臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第2457號原 告 林驛書被 告 御石開發股份有限公司法定代理人 李立仁訴訟代理人 鄧湘全律師
王唯鳳律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於中華民國100年12月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）130萬元。嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人主張：
一、原告方面：聲明：被告應給付原告130萬元，及自民國97年9月18日起至清償日止按年息5%計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據略如下：
（一）原告於97年9月18日向被告購買地址新北市○○區○○○街○○巷○○號透天房子1棟，總價1,770萬元，於98年12月14日交屋，但交屋時31號和33號中間庭院，被告未依照買賣合約書附圖將該庭院全部為原告的使用空間，卻另圍了5.565坪給33號使用，變成一地兩賣，也讓原告和隔壁鄰居起了爭執。原告與被告協調多次皆無功而返，原告無奈於99年3月19日寄發存證信函，要求被告拆除圍牆還地，但被告均置之不理。被告嚴重違背買賣合約故原告以懲罰性違約金向被告要求以土地買賣合約書之單價求償100萬元（計算式：5.65坪×17.77萬=100萬元），應屬合理。
（二）隔壁33號屋主李立行於今年對原告提告庭院原告雨遮凸出部分侵犯到他的權利範圍，這一切糾紛皆緣起被告貪圖利益一地兩賣之故，被告此舉嚴重影響原告生活品質甚鉅、破壞鄰居及親朋好友對原告的觀感一落千丈，影響事業擴展甚鉅。被告一地兩賣讓原告承受鄰居之告訴而影響原告甚鉅，故依侵權行為損害賠償之規定向被告求償精神撫卹金賠償30萬元，應屬合理。原告總共求償130萬元，並追溯原告買賣合約簽定日即97年9月18日起至清償日止按年息5%計算之利息為有理由。
（三）證據：提出龜山文化郵局第47號存證信函、房屋買賣契約書暨附件房屋平面圖、土地買賣契約書、照片等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告係和風御石社區之建商，興建該建案即規劃社區住戶數目為8戶，房屋所坐落之基地為分別共有之情形，而原告確實為新北市○○區○○段○○○○號之土地所有權人，其權利範圍8分之1，被告並無一地兩賣之情形，原告所述，容有誤會。
（二）針對原告所指稱隔戶圍牆乙事，所謂的隔戶圍牆，係對於社區住戶分別共有之基地，確認各住戶約定專用範圍之情形，換言之，隔戶圍牆係社區住戶相互約定分別共有之基地使用範圍界限，而社區隔戶圍牆於97年3月間早已興建完成，原告不論是其看屋、購屋時，早已知悉其所購買之房屋與相鄰住戶間，設有隔戶圍牆之情形，此部分亦有原告親自簽署之住戶公約可證。
（三）此外，原告與訴外人李立行之糾紛，起因於原告並未遵守和風御石社區管理規約第13條第3項之約定，設置雨遮逾越其與訴外人李立行約定專用範圍，訴外人李立行於原告施作加蓋雨遮時，即有請求原告勿逾越隔戶圍牆之界限，然而，原告均置之不理，造成屢次降雨時，大量雨水即直接傾洩潑灑於訴外人李立行之房地上，訴外人李立行不得已提起拆除雨遮之訴訟，經審理法院親自至現場堪驗後，認為原告所辯無理由而曉諭原告後，原告自知理虧，因而願意自行拆除越界之雨遮。然而，原告與訴外人李立行之訴訟，導因於原告個人因素所致，與被告無涉，亦無相當因果關係存在，原告稱被告須負精神慰撫金云云，無理由。
（四）原告於完成交屋程序入住後，就不斷地以房屋瑕疵及結構有問題等理由，要求被告減少契約買賣價金，然而，根本沒有原告所指述伊房屋存有瑕疵、公共設施偷工減料等情事，原告曾於99年5月13日向新北市政府消保官申訴，被告亦出面與原告進行協商，但結果是原告拒不出席後續協調會議，事實上，以各種方式擾亂社區安寧，如在公用之地下室牆面天花板用紅筆畫圖，將怪手重機具於地下室開進開出，為此所有住戶還特別增訂不得將重機具開進本社區之規約，迄今原告仍舊我行我素不予理會社區住戶多數人之意見，造成社區住戶諸多困擾，姑不論原告種種惡劣行徑，對於原告於起訴狀內容所述主張被告須負侵權行為損害賠償責任云云，原告請求顯無任何憑據。
（五）倘原告主張買賣契約與交屋時不符合，這部分是買賣契約請求減少價金的問題，本件雙方是98年12月14日進行交屋，原告顯超過6個月請求減少價金的期限。
（六）證據：提出土地登記謄本、住戶公約、和風御石社區管理規約、本院三重簡易庭100年度重簡字第506號和解筆錄、臺北縣政府消保官受理消費者申訴協調紀錄書、照片、和風御石管理委員會（社區）區分所有權人第2次會議會議記錄等影本為證據。
