臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1037號原 告 蘇明財訴訟代理人 陳德峰律師複 代理人 賴以祥律師被 告 莊寶堂訴訟代理人 余育軍上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國10
0 年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就坐落新北市○○區○○段一九四之一地號、面積八二點九平方公尺土地所有權全部之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣坐落新北市○○區○○段194 、194-1 地號土地（下稱系爭2 筆土地）原為訴外人楊盛所有（業於民國97年5 月份死亡），楊盛並自行於系爭2 筆土地上興建門牌號碼為新北市○○區○○路○ 巷○○號房屋，但未辦理保存登記（原門牌號碼為台北縣新莊市○○路○○○ 巷○○號1 樓，下稱系爭房屋）。嗣鈞院91年度執字第12800 號強制執行事件拍賣系爭房屋，而由被告於92年間拍定買受，但該次拍賣並未連同基地即系爭2 筆土地一併拍賣，依民法第425 條之1規定，推定被告與楊盛間在系爭房屋使用期限內有租賃關係，且依土地法第104 條規定，被告即承租人對於系爭2 筆土地有優先承買權。惟系爭房屋於95年間因颱風造成屋頂塌陷，被告已將房屋整個拆除，僅保留大門方向之部分牆面，另建鐵皮屋。而鈞院97年度執字第74195 號強制執行事件拍賣系爭194 土地時，嗣該筆土地由被告拍定買受，鈞院曾於98年
6 月9 日至現場履勘，且於98年7 月9 日至現場測量，依新北市新莊地政事務所98年7 月22日建物複丈成果圖（下稱附圖）所示，原本舊的鐵皮屋（A） 部分之屋頂及牆面均已毀損，僅剩（B1）、（B2）、（B3）之牆面及其上屋頂鐵皮，其毀損、重建之比例將近八成。而殘存之（B1）、（B2）及（B3）之面積合計20.18 平方公尺，且其中（B2）右側之牆面為原告之房屋（頭前路2 巷22號）牆面，並非楊盛所建。
故系爭房屋殘存之部分早已無法遮風避雨，不具獨立完整性及達經濟上使用目的，並非民法所規定之獨立不動產，依民法第425 條之1 規定及最高法院71年度台上字第1557號判決意旨，原有租賃關係已因大部分牆面及屋頂遭毀損、拆除而隨之消滅。至被告嗣後利用僅剩之（B1）、（B2）及（B3）部分牆壁，從新砌牆面及加蓋鐵皮屋頂，亦無從再使已消滅之租賃關係回復，被告業已喪失原有之優先承買權。且系爭
194 土地之拍賣公告於附註欄載明第三人莊寶堂即被告僅對附圖所示（B1）、面積3.65平方公尺之部分有優先承購權。
又原告為鈞院99年度司執字第37461 號強制執行事件第二次拍賣程序標的物即系爭194-1 土地拍定之買受人，被告主張就系爭194-1 土地有優先承買權，致原告買受人之地位受有侵害之危險，復經執行法院通知原告應提起訴訟確認，故原告提起本件訴訟自有確認利益等語。並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：伊僅係修繕系爭房屋，並非拆除重建等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、坐落新北市○○區○○段○○○ ○號、面積27.8平方公尺之土地及同段194-1 地號、面積82.9平方公尺之土地，暨該2 筆土地上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○ 巷○○號房屋，原係訴外人楊月鳳之被繼承人楊盛所有。
㈡、原告為本院99年度司執字第37461 號強制執行事件實施第二次公開拍賣所執行標的物即系爭194-1 土地之拍定人。
㈢、系爭房屋為未辦理保存登記之建物，前經本院91年度執字第12800 號強制執行事件拍賣，由被告於92年間得標買受。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查原告主張其為本院99年度司執字第37461 號債權人花旗（臺灣）商業銀行股份有限公司等與債務人楊月鳳（即被繼承人楊盛之限定繼承人）間清償債務強制執行事件第二次拍賣程序中執行標的物即系爭194-1 土地之拍定人，惟被告於前開強制執行程序主張其為系爭194 、194-1 土地上未辦保存登記房屋之事實上處分權人，依據土地法第104 條之規定，其就系爭194-1 土地有優先承買權。則被告就系爭194-1 土地之優先承買權之法律關係是否存在，顯有不明確之情事，且攸關原告終局拍定系爭194-1 土地之解除條件是否成就，亦即致原告拍定人私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以本件確認判決除去之，揆諸上開判例意旨，原告自有即受確認判決之法律上利益存在，合先敘明。
五、本件之爭點及法院之判斷：原告主張系爭194 、194-1 地號土地暨其上系爭房屋，原係訴外人楊月鳳之被繼承人楊盛所有之事實，為被告所不爭執，復經本院依職權調閱本院97年度執字第74195 號、99年度司執字第37461 號執行卷宗核閱屬實，自堪信原告此部分之主張為真。惟原告再主張伊為系爭194-1 土地之拍定人，而被告所有系爭房屋於95年間因颱風造成屋頂塌陷，業經被告拆除重建之，故被告已喪失對於系爭194-1 土地之優先承買權等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件應審酌之爭執點厥為：被告所有之系爭房屋占用系爭194-1土地是否仍有租賃關係存在？茲析述如下：
