頁、第84至87頁），均堪信為真實。苟如被告所言，自95年12月起之租金為每月1 元，被告自僅須每月匯款1 元予原告即可，又何須匯款7000元或1 萬元予原告？足見被告心中之真意亦同意自95年12月起之租金為每月1 萬元。從而，綜觀兩造於95年12月前之約定租金數額，參酌交易習慣、經驗法則及誠信原則，本院認兩造自95年12月起之租金約定應係每月1 萬元，而非如被告所稱之每月1 元。原告稱被告所收執之契約書第3 條記載「租金每個月新臺幣壹元正」應屬誤植一節，尚非子虛，當屬可信。
⒋復按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租
賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第
450 條第1 項、第451 條分別定有明文。經查，系爭租約約定每月租金1 萬元，業經本院認定如上，而系爭租約約定租賃期間自95年12月1 日起至96年11月30日止一節，亦有系爭租約影本1 份可稽（見調解卷第17頁反面）。至於兩造自96年12月1 日起並未另行訂立書面之租賃契約一事，此為兩造所不爭執，固如前述，然因被告於系爭租約所定租賃期限屆滿後仍持續繳付租金及使用、收益系爭房屋，復無證據證明原告有即時表示反對之意思，揆諸前揭法條規定，因認系爭房屋已於96年12月1 日起以不定期限繼續租賃關係，且參酌最後1 次所訂立之書面契約即系爭租約之約定，以及被告實際匯款予原告之數額等節觀之，兩造於96年12月1 日起所成立之不定期限租賃關係，亦應以每月1 萬元計算租金。準此，自95年12月起至100 年4 月止，被告應繳納之租金均為每月1 萬元，被告屢屢辯稱每月租金為1 元云云，顯係臨訟卸責之詞，委無可採。
㈡、爭點2 ：系爭房屋之租賃契約是否已終止？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原告主張兩造已合意終止系爭房屋之租賃契約一節，無非係以原告偕同子、媳前往系爭房屋告知被告欲收回系爭房屋時已合意終止租賃契約，且嗣後被告另行覓屋租賃並邀同議員及里長出面與原告協調，益徵針對終止租賃契約有默示之意思表示合致等情為其論據。然原告上開主張業為被告所否認，原告復未能舉證證明兩造間已合意終止租賃契約之事實。至於被告有無另行覓屋或邀同他人介入協調，實與兩造間之租賃契約有無合意終止無必然之關聯性，原告據以推論兩造間有默示之合意，尚嫌速斷。準此，原告對於兩造已合意終止系爭房屋之租賃契約一節，未能盡其舉證責任，自難認其主張屬實。
⒉按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收
回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第100 條定有明文。本件原告除主張系爭房屋之租賃契約業經兩造合意終止外，亦併予主張依土地法第100 條第1 款及第3 款規定行使終止權，固據其提出99年12月20日、99年12月27日、
100 年1 月4 日、100 年4 月27日存證信函各1 紙（以下依序簡稱存證信函①、②、③、④）、中華郵政掛號郵件收件回執3 紙及傳真查詢國內各類掛號郵件查單1 紙為證（見調解卷第20至22頁、第24至25頁、本院卷第88至91頁），被告亦不否認已收受上開4 紙存證信函（見本院卷第62頁）。然查：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未
定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於1 星期、半個月或1 個月前通知之，民法第450 條定有明文。次按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，得依土地法第100 條第1 款之規定隨時收回該房屋。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內；且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450 條第3 項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決意旨參照）。經查，存證信函①、②、③之「寄件人」欄均記載「鄭名道」而非原告，且存證信函之行文用語均係以「本人鄭名道」之身分為之等情，此觀存證信函①、②、③各1 份即明，則非出租人所寄發之存證信函能否發生民法第450 條第3 項但書規定之先期通知效力，已非無疑。又縱認鄭名道係代理原告寄發存證信函①、②、③與被告，惟細繹存證信函
①、②、③之內文，無非均係提醒、重申「兩造經協議後同意終止租約」一事，並催促被告應儘速搬遷及結清欠租，完全未提及原告欲收回自住之意旨，而與民法第450 條第3 項但書規定之先期通知，迥不相牟，足見存證信函①、②、③均未發生民法第450 條第3 項但書規定之先期通知效力。從而，原告並未舉證證明已依法將土地法第100條第1 款收回自住之事由先期通知被告，揆諸前揭法條及判決意旨，自無法依據土地法第100 條第1 款所定事由行使終止權。是以原告以其名義寄發與被告之存證信函④，雖已記載依土地法第100 條第1 款規定單方終止系爭房屋之租賃契約，仍不生終止之效力。
⑵按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條第1 項定有明文。次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。經查，被告自92年11月起至99年11月止，共計欠繳租金29萬3999元（詳下述），經扣除押租金5 萬元後，積欠租金固顯逾2 月。然存證信函①、②、③之「寄件人」欄均記載「鄭名道」而非原告，且存證信函之行文用語均係以「本人鄭名道」之身分為之等情，此觀諸存證信函①、②、③各1 份即明，則非出租人所寄發之存證信函能否發生民法第440 條第1 項規定之催告效力，已非無疑。又縱認鄭名道係代理原告寄發存證信函①、②、③與被告，惟細繹存證信函①、②、③之內文，無非均係提醒、重申「兩造經協議後同意終止租約」一事，並催促被告應儘速搬遷及結清欠租，而與民法第440 條第
1 項規定之催告，迥不相牟，足見存證信函①、②、③並未發生民法第440 條第1 項規定之催告效力。從而，原告並未舉證證明已依法催告被告支付遲延租金，揆諸前揭法條及判例意旨，自無法依據土地法第100 條第3 款所定事由行使終止權。是以原告以其名義寄發與被告之存證信函④，雖已記載依土地法第100 條第3 款規定單方終止系爭房屋之租賃契約，仍不生終止之效力。
