臺灣新北地方法院民事判決 100年度訴字第2240號原 告即反訴被告 李揚斌訴訟代理人 古健琳律師
郭緯中律師林敬倫律師被 告即反訴原告 林常雄訴訟代理人 許進德律師
許峻鳴律師上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國102 年3 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒拾捌萬肆仟貳佰肆拾元，及自民國一○一年十一月一四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔五分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣貳拾陸萬貳仟元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣柒拾捌萬肆仟貳佰肆拾元為反訴原告供擔保得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。又民事訴訟法第260 條第1 項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號判決意旨參照）。查本件原告係依租賃、不當得利之法律關係，請求被告返還押租金、債務不履行之損害賠償，被告則以對造租賃期間未依約給付租金、管理費為由，主張終止租賃契約，請求原告如數給付或賠償而提起反訴，可知本件兩造所主張之權利係由同一租賃關係而發生，揆諸前開判決意旨，自屬民事訴訟法第260 條第1 項規定所稱「相牽連」，是被告提起反訴，於法有據，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。反訴原告原聲明第1 項：反訴被告應給付新臺幣（下同）2,688,380 元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於言詞辯論終結前具狀變更聲明為：反訴被告應給付4,069,827 元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核反訴原告所為係擴張應受判決事項之聲明，且請求之基礎原因事實同一（均為反訴被告違背租賃契約之事實），依上開說明，本件反訴原告所為訴之變更，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠民國99年間原告為於新北市○○區○○路○ 號6 、7 、8 樓
（下稱系爭房屋）經營黃金年代視聽歌唱有限公司（下稱黃金年代KTV ），遂與被告簽立房屋租賃（含經營權利）契約書（下稱系爭契約），約定由被告提供系爭房屋及相關營業設施供原告使用，被告承租系爭房屋、經營權利，租賃期間自99年6 月1 日起至102 年5 月31日止，每月租金33萬元，經營權利金第1 年每月25萬元，第2 年每月30萬元，第3 年每月35萬元。
㈡被告簽約時，未告知系爭房屋不符公共安全法規或土地分區
使用計畫等情事，經新北市政府工務局於100 年1 月7 日、同年1 月20日安檢時，以違反建築法第77條第1 項，6 樓安全門無法自動回復，處罰鍰6 萬元；嗣新北市城鄉發展局於
100 年3 月11日、同年4 月26日、同年5 月19日、同年7 月18日以違反都市計畫法第79條：於都市計畫住宅區從事視聽歌唱業。罰鍰6 萬元，並要求立即停止使用，原告遭行政裁罰共30萬元。原告租用房屋目的在於經營KTV ，被告提供系爭房屋不符公共安全，且不符土地分區使用計畫（35間包廂中有23間包廂屬住宅區，原告雖仍得就其餘12間包廂使用，然每一層樓包廂均需由共同通道出入，無從與住宅區隔離合法使用），被告提供之系爭房屋顯非合於約定使用、收益之租賃物，不能達租賃目地，與民法第423 條規定不符。原告於100 年7 月6 日函知被告租賃物遭行政裁罰，被告猶未改善，且未能提供合於所約定使用、收益之租賃標的物，致原告不能達租賃之目的，原告於100 年7 月27日函知被告終止契約。
