臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1152號原 告 戴建仲訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師王嘉斌律師被 告 李昱緯法定代理人 李長發
楊令妃訴訟代理人 陳國雄律師複代 理 人 曾憲忠律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國100 年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣於民國100 年2 月間，原告透過訴外人信義房屋仲介股份
有限公司（下稱信義房屋）蘆洲長榮店之仲介，向被告購買被告所有坐落新北市○○區○○段第67、82、88、91號土地，應有部分均為69分之2 （下稱系爭土地）。因系爭土地位於捷運蘆洲線附近，故其雖屬旱地，然若其後可變更為建地者，則原告仍可獲利。故基於投資性質，原告乃於100 年2月25日與被告簽訂買賣契約，並交付第1 次款新臺幣（下同）384 萬元。孰料，嗣經原告向新北市政府城鄉局計畫科查詢，系爭土地早於94年間經新北市政府劃定為變電所用地，且已於94年3 月15日以北府城規字第09401270811 號函，依都市計畫法第19條及都市計畫法臺灣省施行細則第5 、6 條規定，於94年3 月21日起於蘆洲區公所及新北市政府都市計畫公告欄公告將計畫書與計畫圖予以公開展覽，並於當日登報公告。則系爭土地已經新北市政府劃為變電所用地，原告買受系爭土地已不得為其他之用途，而此為原告買受之時，被告或仲介公司均未告知此情節，若原告買受時知該地已劃為變電所用地，斷不可能再予買受。從而，原告於100 年3月17日以郵局存證信函通知被告及仲介公司請其返還原告所支付之價金，經雙方及仲介公司於100 年4 月1 日協商而提出訴訟，請求法院判定被告是否需償還此價金。
㈡原告買受系爭土地係因其坐落於蘆洲捷運線附近，嗣獲利可
期，否則不可能買受僅有持分而無分管之旱地。然系爭土地已劃定為變電所用地，嗣縱欲出售亦無人肯買受，亦無法加以其他之利用，而此於買受時，被告及仲介公司均未加以詳加告知，若原告買受時知此情況斷不可能買受，從而原告自得依民法第88條第1 項規定，予以撤銷買受系爭土地之意思表示，原告亦已以存證信函予以撤銷，則被告受領該384 萬元之價款，即屬無法律上之原因，原告得依民法第179 條規定請求返還。
㈢退萬步言，縱然本院認原告無法依民法第88條第1 項之規定
撤銷買受之意思表示，系爭買賣契約仍屬有效，則依民法第
354 條第1 項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，依民法第359 條規定，買賣之物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約以及民法第
354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於標的物交付即危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後法律關係趨於複雜。故雖系爭土地尚未移轉登記予原告，然系爭土地既存有已劃定為變電所用地且足以減少其價金之瑕疵存在，原告自亦得依民法第359 條規定予以解除契約，並依民法第259 條第1 項規定請求被告將所受領之384 萬元予以返還與原告。
㈣被告雖抗辯系爭土地現況與登記資料並無內容不實之處，故
買受系爭土地並不違反原告買賣之本意，原告不得撤銷意思表示云云。惟依被告所提出之使用分區證明書並無法知悉系爭土地是否已遭劃為變電所用地，故原告買受時，不可能知悉系爭土地是否為變電所用地，而原告欲購買者係單純之農地，而非遭劃定為「變電所用地」之土地，且系爭土地權利範圍均僅有69分之2 ，且無分管契約約定存在，原告亦非欲購買而為耕作，原告購買自係做為投資甚明，若系爭土地為變電所用地，自已違反原告購買之意思，原告應得撤銷之。㈤為此，爰主張依民法第88條撤銷意思表示或依民法第359 條
解除系爭買賣契約後，依據民法第179 條不當得利及民法第
