臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1773號原 告 慶隆開發有限公司法定代理人 黃淑麗訴訟代理人 周仕傑律師
高奕驤律師複 代理人 楊永芳律師被 告 黃錦鎮
黃錦銘上二人共同訴訟代理人 廖德澆律師複 代理人 曾淑菁被 告 黃俊傑上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國100 年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示Ａ部分面積四九點八五平方公尺之四層建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號、六十之一號、六十之二號、六十之三號之房屋，及如附圖所示Ｂ部分面積十五平方公尺之增建物拆除，並將如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積合計六四點八五平方公尺土地返還予原告及全體共有人。
被告應給付原告新臺幣參萬玖仟肆佰參拾肆元及自民國一百年六月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百年五月二十一日起至返還上開土地之日，按月給付原告新臺幣柒佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣陸佰柒拾陸萬玖仟柒佰伍拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第2 款、第3 款及第7 款定有明文。查原告原起訴聲明係請求：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○街○○號（新北市○○區○○段1310建號）、60之1 號（同段1311建號）、60之2 號（同段1312建號）、60之3 號（同段1313建號）之房屋拆除（占用面積約44.14 平方公尺，以實測為準），並將土地返還予原告及全體共有人；㈡被告應共同給付原告新臺幣（下同）45,929元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自99年10月1 日起至返還土地之日止，共同按月給付原告815 元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣依據新北市板橋地政事務所於民國100 年11月10日測量結果，於100 年12月28日以民事準備書狀變更其聲明請求被告拆除地上物之範圍暨面積，以及不當得利數額。原告變更後之聲明，詳如後述。經核原告所為訴之變更，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為原告與訴外人簡進興等人所共有，原告應有部分為7/60。惟被告所共有建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號（新北市○○區○○段1310建號）、60之1 號（同段1311建號）、60之2 號（同段1312建號）、60之3 號（同段1313建號）之房屋（下稱系爭房屋），係未經原告及其他全體共有人同意而占用系爭土地，自屬無權占有。原告已委請律師發函通知被告，要求其出面協商並自行拆除，惟被告均未置理。又經新北市板橋地政事務所測量結果，系爭房屋無權占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ斜線部分面積合計64.85 平方公尺，其中已辦保存登記部分之面積為49.85 平方公尺，未辦理保存登記（增建）部分面積為15平方公尺。而系爭土地之申報地價96年度為每平方公尺17,399.2元、99年度為每平方公尺18,983.2元，則以土地申報地價總額年息10% 為計算基準，請求被告應給付原告自95年5 月21日起至100 年5 月20日止相當於租金之損害賠償67,478元，且被告於100 年5 月21日起仍繼續無權占有系爭土地，自應按月給付相當於租金之損害賠償14,362元予原告。爰依民法第767 條第1項 、第
821 條及第179 條之規定，請求被告將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將該土地返還予原告及全體共有人，且被告占用系爭土地，係無法律上之原因受有利益，自應將所受之利益返還予原告等語。
㈡、聲明：
１、被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖
Ａ、Ｂ斜線部分所示之新北市○○區○○街○○號（同段1310建號）、60之1 號（同段1311建號）、60之2 號（同段1312建號）、60之3 號（同段1313建號）之房屋（面積64.85 平方公尺）拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。
２、被告應給付原告67,478元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
３、被告應自100 年5 月21日起至返還土地之日止，按月給付原告1,197 元。
