臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1348號原 告 蔡誼璉被 告 僑馥建築經理股份有限公司法定代理人 蔡實鼎訴訟代理人 鄭亨偉上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國100 年10月6日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。」，民事訴訟法第
262 條第1 項、第255 條第1 項第1 款分別定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為：「一、被告應依不動產買賣契約書及履約保證之規定沒收買方已付價款新台幣90萬元予原告，並返還原告的土地、建物共三張所有權狀正本與文件和鑰匙以及車位門卡。二、本件不動產買賣並未完成付清尾款和交屋，且本件買賣仲介人為買方，依法不得向賣方收取仲介費用，被告不得由違約金中扣除25萬元仲介費用和其他支出費用，新台幣90萬元之違約金依法應全額給付予原告。」。因其上開訴之聲明內容有所重複而欠明確，原告乃於100年8 月11日言詞辯論時，當庭更正其訴之聲明為：「一、被告應給付原告新臺幣90萬元。二、被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地及其上建物門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號8 樓建物之不動產所有權狀正本共計三件、原告身分證正反面影本及印鑑證明書正本、上開房屋鑰匙及車位門卡等物，返還予原告。」。嗣原告再於100 年10月3 日以民事聲請撤回狀撤回上開更正後訴之聲明第2 項，並減縮訴之聲明第1 項請求之金額，更正後訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣70萬元。」，此項訴之撤回、變更亦經被告訴訟代理人於100 年10月6 日言詞辯論時同意，本件審理即應以原告減縮及撤回後訴之聲明為範圍，先為敘明。
二、實體部分：㈠原告起訴主張：伊於民國98年6 月28日與訴外人馬峯簽訂不
動產買賣契約書（下稱為買賣契約書），將其所有坐落於臺北縣新莊市○○段○○○ ○號及其上建物即門牌號碼為臺北縣幸福路780 號8 樓建物出賣於馬峯，買賣價金為新臺幣（下同）750 萬元，雙方並共同與被告簽訂不動產買賣價金信託履約保證申請書（下稱履約保證申請書），委由被告辦理買賣價金信託履約保證之交易管理及認證事宜，而馬峯已匯款90萬元至被告不動產履約保證系統之帳戶內。依該買賣契約書之約定，其買賣契約需以一定之方式為之，訴外人馬峯卻有下列未以契約所約定之方式為之的情形：㈠依買賣契約書第6 條第5 款之約定，買方（按即應訴外人馬峯）應於用印10日內，確認貸款額度及辦妥相關之對保借款手續；伊於98年6 月28日即完成用印，而馬峯並未在用印後10日內完成該約定。㈡依買賣契約書第5 條第2 款之約定，買方應於稅單核下5 日內完成對保借款手續，並將貸款總額少於尾款之差額，存匯入信託專戶；伊已於98年7 月10日領回核下之稅單，馬峯則未於稅單核下5 日內完成上開約定；㈢依買賣契約書第5 條第2 款之約定，買方未依約將貸款總額少於尾款之差額，存匯入信託專戶，代書不應辦理繳稅及產權移轉登記手續；然馬峯尚未完成上開差額存匯，代書卻已於98年8 月
10 日 先行違約辦理繳稅及產權移轉登記，而被告竟於次日亦違約撥付59,239元予代書。㈣依買賣契約書第6 條第5 款約定，產權移轉與抵押權設定應同時辦理；然馬峯卻於98年