㈢原告簽約時曾交付被告150 萬元作為押租金及經營權利金之
保證金，系爭契約業經終止，被告受領150 萬元之法律上原因已不復存在，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還15
0 萬元；又被告未能提供合於所約定使用、收益之租賃物，致原告不能達租賃目的，因而遭行政裁罰，而受有30萬元之損害，依民法第227 條規定請求損害賠償。
㈣原告租賃期間，因系爭房屋之輕鋼架、防火鋼門、空調系統
、消防工程需進行修繕，經原告通知被告儘速修繕後，被告未予置理，原告乃自行僱工修繕，依民法第430 條規定，請求被告償還修繕費用500,321 元。
㈤對被告抗辯之主張：
被告於簽約時，並未告知系爭房屋有不符公共安全法規或土地分區使用計畫等情事，被告提供之系爭房屋不能供經營視聽歌唱業使用，並因而致黃金年代視聽歌唱有限公司及現場負責人屢遭裁罰，被告自應負損害賠償責任；又系爭契約第
7 條係指與電腦系統相關之軟硬體設備，並未包括本件原告請求之輕鋼架、防火鋼門、空調系統以及消防工程，被告自應負擔系爭房屋之修繕費用。
㈥併為聲明：1.被告應給付2,300,321 元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告訂約時，即知悉系爭房屋部分屬住宅區，被告並無違反民法第423 條之情事：
1.原告與證人林婉伶洽談系爭契約時，原告已明知系爭房屋有部分是商業區、部分是住宅區，被告係以現況交付使用，嗣後原告亦願意繳納因使用分區不符而產生之罰鍰，被告已依約將合於使用收益之租賃物交付原告，並無違約。又系爭契約租金加上經營權利金每月達50萬元以上，數額非小，原告絕無不事先了解范博超經營KTV 期間使用系爭房屋有無問題之理，原告仍願與被告簽約，足證其於簽約時已知悉，並自行解決，此為原告自願承擔之風險。
2.原告具有經營KTV10 餘年之經驗，對於如何判斷使用分區及公安問題自屬熟悉；又范博超與原告是多年好友，2 人曾在其他地區投資KTV ，推由原告負責實際經營，本件租賃契約係由范博超介紹原告前來承租，實無不告知使用系爭房屋使用情況之理；再范博超先前曾使用系爭房屋經營KTV ，明知有部分範圍屬住宅區，甚而當初系爭房屋要作KTV 使用時，音響裝潢也是由原告負責施作，早已對范博超使用情形知之甚詳；再范博超在系爭房屋經營KTV 前，系爭房屋內即設立一黃色鐵門區隔商業區及住宅區，原告熟悉經營KTV 事宜，並曾負責系爭房屋之音響裝潢，且於范博超經營時期即多次出入，原告實無不知設置該鐵門之理由。又系爭房屋3 層樓共約660 坪，租賃契約換算每坪租金僅500 元，較附近店面租金便宜，即係因系爭房屋其中一部分為住宅區，作為商業使用上有可能遭認定違規營業之故，足以佐證原告在簽約時已充分瞭解，自不能事後反指被告未依債之本旨提供房屋，原告主張終止契約並不合法，不生效力。
㈡原告請求被告返還150 萬押租金與經營權利之保證金，於法無據：
查系爭契約第5 條固規定乙方（即原告）應於訂約時交於甲方（即被告）150 萬元作為押租金與經營權利之保證金，本件原告終止系爭契約為不合法，自無依民法不當得利規定請求返還押租金與經營權利保證金之權利存在，且原告自 100年6 月份起即積欠租金及經營權利金等款項未付，甚至違反約定，將KTV 內所有設備搬空，顯然原告已無繼續經營之意，則依系爭契約第5 條但書約定，被告自得全額沒收該 150萬元。
㈢原告請求被告賠償遭行政裁罰之損害，亦屬無據：
原告於簽約時既已知悉並願自行解決公共安全法規及土地分區使用計畫等問題，被告已交付合於約定使用的租賃物予原告而無違約情事，則黃金年代KTV 或范博超縱因此而遭行政機關認屬違規而予以裁罰，自應由被告自行繳納，又原證 2受處分人係黃金年代視聽歌唱有限公司，原證3 至原證5 各公函之受處分人均為范博超而非原告，范博超雖與原告間有合夥或股東關係已如前述，但畢竟主體不同，原告自不能逕行向被告請求，況原告並未舉證證明其實際代黃金年代視聽歌唱有限公司及范博超出資繳納罰鍰。