４、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告黃錦鎮、黃錦銘：
１、被告黃錦鎮等3 人所共有坐落於系爭土地上之系爭房屋，係於64年間由被告之父親黃清輝連同訴外人黃屘及黃水生等3人，共同向原地主簡漢生公祭祀公業承租系爭土地而建屋，由簡漢生公祭祀公業管理委員會主任委員簡金圳出具土地使用權同意書，同意黃清輝等3 人於系爭土地（重測前板橋市○○段○○○ ○號）上建築4 層ＲＣ造建築物，使用土地面積為280.10平方公尺。嗣經黃清輝等3人 共同委託華堂建築師事務所向新北市政府建設局申請新建4 層1 座3 間房屋，而於該房屋興建完成後，並於65年12月6 日取得使用執照（使用執照字號：65使字第2552號）在案。又黃清輝於70年11月14日過世，其繼承人即被告黃錦鎮等3 人於71年11月3 日向地政事務所辦理所有權第一次保存登記，取得門牌號碼為新北市○○區○○街○○號○○○區○○段1310建號）、60-1號（同段1311建號）、60-2號（同段1312建號）、60-3號（同段1313建號）等房屋，各登記1/3 之持分權利。由上可知，被告所有之系爭房屋，早於64年間申請興建之前，即由被告之父親黃清輝向系爭土地之原所有權人取具土地使用權同意書後才開始興建，而於建築完成後，由黃清輝取得系爭房屋之所有權，嗣由被告依法繼承取得系爭房屋所有權，再於71年向地政事務所辦理所有權第一次保存登記。是被告所有系爭房屋於興建之初，既係租用系爭土地而興建，即難認係無權占有。
２、按臺灣民事習慣報告之記載，祭祀公業係為祭祀祖先為目的而設立，僅須有享祀人、設立人（或派下）及獨立之財產為已足，並不以登記為必要，其財產為全體派下之公同共有。且祭祀公業派下權即公同共有權之存否，屬私權事項，不以鄉鎮市公所出具派下員證明書為必要。而本件於64年間為在系爭土地上興建房屋，申辦建築執照，須由土地所有權人出具土地使用權同意書，方得為申請取得建照，故原告否認簡漢生公祭祀公業之存在，遽謂上開租賃關係不存在，實非可取。
３、又系爭房屋早於71年辦理所有權第一次保存登記，而系爭土地係於94年方進行分割並辦理繼承登記，故原所有權人於取得繼承登記後，應推斷其已默許被告繼續使用系爭土地，嗣其中部分共有人再將其持分出售予原告，而原告於購買系爭土地時，明知系爭土地上早已興建連同系爭房屋在內之3 棟合法建物，亦應推斷原告已默許被告繼續使用系爭土地，是原告與被告間之法律性質應屬租賃關係。況系爭土地之租賃契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，非有相當之期限不能達其目的，則原告與被告間仍存續自原所有權人與被告間之不定期租賃契約，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至系爭房屋不堪使用時消滅。是原告主張被告租賃契約已於66年屆滿終結，請求被告應將系爭土地上建物拆除，並向被告請求不當得利，即屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告黃俊傑：系爭土地係其祖先共有之土地，但被告並未取得土地所有權。而系爭房屋連同隔壁2 棟房屋均係於64年間所興建，並非無權占有系爭土地等語置辯。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告為系爭土地之共有人之一，應有部分為7/60。
㈡、被告所共有系爭房屋占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ斜線部分面積合計64.85 平方公尺，其中已辦保存登記部分之面積為49.85 平方公尺，未辦理保存登記（增建）部分面積為15平方公尺。
四、得心證之理由：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段及第821 條分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查原告為系爭土地之共有人之一，應有部分為7/60之事實，此有土地登記第二類謄本1 份在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真正。而原告主張被告所共有系爭房屋無權占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ斜線部分面積合計64.85 平方公尺，其中已辦保存登記部分之面積為49.85 平方公尺，未辦理保存登記（增建）部分面積為15平方公尺等情，業經本院於100 年11月10日至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、新北市板橋地政事務所100 年11月29日複丈成果圖（即附圖）及建物登記第二類謄本4 份在卷可稽。被告雖不否認其所共有4 層建物即系爭房屋占用系爭土地之面積及位置，惟辯稱係有權占有，並以前揭情詞置辯，則依上開說明，被告自應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責。經查：