8 月10日先行違約辦理產權移轉登記，並未與抵押權設定同時辦理。㈤依買賣契約書第9 條第5 款之約定，買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，最遲不得逾98年8 月10日，同時買方應履行全部價金之給付，最遲不得逾98年8 月10日；然馬峯並未完成該項約定；㈥依買賣契約書第11條第4 款約定，本約簽訂後，買方若遲延或拒絕給付價金、不依約開具擔保尾款之本票、怠於辦理對保借款手續、借款資格不符合之情事，於依約補正或履行前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記等作業；馬峯未完成該約定，卻於98年8 月10日下午3 時違約先辦理產權移轉登記。㈦依買賣契約書第6 條第4 款約定，買方固可指定登記名義人，唯該登記名義人需與買方共同簽發尾款本票交由被告公司保管；本件買方提出之本票僅有馬峯一人簽發，並非與其所指定之登記名義人張伯鈿共同簽發。上開約定，為契約約定須完成之一定方式，買方均未完成，經法院判決認定有多項違約事實，甚有偽造原告簽名、指印及買賣契約而向銀行高額貸款之情形，依民法第166 條之規定，應推定其契約不成立，故該買賣契約之法律行為無效，應回復原狀。被告雖已自履約保證專戶中金額撥付25萬元予仲介作為服務報酬，另撥付59,239元予代書扣繳稅款，然依買賣契約第12條第4 款約定，買賣標的產權移轉完成或完成點交後始發生解約情事者，買賣雙方應配合辦理回復產權、返還買賣標的之作業，因此所生之稅捐及相關費用概由可歸責之一方負擔；本件不動產買賣全係因買方多項違約致仲介物件未完成付清尾款和交屋，而買方所指定之登記名義人張伯鈿為本件不動產買賣仲介鴻鈿房屋仲介有限公司（下稱為鴻鈿公司）之合夥人，為合夥關係，且銀行存摺有鴻鈿房屋薪資轉帳之記錄，98年案發時擔任鴻鈿房屋店長職位，又於本件買賣中任買方所指定之登記名義人，依法不得向賣方收取仲介費用，而賣方亦經法院判決並無任何違約事由，因此賣方依法不須負擔任何支出費用，任何支出費用依約概由違約而可歸責之買方另行負擔，不應由買方應賠償予賣方的違約金中扣除，而應回復原狀。依買賣契約書第12條第2 項約定，買賣契約簽訂後，如買方擅自解約、不為給付或違約情事致買賣契約解除，除應負擔賣方所受損害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付賣方；另伊與被告所簽訂履約保證申請書第8 條第5 項後段約定，因故進行訴訟時，由僑馥建經（按即被告）依‧‧‧確定判決之結果進行認證及辦理信託專戶價金之撥付；第3 條第6 項前段約定，僑馥建經履行保證責任時，甲乙任一方就屬於違約金或損害賠償之部分，由信託專戶價金內抵償；第5 條第7 項後段約定，因故訴訟‧‧‧以法院確定判決為據‧‧‧即由僑馥建經據以執行信託專戶價金之給付。是以伊本於買賣契約書第12條第2 項及與被告所簽訂履約保證申請書第8 條第5項後段、第3 條第6 項前段、第5 條第7 項後段之約定，請求被告應將馬峯已匯至信託專戶之價金70萬元（即已匯入之
90 萬 元扣除被告已撥付原告之20萬元之餘額）給付予原告，並聲明：被告應給付原告70萬元。
㈡被告答辯主張：伊辦理原告與訴外人馬峯間不動產買賣價金
履約保證業務，因而先後收受馬峯匯入被告信託專戶共計90萬元，其中20萬元已撥付原告。又依履約保證申請書第8 條第2 項第1 款之約定，伊得依買賣雙方履約結果進行認證，由信託專戶中撥付應繳納之相關稅款，故伊已依承辦代書之申請，撥付應由原告支付之土地增值稅款59,239元予承辦代書；另依履約保證申請書第第8 條第2 項第3 款之約定，伊於簽約後得撥付買賣雙方應給付之仲介服務報酬予經紀業，故伊於賣方款項匯入專戶後，即依本案仲介經紀業鴻鈿公司之申請，將原告應給付之仲介服務費25萬元撥付予鴻鈿公司。嗣買賣雙方發生爭議事項，伊即函請雙方就所爭事項提出訴訟，其後馬峯對原告向本院提起訴訟，伊即依買賣雙方間買賣契約書第7 條第7 項及不動產買賣價金信託履約保證申請書第5 條第7 項之約定，發函通知雙方依約暫停專戶款項之撥付，此部分伊並無原告所指怠職之處。