㈣原告請求被告償還修繕費用，亦無理由：
系爭契約第7 條既已約定，就系爭房屋電腦、軟硬體設備，由原告負責更新，況原告提出之統一發票買受人均係黃金年代視廳歌唱有限公司、黃金假期、年代KTV 、新年代KTV 等，均非原告，不足證明原告確實有支出如發票所載金額之費用。
㈤併為答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.願供擔保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠系爭契約第3 、4 條之約定，反訴被告於每月1 日前應繳納
租金33萬元與經營權利金（即被告原有取得歌曲的版權費，第1 年每月25萬元、第2 年每月30萬元）。反訴被告曾於10
0 年4 、5 月間找反訴原告洽談，稱經營不善且有支出裝潢費用，希望要求不要依約調高經營權利金，反訴原告也同意，反訴被告100 年6 、7 、8 月份之租金則改以開立黃金年代視聽歌唱有限公司3 紙發票日為100 年7 月31日、8 月31日、9 月31日、金額均為58萬元（因經營權利金未調漲，故仍是租金33萬加第1 年的經營權利金25萬元為58萬元）以支付，然屆期提示均因存款不足退票，故反訴被告自應給付積欠租金174 萬元（58×3 ＝174 ）。
㈡系爭契約第3 條後段括弧中「不含大樓管理費、水電費、租
賃稅等」之文字，可知租金及經營權利金之金額並不包含管理費、水電費、租賃稅等費用，本應由反訴被告自行支付，惟反訴被告尚未給付下列費用，反由反訴原告先支付：①大樓管理費共計21萬1,200 元，每月每戶為2 萬6,400 元，99年7 、8 月（1 戶，5 萬2,800 元）及100 年7 、8 月（3戶，15萬8,400 元）。②100 年6 月27日至同年9 月30日電費共計355,246 元：6 樓為（142,236=116,246 + 25,990）；7 樓為（134,046=117,738 + 16,308）；8 樓為（78,964=59,545 + 19,419）。③100 年6 月27日至同年9 月30日水費共25,181元：6 樓為8,797 元，7 樓為8,768 元，8 樓為7,616 元。
㈢反訴被告為經營KTV 向反訴原告租用製冰機2 台，約定每月
租金7,600 元，但反訴被告並未給付100 年7 、8 月租金，共1 萬5,200 元。
㈣反訴被告因經營KTV 遭裁罰，反訴原告遭併罰4 次共24萬元
反訴被告曾允諾代為繳納，事後未履行，依民法第199 條規定，請求反訴被告給付24萬元。
㈤依系爭契約第7 條後段約定，乙方（反訴被告）所更新之所
有設備於租約到期時歸甲方（反訴原告）所有，雖此項約定是指租約到期時之情形，惟舉輕以明重，當反訴被告違約而遭反訴原告終止契約時，更新設備自應歸屬反訴原告所有，
100 年9 月1 日反訴被告將更新電腦設備搬走，反訴原告自得依系爭契約第7 條、民法第226 條第1 項、第184 條第 1項規定，請求反訴被告賠償；又賠償金額應以反訴被告提出冠波科技有限公司之合約書為主，共1,483,000 元。
㈥綜上，反訴被告積欠租金遲未給付，自屬給付遲延，反訴原
告自得依系爭契約、民法第199 條第1 項、第229 條、第26
0 條、第263 條等規定，請求反訴被告如數給付或賠償共40
6 萬9,827 元。又反訴原告函知終止系爭契約，反訴被告於
100 年9 月7 日收受已發生終止效力。㈦併為聲明：1.反訴被告應給付406 萬9,827 元及自反訴起訴
狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.反訴原告願供擔保准予假執行。
二、反訴被告則抗辯：㈠反訴原告提供租賃物未合於約定使用收益之狀態，反訴被告