⑶至原告雖援引最高法院60年台上字第223 號判例意旨，主
張原告以欠租為理由終止租約，並無民法第450 條第3 項先期通知規定之適用云云。惟民法第450 條第3 項所定之「先期通知」，與民法第440 條第1 項所定之「催告」究屬二事。前者限於不定期租賃關係始有其適用，且須視租金支付之期限決定先期通知之期間長短，後者則不限於定期或不定期租賃關係均有其適用，且僅須定相當期限催告即可，二者不可不予明辨。況觀諸上開最高法院判例之理由欄記載可知，該件出租人係於59年1 月10日發函催告承租人應於同年月15日付清欠租，嗣於同年月17日發函終止租約（見本院卷第92頁）。是以原告所援引之上開最高法院判例意旨，僅係在闡明以欠租為由行使終止權之前，無須依民法第450 條第3 項規定先期通知，惟仍未排除民法第440 條第1 項定期催告規定之適用，灼然至明。原告比附援引上開最高法院判例意旨之見解，主張原告無須為任何通知或催告，即可行使土地法第100 條第1 、3 款之終止權，顯屬無據，要難採信。
⒊準此，原告主張兩造已合意終止系爭房屋之租賃契約一節，
惟未舉證以實其說，其主張依土地法第100 條第1 、3 款規定終止租賃契約，亦因未踐行法律規定之先期通知或催告程序而不生終止之效力，系爭房屋之不定期租賃契約自仍未經合法終止。
㈢、爭點3 ：原告之請求，是否有理由？⒈請求遷讓房屋及按月給付相當於租金之不當得利之部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦有明文。經查，原告主張兩造已合意終止系爭房屋之租賃契約或原告已依土地法第100 條第
1 、3 款規定終止租賃契約等節，均屬無據，業如前述。是以系爭房屋之租賃契約尚屬有效存續，原告即無從請求被告返還系爭房屋。又被告依租賃契約仍有占有、使用系爭房屋之合法權源，亦即被告所受占有、使用系爭房屋之利益，係基於租賃關係之法律上原因，故原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。
⒉請求給付積欠租金之部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。經查，被告於92年11月起至99年11月止已繳納之租金，以及被告於92年11月起至95年11月止應繳納之租金，均如附表所示，此為兩造所不爭執之事實，業如前述。而被告自95年12月起至99年11月止應繳納之租金為每月1 萬元一節，亦經本院認定如上。從而，被告於92年11月起至99年11月止積欠原告之租金共計29萬3999元。原告主張被告應給付自92年11月起至99年11月止欠繳之23萬3994元租金，即屬有理。
㈣、爭點4 ：反訴原告之請求，是否有理由？⒈請求退還租金之部分：
查兩造於95年12月1 日簽訂之租賃契約約定反訴原告應每月給付租金1 萬元而非1 元一節，業經本院認定如上，則反訴原告於95年12月起給付反訴被告如附表實繳租金欄所示之租金，即係依約履行，並無溢繳之情形可言，反訴被告自無返還之義務，反訴原告此部分之主張尚乏依據，不應准許。
⒉請求給付修繕費之部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查反訴原告主張其於70年間承租系爭房屋時墊付修繕費16萬元一事，為反訴被告所否認，惟反訴原告已自承相關付款單據現均不存在（見本院卷第40頁、第61頁反面），復未提出其他證據以實其說，揆諸上開說明，反訴原告僅空言主張墊付修繕費而未盡其舉證之責，此部分主張亦難謂有理。
⒊請求返還押租金之部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅前，出租人不負返還之責；租賃關係消滅後，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還；承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院77年度台上字第2213號、81年度台上字第1907號、83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查反訴原告與反訴被告間針對系爭房屋所訂立之租賃契約並未合意終止，反訴被告亦未合法行使終止權等情，業經本院認定如上，揆諸前揭說明，租賃契約既仍存續，出租人即反訴被告即不負返還押租金之責。是以反訴原請求反訴被告返還押租金5 萬元，亦無理由。
六、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項及第203 條分別定有明文。本件租金之給付有確定期限，惟無約定遲延利息之利率，依前揭法條規定，原告主張以起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，即屬有據。從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付欠繳租金23萬3994元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年7 月25日（於100 年7 月14日寄存送達，見調解卷第31頁之本院送達證書1 紙可稽，經10日於100 年7 月24日發生送達之效力）起按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又因系爭房屋之租賃契約未經合法終止，被告仍有占有系爭房屋之合法權源，故原告依租賃契約之法律關係請求被告遷讓系爭房屋及依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利等節，均無理由，應予駁回。另反訴原告請求退還租金、給付修繕費及返還押租金，均無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：原告陳明就其聲明第1 項及第3 項之部分願供擔保請准宣告假執行，然其勝訴（即原告聲明第3 項）之部分，本院所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；並依同法第
392 條第2 項規定，就原告勝訴之部分，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
民事第三庭審判長法 官 陳財旺
法 官 邱靜琪法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造人數添具繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
書記官 蔡佳容