嗣該案經本院以98年度重訴字第375 號、臺灣高等法院99年度重上字第31號及最高法院100 年度台上字第555 號判決確定，依臺灣高等法院上開確定判決之理由，原告與馬峯間之買賣契約仍存在，並未生解除之效力，伊依買賣契約書第7 條第7 項、不動產買賣價金信託履約保證申請書第5 條第7 項之約定，自應依法院確定判決意旨處理相關款項撥付事宜。而原告與馬峯之間不動產買賣關係既仍存在，並未生解除之效力，原告要求伊將專戶中已匯入款項沒收並交付之，自無理由。縱使本案馬峯確屬違約，而有原告得經催告後解除契約之狀況，依履約保證申請書第3 條第1 項後段之約定，伊於沒收專戶中款項交付予原告時，亦應扣除原告應給付之仲介服務報酬。
是原告起訴主張均無理由，為此聲明：原告之訴駁回。
㈢本件原告主張於98年6 月28日與訴外人馬峯簽訂買賣契約書
，將其所有坐落於臺北縣新莊市○○段○○○ ○號及其上建物即門牌號碼為臺北縣幸福路780 號8 樓建物出賣於馬峯，買賣價金為750 萬元，雙方並共同與被告簽訂履約保證申請書，委由被告辦理買賣價金信託履約保證之交易管理及認證事宜，馬峯並已匯款90萬元至被告不動產履約保證系統之帳戶內；而被告已將其中20萬元撥付原告，59,239元撥付承辦代書用以支付原告應負擔之土地增值稅款，25萬元撥付予鴻鈿公司作為將原告應給付之仲介服務費等情，業據原告提出不動產買賣契約書、買賣價金信託履約保證證書、不動產價金履約保證系統報表、臺北縣政府稅捐稽徵處新莊分處98年契稅繳款書、臺北縣政府稅捐稽徵處新莊分處土地增值稅繳款書等為證，並為被告所自認，復有被告所提出之不動產買賣價金信託履約保證申請書、信託履約保證申辦單可為佐據，堪信為真實。又原告主張依買賣契約書之約定，買受人馬峯負有下列義務：⑴依買賣契約書第6 條第5 款約定，買受人馬峯應於98年6 月28日在產權移轉登記所需文件用印後，10日內確認貸款額度及辦妥相關之對保借款手續，並同時辦理產權移轉與抵押權設定；⑵依系爭買賣契約書第6 條第4 款約定，最遲應於繳稅前，與登記名義人共同簽發與尾款同額之本票，以被告公司為受款人，作為給付尾款之擔保，由特約代書收執交付被告公司保管；⑶依買賣契約第9 條第5 款約定，馬峯應履行全部價金給付之最後期限為98年8 月10日，惟馬峯並未依約履行上開義務，而有違約情事之事實，亦為被告所不否認，並經上開臺灣高等法院以99年度重上字第31號民事確定判決認定在案，有原告所提出之該民事判決書存卷可據，亦足認為真實。從而原告與訴外人馬峯簽訂買賣契約，雙方並共同與被告簽訂履約保證申請書，委由被告辦理買賣價金信託履約保證之交易管理及認證事宜，馬峯復已匯款90萬元至被告不動產履約保證系統之帳戶後，買受人馬峯確有違約情事。則本件審認之重點，端在原告得否依其與馬峯間所簽訂買賣契約書第12條第2 項之約定，及其與被告間所簽訂履約保證申請書第8 條第5 項後段、第3 條第6 項前段、第5 條第7 項後段之約定，請求被告將馬峯已匯至信託專戶之價金70萬元（即已匯入之90萬元扣除被告已撥付原告之20萬元之餘額）給付予原告。
㈣兩造所簽訂履約保證申請書第8 條第5 項、第3 條第6 項及
第5 條第7 項固分別約定：「買賣契約若經甲乙雙方合意解除，或因故進行訴訟時，由僑馥建經依甲乙雙方之協議內容或確定判決之結果進行認證及辦理信託專戶價金之撥付。」、「僑馥建經履行保證責任時，甲乙任一方就屬於違約金或損害賠償之部分，除經約定由信託專戶價金內抵償外，應依法向他方訴追，與僑馥建經之保證責任無涉。」、「經僑馥建經審核不符合辦理價金保證之條件，或保證關係終止時，或因故訴訟、爭議時，甲乙雙方應以書面具結撥款內容，或經僑馥建經依買賣契約認證係屬債務不履行情事，或以法院確定判決為據，或有其他書面約定，即由僑馥建經據以執行信託專戶價金之給付或返還作業，否則僑馥建經應暫停信託專戶價金之撥付。」。惟上開約定均係就原告與馬峯間買賣契約如有發生解除契約、債務不履行或其他爭議情形時，應如何辦理該信託專戶價金之給付或返還之程序及責任範圍規定，至於該買賣關係中究竟有無其中一方對他方負給付義務（包括違約金、損害賠償及已付價金之返還等）而應由被告依上開約定自該信託專戶中價金給付之情形，仍需視被告與馬峯間之買賣關係而定。
