臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1036號原 告 瓏山林事業股份有限公司法定代理人 陳志棟原 告 全聯實業股份有限公司法定代理人 林敏雄共同訴訟代 理 人 劉宏邈律師
蔡金峰律師被 告 日麗華廈管理委員會法定代理人 陳清泉訴訟代理人 幸大智律師上列當事人間請求確認契約關係存在事件，本院於民國101 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程式在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17
0 條、第175 條第1 項，分別定有明文。又公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1 項、第2 項亦定有明文。查本件被告日麗華廈管理委員會之主任委員原為劉天龍，於本件審理期間先後變更為周信強、陳清泉，業據被告先後於民國100 年9 月6 日、101 年11月22日具狀聲明承受訴訟，並有新北市中和區公所准予申請變更備查函在卷可稽（見本院卷第102 頁、306 頁），核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）緣訴外人許長富、謝麗玲、蔡孝宜等三人為系爭社區地下壹樓之區分所有權人，除與原告全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）間有租賃關係外，並和被告間定有約定專用之協議，嗣原告瓏山林事業股份有限公司（下稱瓏山林公司）向訴外人許長富、謝麗玲、蔡孝宜等三人買受系爭地下壹樓所有權，並承受該租賃關係及與被告間之約定專用協議；瓏山林公司復於98年6 月1 日與被告就其社區地下壹樓原約定專用之協議書合意更名為瓏山林公司，原告全聯公司則早於94年3 月18日及99年6 月1 日，分就招牌設立、電費水費負擔、空調機及公共區域等有關設備之使用訂有約定專用之協議書貳份。詎被告竟分別於99年7 月
27 日 、99年8 月16日以日麗字第099073號函、日麗字第099077號函對原告瓏山林公司終止原協議或謂原協議為無效，另於100 年3 月15日以中和泰和街郵局第126 號存證信函，再次強調片面終止與原告二人之協議。
（二）就系爭98年6 月1 日原告瓏山林公司和管委會簽訂的協議書部分：
1、觀諸98年6 月1 日瓏山林公司和管委會所簽訂的協議書之內容所載「雙方約定紅色區域的公共區域由瓏山林公司全部無償使用、管理、收益及依法令規定變更使用用途；藍色區域的公共區域由日麗華廈管理委員會全部無償使用、管理、收益及依法令規定變更使用用途。而地下室一層所有公共區域均不移轉所有權。」，堪認上開協議即為分管契約。另依民法820 條第1 項除書規定及釋字第349 號之解釋亦認上開協議即為分管契約。且依雙方協議內容，就紅色區域的公共部分，瓏山林公司有專用權；且該公共區域不含公共水電及空調。反之，藍色部分公共區域管委會有專用權，故此協議確屬分管契約應屬無疑。
2、由於該協議書為兩造所簽訂，且契約書之存在為雙方所不爭執，兩造爭執焦點主要在契約的定性。原告主張契約定性是分管契約，而被告所主張的契約定性是使用借貸。被告以未避免違反公寓大廈管理條例第7 條之規定，故主張系爭協議書之定性是使用借貸而非分管契約。然從法律邏輯看，一個事件的法律關係一定先看構成要件，然後才看法律效果。二者不可混淆。就債之關係而言，一定先看債之發生，而後才看債之效力。就債之發生而言，包含債發生的原因，諸如買賣、租賃、承攬等等。雙方爭執契約定性，應屬於債之發生。至於債之效力部份，涉及債之履行，有效與否。既然雙方已有此分管約定，只要契約內容不違反公益及公序良俗時，契約則有效；反之則無效。又被告上開抗辯無疑是用債之效力去倒推回債之發生，倒果為因，犯了法律邏輯的謬誤。故被告拿公寓大廈管理條例第
7 條抗辯契約定性，亦無理由。