１、被告雖辯稱系爭房屋係於64年間由被告之父親黃清輝經原土地所有權人簡漢生公祭祀公業之同意而承租興建云云。惟查，依被告所提出之土地承租契約書所示，固可知簡漢生公祭祀公業管理委員會將系爭土地（重測前為板橋市○○段○○○○號）之部分面積出租予黃清輝、黃屘及黃水生等3人以興建房屋，然按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人，則被告本不得執該具債權性質之租賃契約用以對抗土地之所有權人即原告及其他共有人。且依被告所提出之臺北縣共有人名簿所示，系爭土地之原登記所有權人計有簡平聘、簡石根、簡水、簡川流、簡北、簡清山、簡榮杉、簡榮華、簡宇西、簡土樹、簡水龍、簡松柏、簡長慶、簡同麟、簡阿燦等15人（下稱簡平聘等15人），可徵系爭土地之原所有權人並非係簡漢生公祭祀公業。又依被告所提出之土地使用權同意書所示，其上記載土地所有權人為簡金圳及簡保全，亦非係簡漢生公祭祀公業。是被告辯稱系爭房屋係經其坐落基地之原所有權人即簡漢生公祭祀公業之同意後而興建，亦不可採。
２、被告雖又辯稱興建房屋須由土地所有權人出具土地使用權同意書，方得為申請取得建照云云，並提出臺北縣政府建設局建照執照及使用執照影本各1 份為據，惟查，土地使用同意書者，乃房屋、雜項工作物或其他供公眾使用建築物起造人於申請開發建築時，於基地非起造人所有時，由土地所有人或使用權人或管理人基於特定法律關係同意起造人使用其所有或管理之土地，而出具供起造人據以向主管建築機關申請建造執照或雜項執照之證明文件，其法律上之性質屬建築管理上之文件，亦即申請建築許可之必備文件，僅具有建築管理上之效力，對主管建築機關而言，並無審查其私權效果之權限，自亦不生私權確定之效果。準此，建築主管機關縱使核發建築執照、使用執照，然未經實體審查，對實體權利關係之爭議並無拘束力，要難僅憑上開使用執照及建照執照，遽認被告所有之系爭房屋已取得基地全體共有人之同意而占有使用系爭土地。況且，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權，此有最高法院62年台上字第1803號判例意旨可資參照。而觀諸前揭土地使用權同意書上僅有簡金圳、簡保全等2 人簽章同意黃清輝得使用系爭土地之特定位置，被告復未能舉證證明其父親黃清輝於系爭土地上興建系爭房屋已徵得當時土地共有人全體之同意，依上開判例意旨，縱部分共有人同意黃清輝得使用系爭土地，其等同意對全體共有人尚不生效力。是被告自無從執此主張其使用系爭土地具有合法之權源。
３、被告雖再辯稱系爭土地係屬簡漢生公祭祀公業派下員全體公同共有財產，且祭祀公業是否存在，並不以登記為必要等語。惟查，被告並未舉證證明系爭土地係屬簡漢生公祭祀公業所有，已如前述，且簡漢生系爭祭祀公業是否存在，業經本院99年度訴字第2321號請求拆屋還地事件，經法院依職權向新北市政府、新北市板橋區公所函調系爭祭祀公業之相關登記資料結果，並無系爭祭祀公業土地之設立登記資料，被告復未證明簡漢生公祭祀公業是否確實存在，是被告上開所辯，自無從採信。
４、另被告辯稱兩造間仍存續自原所有權人與被告間之不定期租賃契約，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅等語。惟查，被告既未能證明其父親黃清輝於興建系爭房屋時，已徵得系爭土地全體共有人之同意，即係無權占有使用系爭土地，已如前述。又辦竣建物所有權第一次登記與建物基地是否經共有人全體同意而使用，二者間並無必然關係，被告亦未證明其已取得使用系爭房屋坐落基地之合法權利。則被告辯稱其得繼受其父親黃清輝使用系爭土地之權利或有權使用系爭土地，且原告於系爭房屋興建後方取得系爭土地之所有權，亦應推斷原告已默示被告得繼續使用系爭土地云云，即非可採。
５、被告黃錦鎮、黃錦銘雖聲請向新北市政府工務局調閱有關系爭房屋申請興建之全部卷宗資料，欲證明系爭土地之出租人即簡漢生公祭祀公業將系爭土地之共有權利登記予其派下子孫，並有該祭祀公業內部之協議分配書等文件（即調解筆錄）可參云云。惟查，該調解筆錄係47年6 月4 日簡文獻、簡水柳、簡八、簡清景、簡呈道、簡保全、簡阿七等7 人（下稱簡文獻等7 人）以系爭祭祀公業管理委員會管理人之名義，簡再生（即簡平聘之繼承人）、簡石根、簡水、簡子生（即簡川流之繼承人）、簡金圳（即簡北之繼承人）、簡清山、簡榮華、簡榮杉、簡德培（即簡宇西之繼承人）、簡土樹、簡水龍、簡松柏、簡黃梏（即簡阿雲及簡長慶之繼承人）、簡金傳（即簡同麟之繼承人）、簡阿燦等15人（下稱簡再生等15人）為相對人，於臺灣臺北地方法院成立調解（臺灣臺北地方法院47年度調字第623 號）。而依系爭調解筆錄之記載，僅簡文獻等7 人有請求簡再生等15人為所有權移轉登記之債權而已，而非簡水等15人同意為登記名義人之變更或承認系爭土地所有權屬於祭祀公業派下公同共有。此一事實業經本院94年度重訴字第389 號、臺灣高等法院96年重上更㈠字第196 號、最高法院98年度台上字第152 號確認土地公同共有權存在事件，及本院94年度重訴字第390 號、臺灣高等法院96年重上更㈠字第134 號、最高法院98年度台上字第2183號請求塗銷土地所有權登記事件，於判決理由中詳為論述。可見縱使當時系爭土地之所有權人即簡再生等15人同意將系爭土地之所有權移轉登記為簡漢生公祭祀公業管理委員會所有，惟被告並未舉證證明簡漢生祭祀公業管理委員會確已依該調解筆錄之內容辦妥系爭土地所有權之移轉登記之事實，則該調解筆錄就系爭土地所有權移轉移轉登記，尚無與形成判決同一之形成力，尚須當事人持調解筆錄辦理登記後，始生所有權變動之效力。是被告自無從以上開調解筆錄證明簡漢生公祭祀公業已取得系爭土地之所有權，從而，本院認無再行調查之必要。