259 條回復原狀之法律關係，提起本件訴訟，並聲明求為判決：被告應給付原告384 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠原告未有意思表示內容錯誤，而有可得撤銷系爭買賣契約書
之事由，蓋參諸系爭土地100 年2 月22日之使用分區證明書，關於系爭土地都市計畫案係載：「蘆洲都市計畫案」，土地使用分區（或公共設施用定）為：「農業區」，特別加註之部分亦只有：「農業區- 農舍之高度不得超過4 層或14公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之10，建築總樓地板面積不得超過660 平方公尺。」，且系爭土地之登記謄本所載地目亦為旱地。復參諸系爭買賣契約書第1 條約定：「土地標示及買賣權利範圍（本記載未詳盡事項，悉依地政機關登記簿登載為準）」所載，系爭土地地目均為旱地，與土地登記謄本及使用分區證明書所載完全相符。因此買賣標的物與系爭土地現況毫無內容不實之處，買受系爭土地確不違原告買賣之本意甚明。意即原告與被告就地目為旱地之農業區系爭土地成立買賣合意，標的物內容亦完全符合原告要求，則原告稱其意思表示內容有錯誤，從而據以撤銷買受之意思表示，顯於法未合而不得撤銷。
㈡另有關變更蘆洲都市計畫即蘆洲變電所興建計畫，因自臺灣
電力股份有限公司（下稱臺電公司）於91年提辦都市計畫變更案時，即已遭蘆洲市民強烈抗議，故於92年5 月1 日業經都委會第318 次會議，作成不予變更之決議，並退請臺電公司進行整體妥適性評估。嗣93年臺電公司雖另擬變更案，惟仍遭蘆洲居民之強烈抗議，新北市政府即請臺電先行取得蘆洲區公所及地方民意支持後再行辦理，現狀仍為不予變更。因此系爭土地既為原告所欲購買之旱地，又未經新北市政府同意辦理變更，則原告主張系爭土地有物之瑕疵造成價值減損，並欲以之為解除系爭買賣契約之事由，即與法理及事實有所扞格，而不得解除。
㈢又關於興建蘆洲變電所之相關抗議活動，在蘆洲區曾進行50
0 人之大遊行抗爭，並有全國性之頭條新聞加以報導，相關抗議活動亦不斷持續中，迄今仍未被准允變更都市計畫，則原告至蘆洲購買系爭土地，既意在投資興建房地予以出售獲利，對於周遭環境豈有不加以評估、調查即貿然投資購買之理？足見原告前揭所辯不實，顯無足採。況縱系爭土地曾遭臺電公司規劃為變電所預定用地，惟經全國性新聞大幅報導相關抗議活動，系爭土地之在地資訊亦均公開、透明而一目了然，更遑論鬧的沸沸揚揚之蘆洲變電所抗爭事件相關訊息。是原告主張其不知系爭土地曾遭臺電公司劃為蘆洲變電所預定用地乙情，依上開所陳，亦顯尚難謂原告並無過失，故原告欲據系爭土地為變電所預定用地為由，主張撤銷買受系爭土地之意思表示，亦於法容有未洽。
三、原告主張被告於100 年2 月25日就所有之系爭土地與原告簽立「土地買賣契約書」，買賣總價金為1920萬元，簽約當天原告即已給付被告384 萬元。嗣兩造於100 年4 月1 日復簽立「不動產買賣契約補充協議書」，約定將遵守法院判決是否返還簽約價金384 萬元或繼續依約履行乙情，業經原告提出與所述相符之「土地買賣契約書」及「不動產買賣契約補充協議書」各乙份在卷為據（見本院卷第5 頁起、第52頁），且為被告所不爭執（見本院卷第75頁），自堪信為真實。
至原告另主張因系爭土地經劃定為變電所用地，而原告不知該情事，致誤為買受之意思表示，依民法第88條規定，原告應得撤銷之以及系爭土地經劃定為變電所用地，足認有價值減損之瑕疵存在，原告依民法第359 條規定，亦得解除契約云云，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造之爭執要旨所在，為㈠原告是否有權撤銷系爭買賣契約書之買受意思表示？㈡原告是否有權解除系爭買賣契約書？等項，茲分別審究如下。
四、關於「原告是否有權撤銷系爭買賣契約書之買受意思表示？」爭點部分：
㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。又當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1 項、第2 項固定有明文可參。惟所謂「錯誤」，係指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬者而言。是以民法第88條第1 項所指之錯誤乃為表示內容之錯誤及表示行為之錯誤；至於動機錯誤原則上並非錯誤，僅於同條第2 項規定之情形，始例外被擬制為意思表示內容之錯誤（最高法院51年台上字第3311號判例、83年度台上字第2960號判決參照）。申言之，本條第1 項所謂意思表示之內容有錯誤，乃指表意人對於其意思表示之內容有關特定事項認識不正確所生之錯誤，主要有法律行為性質之錯誤、當事人之錯誤（當事人同一性錯誤）、標的物之錯誤（標的物同一性錯誤），其錯誤係來自於表意人內心之「效果意思」，而非僅係單純「表示行為」上之疏失。另本條第1 項後段之「表意人若知其情事，即不為意思表示」者，則係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時誤用其表示方法之謂。即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致，如欲寫千公斤，誤為千台斤是。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，乃屬動機錯誤，並非意思表示內容有錯誤；依上說明，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可進一步將動機錯誤情形視為係意思表示內容之錯誤以外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，即不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全將無法維護，此觀民法第88條第2 項之規定至明。
㈡本件原告自承其係以總價金1920萬元向被告購買系爭土地，
而其形於外之意思表示即以總價金1920萬元買入系爭土地之意思，核與原告簽訂系爭買賣契約以總價金1920萬元買受本件系爭土地之意思表示，兩者並無不一致之情形，足見原告與被告簽訂系爭買賣契約時，原告對於兩造係成立買賣、買賣標的及價金等意思表示之內容均無誤認，且簽訂系爭買賣契約時之表示方法亦無錯誤，自無得否撤銷意思表示之可言，故原告主張其得依民法第88條第1 項規定撤銷買受系爭土地之意思表示云云，顯屬無據。至原告雖又主張其係因系爭土地位於捷運蘆洲線附近，雖屬旱地，惟若其後變更為建地，原告仍可獲利，故基於投資性質而買受。詎料系爭土地業已劃為變電所用地，縱欲出售亦無人肯買受，且亦無法加以其他之利用，原告自得以錯誤為由撤銷買受系爭土地之意思表示云云。惟遍觀兩造所簽訂之系爭買賣契約（見本院卷第
5 頁至第44頁），其上並未有系爭土地日後定會變更為建地之約定，被告自無從由系爭買賣契約內得知，故原告所稱其買受系爭土地係希冀日後變更為建地以獲利云云，充其量不過係促使原告買受系爭土地之原因而已，縱有錯誤情事，亦僅係屬原告簽訂系爭買賣契約之動機錯誤範疇，而該項動機錯誤衡情既非屬當事人資格或物之性質有誤，且又非為交易上所認為重要者，自亦難依據民法第88條第2 項規定，視為意思表示內容之錯誤，而得據以撤銷買受系爭土地之意思表示。
㈢據此，本件原告就系爭買賣契約之訂立，顯然並無民法第88
條第1 項所規定之意思表示內容或表示行為有錯誤之情形，充其量不過係形成內心效果意思之原因即動機發生錯誤而已，惟該項動機錯誤因非屬就當事人資格或物之性質有誤，且又非為交易上所認為重要者，自亦難認有民法第88條第2 項規定之適用。故原告主張得依該條規定撤銷所為買受系爭土地之意思表示云云，自無足採。
五、關於「原告是否有權解除系爭買賣契約書？」爭點部分：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人
時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第
