臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第2131號原 告 林育志訴訟代理人 易定芳律師被 告 陳淑惠上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於民國100年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬零肆佰元，及自民國一百年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾柒萬零肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項：㈠原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「⒈被告應將原告所有坐
落於新北市○○區○○段○○○○○號上之門牌號碼即新北市○○區○○路2段133巷2號7樓房屋全部，均騰空回復原狀遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）132,000元正，暨被告應自100年7月1日起每月給付原告90,000元正至遷讓返還上開房屋予原告之日止。⒊第一、二項之請求，原告均願供擔保請准宣告假執行。」最後變更為「⒈被告應給付原告582,000元，暨自本狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。」，屬變更應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、7款規定，應予准許。
㈡被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○號上之門牌號碼
為新北市○○區○○路2段133巷2號7樓房屋全部（下稱系爭房屋）於民國98年12月20日出租被告，兩造約定系爭房屋租期自98年12月20日起至99年12月19日止，計1年，租金每個月壹萬捌仟元，承租人應於每月二十日以前繳納，每次應繳納壹個月份，並不得藉任何理由拖延或拒繳。兩造租賃關係已在99年12月19日屆滿，依兩造簽訂之房屋租賃契約書第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」、第十二條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」。惟原告於租期屆滿後即多次催請被告遷讓系爭房屋，被告均置之不理，迄未遷讓返還房屋予原告，原告乃於100年5月23日以存證信函催討租金及水電費、電梯保養費等，並終止兩造租約，郵寄被告戶籍地址，已由其社區管理委員會收受，嗣始由被告以「本人拒收」為由退件，有招領逾期及貴仁大廈管理委員會簽收之信封各乙份可稽。今原告為求明確，乃再於100年6月30日寄發存證信函予被告催告繳納所欠租金，如逾期未繳，即為終止租約等情，有存證信函乙份可稽，並再以本起訴狀之送達為催告及終止之意思表示。㈡被告已於100年11月23日將系爭房屋遷讓返還予原告，故原
告就起訴狀訴之聲明第一項部分撤回。被告並未依限繳納所積欠之租金，兩造間之租賃關係即為依法終止，爰依法提起本件訴訟請求被告應給付之明細如下：⒈租金72,000元：從100年3月份起至6月份止之每月租金18,000元，共72,000元。⒉委託訴訟代理人之律師費用60,000元。⒊違約金450,000元：從100年7月20日起至100年11月23日止，計5個月，按租金計算5倍違約金，共450,000元（90,000/元×5/月）。
又原告於點收房屋時，發現門鎖已由被告拔除，屋內置有大量垃圾、毀損衣櫃、磁磚破壞及淨水器拔離不見等嚴重損害原告之權益，原告心中自是氣憤難平。爰依兩造間租賃契約第3條、第6條及第12條之約定提起本訴等語。併為聲明：⒈被告應給付原告582,000元，暨自本狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠兩造前雖簽立從98年12月20日起至99年12月19日止之租賃契
約，然租賃期間屆滿後，99年12月20日起被告仍繼續承租系爭房屋，繼續繳租金到100年2月份，原告亦收取被告租金，雙方已成立不定期租賃契約。
㈡被告於100年6月十幾號左右已經搬空系爭房屋並交還給原告
。被告搬走，有跟原告的婆婆說，被告有將裡面門鎖的鑰匙放在原租屋的信箱裡面。之前信箱的鑰匙是原告給被告的，被告沒有換過，被告想原告有鑰匙。當初兩造約定被告自行將大門門鎖換鎖，並同意被告不承租時，被告得取回門鎖，從而被告自100年7月即已搬離系爭房地，並將門鎖拆下取回，已回復承租時原貌，返還占有予原告，原告亦得自行進出，且被告亦請居住於系爭房屋一樓之原告母親轉達原告「被告已搬離」乙情，從而，被告既已搬離系爭房屋，原告請求100年7月後之租金實無理由。
㈢被告同意100年3至6月份的租金，但至今原告仍未返還被告
租押金3萬6千元，被告得依民法第334條規定自原告請求之租金中主張抵銷。被告現在願意再付2個月的租金，並將系爭房屋馬上點交給原告。被告同意今日（即100年11月23日）將系爭房屋點交給原告，並同意原告從信箱拿走鑰匙接收系爭房屋。
㈣兩造為不定期租賃關係，如前所述，且兩造不定期租賃關係
並無約定違約金及被告違約時應賠償訴訟費、律師費等約定，原告請求實無理由。且原告依已失效之舊租賃契約（98年12月20日至99年12月19日）請求違約金及被告違約時應賠償訴訟費、律師費等，不足採信。
