臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1394號原 告 林良麟訴訟代理人 凌見臣律師被 告 孫裕清
蔣敏暉上列當事人間給付違約金事件，經本院於民國101 年2 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告孫裕清與蔣敏暉於民國100 年1 月7 日委託立都廣告企業有限公司（即台灣房屋海山捷運特許加盟店），表示願共同以新台幣（下同）9500萬元，向原告購買坐落新北市○○區○○路1 段50巷22號3 樓房地（下稱系爭房地），而為要約之意思表示，同年月日原告為承諾之意思表示，雙方並簽立要約書。100 年3 月23日被告先交付發票日
100 年4 月2 日、票號PT0000000 、面額30萬元，及發票日100 年4 月21日、票號PT0000000 、面額70萬元之支票二紙作為定金，且同意於100 年4 月25日就系爭房地買賣簽立不動產買賣契約書；嗣被告前所交付之支票，經原告提示竟遭退票，100 年4 月22日原告以台北信維郵局存證信函催告被告支付定金，並依時出面簽立買賣契約，詎被告仍拒絕出面配合簽訂系爭房地之買賣契約書。按雙方臺灣房屋要約書第6 條：「違約處罰：本要約書經對方承諾而使預約成立時，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂不動產買賣契約書時，他方即得請求違約方給付按不動產成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償。」又臺灣房屋確認書第1 條，被告等亦勾選「業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」、第2 條勾選「本要約經賣方承諾之後，買方應依約定就買賣契約細節進行協商簽約，您如果不履行簽訂買賣契約義務時，就必須依據要約書中的約定內容，支付賣方成交價3%損害賠償金額以及本公司因此所受服務費之損失。」
（二）此外，兩造並無以買方得辦理房貸作為買賣條件，是被告未於100 年4 月25日與原告簽立買賣契約書，即係可歸責於被告之事由而違約，被告稱政府施行打房政策，致其洽辦銀行貸款全遭中斷而無法進行云云，顯係臨訟置辯，委不足採。原告先後於100 年4 月18日、100 年4 月22日以郵局存證信函請伊依約履行相關約定及未依約履行則為解除預約之表示，被告孫裕清係於100 年4 月23日收訖，有其公寓大廈管理委員會收發章及僱用之守衛親自簽名代收，該意思表示生合法送達之效力無疑；至另寄予被告蔣敏暉之存證信函，雖因逾期招領而遭退回，原告仍以100 年
6 月3 日民事準備㈠狀，再為解除系爭房屋買賣預約之意思表示。惟此仍無礙於被告二人未依約於100 年4 月25日簽約之違約事實。兩造之房屋買賣預約於被告違約而解除，嗣被告孫裕清片面陳稱欲於100 年5 月20日簽約云云，顯係就系爭房地再為要約之意思表示，無礙於被告業已違約之情節。
（三）依財政部99年12月23日台財稅第00000000000 號函公佈之99年度營利事業各業所得額、同業利潤標準表，就99年度不動產買賣業同業利潤標準淨利率為百分之十七。另依內政部90年度頒布之成屋買賣契約書範本第10條第2 項規定「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償」。本件兩造約定係依不動產成交總價的「百分之三」計算之違約金，不及前開百分之十七、百分之十五標準，足見兩造約定違約金顯未過高而屬合理。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文著有明文。是被告等如認兩造約定之違約金過高，當由被告負舉證之責。
