臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第2650號原 告 余佩珈訴訟代理人 林曜辰律師被 告 吳丘川訴訟代理人 廖培峰上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，經本院於民國
101 年11月29日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬零壹佰陸拾玖元，及自民國一百年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣柒拾貳萬零壹佰陸拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠伊於民國100 年4 月26日以新臺幣（下同）395 萬之價格，
向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地所有權應有部分4 分之1 ，及坐落其上同段553 建號（門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○○號2 樓）之建物（下稱系爭房地）。兩造簽訂之不動產買賣契約書第8 條第2 項約定：
「賣方（按即本件被告）應依房屋現況確認書之內容點交房屋，其內容不符，則賣方應負修護或換新責任」，另被告於簽訂不動產買賣契約時，並出具不動產標的現狀說明書，以勾選方式保證系爭房屋並無滲漏水情形，且屋內排水系統正常。詎被告於100 年6 月15日交付系爭房屋後，原告接獲樓下一樓屋主告知其屋內天花板多處滲水並多次要求解決，伊乃於100 年8 月12日及15日委請技師勘查，發現係因被告先前改裝隔間套房之污水管管線接頭滲漏及防水不良之瑕疵所造成。系爭房屋存有上述重大瑕疵之情事，被告事前明知卻故意不告知原告，且以不動產標的現況說明書勾選保證無滲漏水之情事，係可歸責被告。經委託台灣省土木技師公會為鑑定，系爭房屋滲漏水之必要費用經估算為720,169 元，鑑定費用為30,000元，共計750,169 元，修繕費用及申請鑑定費用屬固有利益之損失，且該項瑕疵即便修繕完畢，仍舊會減損系爭房屋之價值及通常效用，造成市價貶抑。且被告交付瑕疵之系爭房屋，亦係未依債之本旨履行債務。爰依民法第359 條、第360 條所定物之瑕疵擔保責任，或同法第227條所定不完全給付之債務不履行法律關係，擇一請求請求減少價金或損害賠償。
㈡綜上所述，並為聲明：
⒈被告應給付原告750,169 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：㈠原告委託訴外人乙○○與劉恩盛至被告住所，向被告母親丁
○○表示欲購買系爭房屋，且已由其他房屋仲介帶領看過房屋。嗣丁○○帶領乙○○和劉恩盛前往系爭房屋勘查屋況時，樓下一樓住戶即向渠等二人表示：「原屋主即被告與他們間尚有漏水糾紛仍未處理，希望你們買家最好看清楚再買。」。其後原告委請乙○○向被告表示如被告給付3 萬元，原告可同意在買賣契約書上加註於系爭房屋之買賣交易完成後，被告與一樓住戶之漏水糾紛由原告處理，而與被告無關等內容。經被告與乙○○、土地代書丙○○討論後，於100 年
5 月26日由丙○○在被告所執之買賣契約第5 頁中加註第14條第3 點：「甲乙雙方同意，於交屋前乙方與21號1 樓之住戶因漏水所生之糾紛由乙方承擔，權利義務與甲方無涉」之內容，並由丁○○代理被告簽名蓋章，由乙○○代理原告蓋章，惟上開加註內容因筆誤，而將甲乙雙方之權利義務記載顛倒。是以原告購買系爭房屋前，即已知悉系爭房屋有漏水情形，且與被告協議以3 萬元為代價，同意由原告自行處理被告與一樓住戶間之漏水糾紛，被告自無需負責。
㈡又丙○○僅係基於代書身分，代筆撰寫契約上之文字敘述，