㈤按買賣契約為諾成契約，除當事人約定其契約須用一定方式
，在該方式未完成前，推定其契約不成立（民法第166 條規定參照）外，以買賣雙方當事人意思合致而成立。本件原告與馬峯間就系爭房地所為之買賣契約，就買賣標的物之特定、買賣價金、給付方式等契約必要之點，均已達意思合致並簽立書面契約載明相關內容，依上開之說明其契約已然成立。雖買受人馬峯嗣未依買賣契約書所約定之期限或方式辦理對保借款、開立尾款擔保本票及給付全部價金而有違反上開約定之情形，然上開內容並非當事人作為其契約須用一定方式始為成立之要式約定，而係契約成立後買受人應履行之義務規定，如有違反實屬債務不履行之情形，僅關涉契約當事人間得否請求履行、損害賠償或解除契約等問題，並不影響契約之成立。是原告主張上開約定為契約約定須完成之一定方式，因買方未完成而依民法第166 條之規定推定其契約不成立，故該買賣契約之法律行為無效而得請求回復原狀等語，並無理由。
㈥再者，原告主張依系爭買賣契約書第12條第2 項之約定得向
馬峯請求懲罰性違約金，據此再依履約保證申請書第8 條第
5 項、第3 條第6 項及第5 條第7 項請求被告將馬峯已匯至信託專戶之價金70萬元給付予原告，惟查：本件原告與馬峯簽訂之買賣契約書第12條第2 項固約定：「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事『致本約解除』，除應負擔乙方所受損害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，由僑馥建經將信託專戶之價金餘額結算後交付乙方。」，依其約定內容，原告據此得向馬峯請求懲罰性違約金，並由被告經將信託專戶之價金餘額結算後交付原告之前提，係原告與馬峯間之買賣契約業已合法解除。惟馬峯就系爭買賣契約固有上開違約情事，且原告亦曾逕為解除契約之意思表示，然依系爭買賣契約書第11條第3 款約定，須買受人馬峯逾10日仍未付清全部價金，再經原告定期間催告仍不履行時，原告始得解除系爭買賣契約，其逕予解除系爭買賣契約並非合法，是系爭買賣契約並未經原告合法解除，此事實業經上開臺灣高等法院以99年度重上字第31號民事確定判決認定在案，有原告所提出之該民事判決書在卷可稽。則系爭買賣契約既未合法解除，即與買賣契約第12條第2 項所定原告得請求馬峯請求懲罰性違約金之約定不符，而不得依該規定向馬峯請求給付懲罰性違約金。而原告復未主張及舉證於上開判決確定後另有合法解除買賣契約之情事，是以被告所主張本件依系爭買賣契約書第12條第2 項之約定得向馬峯請求懲罰性違約金云云，因買賣契約尚未合法解除而非有理，已如前述，則其據此再依履約保證申請書第
8 條第5 項、第3 條第6 項及第5 條第7 項請求被告將馬峯已匯至信託專戶之價金70萬元給付予原告，亦無理由，而不能准許。
㈦綜上所述，原告主張系爭買賣契約應推定不成立，及買受人
馬峯有不為給付或違約情事，依買賣契約書第12條第2 項及系爭履約保證申請書第8 條第5 項、第3 條第6 項及第5 條第7 項之約定，得向馬峯請求懲罰性違約金，並請求被告自馬峯匯入信託專戶之價金給付原告，為無理由，應予駁回。
三、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
民事第二庭 法 官 楊博欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
書記官 林瓐姍