3、又原告瓏山林公司與被告所約定專用之共用部分，其周圍數專有部分之所有權人均為原告瓏山林公司，此為雙方於約定時所明知，被告主張原告瓏山林公司占有如附圖Ａ所示（見本院卷第169 頁）之出入口專用使用，然上開通道並非社區住戶平日或者逃生所必經之路，被告與原告訂約當初，亦係審慎考量實際情況後，始與瓏山林公司及其前手為分管之協議；且原告瓏山林公司所有之地下一樓賣場，其建物主要用途為店鋪、辦公室，原告不但未作不合目的之使用，各項消防安檢亦均合乎消防法規之要求，更遑論被告於此皆知之甚詳。足見雙方間所成立之協議，誠屬分管契約之性質，要與租賃或使用借賃關係無涉，惟被告歷次存證信函及管委會之來函，從未質疑兩造間約定專用之協議有何不妥，亦不曾提及有任何租賃或使用借賃等情。從而，被告抗辯該共用部分不得約定為專用，尚非可採。
4、被告又陳稱其地下室休閒中心與原告瓏山林專有部分相連處設有多扇逃生門，且僅能透過該逃生門通往室外云云，然查該門並非逃生門，而是原告瓏山林公司於地下壹樓其中一戶專有部分對外之通道，現由全聯公司使用中，且全聯公司營業時間內，該門從不上鎖，而是由保全公司即時監控；反之，該社區休閒中心原即有對外之通道以及電梯運作，依常理而言，該休閒中心既對外之通道，自非必須採取侵害他人私權之方式，即穿越原告專有部分通行。退萬步言之，就此處通行之問題，被告從未向原告瓏山林公司討論協商，而被告一提出即執為終止雙方分管協議之理由，對於被告突來之舉措，實另人匪夷所思，故被告謂「…，如欲住出該藍色範圍標註之區域，則唯有通過各扇與商場相連之逃生門，…」云云，應屬不實，有混淆視聽之嫌。
5、綜上所述，雙方所訂契約為分管契約無疑，但被告卻自承與原告訂協議書時未經全體區分所有人同意云云，倘若被告所說屬實，則被告無異自承自己無權代理，是以被告以未經全體住戶同意而終止系爭協議並無正當理由。
（三）就系爭94年3 月18日原告全聯公司和管委會簽訂的協議書部分：
1、觀諸原告全聯公司與被告在94年3 月18日協議書契約第5條及99年6 月1 日協議書第4 條可知，針對廣告招牌及空調部份，雙方所訂立的是租賃契約。惟有疑義係被告認為是不定期租賃，進而實行解約權。然系爭協議書乃屬定期租賃，是以被告以存證信函解約上開協議即不合法。
2、依民法98條規定解釋意思表思，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之使用之文字。觀諸系爭協議書契約第5 條、第7 條及99年6 月1 日協議書第3 條所載「承租期間內」全聯會每月支付租金，遵守日麗華廈住戶租約，並於「停止承租時」負責回復原狀。雖然協議書未明寫租賃期限，但原告全聯公司之所以和管委會定廣告招牌及空調的租賃契約目的在於營業使用，全聯公司在承租期限內均有使用招牌及空調的必要。至於「停止承租時」如何解釋？依民法第99條及102 條規定，條件係當事人以將來客觀上不確定事實的成就或不成就來決定法律行為效力的發生或消滅的一種法律附款；而期限係當事人以將來確定事實的到來來決定法律行為效力的發生或消滅的一種法律附款。全聯公司不可能永遠承租，故「停止承租時」必定會發生，故主張定期租賃有理由。是以系爭協議書既然是定期租賃，即無民法第449 條第2 項的適用。
3、被告另以原告全聯公司因裝設冷凍散熱機、商店廣告招牌等，造成排水滲漏，影響樓板結權與鋼筋蝕鏽，危害日麗華廈社區住戶之居住安全為由而終止系爭協議，然依民事訴訟法第277 條第1 項之規定，上開事由應由被告負舉證責。又關於被告於答辯狀提及，住戶中和教會私自安裝分離式冷氣機並破壞防暴安全鐵門啟用等，參以被告所辯，原告並非有權同意任何人於社區內裝潢施工之人，自無越俎代庖代被告收取施工保證金後同意他人施工之可能，故原告瓏山林公司鄭重否認有允許中和教會為此行為，況且即使中和教會有被告所言之情形，然社區既有住戶規約加以規範，則被告基於管委會之權責，依住戶規約予以處理即可，豈可歸責予原告。
4、再者依民法449 條第2 項但書規定，一個營業用商店，習慣上一定會用到廣告招牌，地下室一定使用空調（尤其在夏天）。空調之利用和營業實具有不可密切關聯被告自不得終止租賃契約。又依協議書第4 條規定，於承租期限內維護空調完整運作，返還時維持正常使用即可，是以根本無被告所謂致多項設備損壞未修，造成日麗華廈社區住戶及訴外人中和教會極大不便與不滿之情形，是以若認為系爭協議書是不定期租賃且無民法449 條第2 項但書適用時，被告終止契約系爭協議書亦不合法。