其內容之真正意思應探求雙方當事人間之真正意思。而本件不動產買賣契約書所加註第14條第3 點之內容，係指被告在買賣系爭標的前已將房屋作修繕，因修繕前所造成一樓住戶傢俱受有損害，被告與原告之代理人乙○○最後達成合意，系爭房屋點交後，由被告與一樓屋主協商傢俱損害費用，完全由被告即賣方負擔，不需由原告即買方負擔。
㈢被告已於買賣時告知原告系爭房屋漏水乙事，因而在買賣契
約書加註上開關於漏水處理之內容，且事實上就系爭房屋漏水問題，被告前於99年4 月即已委人修繕管線，僅一樓外觀部分未為處理而已，被告實已善盡出賣人責任。
㈣原告既將私章交由乙○○，按不動產買賣交易一般常理，應
為全權委託，原告主張僅將印章交由乙○○代辦交屋手續，並未授權簽訂特約事項云云，實有違常情。且縱確係乙○○自行主張，亦屬可歸責於原告，所簽訂加註之上開條款仍屬有效。
㈤乙○○當時任職於鴻騰不動產經紀公司即全國不動產板橋店
時，因觸犯背信罪等罪遭該公司起訴，顯見乙○○從事不動產工作時，素行不良，更可證明原告於買賣前已知悉系爭房屋曾有漏水之情事。
㈥縱使被告需負擔修繕費用，惟原告所提台灣省土木技師公會
單方面評估費用金額，參酌一般市場行情，實屬過高，且該公會並非材料提供者亦非施作之工程單位，應依被告所另委託點匠公司按台灣省土木技師公會鑑定報告內容，對系爭房屋評估漏水情形所為之估價金額為31萬5 千元作為判決依據。又鑑定報告係是為全部更換，不一定跟漏水有關。
㈦綜上所述，並為聲明：
⒈原告之訴及假執行均駁回。
⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經兩造同意作為本件辯論及判決基礎之爭點事項（參本院卷第107 頁正面及背面）：
㈠下列事實為兩造所不爭執，並據原告提出不動產買賣契約書
（含所附不動產標的現況說明書、收款明細確認表）、永和中正路郵局100 年8 月19日第198 號存證信函、樹林育英街郵局99年8 月17日第241 號存證信函、建物登記第二類謄本、台灣省土木技師公會鑑定報告書，被告提出不動產買賣契約書為證（參本院卷第8 頁至第25頁、第47頁、第68頁、第80頁至第89頁），足堪認為真正：
⒈原告於100 年4 月26日與被告簽訂不動產買賣契約書，約
定由原告以395 萬元之價格向被告買受系爭房地，嗣於同年6 月15日交付房屋。
⒉系爭房屋於交付前，與1 樓間之樓板有漏水之現象。交付予原告後，亦有漏水現象。
⒊上開不動產買賣契約書所附不動產標的現況說明書中，勾
選系爭建物無漏水情形，及屋內自來水與排水系統正常之選項。
⒋被告所提不動產買賣契約書第14條其他特約事項加註第3點旁之原告印文係屬真正。
㈡兩造爭執事項：
⒈兩造買賣契約成立之時，原告是否知悉系爭房屋存有上開漏水之情形。
⒉兩造是否曾為被告所提不動產買賣契約書第14條其他特約
事項加註第3 點之約定。如有，是否為兩造同意被告就系爭房屋漏水之情形為免責之約定。
⒊原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務
不履行責任，是否有理由。如有理由，其得請求減少價金或損害賠償之金額應為若干。
四、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1項本文、第2 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本件被告出具不動產標的現狀說明書附於兩造所簽訂之不動產買賣契約書，以勾選方式說明系爭房屋現況並無滲漏水情形，屋內排水系統亦正常，已如前述，則被告於簽約時，即係以此向原告保證系爭房屋具有無滲漏水情形及屋內排水系統正常之品質，依上開規定，其自應擔保系爭房屋於交付原告時，具有所保證之上述品質。而本件原告主張系爭房屋於交屋前後，與1 樓間之樓地板均有漏水之現象，此為兩造不爭執之事實，已如前述。經原告委請台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋漏水原因，經該公會指派余烈土木技師依現場會勘、調查、本件不動產買賣契約書及系爭房屋樓下一樓住戶提供相片鑑定結果，認系爭房屋由前屋主分隔成5 間套房，每間均增設浴室，各浴室內給水及污水管係埋設於2 樓地板以純混凝土（Plain Concrete，簡稱PC）加高之地坪內，使之與建物外原有供水管及污水排放管連接，研判應為2 樓地板墊高（約20公分），所埋設之供水或排（污）水管線接頭滲漏，及
