臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1567號原 告 莊淑娟訴訟代理人 黃達元律師複 代理 人 李樂濟律師被 告 莊淑菁上列當事人間分割共有物事件，本院於民國100年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之土地及建物准予變賣，所得價金按原告應有部分二分之一、被告應有部分二分之一比例分配之。
訴訟費用由原告負擔二分之一，被告負擔二分之一。
事實及理由
一、原告主張：㈠如附表所示之房地（下稱系爭房地），係由兩造分別共有，
應有部分各為二分之一，兩造就系爭房地未訂有不分割之契約，亦無不能分割之限制，惟無法協議分割之方法。又系爭房地屬公寓大廈集合式住宅，僅為一戶，客觀上難以分割，倘強加原物分割，恐將有損系爭房地之完整性，勢必破壞原建物結構及使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，是本件倘以原物分割，顯有困難。故將系爭房地予以變賣分割，所得價金各按應有部分比例分配予兩造為適當，始能符合公平均衡之原則。
㈡被告稱『系爭房地為母親遺產、有與母親相處天倫享樂之美
好回憶』一事，並非事實。系爭房地非母親遺產，且兩造之母親於系爭房地購買一年左右即過世，母親實際使用系爭房地之時間甚短。系爭房地之價款，並非由被告支付，被告之帳戶內雖有定存解約或提領現款之紀錄，但並不足以證明其用途為支付系爭房地價款。況且被告長年並無工作，其帳戶內之款項，原為母親借用被告帳戶寄存而來。且由被告所提之支票影本可知，發票人均為兩造之母親「周春玉」，被告辯稱系爭房地其曾出資新臺幣（下同）108萬元，並非事實。系爭房地購買時係由原告出面向台新銀行申請房屋貸款295萬元，每月房貸扣款亦均由原告帳戶內之款項扣減；兩造之母親過世後，兩造領取母親之保險金後，一併清償全部房貸。因此，被告辯稱系爭房地其有出資108萬元云云，顯非事實。至於系爭房地之房屋稅、管理費部分，原告於民國94年以前居住於系爭房地期間，均有負擔房屋稅、管理費；原告搬離後，系爭房地由被告居住使用多年，其佔用共有物之不當得利金額遠高於此，如欲詳算，被告勢將另行補償原告。
㈢爰依民法第823條第1項及第824條第2項第2款規定提起本訴
等語。併為聲明：兩造共有如附表所示之土地及建物准予變賣，所得價金按原告應有部分二分之一、被告應有部分二分之一比例分配之。
二、被告則以：系爭房地是被告與原告共同繼承母親所得，各持有二分之一。是系爭房屋乃母親遺留之財產，該房屋不僅僅具財產價值，更係擁有被告與母親間相處之天倫享樂之美好回憶，所以被告不希望分割系爭房地，以保留對母親之回憶。系爭房地之頭期款90萬元及一些雜費均由被告彰化銀行的存款所支付，另母親過世後剩餘之6期房屋貸款18萬元亦係由被告所清償。且系爭房地之房屋稅、管理費均係由被告繳納，系爭房地若屬於兩人共有，一人一半，上開房屋稅及管理費等，是否亦須負擔一半之義務？被告不希望系爭房地分割或拍賣，被告願以系爭房地應有部分二分之一之價格補償予原告，惟應將被告先前所繳之頭期款及房屋貸款，共計108萬元扣除。系爭房地是向集美建設股份有限公司買的，房屋貸款是以母親過世後的壽險及保險金去繳清。原告提出房價400萬元，我請會計師幫我算的價格是282萬元。但是應扣除房屋稅5,500元及管理費98,640元等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠兩造為姐妹關係，系爭房地係兩造於90年7月9日，以總價46
0萬元，向訴外人吉美建設事業股份有限公司購買，而於90年7月27日登記為分別共有，應有部分各二分之一。兩造就系爭房地未訂有不分割之契約，亦無不能分割之限制，惟無法協議分割之方法。此有系爭房地之土地及建物登記謄本、不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第12至19頁、第28至29頁）。
㈡系爭房地屬公寓大廈集合式住宅，僅為一戶，主要建物門牌
為新北市○○區○○路○○號4樓之1，共有3個房間、客餐廳、雙衛浴室及前後陽台，僅有一共同出入口；另建物門牌為新北市○○區○○路○○號2樓，為健身房，屬社區大樓全體住戶共有及共同使用。客觀上難以分割，倘強加原物分割，恐將有損系爭房地之完整性，勢必破壞原建物結構及使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，倘以原物分割，顯有困難。且系爭房地之土地部分（即坐落新北市○○區○○○段竹圍子小段66之6及72地號土地）應依建築基地法定空地分割辦法及建築基地法定空地分割證明申請核發程序辦理，且申請法定空地分割證明時，應以該建築基地之全體土地所有權人名義提出申請，若未經直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件，不得辦理分割。被告亦不同意分割系爭房地。分割方法兩造不能協議決定。此有本院勘驗筆錄及履勘照片、新北市三重（改制前為臺北縣三重）地政事務所建物測量成果圖、新北市三重地政事務所100年10月27日函及新北市政府工務局100年11月3日函附卷可稽（見本院卷第69至75頁、第84至94頁、第96至97頁）。