自得拒絕給付租金；又反訴被告已於100 年7 月27日終止租約，100 年9 月後所生之管理費、水電費，自應由反訴原告負擔；倘認反訴原告主張有理由，反訴被告雖未繳納100 年
6 月至8 月租金及權利金、管理費、水電費，主張同時履行抗辯，以押租金作抵銷；㈡反訴被告否認使用製冰機，亦未提出相關單據證明，所請無
理由；另反訴原告自始未告知系爭房屋不適合經營視聽歌唱業，致反訴被告受有多筆行政裁罰，詎反訴原告妄稱反訴被告允諾代為繳納，進而主張反訴被告須支付24萬元罰鍰，為無理由。
㈢系爭租賃契約第7 條雖約定102 年5 月31日租賃期間屆滿時
，電腦及相關設備逕歸屬反訴原告所有，然反訴原告未提供合於契約目的之租賃標的物致租約終止時，自難謂反訴被告仍負有移轉電腦及相關設備予反訴原告之理；另電腦設備乃屬固定資產，於預期使用之期限內會因使用狀況、使用時間，而減損價值，而有固定資產折舊之問題，依主管機關公布之固定資產耐用年數表所示，電腦及相關設備之耐用年數為
3 年，系爭契約約定目的亦考量電腦設備於租賃期間屆滿時之殘值，實已幾近於零，反訴原告未考慮折舊逕以新品價值請求反訴被告給付，容有未洽；又反訴被告清除之舊電腦設備已無殘值，反訴原告未受有任何損害，反而受有免於清除廢棄物之利益，反訴原告縱有受損害亦應以清除之舊電腦設備價值計算。
㈣併為答辯聲明：1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.願供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：查兩造於99年間簽立房屋租賃（含經營權利）契約書，原告承租被告所有之系爭房屋，租賃期間同經營權利之租期為99年6 月1 日至102 年5 月31日，租金為每月33萬元，經營權利間於第1 年每月25萬元，第2 年為30萬元，第3 年為35萬元（不含大樓管理費、水電費），依契約約定：原告於簽約時交付被告150 萬元作為押租金及經營權利之保證金，如承租未滿3 年，出租人則全額沒收前述押租金保證金；承租期滿出租人應無息全額退還前述款項；契約約定承租人須更新電腦軟硬體設備，所有設備於租約到期時歸出租人所有；又系爭房屋因違反建築法第77條第1 項1 次、都市計畫法第79條4 次，共計5 次，遭主管機關每次各裁罰6 萬元，裁罰金額共計30萬元；另系爭房屋共計35間包廂，其中23間包廂屬於住宅區，不符合土地使用分區規定（於住宅區內經營視聽歌唱事業），另有12間屬於商業區，仍可繼續營業；原告於
100 年8 月31日搬離系爭房屋等情，有房屋租賃（含經營權利）契約書、新北市政府工務局函、新北市工務局行政處分書、新北市城鄉發展局函、違反都市計畫處分書、黃金歲月消防安全設備圖等件（見重簡卷第7 至25頁）在卷可證，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：原告主張：簽約時被告未告知系爭房屋不符公共安全法規及土地分區使用計畫，未能提供合於約定使用、收益之租賃物，已終止租賃契約，依不當得利法律關係請求被告返還押租金150 萬元，另依民法第227 條規定請求被告賠償因行政裁罰所受損害30萬元，再依民法第430 條規定請求被告償還修繕費用500,321 元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠原告主張已於100 年7 月27日終止契約，請求返還押租金及
經營權利金之保證金150 萬元，有無理由？證人范博超於本院調查時證稱：伊先前與被告等人合夥經營黃金歲月KTV ，是91年開始經營，伊負責到99年，一開始不知道有住宅區，是在申請黃金歲月KTV 時才知道有住宅區，建築師建議商業區就作為KTV 經營，住宅區作為倉庫、辦公室使用，但實際上伊還是有將住宅區作為KTV 包廂經營使用，那時候行政罰都是公司；是伊介紹兩造租賃，原告是經營音響、KTV ，KTV 經營有10幾年，原告經營黃金年代時伊是在100 年受僱擔任負責人等語（見本院卷第52至53頁），並有存證信函後附股東會議在卷可佐（見本院卷第70頁正反面），可見從黃金歲月KTV 至黃金年代KTV 范博超都有參與經營，且對於系爭房屋有部分為住宅區，依法不得經營視聽歌唱事業，了然於胸，嗣介紹原告承租系爭房屋，並於原告承租系爭房屋經營黃金年代KTV 亦受僱擔任負責人，范博超豈有未將系爭房屋有部分為住宅區可能遭主管機關裁罰之過去經驗告知原告之理。