臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1153號原 告 蔡聰明
蔡聰賢上2人共同訴訟代理人 謝心味律師被 告 陳桃
莊勝發莊麗娟莊淑貞上4人共同訴訟代理人 鄒孟昇律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國100 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○○段菜寮小段四一九－六地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○○弄○號房屋如附圖所示面積六四平方公尺之部分拆除，並將土地返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾伍萬叁仟肆佰肆拾元，及自民國一○○年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告並應自民國一○○年五月四日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣肆仟貳佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰捌拾陸萬肆仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬叁仟肆佰肆拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款項分別定有明文。本件原告起訴時係依民法第767條、同法第184條規定請求拆屋還地，而起訴時之聲明本應待地政機關進行測量後始得特定，是經本院會同兩造及新北市三重地政事務所（下稱：三重地政）進行勘驗並測量後，並由三重地政依測量結果繪製如附圖所示之複丈成果圖，原告最後於100年11月15日提出民事準備理由二狀（本院卷第117頁），將上開聲明改依附圖所示予以減縮如事實及理由欄之聲明所示，並追加同法第
185 條規定，請求被告就相當於租金之不當得利負連帶責任，經核與首揭規定並無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣新北市○○區○○○段菜寮小段419-6 地號土地（下稱：系爭土地）為原告於民國53年9 月24以繼承為登記原因取得之所有權。於該土地上有訴外人楊根生於00年0 月0日興建門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○○弄○ 號之一層樓磚造房屋，並設定有地上權在案。而被告陳桃之夫即訴外人莊秋冬究以何原因取得訴外人楊根生所有之系爭房屋所有權，又何以未辦理移轉所有權，原告均無從得知。然訴外人莊秋冬於75年將訴外人楊根生原有前述房屋加以拆除改建為鋼筋水泥之二層樓房屋（下稱：系爭房屋），為此原告乃要求伊提高使用系爭土地之租金，訴外人莊秋冬則向原臺北縣三重市調解委員會聲請調解，案經雙方成立調解。而由調解書成立內容觀之，第一項係重申三重市○○○路○○巷○○弄○號為伊承租原告所有之系爭土地所建造之事實；第二項為原告同意莊秋冬自75年6月1日起每年土地租金，依照當時公告地價年息4.63%計算，每半年付款乙次，並訂6月3日及12月1日為付款日期；第三項則為同意租賃期限15年。是原告與訴外人莊秋冬間之土地租賃契約期限為15年，係自75年6月1日起迄90年5月31日止。又由戶籍謄本可知訴外人莊秋冬於90年4月4日之前死亡，由被告陳桃繼為戶長，是莊秋冬與原告間之土地租賃關係即由被告等繼承人繼受迄期滿終止時。
（二）按無權占有他人之土地，依社會通常觀念，可認受有相當租金之利益，並致土地所有權人受有相當租金之損害，土地所有權人可對之主張不當得利。就他人之物為使用收益，而無正當之權限者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，而負損害損賠償之責任，最高法院61年台上字第1695號判例、79年台上字第253號判決參照。則查，被告自90年6月1日起已無占有使用系爭土地之法律權源，原告爰依民法第179條、第184條、第185條之規定，自得請求被告連帶給付相當於租金之不當得利、損害金。又系爭房屋所處位置雖在大同南路巷道內，然附近巷道主要作為市場之用，臨近重新路路上有銀行、電信公司、公園，商店林立，生活機能尚稱良好、對外交通狀況亦佳。且參照地價謄本得知，自80年7月起，申報地價均為13,200元未調漲，而公告現值幾經調漲現為76,000元，則原告以申報地價之年息10%計算每月之不當得利損害金，核屬可採。依此計算，被告每月應給付之金額為7,040元（計算式：13,200X64X10/12＝7,040）。是被告自90年6月1日起迄100年4月30日止共119月，應給付相當於租金之不當得利金額核計為837,760元。