5、依民法第148 條第1 項規定：「權利之行使不得以損害他人為目的。」被告主張終止契約，利益是平常住戶不會使用的走廊通行權，但所造成的損害是違約及使全聯會地下室無空調而無法營業，實難符比例原則。又依民法第148條第2 項規定：「行使權利應依誠實及信用方法。」，本案起因在於訴外人中和教會在附圖E 點鐵捲門上私自開挖冷氣孔，被告不去找行為人中和教會，反而對原告瓏山林公司及全聯會發存證信函終止協議書，難謂與誠信原則無違。
（四）綜上，被告片面解除與原告等之協議，無非執原告瓏山林公司未與被告達成接管原由全聯公司與被告所協議使用之空調系統云云而終止協議，並以原告全聯公司商場改裝施工、架設發電機未向政府主管機關申請及經被告審核，而有違反法規、住戶規約之情事，然查空調系統之使用管理，被告早與全聯公司協議在案，原告瓏山林公司並非契約當事人，原無置喙之餘地，被告自不得以非關雙方協議之事由，而為終止協議之理由。換言之，原告瓏山林公司既未與被告達成終止協議之合意，被告本應繼續遵守該協議之內容，另原告全聯公司就賣場改裝事宜乃經被告完成會勘並同意後始施作。空調機器設備之部份，原告亦均有依協議內容保養、維修保持其應有之功能、狀態，被告稱有違約之情形發生核與事實不符，從而被告來函主張終止協議之表示即非合法，原告自得請求確認上開三份協議書繼續存在，以維護自身之權益。
（五）併聲明：①確認瓏山林公司與被告間於98年6 月1 日所簽訂協議書之法律關係存在。②確認全聯公司與被告間於94年3 月18日及99年6 月1 日所簽訂協議書之法律關係存在。③訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以
（一）本件並無確認利益：
1、原告起訴以原告全聯公司與訴外人許長富、謝麗玲、蔡孝宜等三人約定租賃關係，並和被告間約定專用協議，嗣後因原告瓏山林股份有限公司買受地下一樓所有權，故承受該租賃關係及與被告間之約定專用協議；原告瓏山林公司於98年6 月1 日與被告就地下一樓約定專用之協議書合意更名為瓏山林公司，原告全聯公司則分別於94年3 月18日及99年6 月1 日與被告分就招牌設立、電費水費負擔、空調機及公共區域等有關設備之使用訂有約定專用之協議書二份。又被告雖以99年7 月27日麗字第099073號函、99年
8 月16日麗字第099077號函通知原告終止上開協議書，並於100 年3 月15日中和泰和街郵局第126 號存證信函再次強調片面終止與原告二人之協議，然查無論自99年8 月1日起或自99年8 月底起，原告二人仍持續依相關協議書使用地下一樓公共區域或空調系統設備，並繳納電費水費，被告無具體驅離行動，堪認為被告與原告二人間之相關協議書在事實上仍持續有效存在。被告依上開二封「日麗華廈管理委員會函」所發出之終止意思表示，已因被告所為之相反行為而撤回，或因被告默示允許原告二人之持續使用，故而使相關協議書因意思表示一致而成立繼續有效，是上開二封「日麗華廈管理委員會函」實際上並未發生終止協議書之效力。
2、又被告雖於100 年3 月15日中和泰和街郵局第126 號存證信函通知原告二人重申原告二人之違規行為及協議書無效等語，惟信函末段係要求原告二人於100 年5 月底前完成違規事項之改善並將空調設備與系統修護完整歸還被告，可見該存證信函所函達之終止協議書意思表示，並非於送達原告二人時即生效，反之，該意思表示係於100 年5 月31日屆至時始生效力。從而，原告於100 年3 月28日起訴時，雙方法律關係在事實上及法律上仍處於有效狀態、尚未終止，故原告二人並無即受確認判決之法律上利益，其請求應予駁回。
（二）被告係因原告瓏山林公司違約始終止系爭協議書：
1、被告於94年3 月18日與原告全聯公司簽訂協議書，約定由原告全聯公司承租日麗華廈社區地下一層商場及專用社區地下一層商場空調機，原告全聯公司於使用空調機期間除應定期清理冷卻水塔外，於承租期間並應遵守日麗華廈社區之住戶管理公約、裝潢管理辦法、停車場管理辦法規定及消防安全法令規定等。而原告全聯公司卻於95年12月12日函知被告「本公司係請瑞鍠實業有限公司進行空調設備保養作業，一年分三期保養」，是原告全聯公司對渠所承租專用之空調設備，即應負起維修保養之責，或責成第三人落實維修保養之責。
