臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1838號原 告 胡周養訴訟代理人 胡美雲被 告 周雅玲
周孫弘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國101 年7 月4日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告周雅玲應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號、二四四之四地號土地上，如附件所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分（面積合計為貳壹柒平方公尺）之門牌號碼為新北市○○區○○路一段一一五巷八號未保存登記建物，遷讓返還予原告。
被告周雅玲、周孫弘應自民國一百年七月一日起至遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用由被告周雅玲負擔百分之五十，被告周孫弘負擔百分之十三，餘由原告負擔。
原告其餘之訴駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時所主張被告應遷讓系爭房屋，並自民國100 年7 月1 日起按月給付新臺幣（下同）8,000 元之請求，未據說明其請求權基礎。嗣原告以100 年
8 月25日民事陳報書狀，確認其係依民法第464 條、第470條第1 項之返還請求權，請求被告遷讓房屋；並依民法第
181 條之不當得利返還請求權，請求被告自100 年7 月1 日起按月給付8,000 元。原告所為上開請求權基礎之陳述，核屬不變更訴訟標的，而補充法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合於前揭法律之規定，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○ ○號、244 之4 地號土地上，
門牌號碼為新北市○○區○○路1 段115 巷8 號之建物（如附件土地複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，面積合計為217 平方公尺）為原告所有，無償借住予被告周雅玲、周孫弘姊弟等人已達數年，於98年12月間原告曾親至系爭房屋向被告索回房屋，但因基於親誼及搬遷需費時日之考量，而同意延緩一年收回，故由被告周雅玲簽具房屋讓住契約書，約定須於100 年1 月10日將系爭房屋還予原告。
惟屆期後經原告數次催討，被告均無意返還，爰依民法第
464 條、第470 第1 項之規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋。
㈡被告遲不返還房屋，已具體產生不當得利，而系爭房屋附近
之房屋一般租金約在18,000元左右，原告從低以每月8,000元為主張，爰依民法第181 條請求返還不當得利。
㈢對於被告抗辯主張之意見：
⒈被告之祖父為原告父親之養女之贅夫，原告為被告祖父以
兄妹相稱，故被告稱原告為姑婆。系爭房屋所坐落新北市○○區○○段○○○ ○號（下稱為244 地號土地）之土地，原告因繼承而取得，而系爭房屋原為原告父親所建造，原告父親過世後，就將系爭房屋過給原告，原告於14歲時即辦理稅籍登記，迄今未為變更，另原告於35年間就設籍於該處並為戶長。嗣因被告之父敗光所分得家產，原告同情被告母親之境遇，始默許被告與其等母親無償借住系爭房屋，被告並曾搬離系爭房屋，直到約70幾年間方又搬入系爭房屋。
⒉系爭房屋於41年間，曾經原告同意而由被告祖父及叔叔出
資整修增建，嗣被告周孫弘亦在未經原告同意之情形下加以整修增建，惟系爭房屋不因此而成為其所有。
㈣為此聲明：
⒈被告應將系爭房屋返還予原告。
⒉被告應自100 年7 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。
二、被告抗辯主張：㈠系爭房屋為被告祖父即訴外人周石柳出資所建造，迄今已逾
60餘年，嗣由被告周孫弘一人繼承而為所有人，7 年前亦經被告周孫弘出資翻修，並非原告出資所建造。而原告所提出之57年度房屋稅單，所載原告繼承之房屋為坪數33坪，土磚混和建造，亦即50年代類似土角厝之建物，牆壁下層約三分之一磚塊疊成，上層三分之二為土塊疊成，地為泥土地，屋頂是瓦片上壓石頭或磚塊，廁所為兩片木板下有糞坑等，然原告繼承時已是舊屋，至今又逾43年，早已因年久失修而倒塌不存在。而被告祖父重建房屋後，被告周孫弘再自資花費巨資增建之40坪現代建材、設備之房屋，故原告所主張所有之房屋並非系爭房屋。且系爭房屋自被告祖父時起即居住該處，被告自小即居住並設籍於系爭房屋。
㈡系爭房屋位於新北市○○區○○路1 段115 巷內，附近有十
餘戶，皆為周姓同源家族，土地因代代相傳，迄今為持分共有，土地合計約為兩千餘坪，共有人多達近兩百人，至今尚未辦理土地分割。原告無法舉證證明其所持分之土地，係恰為系爭房屋之處。
㈢原告與被告周雅玲簽訂之讓住契約書，未經被告周孫弘同意