（四）被告孫裕清於100 年12月28日言詞辯論詞日中雖稱「（法官問：原證一被告孫裕清三個字是否你親自簽名的？）是的，但是我的正本上沒有被告蔣敏暉」云云，此係因台灣房屋要約書及確認書係一式三聯，而被告蔣敏暉簽名在後，故可能造成買方留存聯上未有被告蔣敏暉簽名之情形；況依被告100 年5 月24日所提民事答辯狀所述及證物三上載有被告二人共同簽名，據此益明，系爭房地之買方確實係被告二人。該次言詞辯論期日被告孫裕清亦稱「（法官問：被告所交付之定金30萬元之支票於100 年4 月6 日退票？）是的。」、「（法官問：被告另外交付70萬元支票有無兌現？）沒有。」、「（法官問：被告有無依約交付定金100 萬元及於100 年4 月25日簽訂買賣契約書並交付
500 萬元與原告？）沒有。」再次證明被告二人違約之事實。此外被告孫裕清雖辯稱「5 月16日我們就到台灣房屋放了壹百萬元現金，告知對方可以隨時來簽約，跟律師所言不一樣。」然原告自始並未同意被告變更原來買賣條件，被告所述除與本件無涉，亦無礙於原告就被告二人請求違約金之給付，被告孫裕清前開陳述，意圖混淆視聽實不足採。
（五）綜上所陳，被告拒不配合簽立系爭房地之買賣契約書，顯已違約，原告自得請求系爭房地成交總價9500萬元百分之三計算之違約金。為此，聲明被告應連帶給付原告285 萬元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告孫裕清未於最後言詞辯論期日到場，惟其前曾到場及具狀答辯以：
（一）被告受託於訴外人林全進代為購買系爭房地，100 年1 月
7 日表明願以9500萬元購買並簽立要約書，但付款流程及履約期限由買賣雙方再議協商。雙方數次於臺灣房屋協議，同意以自備款600 萬元完成簽約，尾款由銀行貸款支付，不足部分則以現金一次補足。100 年3 月23日被告蔣敏暉交付訂金100 萬元予原告（支票兌現日為100 年4 月2日及4 月21日），另約定於100 年4 月25日簽訂買賣契約書同時，再交付500 萬元（雙方同意兌現日為100 年5 月
20 日） ；未料政府施行打房政策，被告洽辦貸款全遭中斷致無法進行，此一事由不可歸責於買賣雙方。
（二）100 年4 月22日原告雖委請律師發函要求被告函到三日履約，但因伊再外地工作，以致5 月13日始收到律師函，被告隨即連絡林全進於5 月16日至臺灣房屋海山捷運特許加盟店交付100 萬元現金，並預定5 月20日簽約再支付現金
500 萬元依約履行，林全進並同意補償原告延期期間之銀行利息、管理費、稅金、水電費、律師費等損失，未料原告堅持漲價200萬元，致以雙方未能於5月20日完成簽約。
（三）綜上，原告之請求有違誠信原則，被告仍願依原約定購買，請求予以調解外，另聲明駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。
四、被告蔣敏暉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、兩造不爭執之事實：
（一）兩造曾於100 年1 月7 日就原告所有新北市○○區○○路
1 段50巷22號3 樓房地洽談買賣事宜，約定系爭房地買賣之價款為9500萬元，並曾簽立台灣房屋要約書、台灣房屋確認書，擇定於100 年4 月25日至台灣房屋海山捷運特許加盟店簽訂系爭房地之買賣契約書。
（二）被告蔣敏暉曾於100 年3 月23日在台灣房屋海山捷運特許加盟店，交付總額100 萬元、兌現日期分別為100 年4 月
2 日、100 年4 月21日，票號PT0000000 、PT0000000 之支票二紙予原告，作為系爭房地買賣之定金，惟該支票嗣因存款不足而遭退票。
（三）原告曾於100 年4 月22日寄發台北信維郵局第2346-1號存證信函予被告孫裕清，催告伊於函到三日內支付定金30萬元及確保另開立之70萬元支票得於兌現，並依約履行相關約定。
六、本件爭點與本院之判斷：原告主張被告未依期與之訂定系爭房地買賣契約，屬因可歸責於買方之事由致無法簽訂不動產買賣契約書，爰依規定解除買賣預約並請求給付違約金，惟經被告孫裕清否認，並以前詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：（一）原告主張被告給付遲延，經原告定期催告仍未履行，原告已解除系爭買賣預約，有無理由？（二）原告請求被告應連帶給付285 萬元及法定遲延利息，有無理由？本院之判斷如下：
