臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1692號原 告 黃貞元訴訟代理人 連世昌律師被 告 林怡萱訴訟代理人 鄭錦堂律師
李保祿律師上列當事人間請求沒收買賣價金等事件，經本院於民國100 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾捌萬元，及自民國一百年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾貳萬陸仟元供擔保後，得假執行；惟被告以新臺幣玖拾捌萬元為原告供擔保者，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造前於民國100 年1 月23日簽定不動產買賣契約書，原告
以買賣價款總金額新臺幣（下同）980 萬元出售登記於其名下所有之不動產，即門牌號碼為：新北市○○區○○街○○號
7 樓之2 的房屋及其坐落之土地（以下分稱系爭合約書、系爭不動產），由被告於簽約時支付第一期簽約款70萬元、完稅款28萬元，且按系爭合約書第2 條約定將買賣價金依約存匯入安信建築經理公司於金融機構所開立的買賣價金履約保證專戶。同時，約定付款期日為：⑴根據系爭買賣合約書第
4 條約定：買賣雙方約定第三次款（完稅）28萬元之完稅日期為民國100 年2 月18日；⑵再依上開合約書第4 條則明定第四次交屋款，882 萬元：雙方約定民國100 年3 月4 日為最後交屋日，並同意不適用前款交屋日期之約定，買方至遲應於交屋前三個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶。
㈡又系爭合約書第10條第2 、3 項有關違約、解除契約暨賠償
責任分別約定如下：「⑴買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：⒈每逾一日，買方應按該期應付款千分之一計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）；⒉經賣方書面通知限期催告仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費及相關必要費用。⑵簽約後如買賣雙方任一方有片面毀約者，他方得依本條規定辦理。」㈢被告竟不按約如期於同年3 月4 日前三個工作日（即同年3
月1 日）履行支付上開期次交屋之價款，延宕至同年3 月18日函知簽約時原告及信義房屋欺瞞被告可以申裝瓦斯及使用天然氣為由，欲解約返還已付價款98萬元。被告藉詞毀約欲索回價款，俟經原告以蘆洲空大郵局存證信函第25號回函否認被告指摘欺瞞等事項，並同時限期被告辦理過戶及履行給付其餘價款。詎料，被告逾期仍未辦理過戶手績，原告再以蘆洲空大郵局存證信函第31號回函，原告俟於同年4 月12日書面通知為解除系爭買賣契約並沒收已付價款98萬元、以及求償遲延損害賠償之意思表示。
㈣是以，被告經屢次書面催告限期履行，均置之不理，並經原
告書面解約沒收已付價款在案，原告為求慎重起見，同時以本起訴狀繕本送達被告時再為解約意思表示並為沒收價款之通知。為此，原告依系爭合約書第10條第2 、3 項規定提起本件訴訟，並聲明如主文第1 項所示；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於洽商簽訂系爭合約書前已明白表示系爭不動產須確可
申裝及使用天然氣，始願承買，當場經房屋仲介王志偉表示可以申裝並經原告之代理人何岳榐點頭贊同。惟於100 年3月11日始經房屋仲介王志偉轉知被告系爭不動產無法裝設天然瓦斯。被告旋於同年月18日去函解除系爭買賣契約，並經原告收受，系爭買賣契約業經解除在案，原告嗣於100 年4月12日來函主張解除契約云云，自屬無據。
㈡縱認原告解除系爭買賣契約有理由，其主張沒收價金亦屬過
高。蓋系爭合約書第10條約定「沒收買方已繳價款作為違約之賠償」，應屬損害賠償總額之預定。惟本件原告實際上受有如何損害，尚乏實據，泛言沒收98萬價金，自非可取。且系爭房地嗣價位高漲至1,228 萬元，原告僅獲有鉅利，根本未受有損害。況且，姑不論本件原告解除契約有無理由，依上開約定之文義可知，得沒收之客體，僅限於「已付價款」部分，亦即原告就未給付部分，不得請求給付供其沒收，乃至明至理。而本件原告起訴一方主張被告已付價款98萬元沒收云云，他方面訴之聲明，則請求被告應給付98萬元等語，依其所述事實，就形式上以觀，在法律上即顯無理由，而不能獲勝訴之判決等語置辯，並聲明駁回原告之訴；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造所不爭執之事項：㈠兩造於100 年1 月23日就原告所有坐落於新北市○○區○○
街○○號7 樓之2 房地成立不動產買賣契約，約定買賣總價金
980 萬元。㈡被告已依約將第一期價款70萬元及完稅價款28萬元，匯入兩造所約定安信建築經理股份有限公司之履約保證專戶內。
㈢被告以系爭不動產無法裝設天然瓦斯為由，於100 年3 月18日去函原告解除系爭合約，並經原告收受。
㈣原告收受被告前揭解約通知書後，旋以蘆洲空大郵局存證信
函第25號回函否認被告指摘欺瞞等事項，並同時限期被告辦理過戶及履行給付其餘價款。被告逾期仍未辦理過戶手績，原告再以蘆洲空大郵局存證信函第31號回函，原告俟於同年
4 月12日書面通知為解除系爭買賣契約並沒收已付價款98萬元、以及求償遲延損害賠償之意思表示。