四、原告主張兩造共有系爭房地，未訂有不分割之契約，亦無不能分割之限制，惟無法協議分割之方法。原告請求分割，被告不同意分割。又系爭房地屬公寓大廈集合式住宅，僅為一戶，客觀上難以分割，故請求變賣共有物的分割方法，由兩造各按應有部分比例分配價金。爰依民法第823條第1項及第824條第2項第2款規定提起本訴等語。被告則不同意分割，且不同意協議以變價分割為分割方法，而以前開情詞置辯。是本件兩造爭執要點為：㈠原告是否得請求分割兩造所共有之系爭房地？㈡原告是否得依民法第824條規定請求變價分割？茲就上開爭執要點及本院得心證之理由分述如下：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，民法第823條第1項、第824條第2項定有明文。又民法第823條第1項但書規定，旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院95年臺上字第150號裁定意旨及90年臺上字第1607號、88年度臺上字第600號、87年度臺上字第1402號判決意旨參照）。
㈡系爭房地係兩造於90年7月9日，以總價460萬元，向吉美建
設事業股份有限公司購買，而於90年7月27日登記為分別共有，應有部分各二分之一。兩造就系爭房地未訂有不分割之契約，亦無不能分割之限制，惟無法協議分割之方法等情，已如前述，足見系爭房地並無因使用目的不能分割之情形，且各共有人間並未訂有不分割之特約，系爭房地顯無民法第823條第1項但書「因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限」情形。是原告請求分割兩造所共有之系爭房地，即屬有據，應予准許。
㈢系爭房地屬公寓大廈集合式住宅，僅為一戶，主要建物門牌
為新北市○○區○○路○○號4樓之1，共有3個房間、客餐廳、雙衛浴室及前後陽台，僅有一共同出入口；另建物門牌為新北市○○區○○路○○號2樓，為健身房，屬社區大樓全體住戶共有及共同使用。客觀上難以分割，倘強加原物分割，恐將有損系爭房地之完整性，勢必破壞原建物結構及使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，倘以原物分割，顯有困難。且系爭房地之土地部分（即坐落新北市○○區○○○段竹圍子小段66之6及72地號土地）應依建築基地法定空地分割辦法及建築基地法定空地分割證明申請核發程序辦理，且申請法定空地分割證明時，應以該建築基地之全體土地所有權人名義提出申請，若未經直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件，不得辦理分割。被告亦不同意分割系爭房地。分割方法兩造不能協議決定等情，亦已如前述，由此可見，本件分割之方法不能由兩造協議決定，且各共有人均受原物之分配顯有困難，原告堅持請求變價分割，被告亦因想保留系爭房地，而不同意分割系爭房地，故不願洽談和解（即協議變價分割），且被告於本院100年11月24日言詞辯論時稱：「原告提出（購買系爭房地二分之一）房價400萬元。我請會計師幫我算的價格是282萬元。
但是應扣除房屋稅5500元及管理費98,640元。」等語，原告則表示：「我不同意被告提出282萬元向我購買系爭房屋。
」等語（見本院卷第96頁）。本院因認在此情況之下，變賣系爭房地，以價金分配於各共有人應比「將原物分配於部分共有人，並以金錢補償其他共有人」或「以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人或仍維持共有」更能符合兩造間之意思及利益，且更貼近系爭房地之性質及價值、經濟效用，俾符合公平經濟原則，是原告請求變價分割，為有理由，應予准許。再者，兩造就系爭房地，每人之應有部分各為二分之一等情，已如前述，則系爭房地變賣後，自應以所得價金依兩造之應有部分比例而為分配。是原告依民法第824條第2項2款規定請求變價分割，亦屬有據，應予准許。
五、從而，原告依民法第823條第1項及第824條第2項第2款規定，請求將兩造共有之系爭房地准予變賣，以所得價金分配於各共有人之分割方法為有理由，應予准許。另按「因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。」，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，且上訴人之行為可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件之訴訟費用，應由兩造各以如主文所示之比例分擔，始為公平，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第81條第2款、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
書記官 劉鴻傑