。而當時原告係利用被告周雅玲不諳法律而強迫簽下，揚言不簽則不願離去，被告周雅玲在此情形下迫於無奈才勉強簽訂，此係利用被告周雅玲輕率無經驗情形下誤簽該契約，亦與事實不符，應屬無效。且被告周孫弘並未授權被告周雅玲簽訂讓住契約書，被告周雅玲實無權代表被告周孫弘簽訂任何協議或承諾，該讓住契約書自屬無效。
㈣系爭房屋為被告所有，自無庸給付租金予原告。
㈤為此聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭房屋現由被告居住使用之事實，為被告均不否
認，堪認屬實。又原告主張前與被告周雅玲簽訂讓住契約書，約定將系爭房屋借住予被告周雅玲1 年，期間自99年1 月
10 日 起至100 年1 月10日止，期滿除經原告同意繼續借住外，被告周雅玲應即為遷讓返還等情，業據其提出讓住返還契約書乙份為據（參本院卷第9 頁），並為被告所不爭執，堪為採認而足認為真實。被告雖抗辯主張上開讓住契約書，實係原告利用被告周雅玲輕率無經驗情形下所簽訂云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段規定甚明；被告就其所主張上開抗辯事實，並未提出任何事證以實其說，自難憑認屬實而不足採信。又原告尚主張其於簽訂上開讓住契約書前，即已無償借予被告二人數年，係因基於親誼同意延緩1 年返還方為簽立上開讓住契約書云云，則為被告所否認，且上開讓住契約書亦無此等內容之記載，已難遽信屬實。另依原告自陳伊前係默許被告與其等母親居住，且被告亦曾搬離直至70年間方又搬入系爭房屋等語（參本院卷第97頁），亦顯與主張與被告二人在前述讓住契約書簽訂前即已成立使用借貸契約之情形不符。而原告復未就此提出其他積極證據以資證明，自不得遽認為真正而無足採。是以原告主張與被告周孫弘間就系爭房屋存有使用借貸關係云云，既未能舉證以實其說，其主張即難為採信而不足認定。
㈡被告原雖抗辯主張系爭房屋原為土角厝，早已因年久失修而
倒塌不存在，經伊祖父重建，伊再自資增建為現代建材、設備之房屋，故原告所繼承而得之房屋已非系爭房屋，該屋已由被告周孫弘因重建而取得云云，惟查：
⒈原告主張系爭房屋原由原告之父所建造，嗣經伊繼承而取
得乙節，業據原告提出新北市政府稅捐稽徵處房稅籍證明書為證（參本院卷第5 頁），並為被告於言詞辯論中自陳不爭執（參本院卷第71頁背面、第83頁背面），堪認屬實。
⒉被告於本院言詞辯論時，明確自陳：「因為當時房子是原
告繼承房屋，但是房屋是很久以前的房屋，因為年久失修，有部分倒塌，我們有出資去整修，所以我們覺得房子是我們出資在重來蓋起來的，而不是他原本的房屋。」、「（問：房屋是否全部拆掉重蓋？）不是全部拆掉重蓋，倒塌部分我們有拆掉再重蓋，沒有塌掉的部分再做整修。」等語明確（參本院卷第71頁背面），足認被告周孫弘及其祖父僅係就原告所繼承之房屋加以整修增建，並非原屋拆除或完全毀損後再予重建。
⒊又系爭房屋客廳右側兩個房間及後方置物間與廁所（如附
件土地複丈成果圖所示下方兩個編號Ｅ區塊，及上方之編號Ｇ區塊），係被告周孫弘祖父於數十年前所增建，另被告周孫弘於7 、8 年前僅係就系爭房屋之牆壁建材改為水泥，屋頂部分加增鐵皮，並增建大門前之鐵皮雨遮（如附件土地複丈成果圖所示Ａ區塊），此為被告周孫弘陳明在卷，並有新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖可稽（參本院卷第114 頁至121 頁）。而上開增建部分，其中房間部分並無獨立之出入口，後方置物間及廁所亦附連於系爭房屋本體，除與所連接之客廳有一出入口外，後方尚有一通道通往外側，此經本院於101 年3 月23日現場勘驗在卷，顯見上開增建部分均為附於原建築以助其效用，而未具結構及使用上之獨立性。
⒋按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人
，取得動產所有權。」，民法第811 條定有明文。次按「上訴人主張對系爭房屋曾加以裝修，縱屬真實，然其所購買之磚、瓦、塑膠板等，既因附合於債務人之不動產而成為系爭不動產之成分，無單獨所有權存在，亦自無足以排除強制執行之權利。」，最高法院56年台上第2346號判例亦闡示甚明。而所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是，此類附屬建物依民法第811 條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100 年度台上第4 號、95年度上易第59號、89年度上易第481 號判決要旨可資參照）。本件上述整修部分既僅係就原房屋之建材更換加強，並非原屋拆除或完全毀損後再予重建，增建部分亦均為附於原建築以助其效用，而不具結構及使用上之獨立性，依上開說明應由原房屋所有人即原告即因附合取得整修及增建建物之所有權，而擴張其原建物所有權之範圍。是以被告主張因重建而取得系爭房屋所有權云云，並無理由；原告主張為系爭房屋（如附件所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，面積合計為217 平方公尺）之所有人，堪認屬實而足為認定。
㈢按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，民法第
470 條第1項前段定有明文。本件被告周雅玲與原告就系爭房屋之租賃契約既至100 年1 月10日屆滿，而原告亦無意再行續借，則原告為此本於貸與人之地位，訴請被告周雅玲遷讓騰空返還該系爭房屋，即屬有據。而原告主張與被告周孫弘間存有使用借貸關係之事實既屬不能證明，自與民法第