又證人即被告之女林婉玲於本院調查時亦證稱：伊看過系爭租約，原先黃金歲月KTV 是由范博超、被告與其他人合夥經營，當初黃金歲月KTV 經營不善沒有獲利，范博超建議被告出租予他人經營，建議兩組人馬，其中
1 組是原告，范博超有介紹伊與原告認識，原告先前常在黃金歲月KTV 出入，本身在新莊有經營KTV ，伊認為原告這樣背景條件對公司及員工比較好，黃金歲月KTV 結束後，被告另外成立新公司黃金年代，是1 人股東公司，范博超受僱於新公司繼續經營，後來找原告承租，當時有告知原告部分是商業區，部分是住宅區，伊有要求將黃金年代KTV 營業負責人變更；在范博超經營時就有收過違法區分使用的行政罰，是范博超去繳的；住宅區與商業區中間有黃色鐵門隔開，該鐵門是范博超作的，但兩邊都有包廂，交給原告時該鐵門就存在等語（見本院卷第50頁反面至第51頁反面），並有黃色鐵門照片在卷可佐（見本院卷第25、26頁），依該黃色鐵門設置位置係在KTV 走道，相當突兀，目的用以區分住宅區及商業區躲避查緝。按視聽歌唱業性質特殊，經營區域受相當限制，消防安全設備需達一定標準，且須配合主管機關定期檢查，原告自承承租系爭房屋前，已於新莊地區從事視聽歌唱業（見本院卷第56頁），再者系爭契約約定租賃期間長達
3 年，租金每月33萬元，經營權利間於第1 年每月25萬元，第2 年為30萬元，第3 年為35萬元（不含大樓管理費、水電費），尚須給付150 萬元作為押租金及經營權利之保證金，金額非寡，衡諸常情，原告勢必已詳加評估承租房屋經營KT
V 之獲利及風險，原告仍繼續僱用范博超擔任負責人，斷無對系爭房屋部分為住宅區經營視聽歌唱業可能遭裁罰乙節，渾然不知之可能。況系爭房屋於100 年1 月7 日經主管機關安全檢查不符規定、100 年3 月11日抽查發現於住宅區違規經營視聽歌唱業（見重簡卷第12、15頁），原告明知有系爭房屋有前開違規事項竟未終止契約，反而於100 年4 月至 8月間出資更新消防、空調、安全設備（見重簡卷第29至34頁），並開立支票交付被告以支付100 年6 、7 、8 月租金（見本院卷第27至28頁），益徵原告於承租前對於系爭房屋可能不符公共安全檢查規定、違反都市計畫使用分區規定，心知肚明。原告於100 年7 月27日類推適用民法第435 條主張被告未提供合於所約定使用、收益之租賃物而單方終止租賃契約，容非有理，自不生終止之效力。原告以系爭契約已終止，被告受領150 萬元押租金及經營權利金之保證金，無法律上原因，依不當得利法律關係請求返還150 萬元，為無理由。
㈡原告依民法227 條請求被告給付行政裁罰30萬元之損害賠償
，有無理由？按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1 項固有明文。查系爭房屋於100 年1 月31日因安全門無法自動回復之公共安全不符建築法第77 條 第1 項規定，經新北市政府工務局裁罰建築物使用人即黃金年代KTV6萬元；嗣於100 年6 月1 日、同年6 月3 日、同年6 月13日、同年8 月19日均因於都市計畫內住宅區經營視聽歌唱場所，違反土地使用分區管制規定，經新北市政府城鄉發展局依都市計畫法第79條各裁罰范博超6 萬元，前開裁罰金額共30萬元，已先由原告繳交等情，為兩造所不爭執，已認定如前。又證人林婉玲證述：伊有告訴原告現場就是這樣交付給原告等語（見本院卷第51頁），而原告對於系爭房屋經營KTV 可能不符公共安全檢查規定、違反都市計畫使用分區規定，甚為明瞭，亦無異議同意以現況交屋，足見原告於契約成立時，即知物有既存之瑕疵，仍同意以現狀交付，繼續經營KTV 業務，自難謂有何可歸責被告之事由，原告依民法第227 條不完全給付規定請求損害賠償，於法未合。況主管機關抽查時間均為被告經營KTV 期間，且已承租半年以上，亦非可歸責於被告之事由導致原告受裁罰，原告請求給付30萬元損害賠償為無理由。
