臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第2433號原 告 富偉事業有限公司法定代理人 藍翰庭訴訟代理人 洪士傑律師被 告 洪辰諭上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國101 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹萬伍仟元及自民國一百年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告委託原告居間出售坐落新北市○○區○○段一小段53地號土地，及其上建號9855號，門牌號碼：新北市○○區○○路170 之6 號25樓建物（下稱系爭不動產），並簽立「專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約）。期間因原告之仲介斡旋，被告與訴外人即買方張清泉於民國
100 年8 月8 日以新台幣（下同）1,284 萬元價格成交，並簽立不動產買賣契約。被告與買方張清泉就系爭不動產之買賣既已成立，依法即應給付居間報酬予原告，對此被告亦簽有服務費確認單一紙，用以確定服務費用之金額。詎料屢催被告儘速清償服務費用之債務，被告或藉口拖延，或避不見面，似已無清償之意願。又系爭委託銷售契約第五條約定：「服務報酬：⑴為成交價之百分之四（內含營業稅）... ⑵給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬... 。」。查被告委託原告居間介紹系爭不動產之買方，俟原告尋得買主後，立即將訂約機會報告被告知情，而被告事後亦與原告提供之買方締結買賣契約，依民法第565 條、第56
8 條第1 項規定，及系爭委託銷售契約第五條約定，原告可向被告請求買賣價款4%之服務報酬即513,600 元，且本件之服務報酬亦經被告簽名確認，為此提起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告513,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於100 年8 月委任原告公司銷售系爭不動產，原告公司房仲人員陳宥祁與被告接洽，陳宥祁帶買方張清泉來洽談買賣事宜，雙方言明1,284 萬元成交，並簽定不動產買賣契約書及服務費確認單，豈料買方張清泉反悔，表示不願意購買了，因此雙方也曾因此事相約在原告公司商討如何解除買賣契約一事，共商討2 次，買方張清泉則堅持不願意繼續購買。買方既然已經不買，因此系爭不動產最終並無售出，不動產買賣既無成立，何來報酬給付問題？但原告卻利用當時所簽訂之買賣契約及服務費確認單（當時與買方張清泉、地政士吳麗珠簽訂買賣契約書時，原告公司要被告一同簽訂服務報酬給付單），原告利用此確認單欲向被告收取房仲服務報酬513,600 元，實無道理可言。當初簽立買賣契約時，簽約金30萬元，買方張清泉是交付現金3 萬元及開立面額27萬元之本票，其餘尾款亦是開立商業本票。而上開3萬元現金在履約保證帳戶內，上開本票則迄今均由地政士收執，皆沒有兌現，被告簽立買賣契約並沒有收到任何錢，系爭不動產之所有權狀也沒有還給被告，導致系爭不動產無法再出售，原告卻要向被告請求服務費，並不合理。原告曾代被告發存證信函催告買方張清泉給付價金，被告亦有發存證信函催告張清泉給付，並向法院聲請對張清泉發支付命令，請求給付27萬元（鈞院101 年度司促字第1028號），惟因張清泉對該支付命令聲明異議，故現在訴訟中。又被告已於10
1 年3 月29日以存證信函向張清泉為解除買賣契約及沒收已支付之款項之意思表示。因被告僅收到3 萬元現金，上開27萬元之商業本票並未兌現，仍在訴訟中。而原告受託找尋系爭不動產之買受人，買受人既為原告所尋找，於發生問題時，被告認為應以被告實際拿到之價金之50% 計算報酬，且當初買方會開立本票，也是因為原告之意見等語資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張：被告委託原告居間出售系爭不動產，委託價額為1,284 萬元，兩造並簽立系爭委託銷售契約，原告於委託銷售期間，仲介斡旋被告與訴外人即買方張清泉於100 年8 月
8 日以1,284 萬元價格成交，並經被告與張清泉簽立「不動產買賣契約書」之事實，業據提出專任委託銷售契約書影本、不動產買賣契約書影本各1 份為證（見本院卷第6 至9頁、第10至15頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告依約應給付按上開成交價4%計算之服務報酬513,60