5 間浴廁內地坪防水不良，造成樓下住戶嚴重滲水現象，而確定系爭房屋於交屋前已有滲水情事，此有原告提出台灣省土木技師公會100 年9 月8 日（100 ）省土技字第北1216號鑑定報告書可稽。而其鑑定結果，復與證人甲○○所證稱：「‧‧‧大約十幾年前就有漏水了，房子三房兩廳都有漏水的跡象‧‧‧」、「（問：現在房屋是否還有漏水？）只要樓上的房屋的水管的堵塞的話，房屋就會漏水。」、「在房屋賣給原告之前，丁○○有作改善工程，施作的方式是接明管，是在通往污水處理槽的那端接明管。這是在去年的4 月
12 日 做的。」、「（問：提示原告所提鑑定報告書第39頁至第58頁）這些照片中顯示漏水的狀況是在去年4 月12日施作改善工程之前就存在？還是之後？）之前就存在。現在一樓的漏水外觀還是跟鑑定報告上照片一樣，一樣是樓上堵塞時，樓下就會漏水。去年那一次改善工程施作之後，並沒有解決漏水的情形。」等語相為合致（參本院卷第98頁、第99頁），足認系爭房屋於交屋前即存在有滲漏水與排水不良之狀況。而不論依社會通常交易觀念，或被告於簽訂買賣契約時以不動產標的現狀說明書所為之說明，買賣之房屋均應具有無滲漏水及排水不良之效用與品質，堪可認定被告交付系爭房屋予原告時，確有不備通常及契約預定效用及品質之重要瑕疵存在，並欠缺其保證之品質。是以原告主張系爭房屋有減少通常及契約預定效用物之瑕疵存在及欠缺原告保證之品質，請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，自屬有據。
㈡次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所
稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，同法第355 條第1 項固定有明文；惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦規定甚明。本件被告雖抗辯主張其於簽訂買賣契約前，即將上開漏水情事告知原告，另簽約前帶領原告之受託人乙○○和劉恩盛前往系爭房屋勘查屋況時，一樓住戶亦向渠二人為有漏水糾紛之表示云云；原告則否認其事，主張係於簽約後完成第二次付款始得知系爭房屋有漏水之事等語，則依上開規定，被告就此項主張之事實自應負舉證責任。經查證人即系爭房屋樓下之一樓住戶甲○○固到庭證稱，系爭房屋自十幾年前開始漏水迄今，期間雖經多次修繕處理，然均未能解決漏水情形，伊曾在一樓外遇見原告，當時伊詢問原告是否要買系爭房屋，並告知房屋有漏水的問題，當時房屋買賣尚未成交等語（參本院卷第98頁至第100 頁）。惟原告則陳稱伊係於100 年5 月18日匯完第二次款項後才遇到一樓屋主甲○○，當時已經和被告簽約了等語。查證人甲○○所證陳伊係遇見原告本人而告知漏水情形之狀況，核與被告所稱簽約前系爭房屋一樓住戶係於原告之受託人乙○○和劉恩盛前往系爭房屋勘查屋況時，向渠二人告知有漏水糾紛等情，不相符合，則證人甲○○所稱曾告知原告漏水情形之時點，顯非被告所主張於簽約前帶領乙○○和劉恩盛看屋之時。又證人甲○○係因告知原告漏水情形後，該屋又發生漏水，其電話通知被告之母丁○○之時，丁○○表示系爭房屋已賣給別人之情形，因認其告知原告漏水情形時係在買賣成交前等語（參本院卷第99頁背面），足見證人甲○○對於其告知原告漏水情形時兩造是否確已簽訂買賣契約，並未確知，而僅係一己主觀之判斷臆測，自難憑為事實之認定而非可採。