1 項、第355 條、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵擔保，乃物之出賣人就其物本身有所欠缺即缺點，應負之擔保責任，雖不以物質上應具備者為限，惟須依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得認為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。依此物之瑕疵之類型可分為㈠價值瑕疵：即交換價值之瑕疵；㈡效用瑕疵：又分為通常效用瑕疵及預定效用瑕疵，通常效用，指一般交易觀念上應有之效用，例如建地之能建築、電視之螢幕清晰。預定效用，指該物在一般交易觀念上未必有此效用，惟當事人以契約預定其效用者而言；㈢品質瑕疵：須經出賣人特約擔保其交付之標的物具有一定之品質。至如何判斷物之瑕疵，學說上固有主觀說、客觀說及主觀─客觀說三種見解，實務判例綜合觀之似採客觀─主觀說，有力學說則以原則上應採主觀說，而輔以客觀說，即應依當事人特別約定之使用目的（主觀的瑕疵概念），並在當事人意思範疇內，就該物依其種類一般具有的客觀特徵（客觀的瑕疵概念）加以判斷。
㈡原告雖主張系爭土地業經新北市政府劃定為變電所用地云云
，然經本院依職權通知新北市政府城鄉發展局派員到庭作證暨說明，而依證人陳俊傑（即新北市政府城鄉發展局工程人員）到庭具結後所為證稱：「（問：（提示本院卷第99頁到
103 頁）本○○○區○○段○○號、82號、88號、91號等4 筆土地與前述新北市政府函所提到的變更蘆洲都市計劃（部分農業區為變電所用地）乙案，有何關係？請詳述。）這4 筆土地是在變更蘆洲都市計劃（部分農業區為變電所用地）乙案的變更計劃範圍內。（問：換句話說，這4 筆土地如果都市計劃變更通過的話，他的使用分區就會從農業區變更為變電所用地，是否如此？）對。（問：這個變更計劃何時提出？是由誰提出的？）是由臺電公司申請都市計劃個案變更，臺電公司申請的時間我要再確認，但我可以確定的是這個都市計劃變更公開展覽的時間為94年3 月21日起公開展覽30日。（問：都市計劃個案變更的流程？）首先需由申請人依照都市計劃法第27條第1 項規定向目的事業主管機關提出申請，請求確認符不符合都市計劃個案變更的要件，如果符合都市計畫法第27條第1 項第4 款中的任何一款，目的事業主管機關就會發1 個認定函，認定可以為個案變更。申請人取得這個個案變更的認定函之後，在持認定函及都市計劃變更書圖向我們城鄉發展局申請都市計劃個案變更，我們城鄉發展局收到申請後，就會上簽呈辦理公開展覽事宜，簽准後就會辦公開展覽，公開展覽依照都市計畫法第19條會有30日的時間，中間還會舉行公開說明會，期間如果民眾有陳情意見，我們也會搜集，期滿後不論有無陳情意見，我們都會把案件送到新北市都市計劃審議委員會審議，都市計劃委員會審議過程會依案件複雜程度而進行，如果審議的結果是經大會通過（包括附條件通過），我們會請申請單位依照委員會決議內容修正計劃書圖，如果沒有要修正的部分，就會直接送內政部中部辦公室，請他們幫我們排內政部都市計劃委員會審議，如果內政部都市計劃委員會大會審議通過（也是包括附條件通過），我們就會請申請單位依照審議的內容修正，如果沒有要修正的部分，我們就會直接報內政部，請他們核定這個個案變更的都市計畫，內政部核定下來之後，我們會再上簽，辦理發佈實施的相關事宜，簽准後我們就會公告正式實施的日期，這個變更計劃才自實施那天正式生效。（問：如果審議沒過，後續如何辦理？）就沒有辦法辦理後續的程序。（問：通常會辦個案變更，都是因為有急迫性？）對，本件也是因為有急迫性。（問：前述說會辦公開展覽及公開說明，在哪裡辦？）本件公開展覽的地點是在新北市政府還有蘆洲區公所，本件公開說明會的地點是○○○區○○路的臺電服務所。公開說明的次數是1 次。（問：本件變更都市計劃的目的是要設變電所，沒有民眾抗爭嗎？）有，這個案件在蘆洲地區遭到蠻大的民眾抗爭，尤其是94年公開說明的那一次。（問：臺電要求個案變更的土地有無變更過？）有，之前臺電在91、92年時申請變更的土地不是本件的變更範圍，但是那次申請在縣都委會時就被要求要另擇地點，當時縣都委會就有請臺電考量現在這個地點，所以臺電經考量後才在93、94年間重新選定現在這個地點來提出申請，這次重新申請，在94年辦公開說明會時還是有遭到抗爭，就是我前開所述遭到蠻大民眾抗爭的那1 次。（問：你們辦理個案變更會不會通知所涉及的土地地主？）一般是不會。（問：本件個案變更是否通過了？目前的進度？）這個案子在99年12月9日 召開了縣都委會專案小組第1 次研商會，在100 年8月15 日 召開第2 次研商會，其中在5 月4 日有召開1 次專家學者評估會議，在第2 次研商會委員的意見是請臺電公司去補充土地使用分區管制要點及都市設計準則等相關內容後，續提小組審議，所以還會召開第3 次的小組會議，但目前還沒有召開。（問：所以這個案件最後到底是否能完成變更尚在不確定狀態？）對。（問：依你們評估需要多久時間才能知道能不能通過？）一般個案變更案從申請到通過為1 到