2、次查被告於98年6 月1 日另與原告瓏山林公司簽訂協議書，約定由原告瓏山林公司就社區地下一層商場之公共區域無償使用、管理、收益及依法令變更使用用途，原告瓏山林公司尚應遵守公寓大廈管理條例暨其施行細則、社區住戶規約規定並依法令使用逃生梯等安全有關空間。原告瓏山林公司後於98年6 月4 日與被告協調同意「空調主機故障、維修、定期保養依全聯社保養項目由瓏山林公司負責保養。有關使用償金之收取標準，瓏山林公司同意依原有使用償金計算表標準支付。」，是關於空調設備之故障、維修、保養等責任，自98年6 月4 日起即應由原告瓏山林公司承擔。惟查，原告瓏山林公司雖已於98年6 月4 日同意承受地下一層空調主機之保養、維修責任，卻未依原告全聯公司之來函克盡保養維修之責，致多項設備損壞未修，造成日麗華廈社區住戶及訴外人中和教會極大不便與不滿。
3、又於99年6 月1 日被告再與原告全聯公司簽訂協議書，針對原告全聯公司使用社區車道出口畸零地分界處之直立式廣告招牌等權利義務關係進行約定，原告全聯公司承諾遵守公寓大廈管理條例、廣告物管理辦法、規約與本社區住戶規約等。雖原告二人均承諾遵守公寓大廈管理條例、日麗華廈社區住戶規約及其他有關消防、公共安全之法規，然渠等竟仍於地下一層私自施工，且皆未取得被告事前同意，此等行為顯已違反「日麗華廈裝潢施工管理辦法」第二條之規定：「裝潢戶於規劃時，應確實瞭解建築、結構、水電設施、消防監控等系統之有關資料，規劃完成後需向管委會提出申請，經審核無違反整體景觀及公共安全後始得進場施工。」，其違規之行為包括：99年6 月原告瓏山林允許地下一樓使用者即訴外人中和教會私自安裝分離冷氣機並破壞防暴安全鐵門啟用，無法作為緊急逃難出口之用，及99年7 月原告全聯公司私設發電機，佔用一樓裝設冷凍散熱機、商店廣告招牌等，上開違規施工均造成排水滲漏，影響樓板結構與鋼筋蝕鏽，顯已危害日麗華廈社區住戶之居住安全。尤有甚者，原告全聯公司於100 年1月19日更私自僱工於社區一樓施工閘門，又於100 年2 月11日復行私自僱工於地下一樓公共安全通道私自隔間進行剪髮室施工，凡此行止，均未經被告同意，其違反住戶規約之情事甚明。
4、原告瓏山林公司因未履行保養維修空調設備之義務，已構成違反瓏山林協議書之情形；而原告全聯公司私設發電機，裝設冷凍散熱機、廣告招牌或僱工施工等行為，除未取得被告事前同意外，其結果更使排水滲漏，影響樓板結構與鋼筋蝕鏽，危害日麗華廈社區住戶之居住安全，其有違反全聯協議書及全聯廣告協議書之情形，更為明確。是被告於100 年3 月15日以中和泰和街郵局存證號碼000126存證信函函知原告二人於100 年5 月31日前完成改善違規事項及將空調設備系統修護完整後交還，係屬合法權利行使，故全聯協議書、全聯廣告協議書及瓏山林協議書效力至
100 年5 月31日為止，且自100年6 月1 日起終止。
（三）按民法第450 條、第470 條之規定，未定期限之租賃契約經先期通知後、未定期限之使用借貸無法依借貸之目的而定其期限者，原告本均得隨時終止或請求返還借用物，故縱原告未違約，被告亦得隨時終止與原告間協議：
1、全聯協議書及全聯廣告協議書於性質上係屬於租賃契約，而瓏山林協議書性質上則屬於使用借貸契約，三份協議書均未訂有期限，而瓏山林協議書之使用借貸契約無法依借貸之目的而決定期限，是被告自得依據上開民法規定隨時終止全聯協議書、全聯廣告協議書及瓏山林公司協議書並請求返還契約標的物，況被告早已於二個多月前即已通知終止，自符上開法律規定。
2、被告已委請律師發函予原告二人，函知協議書效力至100年5 月31日為止且自100 年6 月1 日起終止，原告二人應負回復原狀之義務，包括拆除發電機，冷凍散熱機、廣告招牌及將空調設備維修保養完好，並將標的物返還給被告，或於終止日前先行與被告協商等語，惟至今被告仍未收到原告二人之善意回應，顯係置法律及眾多日麗華廈社區住戶之權益及安全於不顧；且被告強調本次已委請律師發函表示終止，被告如再收取費用，係因原告二人無法律上原因使用被告管理之物之不當得利相對賠償，而繼續使用之現象係被告為求原告二人幡然自省，將現狀處理完成交還，並非被告同意法律關係續存在。