0 元一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠按民法第153 條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者
，無論其為明示或默示，契約即為成立。」、同法第345 條第1 、2 項規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」。本件被告已於
100 年8 月8 日，與訴外人張清泉簽立「不動產買賣契約書」，於該契約書第一條約明買賣標的為系爭不動產、第四條約明張清泉應支付價金之總額為1,284 萬元及付款日期、於第八條約定被告應將系爭不動產所有權移轉予張清泉，及辦理移轉登記之手續、時期等。是被告與張清泉已就系爭不動產買賣之必要之點達成合意，其等間就系爭不動產之買賣契約依法已經成立。至張清泉於買賣契約成立後，縱有違約不履行之情事，此為被告是否得依該買賣契約向張清泉為請求之另一問題，非謂買賣契約因此不成立。故被告辯稱系爭不動產最終並無售出，不動產買賣契約並無成立云云，洵屬無據。
㈡次按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方
為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、同法第568 條第1 、2 項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」、「契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」。故居間人於契約因其媒介而成立時，原則上即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，有最高法院49年度台上字第1646號判例要旨可參。查兩造簽立之系爭委託銷售契約第五條約定：「服務報酬：⑴為成交價之百分之四（內含營業稅），甲方（即被告）同意以現金或自履保專戶中撥款支付而乙方（即原告）應開立統一發票為憑據。甲方並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付予乙方。⑵給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約後，則簽約同時交付70 %，甲方收到尾款同時支付30% 。」；第八條約定：「甲方義務；... ⑷在簽立書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付委託價額百分之四或沒收價金之50% 取其低者，給予乙方作為服務報酬。」。是被告與張清泉間之系爭不動產買賣契約，既已因原告之仲介而成立，則被告即應依上開約定給付服務報酬予原告。意即本件被告如有因可歸責於買方即張清泉之事由，而解除與張清泉間之系爭不動產買賣契約，並沒收價款，則應依系爭委託銷售契約第八條⑷之約定給付服務報酬予原告，如否，則應依系爭委託銷售契約第五條⑴、⑵之約定給付服務報酬予原告。
㈢查被告與張清泉簽立之系爭不動產買賣契約，約定簽約款為
30萬元（見系爭不動產買賣契約書第四條），而被告抗辯張清泉除給付現金3 萬元存入於兆豐國際商業銀行思源分行之履約保證帳戶外，另27萬元係簽發同額之本票1 紙交由承辦之地政士保管中，惟該本票屆期並未獲兌現，被告已訴訟請求張清源給付中等情，為原告所不爭執。原告並主張：張清泉於100 年8 月8 日除簽發面額27萬元，到期日為100 年8月12日之本票1 紙外，另有簽發一紙面額900 萬元、到期日為100 年12月15日之本票，均經被告與張清泉同意，而交由承辦之地政士即訴外人吳麗珠保管等語，亦為被告所不爭執，並有價金履約保證申請書影本1 紙、上開本票影本2 紙為證（見本院卷第16、63頁）、兆豐國際商業銀行思源分行10
1 年1 月3 日（100 ）兆銀思源字第0001號函等附卷可稽（見本院卷第53頁），並經本院調閱本院101 年度司促字第1028號、101 年度司板簡調字第78號、101 年度板簡字第402號民事卷無誤，有上開民事影卷可參。是上開事實，皆可認為真實。
㈣次查：被告與張清泉簽立系爭不動產買賣契約書第十二條約