（一）原告主張被告給付遲延，經原告定期催告仍未履行，原告已解除系爭買賣預約，有無理由？
1、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力。預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，則非預約，有最高法院64年台上字第1567號判例、61年台上字第964 號判例可資參照。又買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，亦有最高法院84年度台上字第2295號裁判要旨可參。
2、原告主張兩造於上揭時間訂立台灣房屋要約書，已據其提出該要約書附卷可參（見本院卷第頁），被告孫裕清不否認其係與被告蔣敏暉為系爭買賣預約共同買受人，惟辯稱：伊持有之台灣房屋要約書僅有其簽名而已云云，然查，本件原告係系爭房地之出賣人，而被告孫裕清、蔣敏暉則係共同買受人，雙方訂立要約書，被告孫裕清及蔣敏暉為該要約書之買方除被告孫裕清外，尚有被告蔣敏暉等情，已據被告孫裕清自認在卷（見本院卷第129 頁背面），且兩造訂立系爭買賣預約時，並由被告二人持由第三人汎晨興業有限公司簽發、並經蔣敏暉背書之支票（金額30萬元）1 張交付原告，亦有該支票1 紙在卷可稽（見本院卷第19頁），並為被告孫裕清所不爭，堪信為真。則被告二人既均知悉其等為系爭房地買賣預約之買方當事人，則雖由被告孫裕清先簽名於系爭買賣預約書後，再由被告蔣敏暉簽名於其上，雖簽名非屬同一時間，其二人仍為系爭要約書之買方當事人。而依系爭要約書內容所示，系爭買賣預約係以將來訂立一定本約為履行標的，屬約定將來訂立系爭房地買賣契約之預約，兩造經意思表示合致，如無意思表示瑕疵致無效之情節存在，雙方即應受其拘束。
3、原告主張兩造曾於100 年1 月7 日，就原告所有坐落新北市○○區○○路1 段50巷22號3 樓之房地洽談買賣事宜，約定系爭房地買賣之價款為9500萬元，並曾簽立台灣房屋要約書、台灣房屋確認書，並擇定於100 年4 月25日前至台灣房屋海山捷運特許加盟店簽訂系爭房地之買賣契約書，詎被告簽發作為定金之支票因存款不足遭退票，被告亦未按期出面簽訂不動產買賣契約等情，已據原告提出台灣房屋要約書、台灣房屋買賣定金收據、郵局存證信函、退票理由單、台灣房屋確認書等在卷可稽（見本院卷第7頁至22頁），被告孫裕清對於所交付原告之支票遭退票及未依約於100 年4 月25日前至台灣房屋海山捷運特許加盟店簽訂系爭房地之買賣契約，併交付500 萬元一節，均不爭執（見本院卷第頁），堪信為真。是被告二人於100 年4月26日起即應負遲延責任。
4、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第229 條第1 項、第254 條分別定有明文。
又「契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未定相當期限為履行之催告，並因其於限期內仍未履行而行使解除權，則已成立之契約，即仍屬存在，負有遲延責任之一方，並非無請求他方履行之權。」「所謂調解、起訴，均有催告通知終止契約之效力，係指調解聲請書或起訴書有催告或終止契約之意思表示者，於調解聲請書或起訴書之繕本送達對方時，有催告或止約之效力而言，並非謂調解或起訴當然有催告或止約效力。」最高法院30年上字第21
4 號、56年台上字第2009號著有判例可參。另「支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力。」最高法院48年台上字第1382號號亦有判例可資參照。本件被告二人為系爭房地共同買受人，負給付價金之同一債務，則依上開最高法院判例意旨，如被告遲延給付時，其催告應向被告二人為之，否則對於未受催告之被告不發生催告之效力。原告主張已於100 年4 月18日已以台北信維郵局第2177號存證信函催告被告二人應於100 年4 月25日履行簽訂不動產買賣契約，並交付原告500 萬元等情，固據其提出存證信函及郵件收件回執各1 份為證（見本院卷第45頁至53頁及第56頁），然被告孫裕清否認伊並未住於送達處所，且伊並未違約云云，被告蔣敏暉則經通知，未為任何聲明及陳述，經查：