㈤兩造間不定期租賃契約並無約定違約金，原告請求違約金實
無理由。縱認原告得請求違約金，然原告請求五倍租金為違約金，亦屬過高，被告亦得依民法第252條規定，請求鈞院減至相當數額等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠原告所有系爭房屋於98年12月20日出租被告，並約定租賃期
間自98年12月20日起至99年12月19日止，租金每個月壹萬捌仟元，承租人應於每月二十日以前繳納。上列租賃期間屆滿後，被告仍繼續繳納租金到100年2月份，原告亦收取被告租金。原告因被告欠租2個月餘，而於100年5月23日以存證信函通知被告終止兩造租約，郵寄被告戶籍地址，已由其社區管理委員會收受，嗣因被告本人拒收而退件；原告復於100年6月30日寄發存證信函予被告催告於文到5日內繳納所欠租金，如逾期未繳，即終止租約，不另書面通知，經被告住所地之管理員於100年7月1日收受。原告迄未返還被告押租金36,000元（相當於2個月之租金）。此有土地及建物登記謄本、房屋租賃契約書、存證信函及掛號郵件回執、信封二份、存證信函、原證五號存證信函掛號郵件回執附卷可稽（見本院板橋簡易庭100年度司板簡調字第573號卷第5至17頁、本院卷第11頁）。
㈡被告已於100年11月23日將系爭房屋遷讓返還予原告。被告
同意給付原告100年3至6月份的租金，並願意再付原告2個月的租金（見本院卷第16頁之言詞辯論筆錄）。
五、兩造爭執要點為：㈠原告得向被告請求之租金若干元？㈡被告是否得以押租金36,000元與原告得向被告請求之租金互為抵銷？㈢原告是否得向被告請求律師費用60,000元？㈣原告是否得向被告請求違約金？若是，則原告向被告請求之違約金450,000元是否過高？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第451條、第440條第1項、第2項定有明文。查原告所有系爭房屋於98年12月20日出租被告，並約定租賃期間自98年12月20日起至99年12月19日止，租金每個月壹萬捌仟元，承租人應於每月二十日以前繳納。上列租賃期間屆滿後，被告仍繼續繳納租金到100年2月份，原告亦收取被告租金等情，已如前述，足見本件租賃期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，而原告並未表示反對之意思，仍繼續收取被告租金至100年2月，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續租約。又原告因被告欠租2個月餘，而於100年5月23日以存證信函通知被告終止兩造租約，郵寄被告戶籍地址，已由其社區管理委員會收受，嗣因被告本人拒收而退件；原告復於100年6月30日寄發存證信函予被告催告於文到5日內繳納所欠租金，如逾期未繳，即終止租約，不另書面通知，經被告住所地之管理員於100年7月1日收受等情，亦已如前述，因被告迄未繳納所欠租金，故兩造間之系爭房屋租約應於100年7月7日合法終止，被告尚積欠原告自100年3月20日至100年6月20日之4個月租金。又兩造間之系爭房屋租約原係約定於租期始日（即98 年12月20日）之每月該日（即20日）即按月先繳納至翌月19 日止之該月租金18,000元，故100年6月20日所應繳之租金18 ,000元係指100年6月20日起至100年7月19日止之租金，雖兩造間之系爭房屋租約於100年7月7日即終止，而不足一個月期間，惟經被告陳明同意給付原告100年3至6月份的租金在卷。是原告主張依兩造間之系爭房屋租約第3條約定：「租金每個月18,000元，乙方（即被告）不得籍任何理由拖延或拒納。」，請求被告給付租金72,000元（4×18,000＝72,000）等語，即屬有據，應予許可。
㈡按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，民法第334條第1項前段定有明文。依兩造間之系爭房屋租約第5條（見本院板橋簡易庭100年度司板簡調字第573號卷第8至9頁）約定，被告如不繼續承租，原告應於被告遷空、交還系爭房屋後無息退還押租保證金（即押租金）。又被告已於100年11月23日將系爭房屋遷讓返還予原告等情，已如前述。被告雖辯稱：被告於100年6月十幾號左右已經搬空系爭房屋並交還給原告等語，惟經原告否認在卷（見本院卷第16頁），被告復未能舉證以實其說，尚難採信。本院因認被告於100年11月23日始將系爭房屋遷讓返還予原告，則依上列說明，被告雖因欠租遭原告終止租約，亦得於將系爭房屋遷讓返還原告之後，請求原告返還押租金36,000元，而原告迄未返還被告押租金36,000元（相當於2個月之租金）等情，既為兩造所不爭執，是被告表示以其得請求原告返還之押租金36,000元與原告得向被告請求之上列租金72,000元互為抵銷，應屬有據，應予准許。則抵銷後，原告得向被告請求之租金應僅為36,000元（72,000－36,000＝36,000）。
㈢兩造間之系爭房屋租約既於100年7月7日合法終止，則被告