定：「違約責任：甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上之期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。... 甲方（即張清泉）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方『已給付』之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方即應無條件歸還乙方。」。而因前開27萬元之本票並未兌現，被告已於101 年
1 月3 日向本院聲請對張清泉核發支付命令，請求張清泉給付27萬元，張清泉於收受該支付命令後，於101 年1 月19日聲明異議，現由本院以101 年度板簡字第402 號一案審理中，已於前述。且被告於101 年2 月10日再次以存證信函催告張清泉於7 日內給付27萬元，逾期將解除系爭不動產買賣契約並沒收張清泉已繳納之簽約金。該存證信函業經張清泉於
101 年2 月11日收受，惟張清泉逾期仍未給付。是被告已於
101 年3 月29日以存證信函向張清泉為解除系爭不動產買賣契約，並沒收張清泉已支付之款項之意思表示。該存證信函已經張清泉於101 年3 月30日收受，上情有被告提出之三重二重埔郵局00061 號存證信函影本及回執影本各1 紙（見本院卷第67至69頁）、板橋南雅郵局000033號存證信函影本及回執影本各1 紙（見本院卷第75至77頁）附卷可證，原告對上開文書之真正並不爭執，且張清泉確實未依系爭不動產買賣契約給付27萬元之簽約金，因而與被告涉訟中。是被告上開解除系爭不動產買賣契約之意思表示，合於該買賣契約第十二條之約定，足認該買賣契約已因可歸責於買方張清泉之事由，而經被告合法解除。故原告自僅得依系爭委託銷售契約第八條⑷之約定，請求被告給付服務報酬。
㈤又被告於解除與張清泉間之系爭不動產買賣契約後，依該買
賣契約第十二條第款約定，其得沒收之價金，為張清泉「已給付」之價金，此觀該條約定之文意自明。是本件應審究者，為張清泉「已給付」之價金為何？而兩造均不爭執張清泉已給付簽約金3 萬元，惟原告主張：張清泉所交付之前開面額27萬元、900 萬元之本票各1 紙，均有支付買賣價金之效力，被告已提示該面額27萬元之本票，除該27萬元應為被告沒收之價金外，對於面額900 萬元，到期日為100 年12月15日之本票既未經被告為提示，亦未進行本票裁定之訴訟程序，顯有怠於行使權利，故就該900 萬元部分，亦應視為沒收價金之一部等語（見本院卷第73至74頁）。被告則抗辯：
其只收到張清泉給付之3 萬元現金，本票部分則並未兌現等語。按民法第320 條規定：「因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅。」。而票據之授受，原則上僅有確保之作用，除當事人間有特別意思表示外，不能遽認受領票據，即有消滅原有債務之表示。更何況本票本質上雖係有價證券，惟其本身之功能為利用信用之工具，非為金錢之其他代替物，與支票之性質上屬支付工具者並不相同（票據法第128條規定參照），且被告與張清泉所訂立之系爭不動產買賣契約，並未約定被告收受前開2 紙本票後，不論兌現與否，張清泉所負買賣價金之給付義務均消滅。是被告與張清泉間，既無代物清償之約定，且前開2 紙本票屆期均未兌現，則被告收受上開2 紙本票，自不具有收受買賣價金之效力。因此，被告於解除與張清泉間之系爭不動產買賣契約時，其「已收受」之價金，應為3 萬元，原告上開主張，洵無足採。故被告依系爭不動產買賣契約書第十二條第項：「違約責任：... ... 如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方『已給付』之全部款項... 。」之約定，得沒收張清泉已給付之價金為3 萬元。從而，原告依系爭委託銷售契約第八條⑷之約定：「甲方義務；... ⑷在簽立書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付委託價額百分之四或沒收價金之50% 取其低者，給予乙方作為服務報酬。」，而得請求被告給付之報酬，應為低於被告委託價額4%（即1,284 萬元×4%＝513,600元）之被告沒收價金3 萬元之50% ，即15,000元（計算式：
3 萬元×50% ＝15,000元），逾此部分之請求，應予駁回。
四、綜上所述，原告依兩造簽立之系爭委託銷售契約，請求被告給付居間報酬15,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年10月28日起（見本院卷第27頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併駁回。
結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
書記官 李佳靜