（三）對於被告抗辯之陳述：
1.查由上述之調解書固可知悉訴外人莊秋冬係比照訴外人楊根生地上權使用範圍為計算地租之面積，然莊秋冬並未受讓楊根生之地上權，此由地上權人仍登記在楊根生名義即明。縱依土地法第102條及民法第422條之1規定，認莊秋冬於租賃關係存續期間，有請求原告同為聲請登記地上權之權利，然因此項權利為請求權之性質，有消滅時效之適用，且15年之消滅時效期間，係自租賃契約成立時起算。
從而，莊秋冬於租賃期間既未為請求，且該租賃關係已於
90 年5月31日屆滿而消滅，設定地上權之原因關係即已失其存在，莊秋冬之繼承人即被告亦無請求補辦地上權登記之權利。故被告所有系爭房屋占有使用原告土地，並未本於地上權之法律關係而為，為無權占有，已臻明確。
2.再查，被告雖檢附臺灣臺北地方法院66年度訴第15070號民事判決，資為證明訴外人莊秋冬執為有權占有之論據，然該判決是否已終局勝訴判決確定，被告並未提出確定證明書以資證明，況該案全案卷宗已經銷燬，已無法知悉是否已確定在案。惟由土地登記謄本得知，現地上權仍登記為楊根生，即明莊秋冬似未取得終局之勝訴確定判決。又縱已取得，因莊秋冬未為辦理地上權移轉登記，且自66年判決迄今已歷20餘年，請求協同登記之請求權亦已罹於時效消滅。故被告主張莊秋冬對楊根生繼承人業經判決取得地上權移轉登記訴訟，執為有權占有系爭土地之論據，並不足採。
3.又查，訴外人莊秋冬與原告間之租賃契約，已因租賃契約期滿消滅。而原告蔡聰明於租賃存續期間之89年9月7日已寄發存証信函告知訴外人莊秋冬租約將於90年6月屆滿，原告欲將系爭土地出售，伊可以公告現值優先購買，然未獲回應。嗣於90年6月26日署名莊秋冬寄發存證信函，並檢附自89年12月1日起迄90年11月30日止之地租新臺幣（下同）40,000元匯票，原告蔡聰明於90年6月28再寄發存證信函，告知租約已期滿終止，給付租金超過部分於搬遷時折算歸還。故兩造間租賃關係既於90年5月31日因租期屆滿而消滅，被告所有系爭房屋即無占有系爭土地之法律上權源，則原告訴請被告拆除還地，於法有據。
4.末查，原告蔡聰明於租賃存續期間之89年9月7日已寄發存證信函告知訴外人莊秋冬租約將於90年6月屆滿等情，以如前述，揆諸最高法院42年台上字第410號、第493號判例意旨，可知兩造間之租賃契約，於租約期滿時已終止，自無被告所主張不定期租約情事，不容被告以不定期限繼續契約為爭執。
（四）聲明：1.被告應將坐落於新北市○○區○○○段菜寮小段419-6地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○○弄○號房屋占有如附圖新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所示圖例部分之面積64平方公尺拆除，並將土地返還於原告；2.被告應連帶給付原告837,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息5%計算之利息；並自100年5月1日起迄返還第1項土地之日止，按月給付原告7,040元；3.就聲明第1項、第2項前段，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查被告占有使用系爭房屋係坐落於原告所有之系爭土地上，訴外人楊根生係於58年2 月26日將系爭房屋連同地上權一併轉讓予訴外人莊秋冬，然因楊根生及莊秋冬均缺乏法律常識，故並未辦理所有權及地上權之移轉登記。依上述調解書觀之，原告與訴外人莊秋冬就系爭土地固訂有租賃契約，莊秋冬於90年4月4日去世後，莊秋冬之配偶即被告陳桃和子女即被告莊勝發、莊麗娟及莊淑貞等人即共同繼承原租賃契約，嗣原租賃契約期限於90年5月31日屆滿，被告仍繼續使用系爭土地，惟原告並未於相當時期內表示反對之意思，依民法第451條規定及最高法院43年台上字第367號判例所示意旨，原租賃契約已更新為不定期租賃契約，兩造間仍有租賃關係存在，則被告使用系爭土地係基於更新後租賃契約，具有法律上之原因，並非無權占用，更非不法占用，故原告訴請被告拆屋還地，並無理由。
（二）原告雖主張兩造間並無不定期租賃契約之情事，惟查：
1.原告蔡聰明於租期屆滿前之89年9月7日所寄發原證4存證信函，距原租賃期約期限90年5月31日尚有8個月以上，難謂係於租期行將屆滿之際表示反對續租之意思，則該存證信函不生阻卻繼續契約之效力。又上開存證信函提供莊秋冬「以公告現值的價格承購」、「房屋以合理價格本人收回」、到期時「契約另定」或「終止租約」等選擇，並未明確表示期滿後絕對不再續租之意思，是該存證信函自不生阻卻繼續契約之效力，至為灼然。