６、綜上，被告未就其有何占用系爭土地之正當權源舉證以實其說，則其主張有權占用系爭土地云云，並非可採。故原告主張被告為無權占用，依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將無權占用系爭土地上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告，洵屬有據，應予准許。
㈡、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。至請求人得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以其所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此亦有最高法院61年台上字第1695號判例可參。經查，本件被告之系爭房屋無權占用原告所有系爭土地之面積及位置如附圖所示，已如前述，被告消極地減免應支付使用系爭土地之代價，而受有使用系爭土地之利益，並致原告受有相當於租金之損害，自已構成不當得利。是原告依民法第
179 條規定，請求被告返還其占用系爭土地相當於租金之利益，核屬有據。至原告得請求之不當得利之範圍及數額，詳如後述。
㈢、又按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限，而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，如未申報則以土地之公告地價百分之80為申報地價，平均地權條例第16條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭土地於95年、96年至98年、99年至100 年之申報地價每平方公尺分別為13,636元、17,399.2元、18,983.2元（亦即公告地價之80），此有系爭土地之地價第二類謄本及新北市地政資訊查詢資料足參。本院審酌系爭土地之地目為建，位於新北市板橋區，四周為住宅，生活機能普通，交通狀況尚可，且被告所有系爭房屋為4 層樓建物，現由被告自行居住使用等情，認原告主張不當得利數額應以系爭土地申報地價之年息百分之6計算，核屬適當。據此，被告占地面積合計為64.85 平方公尺，自95年5 月21日起至95年12月31日止共計225 日之不當得利為32,706 元（13,636元x64.85㎡x0.06x225/365=32707），自96年1 月1 日起至98年12月31日止共計1,095 日之不當得利為203,101 元（17,399.2元x64.85㎡x0.06x1095/365=203101） ，自99年1 月1 日起至100 年5 月20日止共計50
5 日之不當得利為102,195 元（18,983.2元x64.85㎡x0.06x505/365=102195），不當得利合計為338,003 元（32707 ＋203101＋102195=338003） ，而原告就系爭土地之應有部分係60分之7 ，故被告應返還原告之不當得利共計為39,434元（000000x7/60=39434） 及法定遲延利息。另被告自占用系爭土地迄今仍無拆除之意，顯有繼續佔用之虞，則依民事訴訟法第246 條之規定，原告請求被告按月給付至返還土地止之不當得利，自屬有據。故被告應自100 年5 月21日起至返還土地之日止，按月給付原告718 元（18,983.2元x64.85㎡x0.06x1/12=6155 ，6155x7/60=718） 。原告於此一範圍內之請求，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依據民法第767 條、第821 條及第179 條規定，請求㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖Ａ、Ｂ斜線部分所示之新北市○○區○○街○○號（同段1310建號）、60之1 號（同段1311建號）、60之2 號（同段1312建號）、60之3 號（同段1313建號）之房屋（面積64.85 平方公尺）拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。㈡被告應給付原告39,434元及自起訴狀繕本送達翌日即
100 年6 月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢被告應自100 年5 月21日起至返還土地之日止，按月給付原告718 元之範圍內，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即失所據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
書記官 彭麗紅