⑴給付期前之催告並不發生催告之效力（參孫森焱著民法債
編總論下冊第537 頁，89年8 月修訂版），本件兩造所訂立之台灣房屋要約書後，並於100 年3 月23日約定簽訂不動產買賣契約書暫定於100 年4 月25日前，有原告所提該台灣房屋買賣定金收據1 份可佐（見本院卷第8 頁），則兩造應依約書履行簽訂不動產契約書之期限末日係在100年4 月25日，給付期前被告尚不負給付遲延責任。本件原告於100 年4 月18日即以上開存證信函催告被告依約履行給付，該存證信函雖於100 年4 月22日送達被告孫裕清，有郵件收件回執1 份在卷可按（見本院卷第56頁），固已生送達被告孫裕清之效力，然該催告存證信函係在給付期前為催告，斯時被告尚未負遲延責任，則原告給付期前之催告對被告孫裕清並不發生催告之效力。再者，原告之上開催告之存證信函，並未合法送達被告蔣敏暉，為原告所自認（見原告100 年6 月2 日民事準備一狀，本院卷第39頁），雖原告主張其寄予被告蔣敏暉之存證信函，因逾期招領而致退回，原告以此書狀（即民事準備一狀）再為解除系爭房屋買賣預約之意思表示等語，然足見原告向被告被告蔣敏暉催告之意思表示，尚未送達被告蔣敏暉至明。綜上，原告並未於被告二人給付遲延後定期催告被告二人履行要約之約定，是原告主張已依法定期催告被告二人，而被告二人屆期仍未履行云云，不足採信。
⑵又原告主張其已依法定期催告被告二人，而被告二人屆期
仍未履行，原告已依法解除系爭買賣要約等情，固據其提出存證信函及送達被告孫裕清之郵件收件回執各1 件為證（見本院卷第9 頁至18頁及第21頁），然為被告孫裕清所否認，辯稱：伊並未住在該址云云。惟按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第254 條定有明文。本件原告並未於被告二人給付遲延後定期催告被告二人履行要約之約定，已如前述，是縱原告解除買賣預約之存證信函已送達被告孫裕清，以民事準備一狀為解除預約之意思表示已公示送達被告蔣敏暉，即以100 年6 月
2 日民事辯論意旨狀再次為解除系爭賣預約之意思表示，然因原告既未依法定期催告被告二人履行，則其解除預約核與民法254 條之規定不合，自不生解除系爭買賣預約之效力。
5、從而，原告主張其已依法定期催告被告二人履行，而仍未履行，原告已依法解除系爭買賣預約等語，並不可採。
（二）原告請求被告應連帶給付285 萬元及法定遲延利息，有無理由？原告主張被告未依約履行，原告已解除買賣預約，依台灣房屋確認書第2 條要約書之第6 項約定，被告二人應給付原告成交價百分之3 損害賠償金等語，已據其提有台灣房屋確認書1 紙為證（見本院卷第22頁），然為被告孫裕清所否認，辯稱伊願以原價向原告購買，惟原告提高價金20
0 萬元等語，經查：本件原告並未依法定期催告被告二人履行，則其解除預約核與民法254 條之規定不合，自不生解除系爭買賣預約之效力，已如前述，則兩造所簽訂之系爭買賣預約，尚未因原告主張解除而失其效力，原告依確認書第2 條要約書第6 項之約定，請求被告二人應連帶給付原告成交價百分之3 損害賠償金285 萬及法定遲延利息，即無依據，為無理由。
七、綜上所述，原告主張解除買賣預約，並依系爭要約書請求被告連帶給付285 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由應予駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第三庭 法 官 林錫凱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
書記官 王小芬