2.原告蔡聰明雖於租期屆滿後之90年6月28日又寄發原證6存證信函，告知原租賃契約已期滿終止，距原租賃契約屆滿之日已有28日，揆諸最高法院43年台上字第367號判例所示意旨，不能認係已於租期屆滿後相當時期內表示反對續租之意思，自不生阻卻繼續契約之效力。又系爭土地為原告2人共有，原告主張曾以原證4及原證6存證信函表示反對繼續契約之意思，惟上開存證信函寄件人均為原告蔡聰明，足見並非由全體共有人表示反對繼續契約之意思，顯與最高法院41年台字第767號判例所示意旨及民法第258條第2項規定有違，自不生阻卻繼續契約之效力。
（三）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其係系爭土地之所有權人，而於該土地上有訴外人楊根生於00年0月0日興建系爭房屋，並設定有地上權，被告陳桃之夫即訴外人莊秋冬其後則取得訴外人楊根生所有之系爭房屋所有權，嗣訴外人莊秋冬死亡，被告為訴外人莊秋冬之共同繼承人，並共同繼承系爭房屋，對系爭房屋有事實上之處分權等情事，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本、戶籍謄本等件為證，並經本院依原告聲請會同兩造勘驗現場，且囑託三重地政實施測量後製作複丈成果圖（即附圖），有勘驗筆錄、土地複丈成果圖等件附卷可稽，被告固就原告主張其等共同繼承系爭房屋而占用系爭土地之事實不為爭執，惟均否認有何無權占用系爭土地之情事，並分別以上開情詞置辯。是本件所應審究者，為被告所共同繼承之系爭房屋有無占用系爭土地之正當權源？如被告係無權占用系爭土地，則原告請求賠償或返還之不當得利金額是否適當？茲分別敘述如下。
四、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決參照）。是被告抗辯其有權占有系爭土地，自應就其有合法占有權源一節舉證證明之。查被告固抗辯其占有使用之系爭房屋，係訴外人楊根生於00年0月00日將系爭房屋連同地上權一併轉讓予訴外人莊秋冬，然因訴外人楊根生及莊秋冬均缺乏法律常識，故並未辦理所有權及地上權之移轉登記，而依原告所提上述調解書觀之，原告與訴外人莊秋冬就系爭土地固訂有租賃契約，訴外人莊秋冬於90年4月4日去世後，莊秋冬之配偶即被告陳桃與子女即被告莊勝發、莊麗娟及莊淑貞等人即共同繼承原租賃契約，嗣原租賃契約期限於90年5月31日屆滿，被告仍繼續使用系爭土地，惟原告並未於相當時期內表示反對之意思，依民法第451條規定及最高法院43年台上字第367號判例所示意旨，原租賃契約已更新為不定期租賃契約，兩造間仍有租賃關係存在等語，然查：
（一）按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。又占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關聲請為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（最高法院69年第5次民事庭會議決議及80年第2次民事庭會議決議參照）。查被告雖主張訴外人莊秋冬已取得系爭土地之地上權等語，惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更，非經登記，不生效力，此為民法第758條所明定。是訴外人莊秋冬既未依法登記為地上權人，依前揭說明，縱認訴外人莊秋冬確已取得地上權登記請求權，仍不得據此對抗原告而認其並非無權占有系爭土地。
（二）再按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。系爭調解書約定之租賃期間為為15年，係自75年6月1日起迄90年5月31日止，故訴外人莊秋冬得基於系爭租賃契約使用系爭土地，其租賃期間亦於90年5月31日屆滿。且原告蔡聰明於租期屆滿前之89年9月7日已寄發存證信函催告訴外人莊秋冬「以公告現值的價格承購」、「房屋以合理價格本人收回」、到期時「契約另定」或「終止租約」等選擇，亦已明確表示期滿後得協商再訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃。況民法第451條關於「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，旨在防止出租人於所定租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，致契約存否發生爭議之情形，並非約束出租人必須於租期屆滿時始得表示反對之意，況原告蔡聰明於租期屆滿後之90年6月28日又寄發存證信函，告知原租賃契約已期滿終止等語，有兩造均不爭執之上述存證信函影本2份在卷可參，益徵所有權人確無繼續出租系爭土地予訴外人莊秋冬占有使用之意思。而訴外人莊秋冬既已無占有使用系爭土地之合法權源，即無從將其使用系爭土地之權利以繼承或其他任何方式讓與被告，被告自亦無由繼承合法使用系爭土地之權源。