即應將系爭房屋遷讓返還原告。又被告辯稱：被告於100年6月十幾號左右已經搬空系爭房屋並交還給原告等語，已難採信，且被告陳稱其搬走，有跟原告的婆婆說，被告有將裡面門鎖的鑰匙放在原租屋的信箱裡面等語，顯見被告並未將系爭房屋遷讓返還原告。況原告的婆婆是否有經原告授權代理原告受領被告返還系爭房屋意思表示之權限，亦未見被告主張並證明之，自難認被告於100年6月間已將系爭房屋交還原告。再者，被告已於100年11月23日將系爭房屋遷讓返還原告等情，已如前述，足見被告將系爭房屋遷讓返還原告係在原告100年7月5日向本院提起本件訴訟（見本院板橋簡易庭100年度司板簡調字第573號卷第1頁起訴狀上之本院收狀戳）之後，且遠在兩造間之系爭房屋租約於100年7月7日合法終止之後，被告就遲延將系爭房屋遷讓返還原告一節，顯有違約情事，且被告亦有上列欠租之違約情事，又原告因本件起訴委託訴訟代理人而支出律師費用60,000元等情，亦有原告提出之委任律師費用收據及委任狀附卷可稽（見本院板橋簡易庭100年度司板簡調字第573號卷第18頁、第20頁）。是原告主張依兩造間之系爭房屋租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，請求被告給付律師費用60,000元等語，即屬有據，應予許可。
㈣兩造間之系爭房屋租約第6 條約定：「乙方（即被告）於租
期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，．．．如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，．．．。」，查兩造間之系爭房屋租約於租賃期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，而原告並未表示反對之意思，仍繼續收取被告租金至100年2月，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續租約。又原告因被告欠租2個月以上，而限期函催被告繳納所欠租金，如逾期未繳，即終止租約，不另書面通知，因被告迄未繳納所欠租金，故兩造間之系爭房屋租約應於100年7月7日合法終止，被告於100年11月23日始將系爭房屋遷讓返還原告等情，已如前述，矧兩造間之系爭房屋租約既經原告於100年7月7日合法終止，原告顯然不同意繼續出租被告，被告依上列約定應即日將系爭房屋遷讓返還原告，乃被告於100年11月23日始將系爭房屋遷讓返還原告，被告顯未即時遷讓交還房屋，是原告依上列約定請求被告給付自100年7月20日起至100年11月23日止之違約金，即屬有據，應予許可。
㈤按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條、第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年臺上字第1915號判例意旨參照）。
查被告同意給付原告100年3至6月份的租金（即自100年3月20日起至100年6月20日止，每月20日應給付之租金，100年6月20日該次係給付100年6月20日起至100年7月19日止之租金）及原告得依上列約定請求被告給付自100年7月20日起至100年11月23日止之違約金等情，已如前述，依兩造間之系爭房屋租約第6條之約定內容所示，其違約金係屬因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，本院因認原告因被告遲延將系爭房屋遷讓返還原告而受有相當於租金之損害，則原告得依上列約定請求被告給付自100年7月20日起至100年11月23日止之違約金為74,400元（4又4/30×18,000＝74,400），本院因認原告主張依兩造間之系爭房屋租約第6條約定請求被告給付自100年7月20日起至100年11月23日止，按租金5倍計算之違約金共450,000元，顯屬過高，應予核減為74,400元。
㈥基上，原告得向被告請求之租金為72,000元，經被告以其得
請求原告返還之押租金36,000元與原告得向被告請求之上列租金72,000元互為抵銷後，原告得向被告請求之租金應僅為36,000元（72,000－36,000＝36,000）。原告得請求被告給付律師費用60,000元。原告得依上列約定請求被告給付自100年7月20日起至100年11月23日止之違約金，其違約金係屬因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，原告因被告遲延將系爭房屋遷讓返還原告而受有相當於租金之損害，則原告得依上列約定請求被告給付自100年7月20日起至100年11月23日止之違約金為74,400元（4又4/30×18,000＝74,400），本院因認原告主張依兩造間之系爭房屋租約第6條約定請求被告給付自100年7月20日起至100年11月23日止，按租金5倍計算之違約金共450,000元，顯屬過高，應予核減為74,400元。是本件原告得向被告請求之金額共計為170,400元（36,000＋60,000＋74,400＝170,400）。
六、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依兩造間租賃契約第3條、第6條及第12條約定，請求被告給付170,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年10月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係所命被告給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 16 日
民事第二庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 16 日
書記官 許清琳