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1定有明文。次按倘房屋已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，又縱將之利用原有牆壁，安裝鐵架，加蓋石棉瓦，予以修復，亦無從再使業已滅失之所有權重行回復；若房屋已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，土地所有權人即得請求返還土地，房屋所有人嗣後雖將房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復（最高法院71年度台上字第1557號、92年度台上字第1052號裁判要旨參照）。
㈡、經本院依職權調閱本院97年度執字第74195 號債權人第一商業銀行股份有限公司與債務人楊月鳳（即被繼承人楊盛之限定繼承人）等間清償債務強制執行案卷。查：
１、本院民事執行處於97年11月11日會同新北市新莊地政事務所地政人員至系爭194 、194-1 土地現場勘測，經地政人員鑑測後表示系爭194 、194-1 土地上有門牌號碼為新北市○○區○○路○ 巷○○號鐵皮屋。債務人楊月鳳陳述：「伊父親楊盛於今年5 月份死亡。…原本磚造房屋在95年間因為颱風造成前面屋頂塌陷，嗣後所有人將房屋整個拆除，另建新的鐵皮屋。」等語（見97年11月11日執行筆錄，執行卷第95頁）。
２、被告於98年1 月6 日調查期日到庭陳述：「（問：臺北縣新莊市○○路○ 巷○○號房屋使用債務人所有臺北縣新莊市○○段194 及194-1 地號土地之權源？）這房屋係向貴院91年度執字第12800 號以新臺幣36萬元得標買受，當初法院拍賣時，僅有拍賣建物部分，並未拍賣194 及194-1 地號。」、「（問：本院97年11月11日至現場履勘，發現原有磚造1 層房屋，現在已變更為新的鐵皮屋，原本建物是否已拆除，何時建？）因為房屋會漏水，所以在2 、3 年前整修，原本的磚牆都還在，前面還保有舊有屋頂，後面部分拆除，改成鐵皮屋頂，另外在原本舊牆外面加蓋鐵皮牆。」等語。另債務人楊月鳳則於同日稱：「他是把整個建物拆掉重建，原本土造地板並改鋪為水泥。」等語（見98年1 月6 日執行筆錄，執行卷第137 至138 頁）。
３、本院民事執行處於98年2 月13日至系爭房屋現場履勘，經敲門後無人應門，惟無法開啟門鎖。債務人楊月鳳陳稱：「房屋鐵皮屋現分為2 部分，大門進去部分鐵皮屋係伊父親楊盛所建，後半部份係原本舊屋被拆除重新建的」等語（見98年
2 月13日執行筆錄，執行卷第150 頁）；嗣於98年6 月9 日再至現場履勘，經請鎖匠開鎖入內，原有紅磚牆均已拆除，重建新鐵皮牆，前面舊鐵皮屋與新蓋鐵皮屋重合，且明顯有差別，新造鐵皮屋牆為青綠色，舊鐵皮屋牆為灰白色。債務人楊月鳳表示：「前面鐵皮屋係舊的，係伊父親楊盛所建，後面新的鐵皮屋，係莊寶堂後來建的，鐵皮屋旁的牆壁係隔壁的，原本舊的紅磚牆都被拆掉了。」等語（見98年6 月9日執行筆錄，執行卷第191 頁）。
４、本院民事執行處於98年7 月9 日會同新北市新莊地政事務所地政人員至系爭房屋現場測量被告所有未登記建物占用系爭
194 、194-1 土地之面積及位置之情形，其測量結果詳如附圖所示（見執行卷第204 頁）。
５、綜上，依債務人楊月鳳於系爭房屋之強制執行拍賣程序中之陳述，可知原始之系爭房屋因歷經颱風，大門進去前面即如附圖所示（B1）、（B2）及（B3）部分，僅餘部分牆面及鐵皮屋頂；至後面即如圖所示（A） 部分，業已全部拆除；並經本院民事執行處數次至現場履勘，查明系爭房屋之原有紅磚牆均已拆除，重建新的鐵皮牆，前面舊鐵皮屋與新蓋鐵皮屋重合，且明顯有差別等情，已如前述；又被告於前揭強制執行程序時，亦陳述系爭房屋於94、95年間因漏水曾進行整修，後面即如圖所示（A） 部分之鐵皮屋頂已拆除，堪認系爭房屋確有拆除重建之情形，且（A） 部分面積為81.32 平方公尺，占系爭房屋之比例八成（計算式：81.32/101.50＝
0.801） ，換言之，原始之系爭房屋之毀損程度已超過整個房屋坐落基地面積之八成，顯已不足遮風避雨而達經濟上之使用目的，自難謂該原始房屋仍為獨立之不動產，是該原始房屋之所有權應已喪失，被告就系爭房屋之整修程度應已達取得一新的不動產所有權。
㈢、承前所述，系爭194 、194-1 土地及其上之系爭房屋原係債務人楊月鳳之被繼承人楊盛所有，而楊盛所興建原始之系爭房屋，顯與被告嗣後整修之系爭房屋，非屬同一。揆諸前揭民法第425 條之1 賦予債權物權化效果，係為避免土地與建物各異其所有，致建物須遭拆除而害及社會經濟利益，則系爭194-1 土地拍賣時，原始房屋既已不堪使用，經拆除並重建為現存房屋，核屬新建而非僅係修建而已，是被告就系爭194-1 土地原有推定之租賃關係存在，應於原始房屋因不堪使用經拆除時即歸於消滅，被告雖保留部分牆面及屋頂等予以修復，亦不能使已消滅之租賃關係回復。
六、綜上所述，被告對於系爭拍賣標的物即194-1 土地之優先購買權既不存在，從而，原告請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 13 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 9 月 13 日
書記官 彭麗紅