又原告主張被告簽訂不動產買賣契約時，出具不動產標的現狀說明書，以勾選方式保證系爭房屋並無滲漏水情形，且屋內排水系統正常乙節，業據其提出經被告簽名蓋章之不動產買賣契約書所附「不動產標的現況說明書」為憑（參本院卷第15頁），足認被告於簽約時確曾向原告表示系爭房屋無滲漏水情形及屋內排水系統正常，則苟被告簽約前確曾告知原告系爭房屋有漏水情形，其又焉有可能於簽約時出具上開內容之不動產標的現況說明書？而被告簽約時出具上開不動產標的現況說明書之情形，復與原告主張其於簽約前不知系爭房屋漏水等情相為吻合，尤足認原告於簽訂買賣契約之時並不知悉系爭房屋存有漏水之情形。另證人即被告之母丁○○，亦到庭明確證陳兩造在簽約之前並未提到房屋漏水的問題等語（參本院卷第119 頁），亦核與原告主張被告在簽約前並未告知漏水情形之主張相符。此外，被告復未能提出其他積極具體事證以實其說，則其抗辯主張原告於簽約前對於系爭房屋有漏水情形即已知情云云，難認屬實而無可採。
㈢被告雖復抗辯主張雙方於100 年4 月26日簽訂不動產買賣契
約書後，另協議以3 萬元為代價，於100 年5 月26日在被告所執買賣契約書中加註第14條第3 點，約定由原告自行處理被告與一樓住戶間之漏水糾紛，被告無需負責云云。惟觀乎兩造所加註上開條文，其內容為：「甲乙雙方同意，於交屋前乙方與21號1 樓之住戶因漏水所生之糾紛由乙方承擔，權利義務與甲方無涉」（參本院卷第85頁），然該契約書第1條約定兩造之簡稱為「買方」及「賣方」，並無「甲方」、「乙方」稱謂之約定（參本院卷第81頁），是徒以上開加註條款之文字本身，尚難確認所約定之權利義務歸屬之內容。惟證人即負責上開不動產買賣契約書與加註條款簽擬之代書丙○○到庭證稱：「（問：為何會有第14條其他特約事項第
3 項的記載？）因為當時在交屋之前買方有詢問過附近的鄰居，房屋是否有其他漏水或是損鄰的情形，原告在電話中請我先不要辦理過戶，他還要再跟被告作協調，我說等兩造協調好之後再為買賣的動作，這些是在簽約之後的事情，之後再接到買方的電話，因為他要出國，所以全權委任乙○○來處理，好像雙方已經協議好了，請我再去現場於原先已經簽好的契約上面增加此條款，即第14條第3 項。」、「（問：
增加的內容為何？）跟條約上面寫的一樣，於買賣行為之前賣方已經有就一樓樓地板漏水的部分為修繕，賣方表示如果之後還有問題的話，他會負責。」、「（問：增加條款所寫的甲方及乙方各指的是誰？）乙方是賣方，甲方是買方。」、「（問：簽約時雙方有無提到房屋漏水的情形？）我是在簽約之後聽到雙方都告訴我房屋有漏水的情形要再協調。」、「是在簽約後、過戶前才有聽到雙方的意見在於房屋漏水的問題。」等語（參本院卷第117 頁至第118 頁）。另證人即代理被告簽訂上開加註條款之丁○○，亦證稱：「這是在簽約之後、後來才加註的。因為原告在簽約之後表示我們跟樓下有漏水的糾紛，他要求我們要給原告五萬元，後來討價還價變成三萬元，最後我們跟律師朋友討論過後的結果，我們給他五萬元或是三萬元，在法律上面該我們負責的，還是要負責，所以達成協議，如果有問題的話就是由乙方即我們（被告）負責跟另外一方即甲方（原告）沒有關係。」、「在簽約之前雙方沒有提到有漏水的問題。我們在去年4 月12日已經整修過樓下的漏水，我們有將修理的費用壹萬五千元交付給樓下去交給施工的人，這是在我們交屋之前修繕的情形，於一年後我們有在問過樓下的媳婦，他說沒有再漏水了。」、「樓下貼白色壁紙都沒有更換跟之前的一樣。我們在最後一次交屋前已經把問題完全解決。」、「（問：討價還價的三萬元最後付給誰？）最後沒有付。原本買方要求我們要付三萬元或是五萬元，但是後來雙方達成加註條款的協議，所以就沒有付了。」等語（參本院卷第118 頁背面至第
119 頁背面），核亦與證人丙○○上開證述相符。是由證人丙○○、丁○○上開證述，足見兩造在不動產買賣契約書上該加註條款，係因被告表示先前已將房屋漏水情形處理完畢，雙方因而約定日後如再有漏水情形由被告負責，是以被告主張兩造以該加註條款約定由原告自行處理被告與一樓住戶間之漏水糾紛，被告無需負責云云，即非屬實而無足採信，並益足證明被告在交屋前確向原告表示系爭房屋已無漏水情形，從而原告主張係在交屋後方得知系爭房屋有漏水狀況，足堪採信而可認為真實。