470 條第1 項借用物返還請求權之要件未合。且原告經本院闡明後，復明確主張係依據民法第464 條、第470 條第1 項之返還請求權，請求被告遷讓房屋（參本院卷第37頁、第
109 頁背面），並未為其他請求權基礎之主張。另被告周孫弘原即居住於系爭房屋，於7 、8 年前始商請被告周雅玲同住以協助照顧母親等情，此經被告陳明在卷，並為原告所不爭執（參本院卷第71頁背面、第83頁背面），堪信屬實，則依被告二人內部關係觀之，被告周孫弘顯係為自己占有管領系爭房屋，並非受被告周雅玲之指示而為之，自不屬被告周雅玲之占有輔助人，而非原告對被告周雅玲之借用物返還請求權效力所及。是以原告請求被告周孫弘遷讓返還系爭房屋，即非有據而不能准許。
㈣再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。」，民法第179 條前段定有明文。次按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。無權占有他人之房屋者，依上開判例意旨之同一法理，自應認可獲得相當於房屋租金之利益。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度臺上字第3717號判決可資參照）。經查：⒈查本件原告與被告周雅玲間之使用借貸契約已於100 年1
月10日到期，惟被告周雅玲迄今仍無權占有系爭房屋而不予返還，被告周雅玲占有使用系爭房屋顯無法律上之原因，而受有如租賃般使用系爭房屋之利益，並致所有人即原告受有損害，其利益與損害並均相當於系爭房屋之租金，是以原告自得向被告周雅玲請求相當於租金之不當得利。又原告主張與被告周孫弘間存在使用借貸關係乙節，雖屬不能證明而無足採認；然被告周孫弘確有居住使用系爭房屋之事實，且其主張因重建而為系爭房屋所有人云云亦不足採，均已如前述，復未能證明其有何合法權利而可享有使用系爭房屋之利益，而原告則因此受有不能使用系爭房屋之損害，是以原告主張被告周孫弘占有使用系爭房屋並無法律上之原因，而受有等同租賃之使用系爭房屋利益，並致所有人即原告受有相當之損害等情，亦堪採信而足認屬實。是以原告主張被告無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告其受有相當租金之損害之事實，堪予認定。
⒉按又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之。土地法第97條第
1 項、第105 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段載有明文。另系爭房屋為未辦理保存登記之房屋，應以房屋稅課稅現值作為房屋價額之估定。查系爭房屋之房屋稅課稅現值為6,100元，系爭房屋基地面積即占有坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號、第244 之4 地號土地之面積分別為167 平方公尺及50平方公尺，合計為217 平方公尺，申報地價均為每平方公尺7,840 元，此有原告提出之新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、被告提出之土地登記第二類謄本與地價改算通知書可稽（參本院卷第5 頁、第64頁、第68頁），則系爭基地之土地總價為1,701,280 元（計算式：
7,840 ×217 ＝1,701,280 ），合計土地與建物申報總價為1,707,380 元（計算式：6,100 ＋1,701,280 ＝1,707,380 ）。而系爭建物屋齡雖達數十年，然於7 、8年前經整修強化建材，並為擴建而增加使用機能，再斟酌系爭建物位於新北市○○區○○路，有多線公車行經，交通便利，鄰近介壽國小、警察局及商店，有原告提出之網站地圖可按（參本院卷第40頁、第86頁），生活機能方便，以系爭房屋目前作為住家使用、建物坐落之位置、附近繁榮程度等情狀，本院認系爭房屋租金以不超過土地及建物之申報總價年息6%計算為適當，以此計算，每月租金應不超過為8,537 元為適當（計算式：1,707,380 ×6%÷12＝8,537 ，元以下四捨五入）。是以原告請求被告自100年7 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000 元，未逾上開租金最高限制，自為有理由而應予准許。
㈤綜上所述，原告依民法第470 條第1 項之借用物返還請求權
，請求被告周雅玲遷讓返還系爭房屋，及本於不當得利之法律關係，請求被告二人給付自100 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000 元，為有理由。其本於貸與人之借用物返還請求權，請求被告周孫弘遷讓返還系爭房屋部分，則無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 16 日
民事第二庭 法 官 楊博欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 16 日
書記官 林瓐姍