參、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張其於97年9月18日向被告購買門牌號碼為新北市○○區○○○街○○巷○○號房屋及其坐落土地，總價1,770萬元，於98年12月14日交屋等情，並提出房屋買賣契約書、土地買賣契約書等影本在卷可參（見本院卷第22至25、34至37頁），且為被告所不爭執，原告此部分主張堪信為真實。
二、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發現有應出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。買受人因物有瑕疵而得請求解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項亦定有明文。原告主張系爭房地交屋時31號和33號中間庭院，被告未依照買賣合約書附圖將該庭院全部為原告的使用空間，卻另圍了5.565坪給33號使用，原告於99年3月19日寄發存證信函，要求被告拆除圍牆還地，被告均置之不理，違背買賣合約，故原告依土地買賣合約書之單價向被告求償100萬元等情，但為被告否認，並抗辯稱隔戶圍牆係社區住戶相互約定分別共有之基地使用範圍界限，而社區隔戶圍牆於97年3月間早已興建完成，原告不論是其看屋、購屋時，早已知悉其所購買之房屋與相鄰住戶間，設有隔戶圍牆之情形；雙方於98年12月14日進行交屋，原告顯超過6個月請求減少價金的期限等語，並提出住戶公約、和風御石社區管理規約等影本為證據。經查，本件系爭房地於98年12月14日完成交屋，且原告於交屋當天與社區住戶簽定住戶公約，同意建設公司所規劃之隔戶圍牆界限，有被告提出之住戶公約影本在卷可參（見本院卷第59頁），堪認原告於交屋當日即已知悉系爭房地隔戶圍牆之設置界限，該情形並非原告不能即知，依雙方交易之情形，雙方係按現狀交屋，原告得否主張其實際使用範圍與隔鄰住戶不相等為買賣標的之瑕疵，已非無疑；且原告對上開其所主張之坪數不足之瑕疵於99年3月19日始寄發存證信函通知出賣人即被告，有原告提出之龜山文化郵局第47號存證信函影本在卷可稽（見本院卷第6至21頁），難認原告已經於前揭法條規定之除斥期間內為上開主張，原告又遲至100年9月14日始提起本件訴訟，更已逾通知後6個月除斥期間，其上開主張不論是否屬實，均不能依前開法條主張其權利，是以，原告此部分主張自非可採。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又按侵權行為損害賠償之債，應以行為人有侵權行為之事實存在，且其行為與被害人所受損害之結果間有相當因果關係存在為其成立要件，倘行為人之行為與被害人所受損害間並無相當因果關係存在，自不得令行為人負侵權行為損害賠償責任。本件原告主張隔壁33號屋主李立行於今年對原告提告庭院原告雨遮凸出部分侵犯到他的權利範圍，這一切糾紛皆緣起被告貪圖利益一地兩賣之故，被告此舉嚴重影響原告生活品質甚鉅、破壞鄰居及親朋好友對原告的觀感一落千丈，影響事業擴展甚鉅，被告讓原告承受鄰居之告訴而影響原告甚鉅，故向被告求償精神撫卹金賠償30萬元等節，為被告否認，並抗辯稱原告與訴外人李立行之糾紛，起因於原告並未遵守和風御石社區管理規約第13條第3項之約定，設置雨遮逾越其與訴外人李立行約定專用範圍，訴外人李立行不得已提起拆除雨遮之訴訟，然而，原告與訴外人李立行之訴訟，導因於原告個人因素所致，與被告無涉，無相當因果關係存在等語，並提出和風御石社區管理規約、本院三重簡易庭100年度重簡字第506號和解筆錄等影本為證據。經查，依被告提出之本院三重簡易庭100年度重簡字第506號和解筆錄和解成立內容所載（見本院卷第67至68頁）：「一、被告應將被告所有新北市○○區○○段建號1308號即門牌號碼新北市○○區○○○街○○巷○○號之建物左側外牆上設置之雨遮，如附圖（即新北市新莊地政事務100年3月16日莊土測字第700號之土地複丈成果圖）所示編號445B部分面積0.000065公頃拆除。二、被告於附圖所示編號445A部分面積0.000575公頃所設置之雨遮，被告願使雨水或其他液體不直注至原告約定專用部分。……。」，及和風御石社區管理規約第13條第3項規定：「各住戶於設置雨遮棚或增建時設施不可侵犯或侵占他人約定專用部分或專有部分屋頂所有權平台或領空，遮雨棚或增建部分施工時雨水排水與污水排水應自行接管處理，不可任意排放或潑濺至他人約定專用部分或專有範圍內。」，堪認原告與訴外人李立行間之訴訟為原告設置雨遮逾越其與訴外人李立行約定專用範圍而涉訟，與被告無關。原告又不能舉證證明被告有何行為使原告有非財產上之損害存在，則原告此上開主張自非可採。從而，原告請求被告給付精神慰撫金30萬元，自為無理由，均應予駁回。
四、綜上所述，原告主張依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告應給付130萬元，及自97年9月18日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 5 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 5 日
書記官 李淑卿