臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1711號原 告 周德明被 告 吳國柱訴訟代理人 吳鴻箖上列當事人間請求分割共有物等事件，經本於民國100 年9 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落新北市○○區○○段868建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號3樓，准予變價分割，所得價金由兩造按應有部分各1/2之比例分配。
前項建物坐落之基地即新北市○○區○○段○○○○號，兩造所有權應有部分各1/40併付前項建物變賣，所得價金由兩造按應有部分各1/2之比例分配。
被告應自民國100年3月9日起至本件分割共有物判決確定日止，按月給付原告新台幣壹仟參佰肆拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第三項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段868建號（新北市○○區○○路○○○巷○號3樓）及基地（同段202地號），原為訴外人吳銘偉與被告分別共有，因吳銘偉積欠債權人債務，經債權人聲請拍賣吳銘偉所有系爭房地，由原告得標買受，並已繳清價金，於100年3月9日領得本院核發不動產權利移轉證書（房屋所有權應有部分1/2、土地所有權應有部分1/40），成為系爭房地之共有人之一。系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，且共有人間亦未訂有不分割期限之契約，兩造無法達成分割協議，原告請求裁判分割。系爭建物為公寓之三樓，由共用樓梯出入，原物分割顯有困難，為此請求變賣共有物以價金分配於兩造。原告雖於100年3月9日領得不動產轉利移轉證書，成為共有人之一，然系爭建物全部由被告所佔用，未經原告同意，侵害原告之利益，爰依民法第179條規定，請求被告返還不當得利，茲依系爭建物附近出租行情月租約新台幣（下同）12000元至15000元左右計算不當得利，請求被告按月給付6000元至本件分割共有物判決確定日止。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應自100年3月9日起至本件分割共有物判決確定日止，按月給付原告6000元。
二、被告則以：不同意變價分割，原告主張之租金行情偏高，系爭建物附近租金行情約為8000元至10000元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張：系爭房地原為訴外人吳銘偉與被告分別共有，因吳銘偉積欠債權人債務，經債權人聲請拍賣吳銘偉所有系爭房地，由原告得標買受，並已繳清價金，原告於100年3月9日領得本院核發不動產權利移轉證書等情，業據原告提出土地、建物謄本，並經本院調取98年度司執字第87390號清償債務強制執行事件卷宗核閱屬實，自可採信。按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1、2項分別定有明文。查系爭建物並無因物之使用目的不能分割之情形，且共有人間亦未訂有不分割期限之契約，兩造無法達成協議分割等情，為被告所不爭執，亦堪信為真。是原告訴請判決分割，為有理由，應予准許。再查，系爭建物為鋼筋混凝土造5層樓公寓之第3層樓，屋內為4房2廳1衛浴，對外僅有1共用樓梯出入，有建物登記第二類謄本、現場照片8張及屋內隔間圖1份可稽，倘以原物分割，恐將有損系爭建物之完整性及出入便利，造成使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，故認不宜採原物分割之方式。本院審酌系爭建物之使用情形、經濟效用、公平原則及共有人之利益等情，認將系爭建物變價分割，較為適當，所得價金按兩造應有部分各二分之一之比例分配之。
四、按專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。查系爭建物之基地即新北市○○區○○段○○○○號，為兩造及其他人所共有，兩造應有部分各40分之1，揆諸上開法條，基地應與系爭建物併同變賣，所得價金，按兩造應有部分各二分之一之比例分配之。
五、按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分使用收益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院55年台上字第1949號、61年台上字第1695號分別著有判例，可資參照。本件原告主張其拍定買受訴外人吳銘偉之應有部分，並於100年3月9日領得不動產轉利移轉證書，成為共有人之一，然系爭建物全部由被告所佔用，未經原告同意，侵害原告之利益等情，為被告所不爭執，堪信為真實，參以上開判例意旨，被告未經原告同意，逾越應有部分之範圍使用收益，為無法律上之原因受有利益致原告受有損害，原告請求返還相當於租金之不當得利，即屬有據。又按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，亦為土地法第97條第1項所明定。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，然房屋課稅現值為稅捐機關之認定，此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，自無不可。次查系爭建物所在基地即新北市○○區○○段○○○○號，申報地價為每平方公尺11120元，面積445平方公尺，兩造應有部分各1/40，有土地登記謄本可稽，是其金額為247420元｛11120x445x（1/40+1 /40）=247420｝，系爭建物房屋課稅現值為212900元，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書供參，合計土地及建物申報價值為460320元。
再查，系爭建物位於新北市○○區○○路○○○巷內，巷內多為住家，周邊環境並非繁榮，附近有國小，系爭建物74年5月16日建築完成（見建物謄本），屋齡有26年，被告作為住家使用等一切情況，認以土地及建築物申報總價年息百分之7計算為宜。原告雖主張依附近出租行情每月為12000元左右，請求被告按月返還6000元之不當得利等語，然查本件應受土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十」之規範，爰不採原告之主張。又按被告僅就其超過應有部分比例之範圍（即1/2），為不當得利，是原告主張自領得不動產權利移轉證書即100年3月9日起至本件分割共有物判決確定日止，按月得請求之不當得利為1343元（000000x7%/12/2=1343）。原告於上開數額之請求，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件系爭房地分割後，兩造同蒙其利，本院爰酌量情形，命原告負擔訴訟費用一部。本判決第3項所命給付之金額，未逾50萬元，依據民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。
七、結論：原告之訴一部為有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
書記官 林勁丞