四、本件爭點厥為兩造就系爭不動產之買賣契約，是否有約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。本件被告抗辯兩造系爭不動產之買賣契約，已有約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點等事實，然為原告所否認，參酌前揭說明，被告自應就有利於己之事實，負舉證責任。
㈡經查：兩造所簽立之不動產買賣契約書中，並未特別約定係
爭買賣標的物需可申裝或使用天然瓦斯等文字，為兩造所不爭執，已如前述。然被告抗辯簽約時雙方已就此達成口頭之合意，此契約漏洞，應依誠信原則或契約之補充解釋填補等語。惟解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（有最高法院98台上1925判決可供參照) 。
㈢證人即仲介系爭不動產買賣契約王志偉到院證稱：吳雅鈴為
實際買主，因為她具有高度投資之屬性，所以公司電腦資料有特別註記不得將房屋出售予吳雅鈴，其才借名本件被告為買受人。而吳雅鈴在現場看屋時並未提出裝設天然瓦斯之要求，系爭房屋之現況說明書有說明使用桶裝瓦斯，一直到簽約時，吳雅鈴才向伊詢問天然瓦斯裝設之問題，因為此非契約之必要之點且非仲介公司之義務，於是基於朋友立場去電詢問新泰瓦斯裝設之可能性，對方電話中告知需至現場察看才能決定能否裝設，吳雅鈴當場也知道對話內容，就簽立買賣契約。契約成立後，新泰公司至現場察看，得知建物並無主管線，裝設費用約21萬元左右，吳雅鈴即表示無法裝設天然瓦斯就不願意購買，經協商後公司亦願意負擔裝設費用，但吳雅鈴不願意接受，且透過伊向本件原告表示不願意購買等語以觀（見本院卷第122 頁背面-123頁），足認契約成立當時並未將天然瓦斯納入契約內容之一部。
㈣本件系爭不動產之實際買受人即證人吳雅鈴乃具有五年資歷
之專業代書，已有多次購屋或承辦不動產買賣契約及過戶之經驗，有吳雅鈴到院證述筆錄在卷可稽（見本院卷第98頁、第122-123 頁），衡情本件不動產實際買受人吳雅鈴對不動產交易買賣交易流程及糾紛之事前防免應知之甚稔，尤其在系爭房屋之屋況說明書中，已特別載明使用桶裝瓦斯下，兩造若真欲將得裝設「天然瓦斯」此一買賣契約之非必要之點納為契約內容之部分，轉變成契約成立之必要之點，則依其專業學識背景，應可期待於締約時要求賣方即本件原告將前揭事項列為買賣契約內容而竟未列入，足認被告前揭所辯，並不足採。
五、被告另抗辯原告本件起訴無理由，因原告訴之聲明為「給付」，事實及理由實為「沒收」，應屬民事訴訟法第249 條第
2 項之法律上顯無理由而法院應逕以判決駁回等語置辯。惟兩造對於天然瓦斯之裝設與否有前揭之爭議，此涉及究何人違約及具有解除契約之權限，依兩造所簽立之安信建築經理股份有限公司代辦履約保證委任契約書第9 條第1 款約定：
「... ；惟若已向法院起訴，視為與提起仲裁有同一效力」，原告提起本件訴訟，且天然瓦斯裝設之點，業經法院審認，已如前述，故本件原告依買賣契約書第10條第2 項第㈡款所載「經賣方（即原告）書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議…」等文以觀，被告既違約且經原告合法通知催告限期履行下，然被告仍不為之，原告自得依確定判決而沒收被告業已存入前揭保證委任契約帳戶內之金額。原告雖聲明給付金額，此「給付」在判決主文屬於結果，為一中性用語，此與發生原因諸如沒收或損害賠償等事由不同，本件原告以沒收為發生原因事實，自得請求已交付之價金98萬元，及自解除通知翌日即自100 年4 月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，至於原告是向前揭保證委任契約帳戶取償或另向原告之責任財產為之，此僅涉及強制執行程序之問題，與本件前揭實體審認結果無涉。基此，被告前揭所辯，並不足採。
六、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（有最高法院93年台上第90
9 號裁判可供參酌）。本件被告雖另辯稱系爭不動產合約書書第10條約定所載「沒收買方已繳價款作為違約之賠償」，應屬損害賠償總額之預定。而本件原告實際上受有如何損害，尚乏實據，泛言沒收98萬價金，已非可取。又原告委託信義房屋公司出售本件系爭房地之原總價為1,120 萬元，嗣後價位高漲至1,228 萬元，且業已高價售出，原告係獲得鉅利，又何來受有損害而主張全數沒收，縱認原告得主張，其請求之違約金過高，法院應予酌減等語。惟查，被告主觀上不願意履行系爭不動產價金之交付，依系爭買賣合約書之約定，被告應賠償原告前揭之違約金等情，已如前述，而兩造以
980 萬元為成立系爭買賣合約，相較於被告已支付98萬元，僅屬一成，並無約定過高之情形。再者，縱認原告嗣後有以1,228 萬元委託出售系爭不動產之事實，然此為委託之價額，並非實際成交之價額，尚難以此推論出原告實際上並未受有損害，故被告前揭所辯，亦不足取。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條之約定，訴請被告給付98萬元之違約金，及自100 年4 月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保請准宣告或免為假執行，經核亦無不合，諭知如主文第3 項所示，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 15 日
民事第二庭 法 官 吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 15 日
書記官 吳語杰