㈢原告請求僱工修繕費用50萬321元，有無理由？
按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429 條第
1 項、第430 條分別定有明文。惟系爭契約第7 條約定：乙方（即原告）須更新電腦、軟硬體等設備，所有設備於租約到期時歸甲方（即被告）所有，可認兩造於契約中就租賃物修繕已有約定；縱約定之「軟硬體設備」不包括消防、安全設備，惟原告並未舉證其有「定相當期限催告出租人修繕」之行為，且出租人即被告於其期限內不為修繕之情況，自難於自行修繕後依前開規定請求被告償還修繕費用至明。
㈣從而，原告主張終止契約後依民法第179 條、第227 條、第
430 條規定，請求被告給付2,300,321 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
二、反訴部分：反訴原告主張：被告開立支票給付100 年6 、7 、8 月租金，屆期提示均退票，反訴被告應給付積欠租金174 萬元；另反訴被告應給付租賃期間積欠之管理費211,200 元、電費35
5 ,246元、水費25,181元、製冰機租金15,200元，依債之關係請求給付反訴原告遭裁罰240,000 元，另依契約第7 條、民法第226 條第1 項、第229 條、第260 條、第26 3條請求反訴被告賠償搬走之電腦設備1,483,000 元，合計4,069,82
7 元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：㈠反訴原告主張已於100 年9 月7 日終止契約，有無理由？
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。查系爭契約未因反訴被告單方之意思表示而終止，已如前述。惟反訴原告主張因反訴被告積欠6 、7 、8 月份租金，已逾2 個月租額，委由律師發函定期催告後，反訴被告仍未給付，另以存證信函為終止租賃契約之意思表示，反訴被告於100 年9 月7日收受，此有存證信函在卷可稽（見本院卷第35至36頁），則反訴原告主張100 年9 月7 日終止租約意思表示到達相對人，是系爭契約已於100 年9 月7 日終止，洵堪認定。
㈡反訴原告請求給付積欠租金174 萬元，為有理由：
反訴被告未依系爭契約給付100 年6 、7 、8 月租金及權利金乙節，為反訴被告所自承（見本院卷第146 頁反面），並有發票人均為黃金年代視聽歌唱有限公司，藍昭盛，面額均為58萬元之支票3 張、退票理由單3 張在卷可佐（見本院卷第27至29頁），則反訴原告請求被告返還積欠租金，為有理由。另反訴原告自承：100 年4 、5 月有同意不要依約調高經營權利金（見本院卷第66頁反面），本件反訴被告積欠6、7 、8 月租金總額應為174 萬元（330,000+250,000=580,000，580,000 ×3 ＝1,740,000 ）。
㈢反訴原告請求給付管理費211,200 元，為有理由：
依系爭契約第3 條後段約定括弧中記載「不含大樓管理費、水電費、租賃稅等」，可見租金及經營權利金並不包含管理費、水電費，依契約之反面解釋可知，租賃期間之管理費、水電費應由承租人即反訴被告給付至明。反訴被告亦自承未繳納，並有反訴原告繳納證明（見本院卷第29頁正反面），則反訴原告請求反訴被告給付99年7 、8 月1 戶、100 年7、8 月3 戶，合計管理費為211,200 元（每月3 戶管理費79,200元，52,800+158,400元=211,200）。
㈣反訴原告請求給付至100 年9 月7 日止之電費318,058 元，為有理由：