2 年，但臺電這個案件比較特殊，中間在94年時還遇到蠻大的民眾抗爭，甚至在後來的小組會議期間也都還有民眾來表示意見，加上是要設置變電所，用途比較特殊，所以我們沒有辦法預估何時會過，或會不會過。（原告訴訟代理人問：這幾次開會的過程中有否提到變電所的位置是否還會變更？）因為民眾有抗爭，所以有請臺電公司考慮其他地方，但是其他地方的方案，經評估結果都沒有現在這個地點適合，第
2 次小組會議時委員也是認為現在這個地點比較適合，支持現在這個地點。（問：就你承辦的經驗，本件的個案變更算是阻力較大的嗎？）對，當初公開說明會時還有因為民眾的抗爭上報。」等語（見本院卷第162 頁反面至第164 頁），依上明顯可知，依據都市計畫法所為個案變更之流程，係申請人取得目的事業主管機關之認可函後，經新北市政府城鄉發展局辦理公開展覽事宜及舉行公開說明會，而於公開展覽期間屆滿後，送交新北市都市計畫委員會審議，而經大會通過（包括附條件通過）後，再行送交內政部中部辦公室都市計畫委員會審議，復經大會審議通過（亦係包括附條件通過）後，並經內政部核定，新北市政府城鄉發展局始會公告正式實施日期，而該都市計劃之個案變更方自實施日才正式生效。而本件系爭土地係由訴外人臺電公司申請為都市計劃之個案變更，且於94年3 月21日辦理公開展覽事宜，惟因民眾陳情及激烈抗爭，遲至99年12月9 日、100 年8 月15日始於新北市都市計畫委員會專案小組進行第1 、2 次研商等情，有新北市政府100 年6 月24日北府城測字第1000637116號函暨附件在卷（見本院卷第99頁至第103 號）足參，且核與證人陳俊傑上開所為之證述相符（見本院卷第164 頁），足見本件系爭土地個案變更為變電所用地乙案，現僅進行至新北市政府都市計畫委員會專案小組討論研商之階段，後續仍須經新北市政府都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會大會審議通過後始得發布實施，且依證人陳俊傑之證詞，本件系爭土地變更為變電所用地之性質較為特殊，期間遇有民眾陳情及激烈抗爭，故無法預估何時會通過，抑或會不會通過等語（見本院卷第164 頁），是堪認於新北市政府公告正式實施前，系爭土地是否變更為變電所用地，尚屬不確定之狀態，且仍有變動之可能，故原告所稱系爭土地業已變更為變電所用地云云，容有誤會，自不足採。準此，本件原告主觀上所欲購買者乃係地目為旱之系爭土地，而客觀上被告亦係以地目為旱之系爭土地與原告成立系爭買賣契約，則不論係採實務見解之客觀－主觀說，抑或係其他判斷物之瑕疵之學說，均無從認定系爭買賣契約已確有物之瑕疵存在，蓋該瑕疵係於公告正式實施時始確定發生（最高法院98年度台上字第1923號判決意旨參照），於未確定發生前，尚難認有該瑕疵存在緣故。因此，本件系爭買賣契約既尚難瑕疵已確定發生，原告自不得逕行援引民法第359 條規定，主張系爭土地之買賣契約業經原告依法解除，即原告並無權解除系爭買賣契約書。
六、綜上所述，原告既無權撤銷系爭買賣契約書之買受意思表示，亦無權解除系爭買賣契約書，則原告主張業已依法撤銷買受之意思表示或解除系爭買賣契約云云，自無可取。從而，原告主張依民法第179 條、第259 條之規定，被告應返還所已收受之價金384 萬元與原告云云，亦屬於法無據，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 19 日
民事第一庭 法 官 黃若美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 19 日
書記官 高偉庭