（四）併聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、不爭執事項：
（一）訴外人許長富、謝麗玲、蔡孝宜等三人前為系爭社區地下壹樓之區分所有權人，與原告全聯公司間有租賃關係外，並和被告間定有約定專用之協議，嗣原告瓏山林公司向訴外人許長富、謝麗玲、蔡孝宜等三人買受系爭地下壹樓所有權，並承受該租賃關係及與被告間之約定專用協議。
（二）瓏山林公司於98年6 月1 日與被告就其社區地下壹樓原約定專用之協議書合意更名為瓏山林公司，原告全聯公司則於94年3 月18日及99年6 月1 日，分就招牌設立、電費水費負擔、空調機及公共區域等有關設備之使用訂有約定專用之協議書貳份。
（三）被告於99年7 月27日以日麗字第099073號函對原告瓏山林公司、於99年8 月16日以日麗字第099077號函對全聯公司，函稱終止原協議或謂原協議為無效，復於100 年3 月15日以中和泰和街郵局第126 號存證信函，片面終止與原告二人之協議。
四、本件原告主張被告以其違反公寓大廈管理條例第7 條之規定、未依約維修空調設備及違反裝潢施工等相關規定而終止原告瓏山林與被告間於98年6 月1 日所簽訂協議書、及終止原告全聯公司與被告間於94年3 月18日及99年6 月1 日所簽訂協議書，與事實不符，而訴請確認前開兩造簽訂之協議書存在，惟為被告等所否認，而以前開情詞置辯。是以本件爭執事項為：（一）原告提起本件確認契約存在訴訟，是否具有確認利益？（二）原告瓏山林公司與被告所簽立協議書性質為無償借貸或係分管契約？被告得否因原告瓏山林公司違反規約而終止協議書？（三）原告全聯公司與被告所簽立協議書性質為何？被告得否因原告全聯公司違反規約而終止協議書？茲分述如下。
五、原告提起本件確認所有權等訴訟，是否具有確認利益？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴。又確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院92年度台上字第496 號判決要旨參照）。查本件原告請求確認前開兩造所簽訂協議書存在，惟為被告所否認，並抗辯：原告違反公寓大廈管理條例及其住戶規約為由，終止系爭協議，是以系爭協議既為被告所否認，致原告之法律上地位陷於不安定狀態，而有受侵害之危險，對原告之權益影響甚鉅，是原告提起本件確認之訴，以除去其不安之危險，自具有確認之利益。本件被告主張本件原告無確認利益等云云，尚非可採。
六、原告瓏山林公司與被告所簽立協議書性質為無償借貸或係分管契約？被告得否因原告瓏山林公司違反規約而終止協議書？
（一）按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款、第5 款，分別定有明文。原告瓏山林公司於97年6 月10日向訴外人許長富、謝麗玲、蔡孝宜等三人買受系爭地下一樓之所有權，為兩造所不爭執，應堪屬實。又地下室壹樓本屬於區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，而為共同使用部分，是以系爭地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有。
（二）次按約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力、公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款、第56條第1 項並分別定有明文。經查，依原告瓏山林所檢附與被告於98年6 月1 日所簽訂協議書之記載「立約人：日麗華廈管理委員會（下稱甲方）及瓏山林事業股份有限公司（下稱乙方），雙方茲就本社區地下壹層內有關公共區域之使用（不含公共水電及空調等設備）事宜，雙方約定專用範圍如下：一、雙方同意就附圖所示商場之公共區域（以紅色範圍標註）全部約定由乙方無償使用、管理、收益及依法令規定變更使用用途，該公共區域之產權不得移轉乙方。就附圖所示住家及店舖等之公共區域（以藍色範圍標註）全部約定由甲方無償使用、管理、收益。……」等語（見本院卷第9頁），堪認被告與原告瓏山林公司就系爭大樓之地下壹層之紅色區域範圍內有約定專用之使用權。