（三）又按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段分別定有明文。被告既無法舉證證明其有何使用系爭土地之正當權源，則原告依民法第767條之規定，請求被告將占有系爭土地上如附圖所示部分面積64平方公尺之建物拆除，並返還系爭土地予原告，即有理由。
五、復按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例可資參照。查原告主張被告無權占用其所有系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致原告之所有權受有損害等情，因被告無合法權源占有系爭土地上如附圖所示部分面積64平方公尺，已如前所述，是原告依不當得利法則請求被告返還相當於使用系爭土地所應支付租金之不當得利，並無不合。至於賠償相當租金之不當得利其期間，原告固主張系爭調解書約定之租賃期間為為15年，即自75年6月1日起迄90年5月31日止，故請求被告自90年6月1日起迄100年4月30日止共119月之租金等語，然按「租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年」，此有最高法院96年度臺上字2660號判決意旨可資參照，是原告所得請求之期間，應以訴訟繫屬前回溯5年期間為計算，而原告本件起訴之時間為100年5月4日，此有本件起訴狀其上所蓋本院之收狀戳章在卷可按（見本院卷第3頁），是原告得請求所受相當於租金之利益，應自95年5月4日起至100年5月3日止，始屬正當，至超逾此5年期間之請求，尚屬無據。又有關賠償相當租金之不當得利其金額之計算，經查，系爭土地可連接新北市○○區○○○路，並係位於市場內，且鄰近之重新路上有銀行、電信公司、公園，生活機能便利，系爭建物則為1樓半之磚造建物，樓上係以鐵架搭蓋，而供住家使用等情，業經本院會同兩造至現場勘驗在案，有系爭土地附近地圖、勘驗筆錄等件附卷可稽（本院卷第95、98頁），而系爭土地自80年7月起至98年12月止之申報地價均為每平方公尺13,200元，99年1月起之申報地價則為每平方公尺13,520元，有原告提出之土地謄本可參，本院審酌系爭土地坐落之位置、交通狀況、工商繁榮程度、占用人利用之經濟價值及所受利益等節，認原告依土地法第105條準用第97條第1項規定，主張相當於租金之不當得利數額均以土地申報總價額每平方公尺13,200元為依據，自屬正當，至其以土地申報地價年息10%計算上開占用土地相當於租金之不當得利，尚嫌過高，應以公告地價年息6%計算較為允當。依此計算，原告主張被告占用系爭土地64平方公尺，自95年5月4日起至100年5月3日止，即訴訟繫屬前回溯5年期間所受相當於租金之利益253,440元（計算式：13,200元×64平方公尺×6%×5年=253,440元），及自訴訟繫屬時即100年5月4日起按月給付相當租金之不當得利金額4,224元（計算式：13,200元×64平方公尺×6%÷12月=4,224元），為有理由，原告逾此範圍之請求，則無理由，尚難准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告應將坐落於新北市○○區○○○段菜寮小段419-6地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○○弄○號房屋占有如附圖新北市三重地政事務所土地複丈成果圖所示圖例部分之面積64平方公尺拆除，並將土地返還於原告，為有理由，應予准許。再原告另依不當得利、共同侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付253,440元與自起訴狀繕本（變更後之民事準備理由二狀）送達之翌日即100年11月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自100年5月4日起至返還第1項土地止，按月連帶給付原告4,224元，為有理由，應予准許，至原告逾此範圍之請求，尚無理由，應予駁回。
七、又兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
書記官 鄭美莉