㈣按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參考）。又民法359 條所定減少價金請求權性質上雖屬形成權，然其立法目的既在否定出賣人可保有所減少之價金，解釋上應可肯認同時具有請求權之性質，而使買受人在已給付原定全部價金之情形下，得據為向出賣人請求給付所減少價金之依據，無待另覓其他請求權基礎。次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360 條前段亦規定甚明。本件系爭房屋既存有上開瑕疵及欠缺保證之品質，則原告依民法第359 條、第360 條之規定請求被告減少買賣價金或損害賠償，洵屬有據。
㈤再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第
227 條第1 項、第2 項定有明文。是以債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，而依上開規定係因可歸責於債務人之事由致為不完全給付者，債權人即得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，對於給付遲延或給付不能以外之損害並得請求賠償。本件被告出具不動產標的現狀說明書附於兩造所簽訂之不動產買賣契約書，以勾選方式說明系爭房屋現況並無滲漏水情形，屋內排水系統亦正常，已如前述，足見兩造己就被告應交付無滲漏水情形及屋內排水系統正常之房屋為其約定之給付內容，則被告所交付之系爭房屋自應無滲漏水情形及屋內排水系統正常，方可謂已依債之本旨給付。則被告交付之系爭房屋既存有上述之瑕疵，自屬不完全給付，且被告就此瑕疵之存在本即知悉，而仍交付予原告，則此不完全給付即係可歸責於債務人之事由所致。從而原告本於不完全給付之債務不履行法律關係，請求被告賠償因此所生之損害，亦屬有據。
㈥原告主張因系爭房屋之上開瑕疵需委請技師勘查，鑑定修繕
滲漏水之必要費用為720,169 元，連同鑑定費用30,000元共計750,169 元，可認已造成市價貶抑，且亦屬原告財產之損失，而請求減少上開金額之價金或損害賠償乙節。經查依原告所提台灣省土木技師公會100 年9 月8 日（100 ）省土技字第北1216號鑑定報告書所載，其鑑定意見為防止繼續滲漏水，系爭房屋應另開鑿埋設新管線所需之管溝（於加高地坪內），重新施作供水管、排水管及馬桶污水管之配管，並將各間浴廁現有地坪打除，重新施作各間浴廁內地板及牆壁之防水層，再鋪設磁磚，方能解決漏水問題，所估列修繕項目及費用為：①冷熱水管重新配置，數量5 戶，單價18,000元，共90, 000 元；②污水管及排水管重新配置，數量5 戶，單價25,000元，共125,000 元；③地面RC再墊高約8 公分，數量26.25 坪，單價5,000 元，共131,250 元；④整層地面磁磚，數量21.25 坪，單價4,500 元，共95,625元；⑤廁所浴室磁磚，數量5 戶，單價40,000元，共200,000 元；⑥馬桶5個 ，單價4,800 元，共24,000元；⑦洗面台5 個，單價4,000 元，共20,000元；以上合計為685,875 元，加計5 ％稅金後為720,169 元（參鑑定報告書第5 頁至第6 頁）。被告則抗辯主張縱原告得請求減少價金或損害賠償，然參酌一般市場行情，上開評估費用金額實屬過高，所列更換項目亦非必與漏水有關，被告另委託點匠公司按上開鑑定報告內容，對系爭房屋評估漏水情形所為之估價金額為31萬5 千元，應以此金額為認定基礎。查上開鑑定意見中有關修繕方法部分係由土木技師依其查勘狀況與專業知識所作成，其於本件並無利害關係，鑑定內容於客觀上復無明顯不合理之處，自堪信係據實而為鑑定，足為採認。而各修繕項目之價格，於自由經濟市場交易上本屬浮動而非固定，苟無顯然過高之情形，縱使被告尚有管道可覓得更低之價格，亦無礙上開鑑定修繕費用應屬鑑定之土木技師本於一般市場行情所列，而可認為合理之修繕費用。況被告所提估價單係一般室內裝修工程業者所估列，是否尚包含其他因素所造成對於價格之影響考量（如業務爭取、施作範圍、工法及品質等），尚非毫無疑義。且該估價單所列修繕項目及數量亦明顯與上述鑑定意見有別，考諸被告在出售系爭房屋前已多次處理，並曾於