反訴原告主張反訴被告應給付電費，並提出臺灣電力公司收據（見本院卷第30至32頁）為證，反訴原告於100 年9 月7日有效終止契約，則含該日之前電費應由反訴被告負擔。計算方式詳如附表1 所示，逾上開數額之其餘請求為無理由。
㈤反訴原告請求給付至100 年9 月7 日止之水費14,982元，為有理由：
反訴原告主張反訴被告應給付水費，並提出臺北自來水事業處催繳欠款通知單收據（見本院卷第33至34頁）為證，反訴原告於100 年9 月7 日有效終止契約，則含該日之前水費應由反訴被告負擔。計算方式詳如附表2 所示，逾上開數額之其餘請求為無理由。
㈥反訴原告請求給付製冰機租金15,200元，為無理由：
反訴原告雖主張反訴被告租用製冰機2 台應給付租金，並提出租賃契約書2 份為證（見本院卷第141 頁以下），此為反訴被告否認。本院審酌系爭契約並未約定製冰機租賃，且反訴原告提出之租賃契約書係由反訴原告向臺灣星崎股份有限公司租賃製冰機，租賃期間98年7 月11日起至99年7 月10日，則兩造是否有租賃製冰機之意思表示合致、反訴被告是否實際使用等各情，即有疑問，反訴原告未能舉證以實其說，，此部分請求為無理由。
㈦反訴原告請求給付行政裁罰24萬元，為無理由：
反訴原告主張反訴被告曾允諾代為繳納罰鍰，卻事後不履行，並提出處分書為證（見本院卷第37頁以下），被告否認上情，本院審酌系爭契約並未約定行政裁罰應由何方繳納，核處分書之受處分人為房屋所有人林忠平，並非反訴原告，縱由反訴原告代為繳納，反訴被告既否認有承諾繳納之情，反訴原告空言主張，自非可採。
㈧反訴原告請求給付搬走電腦設備之損害賠償，為無理由：
依系爭契約第7 條約定：乙方（即反訴被告）須更新電腦、軟硬體等設備，所有設備於租約到期時歸甲方（即反訴原告）所有，系爭契約效力因反訴原告100 年9 月7 日終止契約而提前消滅，兩造既約定「租約到期」為物權變動之停止條件，條件未成就，並不發生物權變動效力，反訴原告依契約主張反訴被告應返還更新之電腦設備為無理由。再者反訴原告先前出租時原有電腦設備應係非常老舊，是否堪用尚有疑慮，反訴被告更無耗資百萬更新之理，反訴原告既無法舉證原先舊電腦設備樣式、數量、配備為何，是否堪用，究竟為何物權之權利受損，其主張依民法226 條、第184 條規定請求損害賠償，為無理由。況依卷附冠波科技有限公司之合約書（見本院卷第92頁）第4 條第2 款約定安裝及驗收完成分
30 期 （含每月維護保養費用），於每月月初給付乙方（即冠坡科技有限公司）5 萬元，支付從99年12月1 日起至102年5 月1 日止，可見反訴原告終止契約時，反訴被告就系爭電腦設備尚未完全安裝及驗收完畢，依衡平法則，亦難謂反訴原告有權取得更新之電腦設備。
㈨綜上，反訴原告請求反訴被告應給付2,284,240 元為有理由
，反訴原告其餘請求難認有理由。又系爭契約第5 條雖約定押租金及經營權利金之保證金，如未承租滿3 年，反訴原告得全額沒收，惟本件係反訴原告終止契約，並非反訴被告不再承租，則反訴原告無權將前述保證金沒收。再押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。查反訴被告應給付金額2,284,240 元扣除抵充之保證金150 萬元，反訴被告仍須給付784,240 元及自反訴起訴狀送達翌日（見本院卷第137 頁）101 年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此金額之請求，則無理由，應予駁回。
㈩兩造就反訴部分均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假
執行，經核反訴原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；反訴原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 吳幸娥法 官 張瓊華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
書記官 洪來慧