（三）再按所謂分管契約，係共有人就共有物之使用、收益、管理方法所為之約定，應由共有人全體共同協議訂定之；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段訂有明文。本件原告瓏山林公司雖一再以系爭協議書係管委員會所簽立，並約定原告瓏山林公司就系爭地下室壹層有無償使用權，故主張系爭協議書性質即屬分管契約等語，然被告既抗辯系爭協議書未經全體共有人之同意，則揆諸前開說明，原告瓏山林公司自應就有分管契約之事實負舉證之責。
（四）第按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，有公寓大廈管理條例第10條第1 、2 項、第36條第2 款訂有明文。是以本件被告乃係受日麗華廈全體區分所有權人之委任，就系爭地下室壹層之共有物部分由被告負責修繕、管理及維護。原告瓏山林公司固據提出與被告管委會簽立之系爭協議書，主張系爭協議書即屬分管契約，惟查系爭協議雖約定原告瓏山林公司就地下室壹樓之紅色區域有無償使用權，然系爭協議書究係被告基於共有之管理之意思抑或係屬分管契約之性質，不得一概而論，仍須視系爭協議書是否有經全體住戶之同意，始得認定。
（五）而公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明地下室之使用權者及其範圍者，固當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，然其適用前提乃係需已由建商或起造人與各承購戶定明地下室使用權者及其範圍為必要，且就社會一般交易情形觀之，通常即係藉由透過於建商或起造人所提供之買賣契約文件中加以載明而使其具備所謂之「公示性」，方足以令其產生具有拘束其他住戶全體共有人之效力。經查，觀諸被告所檢附系爭大樓之地下室壹樓之建物登記謄本，雖其上之使用用途登記為店舖、辦公室（見本院卷第54頁至63頁），惟就地下室壹樓是否具有約定專用之分管契約，尚須視當初買賣契約或住戶之規約而定。查本件原告瓏山林公司係自訴外人許長富、謝麗玲、蔡孝宜三人買受系爭大樓地下壹層樓之所有權，倘若確有分管契約之約定，自應於買賣契約書或相關文件上有明文所記載，惟查系爭協議書既未經全體區分所有權人同意，且原告瓏山林公司迄今又無法提出相關買賣契約書或規約證明渠已經全體區分所有權之同意而得專有使用系爭地下室壹樓，是以原告主張兩造所簽訂前開系爭協議書之性質為分管契約等云云，自屬無據，要無足取。
（六）按「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」、「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。」、「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者」，民法第464 條、第470 條、第472 條分別定有明文。經查，依原告瓏山林公司與被告於98年6 月1日所簽立之協議書，雙方既就地下壹樓之公共區域部分，約定原告瓏山林得無償使用、管理、使用，是以原告瓏山林公司與被告間之上開協議即屬無償使用借貸契約，應屬無訛。又觀諸系爭協議書，雙方既未就無償使用借貸定有期限，又未約定借貸之目的為何，是以揆諸依前揭規定，貸與人自得隨時請求返還借用物。準此，被告已於99年7月27日以日麗字第099073號函終止與原告瓏山林公司98年
6 月1 日協議事項，為兩造所不爭執，是以被告終止無償使用借貸關係之意思表示即已到達原告，而生合法終止無償使用借貸之效力，故系爭原告瓏山林公司與被告於98年
6 月1 日訂立之協議書即因被告合法終止而失效。
（七）又原告瓏山林公司主張其並未堵住公共通道及樓梯口，亦未違反公寓大廈管理條例及住戶規約，是以被告以上開函示終止系爭協議書即無理由云云。經查：