100 年4 月12日施作改善工程，然均無法解決滲漏水問題之情形，此經證人甲○○證陳在卷（參本院卷第98頁、第99頁），尚難憑認被告提出估價單所列施工內容確可達完全解決系爭房屋滲漏水問題之目的，而難逕採，自應以上開鑑定報告書所列修繕方式及費用較為可採。又上開鑑定報告書所列更換馬桶5 個及洗面台5 個部分，該等設備雖非系爭房屋漏水之直接因素，然系爭房屋既係因地板墊高所埋設之水管線接頭滲漏，及浴廁內地坪防水不良等因素而造成滲水現象，而應以重新施作各項配管及打除地坪重新施作之方式修繕，則依裝修工程實務，既有已固定在牆面及地坪之馬桶與洗面台等設備於拆除過程中當有受損而無法繼續使用之虞，鑑定意見列為修繕範圍應屬合理可採。又系爭房屋瑕疵之原因應為被告改裝成數間套房過程之施工品質未臻周全，埋設在墊高地坪內之水管線接頭滲漏及地坪防水不良，因而造成滲水現象，需以工程方式改善，則在市場交易常情上，如此等瑕疵之資訊於買賣洽議當時經揭露，自必於原買賣價金中扣除日後需支出之修繕工程費用後，買方始願成交，較諸無此等瑕疵之同等房屋之市場價值顯將減少，自得以修繕瑕疵所需支出之費用所造成與無瑕疵房屋應有價格之差額，認為原告所得請求減少價金之數額。又系爭房屋因上開瑕疵需為修繕，原告因此增加未來需支出之修繕費用之負擔；另因上開瑕疵造成樓下住戶天花板滲漏，原告於買受後亦負有以修繕系爭房屋之方式停止樓下天花板繼續滲漏之義務，是以原告因此增加未來需支出之修繕費用之負擔當屬其消極財產之增加，而受有損害，自得據以請求被告賠償。至於原告因委託台灣省土木技師公會鑑定而支出鑑定費用30,000元乙節，固據原告提出郵政劃撥儲金存款收據（參本院卷第26頁）為證，惟此係原告為查明滲漏水肇因及修繕費用憑向被告為相關權利主張所為之支出，核屬其行使權利之費用，尚非因被告未盡物之瑕疵擔保責任及不完全給付所生之損害，自不能向原告請求。綜上所述，堪認原告請求被告減少及返還之價金與損害賠償，其金額在720,169 元範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍為無理由，不能准許。
㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。承前所述，本件係因物之瑕疵擔保責任與不完全給付所生之減少價金請求權及損害賠償債權，為給付無確定期限之債權，又係以支付金錢為標的，依上揭法律規定，原告就被告應給付之金額，請求自起訴狀繕本送達被告生效後之翌日即101 年11月25日（寄存送達被告日期為101 年11月14日，參本院卷第35頁、第36頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，即屬有據。
五、從而，原告依民法第359 條、第360 條所定物之瑕疵擔保責任法律關係，及民法第277 條所定不完全給付之債務不履行法律關係，請求減少價金及損害賠償，而請求被告給付720,169 元，及自101 年11月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分兩造均聲請供擔保准予假執行及免為假執行，核無不許，爰分別酌定如主文第3 項所示金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請既已失所附麗，自應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 楊博欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 林瓐姍