1、按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，專有部分通往室外之通路更不得約定專用，又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，為公寓大廈管理條例第7 條、第9條第1 項、第2 項所明文，是有關公寓大廈之出入口，既為專有部分通往室外之通路，自屬公寓大廈之共用部分，各個區分所有權人對出入口即有使用之權。本件被告主張原告瓏山林公司占有如附圖所示Ａ、Ｅ兩出入通道，惟原告瓏山林公司於101 年10月18日以民事準備書狀以系爭協議書既已約定專用之共有部分，故周圍數專有部分之所有權人均為原告瓏山林公司等語抗辯（見本院卷第110 頁）。
經查，依系爭協議書之內容所載，原告瓏山林公司僅得無償使用紅色範圍之公共區域，然紅色範圍之公共區域自不包含如附圖所示Ａ、Ｅ之兩出入口；且如附圖所示Ａ、Ｅ之兩部分之出口入乃屬對外通道即係公共使用空間，原告瓏山林公司既無法證明對上開Ａ、Ｅ之出口入有約定專用部分之使用權，即不得逕自排除其他共有人之共有權利而專用。故被告以原告瓏山林公司違反上開公寓大廈管理條例規定為由，解除與原告瓏山林公司之系爭上開協議書，難謂不當。
2、復被告主張原告瓏山林公司未依約負責空調維修之主機保養，而原告瓏山林公司以空調維修應係由全聯公司負責，故原告瓏山林公司並無違約等語抗辯。然參諸被告所檢附日麗華廈98年6 月4 日（四）協調會議紀錄討論事項第1項之決議內容「98年6 月4 日前空調主機由管委會協調全聯公司確實依照95年12月12日函保養，並由瓏山林公司徐副理及管委會機電吳顧問監督其保養流程合程序。嗣後空調主機故障維修、定期保養依全聯社前函保養項目由瓏山林公司則負責保養」等語（見本院卷第81頁），堪認原告瓏山林公司即應於98年6 月4 日後就空調主機負維修之責，是以原告瓏山林公司以其並未負維修之則等語，顯不可採。又原告瓏山林公司提出專業人員維修保養紀錄，主張全聯公司有負維修保養等語，惟查依全聯公司於95年12月
12 日 函予被告就空調維修部分將委請瑞鍠實業有限公司進行空調設備保養作業，一年分三期（5-8 月、9-12月、1-4 月保養）（見本院卷第87頁），然參諸原告所檢附維修保養紀錄，其保養日期分別為98年8 月12日至17日、99年11 月23 日至24日（見本院卷第113 頁至122 頁），顯見原告瓏山林公司並未依上開協議以一年三期之方式維修，堪認原告已違反98年6 月4 日（四）之決議甚明。從而被告以原告未履行空調保養協議為由，主張解除與原告瓏山林公司之協議書，亦無不當。
3、被告另以瓏山林公司未依規約向被告申請而自行施工風管工程等語，惟查原告瓏山林公司於施作風管工程時，雖未依規約申請而自行施工，然經被告於99年6 月2 日以日麗字第099067號函知原告瓏山林公司後，原告瓏山林公司旋即向被告提出申請書（見本院卷第156 頁），並業已經被告核准施作，是以原告瓏山林公司是否確有違反住戶裝潢工程規約，即有所疑。另被告雖據提出照片2 紙證明原告瓏山林公司所施作風管工程與原申請施作工程不符等語（見本院卷第241 頁），然查被告所檢附上開照片僅得呈現風管設置之位置，惟是否與當初申請之工程不符，實無從上開照片得以證明，是以被告既無法舉證證明原告確有違反裝潢規約，自不得以上開理由而解除與原告瓏山林公司之協議書。
（八）綜上，本件原告瓏山林公司與被告於98年6 月1 日之協議書係屬無償使用借貸契約，縱認原告瓏山林公司就風管設置並未違反住戶裝潢規約，然原告瓏山林公司既未依約維修空調設備且違反公寓大廈條例之規定占用如附圖所示A、E 共有部分之出入口，已如前述，則被告以原告違反上開規定而終止與原告瓏山林公司之上開協議書，則於法有據，是以原告請求確認上開協議書之法律關係存在，揆之前開說明即無理由，應予駁回。
七、原告全聯公司與被告所簽立協議書性質為何？被告得否因原告全聯公司違反規約而終止協議書？
（一）租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450 條第1 、2 項定有明文。經查原告全聯公司與被告間就94年3 月18日及99年6 月1 日所簽立之協議書係屬租賃契約並不爭執，原告全聯公司以上開協議書雖未定有期限，惟依上開協議書既係以「停止承租」為終止契約之期限，而主張上開協議書即屬定期租賃契約云云。然查所謂期限，與條件同為法律行為之附款，即當事人對於法律行為效力所加之限制，民法就其意義未設規定，通說認為條件者，指法律行為效力的發生或消滅，繫於將來成否繫於客觀上不確定事實，期限者，指法律行為效力的發生或消滅，繫於將來確定發生的事實，故條件與期限同以將來之事實為內容，其主要區別在於前者係客觀上不確定之事實，後者則為確定發生之事實。查觀諸上開協議書之內容，並未約定租賃期間（見本院卷第11頁至13頁），縱原告全聯公司稱上開租賃協議將來必定會發生終止之期限，然租賃契約之終止之日，於客觀上仍屬將來不確定之事實，自難謂系爭協議書係屬定期之租賃契約。
（二）次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450 條第2 項、第3 項定有明文。承上述，系爭協議書為不定期租賃契約，雖原告全聯公司以其並未違反空調維修設備之規約等語主張被告終止系爭協議並無理由，然依前開說明，當事人就不定期租賃契約本得隨時終止，是以縱認原告全聯公司有依約履行維修空調之規約屬實，然被告仍得民法第450 條第2 項之規定終止租賃契約，故原告全聯公司上開抗辯，即不可採。
（三）復查，本件被告前於99年7 月27日以日麗字第099073號函知原告全聯公司將於99年8 月1 日、99年8 月底終止兩造於99年6 月1 日、94年3 月18日所簽立之協議書（見本院卷第15頁），是以被告終止不定期租賃契約之意思表示即已到達原告，而生合法終止之效力。從而，原告全聯公司主張確認其與被告於98年6 月1 日及94年3 月18日所簽立之協議書有效，揆之前開說明，即乏所據，應予駁回。
八、末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。且權利濫用禁止原則，於適用時除須注意權利人於行使權利時，於主觀上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與其權利之行使對於他人及社會國家整體可能造成之損失，加以比較衡量。本件原告主張本件訴訟之起因係在於訴外人中和教會在如附圖所示之E 點開冷氣孔，然被告不找中和教會，反而以終止與原告間約定專用之協議書方式，即屬權利濫用行為，而有違反民法第148 條之規定云云。經查觀諸被告於99年7 月27日日麗字第099073號函，被告係以原告未接管保養維修空調為由，而終止系爭協議書，與中和教會是否有於如附圖所示E 點開冷氣孔無關。且原告全聯公司於95年12月12日既與被告簽立空調維修保養之協議，然原告全聯公司卻未依協議定期維修，兩造經多次協商後，雖約定由原告瓏山林公司來接管空調維修，惟被告瓏山林公司接管後，仍未依約履行，本院審酌原告將共有部分出租（借）予他人使用之際，應同時考慮大廈住戶全體共同權益，復參酌公寓大廈管理條例第5 條規定意旨，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，而原告瓏山林公司既為日麗華廈之地下之區分所有人，而就系爭地下室之紅色區域與被告簽立有無償使用權，即應遵守與被告間協議，然原告既無法遵守空調維修保養之協議，被告基於管理措施及維護大廈社區多數住戶的公共利益所必需，而與原告終止系爭協議書，難謂有何濫用權利之情。此外，原告復無法舉證係爭決議有何權利濫用或違反公序良俗之情事，故原告主張：被告終止系爭協議書有權利濫用或違反公序良俗而無效等云云，依上說明，即無可採。
九、綜上所述，被告以原告違反公寓大廈管理條例第7 條之規定、未依約維修空調設備及違反裝潢施工等相關規定而終止原告瓏山林公司與被告間於98年6 月1 日所簽訂協議書，及終止原告全聯公司與被告間於94年3 月18日及99年6 月1 日所簽訂協議書，均屬有據。從而，原告請求確認兩造所簽立之前述協議書之法律關係存在，即無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述。
十一、結論：本件原告之訴為無理由、依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 溫婷雅